Schlagwort: Wohnen

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Dachwohnungen, komplexe Unikate – die neue Beletage liegt ganz oben

Es hat etwas Besonderes, auf dem Dach zu wohnen – niemanden mehr über sich und den Himmel zum Greifen nah.

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Die Beletage (französisch: bel étage, das „schöne Geschoß“) war das bevorzugte Geschoß eines adeligen oder großbürgerlichen Wohnhauses. Das erste Obergeschoß hatte die höchsten Räume und war in der Regel am besten ausgestattet. Da es noch keinen Aufzug gab, boten die „schönen Geschoße“ noch einen riesigen Vorteil: Sie waren leicht zu Fuß erreichbar und doch nicht ebenerdig.

Die am wenigsten gefragten Räume waren zur Gründerzeit die unter dem Dach. Dort war es auch nicht wirklich angenehm zu wohnen: eng, stickig, wenig Licht, im Winter kalt, im Sommer heiß. Daher waren die Dachgeschoße – wenn sie sich überhaupt zum Wohnen eigneten und nicht nur zum Wäscheaufhängen – eher dem Dienstpersonal vorbehalten.

Der Aufzug bringt die Wünsche nach oben

Als dann die Aufzüge in die alten Häuser Einzug hielten, wanderten auch die Wohnwünsche immer weiter nach oben. Immer weiter, bis sie schließlich in den letzten Jahrzehnten im Dach ankamen. Die ersten findigen Pioniere erkannten das Potenzial, das die Dachböden boten. Sie machten sich daran, die neu entdeckten Flächen – faktisch wie weiße Flecken auf der Landkarte – für sich zu ergründen und zu gestalten. Nach und nach entstanden im ersten Bezirk immer mehr Dachgeschoßwohnungen und wandelten sich zur neuen Beletage – im wahrsten Sinne des Wortes.

Komplexe Aufgabe Dachausbau

„Der Dachausbau von Gründerzeithäusern ist heute eine komplexe Aufgabe“, erklärt Andreas Kropf, geschäftsführender Gesellschafter von „OBENAUF“. Sein Unternehmen hat sich darauf spezialisiert, Wohnungen auf den Dächern ehrwürdiger alter Häuser zu bauen. Er streut den Baumeistern der damaligen Zeit und den alten Häusern Rosen: „Man muss den Hut ziehen. Das sind Häuser, die schon über 100 Jahre stehen, und es ist trotzdem möglich, mit einem überschaubaren Aufwand noch zwei Geschoße auf das Haus aufzusetzen. Das ringt uns eine Wertschätzung für diesen Haustyp ab. Damals wurde schon sehr überlegt und qualitätsvoll gebaut.“

Dachwohnungen sind Unikate

Heute gilt dasselbe für die Ausbauten, die mittlerweile immer öfter die Dächer nicht nur im ersten Bezirk der Bundeshauptstadt zieren. Diese Wohnungen können sich wahrlich sehen lassen: hohe Räume, viel Licht, hochwertige Ausstattung. Aufgrund der Hausstruktur und der Konstruktion ist jede Dachwohnung ein Unikat. Und daher am Markt weiterhin sehr gefragt. „Das Besondere am Dachgeschoß ist, ,obenauf‘ zu sein“, erklärt Kropf. Daher haben Dachwohnungen der Beletage zwei Besonderheiten voraus, die für die Bewohner ganz wesentlich sind: den Ausblick und die Freiflächen. Balkone und Terrassen sind ein Muss, denn wenn man schon ganz oben wohnt, will man auch dem freien Himmel nahe sein.

Das spezielle Goodie

Wenn man nicht im Dachgeschoß wohnt, kann man es zumindest zeitweilig nutzen. Zahlreiche Rooftop-Bars haben sich in den vergangenen Jahren auf Wiener Hotels etabliert und schmücken die Wiener Dachlandschaft im ersten Bezirk. Sie locken ihre Besucher mit einem fantastischen Ausblick und laden zum Relaxen ein. Wo kann man besser chillen als nah am Himmelszelt? Egal ob die Atmosphere Rooftop Bar im Ritz-Carlton, die Café Bar Bloom im Hotel Lamée, das Ristorante Settimo Cielo im Hotel Royal oder die Sky Bar im Kaufhaus Steffl – sie alle bieten das, was ein Dachgeschoß so einzigartig macht. Auch den einen oder anderen heimischen Promi kann man hier antreffen. Diese verkehren gerne an solchen extravaganten Plätzen über der Stadt – wiewohl doch auch viele von ihnen selbst in einer der zahlreichen Dachwohnungen leben, die die Innenstadt zu bieten hat. Und bei einigen dieser architektonischen Kostbarkeiten gibt es neben dem Blick über Wien noch einen Sonnenaufgang oder Sonnenuntergang als „Goodie“ dazu.

Artikel aus dem OTTO Wohnungsatlas Herbst 2018

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Wohnungsknappheit, eine Zeitenwende in der Debatte ?

Es sind provokante Thesen in Bezug auf den (sozialen) Wohnungsbau, die Regierungsberater in Deutschland vorgestellt haben, siehe Artikel in „Die Zeit“ vom August 2018.

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Erstens, so die Experten, sei die Mietpreisbremse zahnlos geblieben und solle wieder abgeschafft werden.

Zweitens verlören Sozialwohnungen bei steigendem Wohlstand der Benutzer ihre Treffergenauigkeit.

Das Thema der Einkommensüberprüfung im sozialen Wohnbau ist eine Idee, die auch die derzeitige Bundesregierung in Österreich aufgegriffen hat.

