Schlagwort: Zinshäuser

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Mietrechtsgesetz diskriminiert Wiens Hauseigentümer

Der 2014 gegründete Verein zur Revitalisierung und architektonischen Aufwertung der Wiener Gründerzeithäuser hat sich vielfach gegen die im Mietrechtsgesetz vorgegebenen Mietzinsrichtwerte und -obergrenzen ausgesprochen.

Die Wiener Gründerzeithäuser haben es Ihnen wohl angetan, was fasziniert Sie an diesen Objekten?

Im Interview

Kaspar Erath

Kaspar Erath ist Obmann des Vereins zur Revitalisierung und architektonischen Aufwertung der Wiener Gründerzeithäuser.

Erath: 1993 habe ich ein Eigenheim für meine Familie gesucht und letztlich ein schönes Gründerzeithaus im dritten Bezirk gefunden. Die Gründerzeithäuser und damit die alte Baukunst haben mich von Beginn an fasziniert und bis heute nicht mehr losgelassen. In diesen Objekten spiegeln sich Fantasie, handwerkliches Geschick sowie auch die wirtschaftlichen Herausforderungen wider. Außerdem sollen auch meine Kinder und Enkelkinder eine entsprechende Absicherung erhalten. Derzeit stehe ich beim 14. Dachausbau in eigener Sache. Die Projekte haben mir Freude gebracht, gleichzeitig musste ich aber in großen Teilen Wiens einen Zerfall der einmaligen Baukunst feststellen. Ich habe eine Art Ursachenforschung betrieben und mich schon vor Jahren dazu entschlossen, mit sachlicher Aufklärungsarbeit den erkennbaren Symptomen von Zerfall und rechtlicher Benachteiligung entgegenzutreten.

Der von Ihnen 2014 gegründete Verein zur Revitalisierung und architektonischen Aufwertung der Wiener Gründerzeithäuser hat sich vielfach gegen die im Mietrechtsgesetz vorgegebenen Mietzinsrichtwerte und -obergrenzen ausgesprochen. Was genau kritisieren Sie?

Erath: Die Wurzeln des österreichische Mietrechtsgesetzes (MRG) reichen fast 100 Jahre zurück, es wurde von den Notlagen der beiden Weltkriege geprägt und vom Gesetzgeber dutzendfach in alle Richtungen verändert. Heute ist das MRG für den Konsumenten extrem anwendungsfeindlich, selbst Mietrechtsexperten haben kaum noch den Durchblick. Unsere Kritik bezieht sich vor allem auf den Richtwertmietzins ab 1994. Vereinfacht ausgedrückt wurde für alle Altbauten (Jahrgang 1945 und älter) ein Mietzinsregulativ eingeführt.

Man stelle sich einmal vor: Auf Basis der Bau- und Grundkosten sowie der Förderungsgrößen wurde dieser Richtwertmietzins von den einzelnen Ländern errechnet, und genau diese Rechenwerte sind dann in das MRG eingeflossen. Wien hat mit 5,58 Euro Nettomiete aktuell den zweitniedrigsten Richtwert, Vorarlberg steht mit 8,57 Euro Nettomiete an der Spitze. Wir als Verein haben in erster Linie den Vergleich mit der nicht weit entfernten Steiermark gesucht. Der Richtwert liegt in der Steiermark derzeit bei 7,70 Euro.

Fazit: Die Eigentümer der Wiener Gründerzeithäuser werden ohne Ausgleichszahlungen des Staates durch ein Bundesgesetz zu einer Einkommenseinbuße von ca. 40 Prozent allein gegenüber der Steiermark verpflichtet, und dies schon seit 1994. Stellen Sie sich vor, eine solche Differenzierung würde bei den Einkommen von Journalisten oder Lehrern per Gesetz verfügt. Ich kenne keine einzige Berufsgruppe in ganz Österreich, der ein solches Unrecht zugefügt wurde. Das ist eine Diskriminierung im allerhöchsten Ausmaß, der Schaden geht in die Milliarden – und das in einem hoch entwickelten Rechtsstaat. Dieser Unrechtsbestand hat mich zur Vereinsgründung veranlasst, um im Namen aller Betroffenen einschreiten zu können.

