Schlagwort: Zukunft

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Die Stadt, die Zukunft hat

Das Royal Institutes of Chartered Surveyors (RICS) hielt Mitte Juni ihre jährliche Konferenz für den DACH-Raum ab. Eine Haupterkenntnis war, dass neue Wohn- und Arbeitsformen weiter an Bedeutung gewinnen.

Die Stadt bietet für die digitale Wissensgesellschaft als Ort der realen Vernetzung den idealen Rahmen. Dies stellt der Leverkusener Dozent für Immobilienökonomie Michael Voigtländer fest und gibt für die kommende Urbanisierungswelle zu bedenken: „Leistbarer Wohnraum wird zunehmend zum limitierenden Faktor, auch für den Arbeitsmarkt.“ Beispielsweise für den Standort München würde das zunehmend problematisch. Obwohl die Metropole als bedeutendster IT-Hub Europas da steht, können sich dort junge Talente schwerlich ansiedeln oder halten. Darauf verweist Peter Fischer der als leitender Berater im Transaktionsbereich bei PwC Österreich tätig ist und er betont auch die weichen Faktoren: „Menschliche Bedürfnisse zu bedienen, ist ein weiterer Eckpfeiler.“ Wirtschaftskraft alleine genüge nicht, um eine gefragte „City of Opportunity“ zu sein, die sich dem digitalen Wandel stellt. Beim Thema High Tech seien laut EU-Rankings Oberösterreich und die Steiermark top aufgestellt und die Wohnkosten sollten hier kein Hindernis sein.

Alles im Wandel

Innovationskraft ist auf jeden Fall für Zukunftsorte ein Thema. Im EU-Ranking der Stadtregionen liegt Wien vorerst nur auf Platz 27 unter 34 betrachteten Plätzen. Venture Capital, Patentanmeldungen und Forschungstätigkeit, sind nur drei von 42 Indikatoren, die anderswo in Europa scheinbar besser sind. Michaela Mischek-Lainer vom Projektentwickler 6B47 ortet bei der Stadt Wien auf jeden Fall Intentionen, smart zu werden: „Der Smart City-Plan hat Priorität und er ist anderen Konzepten übergeordnet.“ Die in der Zusammenarbeit mit den Behörden erfahrene Projektentwicklerin sieht mit dem Klimawandel auch einen neuen Verantwortungsbereich für die Immobilienbranche erwachsen: “Hier sind mehr Regulative zu erwarten und der Urban Heat Island-Plan wird verpflichtend zu berücksichtigen sein.“ Neue Formen von Stadtlogistik und weniger autozentriertes Denken sei laut Mischek-Lainer in Zukunft zu erwarten: „Das wird unsere Projekte verändern“.

Bauen für die Community

Innovative Nutzungskonzepte für Gebäude zu entwerfen und sie umzusetzen, ist das Geschäft der BelForm GmbH & Co KG. Der Gründer und Geschäftsführer Benjamin Oeckl sieht die Gesellschaft stark im Wandel: „Megatrends sorgen dafür, dass differenzierte Wohnprodukte mehr werden.“ Community-Bildung lautet das Schlagwort dazu und themenbezogene Wohnformen, die eine Art dörflichen Zusammenhalt produzieren, seien gefragt: Vertikale Villages in Höchhäusern oder Wohnprojekte mit Begegnungszonen. Im Bereich des temporären Wohnens tut sich besonders viel und Oeckl weiß wieso: „Durch die internationale Mobilität kommt es zu einem Metatransit.“ Wer nur kurz da ist, ist froh schnell Kontakte zu knüpfen, die auch ein Heimatgefühl aufkommen lassen. Wohnliches Ambiente dazu liefern die Anbieter für temporäres Wohnen heute auf jeden Fall gleich mit. Der Wohnstil wird zum Markenzeichen erhoben. „Zoku“ expandiert mit Loftgefühl demnächst auch nach Wien Floridsdorf und ein bisschen Pop Art ist beim „The Student Hotel“ dabei, dessen Eröffnung im gleichen Bezirk für 2020 angekündigt ist.

Wohnen mit Tempo

Österreichischen Marktteilnehmern wird also mehr frischer Wind um die Ohren wehen. Studentische Kurzzeitvermieter bedienen den Markt hierzulande noch mit traditionellen Motiven. Florian Huemer von der STUWO gemeinnützige Studentenwohnbau AG gewinnt dem aufkommenden Community-Feeling aber Positives ab: „Freunde im Heim sorgen nebenbei für eine längere Verweildauer.“ Wer sich hierzulande nach Bankenfinanzierungen fürs Kurzzeitwohnen umsieht, darf sich trotz allem nicht zu viel erwarten. „Die Beimischung von Serviced Apartments kann gut sein, wenn man weiss, was der Markt her gibt“, sagt Martin Clemens Weber, der bei der Erste Bank die Stabstelle Immobilien leitet.