Schon vor mehr als 15 Jahren, als ich als junger Abgeordneter im Gemeinderatsausschuss für Wohnen und Stadterneuerung saß (Stadtrat damals: Werner Faymann), hatte ich bereits Ähnliches gefordert. Mein Ansatz dazu war, die ersten fünf bis zehn Jahre Bewohner von Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen ohne Überprüfung wohnen zu lassen. Nach dieser Frist sollte in Zweijahresschritten begonnen werden, in fünf Anhebungen, also insgesamt in zehn Jahren, den Mietzins an die marktübliche Miete heranzuführen. Keiner soll aus seiner Wohnung „vertrieben“ werden, wer weiter wohnen will, kann bleiben, aber da es sich ja letztlich um Steuergeld handelt, mit dem das Gebäude errichtet und gefördert wurde, auch etwas an die Gemeinschaft zurückgeben, wenn man es sich leisten kann.

Apropos leisten

Um dem Gegenargument des bürokratischen Aufwands für die Überprüfung entgegenzuwirken, hatte ich vorgeschlagen, diese Anhebung automatisch nach der bedungenen Frist durchzuführen. Und dem Mieter zwei Monate Zeit zu geben, sich gegebenenfalls bei der Gemeinde zu melden und nachzuweisen, dass er noch immer unter die Einkommensgrenze fällt. Dann würde die Anhebung storniert und sich die Frist wiederum um vier oder fünf Jahre verlängern. Danach ginge das Procedere wieder von vorn los. Und wer mehr verdient, der meldet sich eben nicht und zahlt fortan die angehobene Miete. Das Geld, das mit diesen Anpassungen zusätzlich lukriert wird, sollte zweckgebunden wieder in den Bau neuer Wohnungen fließen.

Ghettoisierung & Mieteradel

Das Argument der politischen Linken, dass die soziale Durchmischung im geförderten Wohnbau gewährleistet bleiben müsse, ist nicht unberechtigt und muss seriöserweise in die Überlegungen einbezogen werden, Ghettoisierung will keiner. Was wir aber auch nicht wollen, ist ein privilegierter „Mieteradel“ auf der einen Seite, sowohl im geförderten Wohnbau als auch im privaten Bereich, Stichwort Altmietzinse, und auf der anderen Seite junge Menschen, die sich das Wohnen kaum mehr leisten können.

Die zweite These, die von den wissenschaftlichen Beratern der deutschen Regierung aufgestellt wird, ist ebenfalls sehr interessant. Dass die Einführung der Mietpreisbremse in den deutschen Großstädten nicht zu dem gewünschten Erfolg geführt hat, ist allgemein bekannt, die Bundesregierung plant daher eine Verschärfung. Besonders spannend ist aber die auf den ersten Blick provokant anmutende Sichtweise, dass eine Verschärfung die Situation sogar verschlimmern würde.

Hintergrund: Es gibt keine bundesweite Verknappung an Wohnraum, sondern nur an gewissen Standorten, hauptsächlich in Großstädten. Besonders betroffen sind die „Big 7“, also Berlin, München, Hamburg, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf.

Hotspots sind teuer

In Magdeburg oder Chemnitz hingegen, um gar nicht von kleineren Städten oder ländlichen Gegenden zu sprechen, gibt es kein Problem, vernünftigen Wohnraum um fünf bis sechs Euro pro Quadratmeter und Monat anzumieten. Selbst in Berlin bekommen Sie in Stadtteilen wie Köpenick oder Spandau locker unter zehn Euro pro Quadratmeter und Monat eine tadellose Wohnung, nur an den Hotspots, wo alle (Jungen) hinwollen, wie Friedrichshain, Kreuzberg, Prenzlauer Berg, Mitte, Charlottenburg etc., gibt es einen deutlichen Nachfrageüberhang und somit eine Preisspirale, die sich unweigerlich nach oben dreht. Ziehen Sie nun auch an diesen überhitzten Standorten eine Mietzinsobergrenze ein, dann verbessert sich die Situation nicht, sondern das Gegenteil passiert. Der Markt wird durch vermehrte Nachfrage weiter aufgeheizt und den Wohnungssuchenden die Illusion vorgegaukelt, dass sie zu marktunadäquaten Preisen selbst an den Brennpunkten Wohnraum bekämen. Da der Wohnraum aber innerstädtisch nicht beliebig vermehrbar ist, bleibt dies eine ewige Illusion.

Möglicher Lösungsansatz

Ein Lösungsansatz, so diese These weitergedacht, wäre also die Kanalisierung der Nachfrage. Studieren in Magdeburg oder Chemnitz statt in Berlin oder München. Anreize schaffen, dass Menschen auch in andere Städte und Orte ziehen, nicht nur in die Metropolen.

Natürlich werden die Bedenkenträger jetzt gleich wieder dutzende Argumente dagegen finden.

Ich finde die Argumentationskette aber so logisch und bestechend einfach, dass es wert wäre, über diese „Kanalisierung“ und die Anreize, die man dafür schaffen könnte, weiter nachzudenken.

Ein bisschen mehr „neu denken“, statt alte Stereotypen ewig wiederzukäuen, kann uns allen nicht schaden.

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Backsteinfassade, Reetdach & Klöntür – Sylts außergewöhnliche Architektur

Typisch Sylt – das sind neben den modernen Familien- und Ferienhäusern auch die Geesthardenhäuser mit ihren Reetdächern, Backsteinmauern und Klöntüren, deren obere Türhälfte sich öffnen lässt, während die untere verschlossen bleibt. Reet ist das traditionelle Baumaterial der Insel, das auf der (östlichen) Watt-Seite Sylts wächst und früher aus reinen Kostengründen von Seefahrern, Fischern und Bauern […]

Typisch Sylt – das sind neben den modernen Familien- und Ferienhäusern auch die Geesthardenhäuser mit ihren Reetdächern, Backsteinmauern und Klöntüren, deren obere Türhälfte sich öffnen lässt, während die untere verschlossen bleibt. Reet ist das traditionelle Baumaterial der Insel, das auf der (östlichen) Watt-Seite Sylts wächst und früher aus reinen Kostengründen von Seefahrern, Fischern und Bauern für die Dächer verwendet wurde. Ralph Justus Maus, Sylter Immobilienspezialist und Projektentwickler, über die Schilfdächer: „Heute kommt Reet vom Festland, aus Polen, der Türkei und sogar China und ist teurer als Hartbedachung. Als lebendes Kulturdenkmal ist die außergewöhnliche Bedeckung nicht mehr von der Insel wegzudenken und wird daher aufwendig alle paar Jahre gereinigt und kontrolliert.“