Sie sind also der Meinung, dass die politische Willensbildung im Wohnungsmietbereich einen zu hohen Stellenwert hat.

Erath: Genau. Ich bin ein starker Befürworter von sozialem Wohnbau und einer marktgerechten Mietzinsbildung. Darüber hinaus sehe ich aber grundsätzlich keine Notwendigkeit für gesetzliche Vorgaben. Aber so weit gehe ich mit meinen Forderungen ja gar nicht. Was meine Mitstreiter und ich nicht hinnehmen, sind die bundesländerweise unterschiedlichen Richtwertvorgaben, die aus politischem Kalkül und nicht nach Maßgabe der Bau- und Grundkosten getroffen worden sind.

Sie und Ihr Verein treten sehr selbstbewusst und siegessicher auf. Führen Sie nicht dennoch einen Kampf gegen Windmühlen?

Erath: Wir sind zuversichtlich, dass der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte (EGMR) die negative Entscheidung des VfGH zu unseren Gunsten korrigieren wird. Der Verfassungsgerichtshof hat primär mit rechtspolitischen Argumenten unsere Beschwerde abgewiesen. Die Richterschaft hat keine Verfassungswidrigkeit gesehen und hauptsächlich damit argumentiert, dass es in Wien eine niedrige Eigentumsquote (ca. 20 Prozent) gibt und dass daher die Wiener Bevölkerung stärker auf erschwinglichen Wohnraum angewiesen sei. Hier besteht ein Widerspruch zum BIP sowie zum verfügbaren Einkommen laut Statistik Austria. Quasi mit einem Federstrich wird aufgezeigt, dass der Gesetzgeber seinen rechtspolitischen Gestaltungsspielraum nicht überschritten habe und dass die betroffenen Wiener Hauseigentümer nicht unverhältnismäßig belastet seien. Diese Entscheidung hat bei den Betroffenen Verwunderung und Ärger ausgelöst.

Nochmals zur Verdeutlichung: Der Nationalrat beschließt ein Gesetz (Mietrechtsgesetz) mit höchster Diskriminierungsqualität, und obendrein wird dieses Gesetz auch noch vom Bundespräsidenten ohne Bedenken auf das verfassungsmäßige Zustandekommen beurkundet. Im Rahmen einer massiven Beschwerde befasst sich das Höchstgericht dann nicht einmal ansatzweise mit der Diskriminierung. Das ist unglaublich, der Vertrauensverlust ist enorm.

Wir haben als Verein mit Leserbriefen in den gängigen Medien Österreichs gegen diese fragwürdige Entscheidung Protest eingelegt. Deshalb unterstützen wir nun auch betroffene Eigentümer finanziell bei ihrer Straßburg-Beschwerde Die erste Beschwerde gegen den pauschalierten Befristungsabschlag (25 Prozent) sowie gegen das Verbot des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln wurde im Mai 2017 nach Straßburg geschickt, die Beschwerde gegen den „Wiener Richtwert“ soll an den EGMR expediert werden.

Wer sind Ihre Vereinsmitglieder? Was kostet und was bringt eine Mitgliedschaft?

Erath: Unsere Statuten sind bewusst für einen großen Mitgliederkreis angelegt. Primär sprechen wir die Eigentümer der ca. 15.000 Wiener Gründerzeithäuser an, Mitglieder können aber auch Hausverwalter, Architekten und Baumeister werden. Details finden sie auf unserer Homepage www.ZinshausZukunft.Wien.

Der Mitgliedschaftsbeitrag beträgt jährlich 150 Euro. Wir versorgen die Mitglieder laufend mit Informationen, wir veranstalten Informations- und Diskussionsrunden mit Vertretern aus Politik und Wirtschaft und wir haben bisher weitgehend die Kosten für den Gang zu den Höchstgerichten getragen.

Was soll der Verein in fünf Jahren erreicht haben?