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Der Dorfplatz in der Megastadt – eine Utopie?

Städte, die auch eine Zukunft haben wollen, müssen ihren Bewohnern soziale Strukturen bieten können. Größe allein macht eine Stadt auf lange Sicht nicht aus.

,,Die Ausweitung des städtischen Raums verändert die Landkarten der Welt und trägt dazu bei, dass sich die Wirtschaftsmacht von der Ebene der Länder auf jene der Städte verlagert. Städte wachsen nicht nur wirtschaftlich – sondern auch in die Breite, in die Höhe, in die Tiefe und auch in die Zeit hinein. Sie werden zu Orten, die niemals schlafen und ihre urbanen Aktivitäten 24 Stunden pro Tag das ganze Jahr über anbieten. Als Frank Sinatra New York als „the City that does not sleep“ besungen hat, schien dies eine spannende Welt zu sein, vielleicht auch, weil sie für viele Menschen weit entfernt war. Jetzt kommen diese Visionen immer näher. Leben rund um die Uhr. Nicht nur Megastädte in China, Indien, Teilen Afrikas und Lateinamerika wachsen schnell, auch die Bevölkerung der kleinen und mittleren Städte ist im Ansteigen begriffen.

Städte, Stadtagglomerationen, Regionen

Betrachtet man die Stände auf den internationalen Messen wie Expo Real und MIPIM, fällt auf, dass diese immer mehr von Städten, Stadtagglomerationen oder Regionen bespielt werden. Das Konzept globaler Städte ist zwar nicht neu, zählt jedoch aktuell zu den großen Diskussionsthemen. Einige Ökonomen und Stadtforscher gehen sogar davon aus, dass sich die nationalen Grenzen über kurz oder lang verlagern oder dass sie sogar verschwinden und es viel stärker zur Bildung von Regionen und Metropolregionen kommt. Stadtstaaten oder Stadtregionen könnten das Erscheinungsbild der Erde in Zukunft prägen. De facto haben wir diese Situation ja schon. Wenn aber in weiterer Folge Regionen und Städte von den gesetzlichen Strukturen eines Landes losgelöst wären, dann könnten sie in sich geschlossene eigenständige Einheiten bilden und leichter sinnvolle und wichtige Gesetze für sich beschließen und so auch autarker agieren.

Der Mensch in der Masse

Die Frage ist, ob die Menschen tatsächlich in solchen riesigen „Städten“ leben wollen. Wenn ja, dann stellt sich auch die Frage: Wie? Zigtausende fremde Menschen rund um sich? Der Mensch ist zwar ein soziales Wesen, aber zu viele Kontakte stressen in Folge auch. So zeigt sich in unterschiedlichen Studien, dass die Menschen, deren gesellschaftlicher Rahmen überschaubar ist, glücklicher, entspannter und zufriedener sind als solche, die in einem engen Umfeld voll mit unbekannten, sich drängenden Menschen leben und permanent Fremdkontakten ausgesetzt sind. Es gibt eine Sehnsucht nach Ruhe.

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Aus den Suburbs in die Grätzel

Ein Rückbau der Städte ist nun einmal eine Illusion, die Veränderung innerhalb der Städte allerdings nicht. Die Anzeichen mehren sich: Wohnen und Arbeiten vermischen sich immer mehr, und der Wohn- beziehungsweise Arbeitsplatz bekommt damit einen ganz neuen Stellenwert. Selbst in den USA ist die Zeit der Suburbs vorbei. Die Millennials wollen sich die „Anreise“ an den Arbeitsplatz nicht mehr antun, sie wollen in der Stadt wohnen – aber nicht irgendwo. Es soll ein „Grätzel“ sein, wie man in Wien so schön sagt. Es verspricht Lebensqualität in der großen Stadt, Sicherheit, Freunde in der Umgebung, eine gewisse Form an Nachbarschaft. Die Gegend soll hip sein, aber auch ein menschliches Umfeld bieten, in dem Mann und Frau sich als Bewohner wohl und geschätzt fühlen. Muss man wegziehen, dann tut man das nicht gerne. Das, was für die deutschen „Schwarmstädte“ gilt, nämlich das Zusammenschließen Gleichgesinnter, das gilt auch für die einzelnen Stadtbezirke.