Tradition als Herausforderung

Der traditionelle Baustil, der die Insel so prägt, kommt allerdings auch mit seinen Herausforderungen für Architekten und Bauträger: „Je nach Insel-Ort gibt es erhebliche Bauvorschriften“, so der Immobilienspezialist Maus, „etwa in Kampen gibt es seit 100 Jahren eine Ortsgestaltungssatzung, die Reetdach vorschreibt. Weitere Vorschriften sind etwa der Einsatz von Rotklinker-Ziegelsteinen für Fassaden, Sprossenfenstern, aber auch einer beschränkten Trauf- und Firsthöhe.“ Ein Haus mehrere Stockwerke in die Höhe zu bauen, wird daher in vielen Fällen unmöglich. Um dennoch dem Wunsch der Eigentümer nach mehr Quadratmetern nachzukommen, werden die Architekten kreativ: Ausgeklügelte Lichtschacht- und Belüftungssysteme machen es möglich, auch mehrere Stockwerke unter der Erde lebenswerte Räume zu schaffen. Statt aus dem Fenster blickt man dann eben in den Lichtschacht, der oft kunstvoll und verblüffend realistisch bemalt wird, um den Eindruck von einem Ausblick auf die Dünenlandschaft zu erwecken.

Neu interpretiert

„Es wird kaum neues Bauland ausgewiesen, daher werden ältere Häuser abgerissen und die Grundstücke dann neu bebaut. Zudem wird viel renoviert“, kommentiert Maus die rege Veränderung der Insel. „Da es beispielsweise auch Vorschriften bezüglich Fenster- und Öffnungsgrößen gibt, ist eine moderne Architektur oft schwer umsetzbar. Da sind dann eben Ideen gefragt, die hier geschickt ansetzen. Wir haben vor einigen Jahren einen Wettbewerb für eine moderne Reetdach-Architektur mit einigen sehr interessanten Resultaten ausgeschrieben: Der Siegerentwurf von Martin A. Müller und Michael Dazko hat es beispielsweise geschafft, moderne Architektur mit traditionellen Materialien so zu kombinieren, dass sich ein interessanter skulpturaler Baukörper bildet. Das Reet ist innovativ eingesetzt und die unterschiedlichen Traufhöhen eröffnen tolle Ausblicke in die Landschaft“, sagt Maus über die Kombination von Neubau und Tradition.

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Die Schatzwächter und das Regime der Wiener Bauordnung

Der mit 1. Juli in Kraft getretenen Novelle zur Wiener Bauordnung soll bald eine zweite Novelle folgen, deren Eingriffe in das Eigentum nicht weniger gravierend sind.

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Gegenüber der „Zeit“ erklärte sich die Wiener Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal mit den Worten: „Diesen Schatz haben wir gesichert!“ und meinte damit die Unterschutzstellung von Wiens alter Bausubstanz unter das Regime der Wiener Bauordnung. Christoph Chorherr, der für die Grünen die Wiener Baurechtsnovelle verhandelte, meinte dazu lapidar, dass er sich nun einen „ökonomischen Switch im Kopf der Hausbesitzer erwarte.“

Lottogewinn besser als Mietzinseinkünfte

Sind die politisch Verantwortlichen tatsächlich der Meinung, dass Hausbesitzer von ihrem Schatz abbeißen können? Auf welche Weise soll sich der „ökonomische Switch“ im Kopf eines Hausbesitzers vollziehen, dessen Haus in einem Gründerzeitviertel gelegen und mit diversen Altmietverträgen belastet ist?

Allenfalls kann ein Lottogewinn helfen, nicht aber die eigenen Mietzinseinkünfte, um den Hausbestand durch einen Ausbau des Dachbodens zu verbessern. Diesen Aussagen kann jedenfalls kein aufrichtiges Interesse an der Erhaltung der historischen Bausubstanz beigemessen werden, denn dann hätte die Novelle inhaltlich anders ausgesehen und wäre nicht ohne Begutachtung in einer Nacht und Nebel Aktion beschlossen worden. Bei genauerer Betrachtung wird klar, dass es den Verantwortlichen um eine Ausweitung des Mieterschutzes über den Umweg der Wiener Bauordnung geht.

Markante eingriffe in das Eigentum

Nach dem ersten Streich folgte leider sprichwörtlich sogleich der zweite: Diesmal im Rahmen offizieller Begutachtung. Es mag schon sein, dass Teil 2 des Entwurfs zur Wiener Bauordnung die eine oder andere zeitgemäße Änderung – Stichwort: Keine Verpflichtung mehr zur Trennung von Bad und WC sowie Änderung der Wohnungs-Mindestgröße von 30 auf 25 Quadratmeter – enthält, doch sieht auch dieser Entwurf markante Eingriffe in das Eigentum vor: Wohnungen, die sich in einer Wohnzone befinden dürfen nicht mehr kurzfristig vermietet werden. Durch Einführung einer Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ soll zum Zweck der künstlichen Beschränkung der Bodenpreise eine Limitierung der Grundkosten bewirkt werden.

Die Rechtfertigung für diese Vorgehensweise erfolgt unter Berufung auf das öffentliche Interesse, die Erschwinglichkeit von Wohnungen, insbesondere für einkommensschwächere Gruppen zu gewährleisten und bezieht sich dabei auf die Judikatur des Verfassungsgerichtshofs. Dass diese Erkenntnisse des Höchstgerichts aber zum Richtwertgesetz ergingen und sich nicht auf die Bestimmungen der Bauordnung übertragen lassen, irritiert die Legisten gar nicht.