Erath: In den Gründerzeithäusern wurde jahrzehntelang ohne staatliche Ausgleichszahlungen Wohnraum beinahe zu Sozialtarifen zur Verfügung gestellt. Das sehen wir als großes Unrecht an, und genau dieses Unrecht wollen wir mit der Straßburg-Beschwerde beseitigen. Ein Erfolg in Straßburg soll den Häusern wieder ihre „ Freiheit“ bringen, höhere Mieteinnahmen sollen zu großen Investitionen und einer breit angelegten Revitalisierung führen. Wir sehen die Verpflichtung, auf diese Weise den weltweit einmaligen Bestand an schöner Baukunst noch für viele Generationen zu erhalten und Wien zu neuem Glanz zu verhelfen.

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Die die Zeit überdauern

Ziemlich sicher wird man sich vor 160 Jahren kaum mit dem Thema Lebenszykluskosten und künftigen Nutzeranforderungen beschäftigt haben – aber genau das zeichnet die Gründerzeithäuser aus, wie sie in den Jahren 1840 bis 1918 entstanden sind. Bei der Bauordnung von 1859 hat man in Wien weit – sehr weit – vorausgeblickt. Sie ist die Grundlage für eine unglaubliche Erfolgsgeschichte, welche die Gründerzeithäuser durchlaufen. Das liegt an ihrer Struktur.

Inland

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Bei der Wiener Bauordnung von 1859, welche die Grundlage für die Gründerzeithäuser war, handelte es sich erst um die zweite offizielle Bauordnung, die von der Stadt Wien per Gesetz erlassen wurde. (Wie im Zinshausmarktbericht der Otto Immobilien Gruppe zu lesen ist.) Bis zu diesem Zeitpunkt gab es in Wien außer der Feuerordnung, die seit dem Mittelalter bestand, keine baurechtlichen Vorschriften. Mit der ersten Wiener Bauordnung um 1829 wurden vorerst einmal Richtlinien eingeführt, die sich vor allem mit der Geschoßanzahl und Straßenbreite beschäftigten.

Mit der Bauordnung von 1859 wurden erstmals „umfangreichere“ Rahmenbedingungen vorgeschrieben: Dabei wurden als Eckpunkte die maximale Gebäudehöhe von 24,7 Metern (damals 13 Klafter) festgelegt, sowie eine Mindeststraßenbreite von 15,2 Metern (8 Klafter)– die Raumhöhe musste mindestens 3,16 Meter betragen (das entsprach 10 Schuh). In zentralen Lagen konnten mit diesen Vorgaben bis zu fünf Stockwerke errichtet werden. In den Vororten waren für die mögliche Gebäudehöhe drei und in den Vorstädten vier Stockwerke vorgesehen, wobei jedoch die Raumhöhe einen Schuh (31 Zentimeter) niedriger als in der Altstadt sein durfte.

Diese maximale Bauhöhe sowie die Generalbaulinie der breiten und rechtwinkelig zueinander laufenden Straßen, die in einem Raster angelegt wurden, gaben das klare Korsett für die Bauherren vor.

Damit waren zwar die Höhe und die Zahl der Geschoße reglementiert, die Anzahl der Wohnungen und deren Ausgestaltung blieben dem Bauherrn selbst überlassen. Eine wesentliche Voraussetzung ist allerdings in Paragraph 27 der Bauordnung noch aufgeführt: „Bezüglich der Nachhaltigkeit wird festgehalten, dass der Bauführer (ausdrücklich) gute und dauerhafte Materialien verwenden soll.“ Auf die Erdgeschoßzonen wird in Paragraph 30 kurz und bündig eingegangen: Sie sollten so gestaltet sein, dass im Erdgeschoß Lokalitäten (und Werkstätten) im Ermessen der Bauführers ermöglicht werden, jedoch Wohnflächen nur unter besonderen Bedingungen zulässig sind.

Weniger ist mehr

Damit waren die Fixpunkte festgelegt, und wenn man die heutige Bauordnung betrachtet, so muss man sagen: Weniger ist mehr. Seit den 50er bzw. 60er Jahren des vorigen Jahrhunderts kommt es zu einer deutlich strikteren Aufteilung der Funktionen. Die Wohnungen haben ab diesem Zeitpunkt die Flexibilität verloren, welche Altbauwohnungen auszeichnet.