Soziale Strukturen halten die Stadt zusammen

Soziologen sind längst überzeugt, dass für die Stadt, unabhängig von all den damit verbundenen Themen – wie Wachstum, Technologie oder Verkehrssysteme – in Zukunft ein Faktor der entscheidende sein wird: die soziale Struktur innerhalb der Stadt, innerhalb der einzelnen Stadtteile. Städte werden nur „funktionieren“, wenn die Menschen dort auch leben wollen. Wie groß eine Stadt überhaupt werden kann, hängt nämlich weniger von ihrer „Kapazität“ oder „Belastungsgrenze“ ab, sondern von den Menschen, die dort bleiben wollen. Eine soziale Identifikation mit Megastädten, die mehr als zehn Millionen Einwohner haben, wird es nicht geben, sondern nur eine mit dem direkten Umfeld. Schon heute funktionieren neue Stadtteilentwicklungen langfristig nur dann, wenn sie von den Bewohnern akzeptiert werden.

Umfeld heißt Übersichtlichkeit

Die Metropole mit Millionen von Einwohnern ist nicht überschaubar, sondern der urbane Raum, in dem man wohnt. Die Menschen wollen ihre Gemeinschaftsplätze, denn nur, wo man sich (er)kennt, dort fühlt man sich auch sicher und geborgen. Auf dem Dorfplatz eben. Interessant ist, dass viele Stadtbewohner auch die Vorzüge von zwei oder drei Dorfplätzen zu schätzen wissen, die ihnen soziale Sicherheit, Rückhalt und Strukturen bieten – aber auch die Möglichkeit der Anonymität der Stadt. Dorfplatz reloaded, sozusagen.

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Wohnungsmarkt: Vergangenheit, Gegenwart, Zukunft

Bereits im Jahr 2011 hat sREAL-Geschäftsführer Michael Pisecky die Entwicklungen am Wohnungsmarkt, wie wir sie heute haben, ziemlich exakt vorausgesagt (siehe Kasten am Ende des Interviews). Wer daher wissen will, wie sich der Markt in den kommenden Jahren im Wohnbereich entwickeln wird, dem sei das aktuelle Interview empfohlen.

Inland

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Das sagte Michael Pisecky bei einem Interview im Jahr 2011, und das sagt er heute zu seinen damaligen Aussagen:

Im Interview

Michael Pisecky

Michael Pisecky ist Geschäftsführer der sREAL Immobilienvermittlung GmbH und Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO in Wien.

2011: Der Bezirk Korneuburg zum Beispiel oder auch Tulln sind auf jeden Fall Hotspots, und es wird auch St. Pölten sehr gewinnen, wenn die Hochleistungsbahn in 25 Minuten vom neuen Hauptbahnhof nach Wien fährt.

Heute: Stimmt voll inhaltlich. Die Preise sind stark gestiegen in Tulln, Korneuburg und St. Pölten. Die niederösterreichische Landeshauptstadt wird die Aufstiegsstadt der nächsten Jahre. St. Pölten hat genug Platz, eine gute Infrastruktur, und wem der Speckgürtel um Wien zu teuer ist, der findet hier ein gutes Angebot.

2011: In Wien und Umgebung wird in den nächsten Jahren die Bevölkerungszahl steigen, und wo Dynamik und Leben herrschen, dort wird auch Wohnraum gebraucht. Daher ist ein Investment in Wohnraum weiterhin sinnvoll. Wir haben bei den Preisen zwar da wie dort Ausreißer nach oben, weil das Angebot knapp ist, aber ich glaube, dass die Preise nur moderat weiter steigen, weil sie bereits ein relativ hohes Niveau erreicht haben.

Heute: Das gilt auch so. Die Preise sind seither noch gestiegen, aber wie ich damals schon gesagt habe, schwächer als davor. Jetzt befinden wir uns in einer Erholungsphase.

2011: Ich hätte nicht damit gerechnet, dass die Förderungszusagen beim gemeinnützigen Wohnbau so stark zurückgehen. Es ist im Jahr 2011 sehr viel verschoben worden. Und es hat mich auch überrascht, wie hoch die Betriebskosten gestiegen sind und damit die Mieten beeinflussen. Die Mieten selbst steigen nämlich kaum, die hohen monatlichen Kosten resultieren aus den Abgaben und den Gebühren.

Heute: Stimmt, und es ist so weitergegangen.

2011: Vorsorgewohnung: Innerhalb des Gürtels gibt es nur wenig Angebot, und die Wohnungen haben eher stolze Preise, dafür aber auch eine enorme Wertbeständigkeit. Anleger, die auf die Rendite schauen, sollten eher außerhalb des Gürtels suchen, denn hier stimmt noch das Preis-Leistungsverhältnis. Die Infrastruktur in der Nähe muss auf jeden Fall passen, und die Wohnungen müssen auch eine entsprechende Größe haben. Für die Mieter sind besonders Lagen entlang der U-Bahn und auch in der Nähe der Märkte interessant.

Heute: Hat gestimmt und stimmt weiterhin, wenngleich auch die Renditen außerhalb des Gürtels unter Druck gekommen sind. Die Mieten steigen nicht, aber die Eigentumspreise.

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