Potential auf den Dächern

In einer Broschüre der Arbeiterkammer aus dem Jahr 2018 wird auf das Potenzial verwiesen, das auf Wiens Dächern schlummert. Sowohl bei den Genossenschafts- und Gemeindebauten als auch bei den privaten Gründerzeithäusern könnten nach deren Berechnungen in den nächsten Jahren bis zu 40.000 neue Einheiten geschaffen werden. Laut dieser Broschüre sind die durch Nachverdichtung entstehenden Wohnungen im Gründerzeit-Altbau jedoch für die meisten zu teuer, weshalb private Projektentwickler verpflichtet werden sollten, einen Sozialwohnungsanteil von einem Drittel der neuen Wohnungen zu schaffen.“

Gerade in Wien ist der Anteil des öffentlichen Mietsektors mit rund 400.000 Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen so hoch wie in keinem anderen Bundesland und überragt den privaten Mietsektor beträchtlich. Zahlen belegen aber auch die fehlende soziale Treffsicherheit. Laut Statut von Wiener Wohnen liegt der Zweck dieser Unternehmung in der Schaffung von modernen Mietwohnungen für einkommensschwächere Personen und Familien.

Anstelle über die Bauordnung das Grundrecht auf Eigentum stetig auszuhöhlen, sollten die politisch Verantwortlichen von ihrer Enteignungspolitik Abstand nehmen und ihre soziale Wohnpolitik nach dem Grundsatz „Menschen und nicht Mauern fördern“ richten. Denn wenn im sozialen Wohnbau Besserverdiener angemessen zu den Wohnkosten beitragen und durch den Mehrerlös einkommensschwächere Gruppen unterstützt werden, wäre schon viel erreicht!

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Wie innovativer Wohnbau wirklich funktionieren könnte

Wenn ich als Städtebauerin und Architektin über Wohnbau, im Besonderen über geförderten Wohnbau, nachdenke, komme ich zu folgendem Ergebnis ...

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Ich glaube, jede Generation von Architekturstudent*innen hat als eine ihrer Übungen die Aufgabe erhalten, variables Wohnen zu untersuchen und ein entsprechendes Projekt auszuarbeiten. Ich habe meines aus dem Jahr 1993 wieder hervorgeholt. Es hat an Aktualität nichts eingebüßt, im Gegenteil, man könnte es 1:1 umsetzen und hätte einen innovativen Wohnbau, der seinesgleichen in dieser Konsequenz suchen müsste.

Die Autorin

Ute Reinprecht

Ute Reinprecht ist Architektin und Städtebauerin sowie seit 2006 Projektentwicklerin für den frei finanzierten Wohnbau in Wien. Sie war 19 Jahren in Planung, Projekt- und Planungskoordination, ÖBA und Stadtraumforschung tätig und für vier Jahre für Genehmigungsverfahren im Anlagenbau verantwortlich. Seit 2003 ist sie in der Immobilienwirtschaft zuständig für Projektentwicklung, Projektmanagement und -steuerung, Baubetreuung, Baurecht und […]

Woran scheitern aber derartige Konzepte, von denen es sicher viele gute in den Schubladen gibt?

Zum einen an einem Wohnungseigentumsgesetz, das in Nutzwerten in Quadratmetern denkt und nicht in Kubaturen. Damit werden Ergänzungsflächen im Wohnungsverband oder auch außerhalb unmöglich gemacht, denn sie bedingen immer eine Änderung der Nutzwerte und meist die Zustimmung aller Eigentümer. Die sich aus dieser Konsequenz ergebende Bauweise ist eine Scheibenbauweise, die baulich einen minimalen Spielraum für Änderungen (z. B. Zusammenlegungen von Wohnungen oder Teilung von solchen) zulässt, denn sie ist bautechnisch/bauphysikalisch wohl die einfachste und damit mangelfrei herzustellen.

Zum anderen sind es Förderbestimmungen und/oder Bestimmungen dazu in Landesgesetzen (z. B. angedacht in der Novelle zur Bauordnung Wien und dem Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz WWFSG 1989), welche den Spielraum für kreative Ansätze einengen.

Neue Widmungskategorie

So denkt man in Wien nun daran, eine Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ festzulegen, mit der man den Grundkostenanteil auf 188 €/m2 oberirdischer Bruttogrundfläche, den Mietpreis für 2018 mit 4,87 €/m2 Wohnnutzfläche limitiert und den Verkauf einer geförderten Wohnung bzw. Mietwohnung mit Kaufoption durch eine 40-jährige Förderungsdauer und einem damit einhergehenden Vorkaufsrecht der Stadt Wien zu einem nach Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gebildeten angemessenen Kaufpreis innerhalb dieser 40 Jahre möglich macht.

Liegenschafts- und Wohnungseigentümer solcher Wohnungen und von bisher als „Förderbarer Wohnbau“ gewidmeten Grundstücken sehen sich mit der Situation konfrontiert, in eine neue Rechtslage zu rutschen, die Widmungskategorie „Förderbarer Wohnbau“ wird ohne Übergangsfrist zur Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“. Die geplante Mietzinsbeschränkung wird nicht nur für die Rechtsform Mietwohnung, sondern auch für die Rechtsform Eigentum Gültigkeit haben.

Willkürakt

Marktwirtschaftliche Regulative kann man meines Erachtens damit nicht außer Kraft setzen, vielmehr vollzieht man damit einen Willkürakt, denn kann für ein derartig gewidmetes Grundstück keine Förderung erlangt werden, gibt es kein Rechtsmittel dagegen – das Grundstück ist unbebaubar! Der Stadt Wien ist, so meine ich, doch auch bewusst, dass sie für jeden Quadratmeter derartig gewidmeter Wohnnutzfläche eine Rückstellung von Fördermitteln vorsehen muss.

Wünschenswert ist es, diese Intentionen in Richtung einer langfristigen sozialen Treffsicherheit weiterzudenken.

Wenn ich nun als Städtebauerin und Architektin nachdenke, wie man zu kreativen Lösungen kommen könnte, würde ich bei den Wohnformen ansetzen.