Nicht nur die Flexibilität, noch einen anderen wesentlichen Vorteil haben die Wohnungen heute nicht mehr: Die Chance, nach „oben“ zu bauen. Hochbetten, Abstellbereiche oder auch Galerien sind faktisch nur in Altbauten mit ihren entsprechenden Zimmerhöhen möglich. So hat sich schon so mancher Umzug erübrigt. Zwei Hochbetten mit einer Wohnlandschaft darunter, und schon stehen 8 Quadratmeter mehr in der Wohnung zur Verfügung.

Mit der Bauordnung war somit der Weg bereitet für ein unglaublich flexibles Gebäude, das nicht nur baukulturell bemerkenswert ist, sondern auch charakteristische Qualitäten hat, die vor allem in der Flexibilität des Inneren liegen.

Der legitime Nachfolger

Als Ergebnis eines Forschungsprojektes zum Thema „Die Stadt 2020“ (PDF, 370 KB) hat die Projektgemeinschaft raith nonconform architektur vor Ort gemeinsam mit der TU WienDAS NEUE STADTHAUS®“ entwickelt. Das neue Stadthaus bietet ein zeitlich nahezu unabhängiges Grundsystem bzw. ein Halbfertigprodukt, das sich offen und flexibel– so wie das Gründerzeithaus– gerade notwendigen Bedürfnissen anpassen lässt. DAS NEUE STADTHAUS® soll sein Nachfolger sein und vor allem auch in bereits bebauten Vierteln zur Sanierung und Verdichtung von Bezirken eingesetzt werden.

Die Bauordnung passt sich an

Der Grund, warum bis dato noch keine Stadthäuser errichtet wurden, liegt in der Wiener Bauordnung. Da bei Neubauten nicht die Bruttogeschoßfläche, sondern die Höhe der entscheidende Faktor ist, fällt durch höhere Räume ein Geschoß weg, womit sich die Häuser als „Renditeobjekt“ für einen Investor schwer rechnen lassen– auch wenn man durch die höheren Räume und entsprechend hohen Fenster eine größere Trakttiefe erreichen kann. Mittlerweile hat aber die Stadt Wien reagiert und beginnt die Bauordnung zu lockern, um die Entwicklung eines nutzungsoffenen und zukünftig anpassungsfähigen Gebäudekonzepts zu ermöglichen. Ein mixed-use-Building ist eben nur so gut wie es auch flexibel ist, denn das lässt temporär unterschiedliche Nutzungsarten zu– eine sehr wichtige Eigenschaft, da sich die Bedeutung einer Lage ändern kann. So können wir im Ersten Bezirk Wiens wieder eine Zunahme an Nutzung von Immobilien für Wohnzwecke beobachten, die vorher als Büro gewidmet waren.

Flexibilität wird ein wichtiger Wettbewerbsvorteil für die Attraktivität von Städten in der Zukunft sein.

Die authentische Stadt

Viele europäische Städte durchlaufen derzeit einen Wandel. Das Motto lautet: „Zurück in die Städte!“ In eine funktionierende Stadt mit kurzen Wegen, kultureller Vielfalt, infrastrukturellen Einrichtungen und sozialen Treffpunkten. Es ist zu erwarten, dass sich die Städte umstrukturieren werden. Das Besondere der Stadt wird wieder in den Vordergrund gestellt, und nicht die Uniformität. Attraktive Stadtteile werden wieder verstärkt zur Identifikation der Stadt selbst führen und eine hohe Aufenthaltsqualität bieten müssen.

Vielfalt und Authentizität sind es, die das Besondere einer Stadt ausmachen. Die Städte werden in Zukunft wieder durch eine Form von Kleinteiligkeit– die berühmten Grätzel– geprägt werden und entdecken damit ihre Vielfalt und Einzigartigkeit wieder.

Flexible Hausstrukturen, ob Alt- oder Neubau, sind ideal dafür geeignet, diesen neuen Ansprüchen von Wohnraum, Büro, sozialen Einrichtungen, Geschäftslokalen und emissionsfrei produzierendem Gewerbe gerecht zu werden. Vor allem die Gründerzeithäuser, die auf Grund einer Bauordnung von vor 160 Jahren errichtet wurden, haben in einer sich verändernden Stadt beste Voraussetzungen.

Es sind eben Alleskönner. Gestern, heute und morgen.

Der Artikel stammt aus dem aktuellen Zinshausmarktbericht der Otto Immobilien Gruppe.

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