Das von den frei finanzierten Bauträgern abgeschaute Modell der Kleinstwohnung, im geförderten Wohnbau „Smartwohnung“ genannt, entbehrt meiner Meinung nach jeder Nachhaltigkeit. So bieten diese Wohnungen weder die Möglichkeit, im Alter eine 24-Stunden-Hilfe unterzubringen, noch einer Mutter mit Kind(ern) dauerhaft Wohnraum, sie dienen maximal als Übergangslösung für gesunde Singles und junge Paare.

Deshalb ist diese Wohnform nicht dafür geeignet, auf Bedürfnisse ihrer Nutzer langfristig nachhaltig und flexibel eingehen zu können, und auch nicht dafür, Wohnmodelle zu schaffen, die von späteren Generationen unter anderen Umständen genutzt werden können.

Derartige Problemstellungen zu lösen ist nicht die Aufgabe von Bauträgern im frei finanzierten Wohnbau oder von Investoren, vielmehr von jenen, die mit Mitteln der Allgemeinheit Wohnraum realisieren.

Baugruppen

Will eine Gesellschaft, in Vertretung ihre Politik, ihre Geldmittel nachhaltig einsetzen und den Herausforderungen des Wohnbaus, die auf sie zukommen, standhalten, bestenfalls innovativ begegnen, muss sie den Mut haben, anders zu denken – Lücken zu schließen.

Eine dieser Lücken schließen Baugruppen, die aus unterschiedlichen rechtlichen Gründen in Wien überwiegend als Wohnheime errichtet werden und damit viele baurechtliche und fördertechnische Vor- und Nachteile genießen.

Clusterwohnungen

Eine weitere, viel zu wenig genützte Möglichkeit würde die Errichtung von Clusterwohnungen darstellen. Diese bieten, wie uns das benachbarte Ausland zeigt, weitaus mehr Möglichkeiten als nur den Zusammenschluss einiger Kleinstwohnungen mit einem großen Aufenthaltsraum zu einer Wohneinheit.

Zum Beispiel könnte eine Dreizimmerwohnung mit einer Einliegerwohnung, mehreren Zimmern mit gemeinsamen Sanitärräumen und einer zentralen Großküche zu einem Cluster vereint werden, der im Bedarfsfall auch geteilt oder aufgelöst werden kann. Dieser könnte einer Familie mit Großeltern ebenso Wohnraum bieten wie dem Single Familienanschluss ermöglichen; eine Wohngemeinschaft von Senioren könnte sich eine gemeinsame Pflegehilfe leisten oder sich mit jungen Menschen die Aufgaben des Alltags teilen.

Der Fantasie wären da keine Grenzen gesetzt, um unterschiedliche Synergieeffekte nutzen zu können, soziale Durchmischung zu fördern, Segregation entgegenzuwirken und für möglichst viele verschiedene Lebensmodelle offenzustehen.
Die dafür notwendige Trennung und/oder Vereinigung diverser erforderlicher Infrastrukturversorgung und ihrer Schalt- und Zählkreise wäre dann „smart“.

Variable Wohnformen und das WEG

Derartig variable Wohnformen sind aber schwer in ein Wohnungseigentumsgesetz zu pressen. Umso mehr sollten sie im gemeinnützigen Wohnbau Fuß fassen können und durch eine Bauordnung unterstützt werden, die z. B. nicht in Bauklassen in Metern, sondern in Bauklassen in Geschoßen denkt oder baurechtliche Rahmenbedingungen schafft, die eine derartige variable Änderung von Wohnungen zulässt – hier sei im Besonderen an die bauphysikalischen Anforderungen von Wohnungstrennwänden gedacht.

Des Weiteren bräuchte sich die Stadt Wien bei solcherart geförderten Konzepten auch weniger Kopfzerbrechen darüber machen, dass derartige geförderte Wohnungen gewinnbringend weiterverkauft werden können, denn ob ihrer Größe wird dies von Grund auf erschwert.

So schwingt man mit der Novelle zur Bauordnung von Wien und jener zum Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz zwar mit der Keule in Richtung marktwirtschaftliche Gepflogenheiten, hat aber wenig Ideen dazu, Wege für innovativen, in die Zukunft weisenden Wohnbau zu bereiten.

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Wohnen in Paris

Paris – ein Rundblick über die Immobilienpreise

Die Hauptstadt Frankreichs ist in jeder Hinsicht ein Erlebnis – auch wenn Wohnen dort nicht unbedingt billig ist.

Wer meint, Wien wäre ein teures Pflaster, wenn’s ums Wohnen geht, kann sich mit einem Blick auf Paris trösten – dort sind die Preise teilweise schon astronomisch. Allerdings locken eine überwältigende Architektur und lukullische Genüsse, die im Vergleich zu Österreich wirklich günstig sind. So kostet zum Beispiel feinste Entenleberpastete gerade mal zehn Euro das Kilo, zwölf Stück Baguette gibt’s für fünf Euro, und Schweinefilet geht für 4,20 das Kilo über die Theke. Medikamente sind im Schnitt um rund 30 Prozent günstiger als hierzulande; vereinzelt sogar um bis zu 80 Prozent. Ein Einzelticket für das gesamte und äußerst dichte öffentliche Pariser Verkehrsnetz inklusive Bussen und RER-Zügen kostet 1,90 Euro; ein Zehnerblock, das „Carnet“ kommt auf 14,90; die Monatskarte auf 63 Euro.

Teurer als hierzulande ist Benzin – der Liter sprudelt ab 1,56 Euro in den Tank. Diesel kommt auf 1,47 pro Liter.

Wohnen kostet richtig viel

Doch beim Wohnen muss man in der Hauptstadt des früheren „Grand Empire“ richtig tief in die Tasche greifen. Zumindest, wenn’s in einer halbwegs guten Lage sein soll. So kostet ein Zehn-Quadratmeter-Zimmer im Dachgeschoß eines revitalisierten Altbaus mit Toilette am Gang im 17. Bezirk im Norden des Stadtzentrums unglaubliche 114.400 Euro. In den Preisen sind die Maklergebühren immer schon inkludiert.

Kleine Wohnungen bevorzugt

Interessanter ist da schon eine 52-Quadratmeter-Wohnung im 18. Arrondissement in der Nähe von Montmatre mit eigenem kleinem Balkon im zweiten Lift-Stock mit Blick auf den begrünten Innenhof. Mit dabei sind für 250.000 Euro ein eigener Parkplatz – in Paris ein wichtiges Asset –, die Gaszentralheizung und ein Kellerabteil. Das Bad ist optisch ansprechend mit einer Glaswand geteilt, hinter der sich die Dusche befindet. Die Küche ist modern und komplett aus Holz.

Großer Wohnraum um viel Geld

Wer mehr Platz braucht, muss ordentlich blechen: Im 12. Bezirk unweit der Bastille-Oper wird aktuell eine moderne 100-Quadratmeter-Wohnung für 750.000 Euro angeboten. Dafür gibt’s zwei Schlafzimmer, einen offenen Raum mit einer amerikanischen Küche, die nur optisch vom Esszimmer getrennt ist, ein hypermodernes Badezimmer (die Franzosen sehen sich gerne als die Avantgarde Europas, diese Einstellung drückt sich auch im Stil aus), eine Terrasse und ein wunderschönes, über eine Wendeltreppe begehbares gewölbtes Kellerabteil mit Steinwänden und Lichtschächten, das auch als Weinkeller verwendet werden kann.

Nur wer es sich leisten kann

Für die ganz dicke Brieftasche lockt ein Apartement direkt am Quai d’Orsay fast genau vis-a-vis des Grand Palais mit Blick auf die Seine und knappen 320 Quadratmetern im fünften Stock mit Lift. Klimaanlage und automatisierte Haustechnik, beste Materialien mit vielen Holzelementen und Parkettböden, hohe Decken und zahlreiche dekorative Elemente aus Stein runden das Bild dieser luxuriösen Wohnung mit sieben Zimmern, davon zwei Schlafzimmersuiten mit eigenem Bad, Salon mit offenem Kamin und eigener Bibliothek ab. Ein Balkon zum Fluss sorgt für ungetrübten Ausblick vom fünften Stock des prestigeträchtigen Altbaus. Der Clou: Im Erdgeschoß befindet sich eine weitere Wohnung mit 112 Quadratmetern samt Eingangshalle, Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, zwei Schlafzimmern, Bad und WC. Und in der siebten Etage befinden sich die Personalräume mit drei Schlafzimmern auf 36 Quadratmetern. Einen Abstellraum gibt es im achten Stock; dazu noch zwei Kellerabteile und zwei Parkplätze gleich daneben. Der Preis für diese herrschaftliche Stadtwohnung: herrschaftliche 16 Millionen Euro. Mit all den Extras fast schon ein Schnäppchen.

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Empfehlungen und Vorschläge für eine andere Wohnpolitik

In Deutschland wird, so wie auch in Österreich, über den Mangel an „bezahlbarem Wohnraum“ geklagt. Dieses Problem wurde, neben anderen auch, laut einem Gutachten des Wissenschaftlichen Beirates beim Bundesministerium für Wirtschaft mit der sogenannten „Mietpreisbremse“ nicht behoben.

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Zur Person

Georg Edlauer

Geschäftsführender Gesellschafter von Edlauer Immobilien. Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Immobilienmakler, Immobilienverwalter; Bauträger und Versicherungsmakler. Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für die Fachgruppe Immobilien. Akkreditiert durch RICS, London; Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). Recognised European Valuer.

In diesem Gutachten der wissenschaftlichen Berater der Bundesregierung wurde die dringende Empfehlung abgegeben, Markteingriffe, die auf den ersten Blick berechtigt erscheinen, sich jedoch als unwirksam oder sogar kontraproduktiv erwiesen haben, wieder abzuschaffen.

Als eindeutig zielführender wurden unter anderem folgende Maßnahmen empfohlen:

  1. Das Angebot von Wohnraum sollte durch größere Anreize zur Schließung von Baulücken und durch Lockerung unzureichend begründeter Bauvorschriften erhöht werden.
  2. Im Zuge der anstehenden Reform der Grundsteuer sollte die Umgestaltung zu einer reinen Bodensteuer erwogen werden, weil damit der Anreiz zur Bebauung steigt. Hingegen ist eine Sondersteuer für unbebautes Bauland aus den genannten Gründen abzulehnen.
  3. Den Kommunen sollten mehr Anreize gegeben werden, neues Bauland auszuweisen. Da neues Bauland kaum noch in Großstädten, sondern überwiegend in deren Umland entstehen kann, sollte der Staat durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs die Anbindung zwischen Städten und ihrem Umland verbessern.
  4. Die Mietpreisbremse sollte ersatzlos gestrichen werden, da sie weitgehend wirkungslos ist und dort, wo sie wirkt, den Abbau von Wohnungsknappheit behindert.
  5. Der soziale Wohnungsbau sollte nicht wiederbelebt, sondern im Gegenteil zurückgefahren werden, weil hierbei eine Fehlleitung von Subventionen droht.
  6. Das adäquate Mittel für die Versorgung von Angehörigen der unteren Einkommensgruppen und großer Familien mit angemessenem Wohnraum zu tragbaren Kosten ist das Wohngeld.

Der Inhalt dieses Gutachtens deckt sich vollkommen mit jenen Empfehlungen, die wir in Expertengesprächen der letzten Jahre den politischen Vertretern gegeben haben. Dazu kommen noch österreichspezifische Probleme wie „Mietadel“, überbordender Kündigungsschutz und überschießende Bauvorschriften, die im gleichen Zuge bereinigt werden müssen.

Es sollte nun wirklich an der Zeit sein, marktwirtschaftliche Mechanismen und Gegebenheiten zu akzeptieren und sich von populistischen, aber nicht zielführenden Maßnahmen zu verabschieden. Andernfalls sehe ich kein Licht am Horizont beim Thema „leistbarer Wohnraum“ in Österreich.

 

[googlepdf url=“https://www.immobilien-redaktion.at/wp-content/uploads/2018/09/gutachten-wissenschaftlicher-beirat-soziale-wohnungspolitik.pdf“ download=“Download“ width=“100%“ height=“600″]

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Mehr Wohnraum durch weniger Regulierung – deutsches Gutachten bestätigt Empfehlungen der WKO

Das war aber ziemlich direkt. Der Wissenschaftliche Beirat des deutschen Wirtschaftsministeriums hat in einem beauftragten Gutachten eine Empfehlung für einen funktionierenden Wohnbau formuliert: „Mietpreisbremse ersatzlos streichen, den sozialen Wohnungsbau zurückfahren.“ Bei den Auftraggebern kam das nicht gut an.

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Wissenschaftliche Berater und Gutachter der deutschen Bundesregierung plädieren dafür, die Wohnungsbaupolitik drastisch zu verändern und von den Zielen im Koalitionsvertrag abzurücken. „Der soziale Wohnungsbau sollte zurückgefahren werden“, schreibt der Wissenschaftliche Beirat des Wirtschaftsministeriums laut ZEIT ONLINE. Besonders heftig in der Kritik stehen „die staatliche Förderung“, die Mietpreisbremse und Sozialwohnungen, da in der Regel nur ein einziges Mal das Einkommen der Menschen geprüft wird, die eine Sozialwohnung beziehen wollen.

Staatliche Förderungsmaßnahmen nach Bedürftigkeit

„Wir halten die staatliche Förderung von Baumaßnahmen insgesamt für falsch“, erklärt Ökonom Friedrich Breyer, federführender Autor des Gutachtens und Professor an der Universität Konstanz. Der Vorschlag: Das Wohngeld sollte nach Bedürftigkeit subventioniert werden, und wenn diese nicht mehr besteht, sollten die Zahlungen eingeschränkt oder eingestellt werden.

Mietpreisbremse wirkungslos, ersatzlos streichen

Weiters empfiehlt der Beirat auch, dass die „weitgehend wirkungslose Mietpreisbremse ersatzlos gestrichen werden sollte“. Diese habe ihre preisdämpfende Wirkung kaum entfaltet. Tatsache ist, dass die wenigen Profiteure dieser gesetzlichen Regelung vor allem in der Gruppe „Doppelverdiener ohne Kinder“ zu finden sind. Die Mietpreisbremse in Deutschland nützt also vor allem Besserverdienenden, die sich kein Eigentum zulegen. Der Grund ist einfach, erklärt Georg Edlauer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO: „Gute Wohnungen ,verschwanden‘ vom Markt und wurden nicht mehr über Makler angeboten, sondern ,privat‘ weitergegeben, und in den seltenen Fällen, in denen begehrte Wohnungen aufgrund der Mietpreisbremse günstig angeboten wurden, konnten die Vermieter unter noch mehr Interessenten auswählen.“ Das Ergebnis: Den Zuschlag erhielten dann meist die Bewerber mit hohen, sicheren Einkommen. Die Knappheit an Wohnraum in Ballungsgebieten hat sich letztendlich dadurch noch weiter verstärkt, denn zu einem regulierten Mietpreis sind die Wohnungs- und Hausbesitzer weniger bereit, ihre Immobilie zu vermieten.

Sinkende Anreize neue Wohnungen zu bauen

Der Ökonom Friedrich Breyer, federführender Autor des Gutachtens und Professor an der Universität Konstanz, führt noch ein weiteres Argument an. „Würde die Mietpreisbremse wirken, sänken damit auch die Anreize, neue Wohnungen zu bauen“, sagt Breyer in der ZEIT ONLINE. Die Regelung gelte zwar nicht für Erstvermietungen, aber sobald der Mieter wechsle, trete sie sofort in Kraft. Potenzielle Käufer von Vorsorgewohnungen müssen daher mit einer niedrigeren Rendite rechnen, und das hält viele davon ab, sich in einem Vorsorgemodell zu engagieren.

Das deutsche Gutachten deckt sich mit WKO-Empfehlungen

„Der Inhalt dieses Gutachtens deckt sich vollkommen mit jenen Empfehlungen, die wir in Expertengesprächen der letzten Jahre den politischen Vertretern gegeben haben“, meint Fachverbandsobmann Edlauer: „Dazu kommen noch österreichspezifische Probleme wie „Mietadel“, überbordender Kündigungsschutz und überschießende Bauvorschriften, die im gleichen Zuge bereinigt werden müssen.“

Gutachten von Politik nicht akzeptiert

Die deutsche Politik reagiert aber ähnlich wie in Österreich und den Argumenten der Ökonomen wird mit Argwohn begegnet. Für die Sozialdemokraten im Bundestag sind die Ergebnisse des Gutachtens nicht akzeptabel. Bernhard Daldrup, wohnungspolitischer Sprecher der Fraktion, sagt: „Wenn man sich dieses Gutachten durchliest, hat man den Eindruck, wir würden uns in einem politökonomischen Labor befinden.“ Die Modelle mögen für ein Grundseminar in Volkswirtschaft interessant sein, aber die Wirklichkeit werde hier nicht abgebildet.

Um die Probleme in den Griff zu bekommen, werden vonseiten der Regierung Milliardenbeträge für den sozialen Wohnungsbau und Milliardenbeträge zur Anregung des privaten Wohnungsbaus zur Verfügung gestellt. Mit rund 1,5 Millionen neuen Wohnungen hat sich die Koalition ein ambitioniertes Ziel gesetzt.

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Klimaanlage ohne Energieverbrauch – Hitzestopp durch Begrünung der Stadt

Minze, Schafgarbe, Thymian, Gräser und Blumen wachsen senkrecht an der Zentrale der Magistratsabteilung 48 am Wiener Gürtel. Die bewässerte Grünfassade ist ein Pionierprojekt, das nun gezielt nachgeahmt wird.

Inland

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Hitzerekorde belasten die Menschen in der Stadt, und Grüninseln schaffen natürliche Abhilfe. So heißt es beim Verband für Bauwerksbegrünung, und Sprecherin Vera Enzi konkretisiert: „Gefühlte 13 Grad weniger können in einem Straßenzug mit grünen Fassaden erzielt werden.“ Grün am Dach könne im Inneren darunter die Temperatur um vier Grad senken. In einem Bericht der Forschungsgruppe „Grünstadtklima“ wird der Kühleffekt umgerechnet: Eine Grünfassade mit rund 850 Quadratmetern Fläche entspricht an einem heißen Sommertag in etwa der Kühlleistung von 75 Klimageräten mit 3.000 Watt Leistung und acht Stunden Betriebsdauer.

Favoriten bekommt Stadtgrün

Just als die Temperatur in Wien auf gefühlten 40 Grad ankam, war hier die Umsetzung des Strategieplans zur Bekämpfung von Hitzeinseln angekündigt worden. Vorgesehen ist, bis 2022 den dafür geeigneten Bestand an Gebäuden zu 20 Prozent zu begrünen. Für Innerfavoriten gibt es konkrete Pläne für 50 Häuser. Der Verein „Grünstattgrau“ wiederum lädt Bauherren ein, sich mit Systemen zur Dach-, Fassaden- und Innenraumbegrünung zu beschäftigen. Ein begrünter Container namens MUGLI wird dazu auf Österreichreise geschickt. Die „Roadshow“ wird in St. Pölten, Linz, Graz, Salzburg und Feldkirch zu sehen sein. Aktuell ist sie am Wiener Hauptbahnhof. Hier kann man zum Beispiel erfragen, wie Regenwassernutzung mittels grüner Fassade geht.

Auch der Förderdschungel blüht

Die Stadt Graz hat gehandelt und letztes Jahr eine Förderung für grüne Fassaden und Dächer beschlossen. 40.000 Euro an Fördergeldern kann es pro Projekt geben. Bei zehn Euro pro Quadratmeter braucht es dazu aber viel Grün. Was es noch braucht, sind behördliche Zulassungen und fristgerechte Genehmigungen sowie technische Nachweise von Fachleuten. Förderbar sind Wohnhäuser im Stadtgebiet mit mehr als fünf Wohneinheiten und einer begrünten Fassade. Die Fassade muss allerdings aus dem öffentlichen Nahraum einsehbar und mindestens 50 Quadratmeter groß sein sowie zu 40 Prozent oder mehr begrünt werden. In Linz sind es bis zu 7.500 Euro, die für Investitionen ins Grün am Gebäude in Aussicht gestellt werden, und in Wien bis zu 2.200 Euro.

Dem Klima trotzen

Eine Studie im Auftrag des Klima- und Energiefonds unter Beteiligung der ZAMG zur „Zukunft der urbanen Hitze“ lässt erkennen, dass Handlungsbedarf da ist. Mittels Stadtklimamodell wird aufzeigt, dass Wien langfristig eine einzige Hitzeinsel mit mehr als 90 heißen Tagen im Jahr werden könnte. Auskunft über allzu viel oder lieber weniger Sonnenexposition für alle Standorte in Österreich bekommen Projektbetreiber und Planer zum Beispiel beim Wetterdienst MetGIS. „Wir rechnen standortgenau nicht nur die Sonnenscheindauer, sondern auch die Beschattung durch Topografie aus“, sagt Gerald Spreitzhofer, Geschäftsführer und Gründer der MetGIS GmbH, eines Spin-offs der Uni Wien.

Mikroklima o.k.

„Grüne Projekte“ gewinnen durch Hitzeperioden an Bedeutung. Neubauprojekte, die sich dem Thema widmen, gibt es. Das größte davon ist die „Biotope City“ am Wienerberg. Hier entstehen derzeit 950 Wohnungen, die von sieben hauptsächlich gemeinnützigen Bauträgern realisiert werden. Modellhaft wurden hier mikroklimatische Effekte inklusive Kosten für Grünmaßnahmen ausgewertet. „Durch diese Form der Optimierung konnten wir gegenüber dem ursprünglichen Szenario bei nahezu gleicher Wirkung 66 Prozent der Kosten oder zwei Millionen Euro einsparen helfen“, sagt Florian Kraus, Geschäftsführer der GREENPASS GmbH, eines BOKU-Spin-offs. Zwölf Projekte sowie mehr als 20 Bauträger und auch Städte wurden schon betreut. Selbst ein Zertifikat, das dem Gebäude-Mikroklima in verschiedenen Güteklassen ein Zeugnis ausstellt, gibt es schon. Das erste GREENPASS-Gold-zertifizierte Projekt „FLAIR Carrée Atzgersdorf“ steht aktuell vor dem „Spatenstich“. Die Hitze am Bau ist allerdings ein anderes Thema.

 

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Wiener Wohnbau – so könnte man Preissteigerungen dämpfen

Wie in vielen europäischen Metropolen ist derzeit auch in Wien der Wohnraum knapp. Die Situation in der Bundeshauptstadt könnte aber weitaus entspannter sein, denn sie beruht auf Versäumnissen. Lösungsvorschläge gibt es allerdings auch.

Wohnraum ist in Wien knapp, und das ist in Europa kein Einzelfall. In vielen europäischen Metropolen wuchs die Nachfrage stärker als die Produktion. Trotz überdurchschnittlicher Bauintensität in Schweden, der Schweiz, in Norwegen, Dänemark, Finnland oder Österreich kann der Wohnbau in den meisten Metropolen nach wie vor nicht mit der demografischen Dynamik Schritt halten. In den vergangenen Jahren ist die Anzahl der Haushalte schneller gewachsen als die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen. Das ist die eine Seite. Die andere Seite: So groß, wie sich der Wohnungsmangel derzeit in Wien darstellt, müsste er nicht sein. Versäumnisse sind für diese Situation verantwortlich. Die Probleme sind selbstgemacht.

Verschiedene Lösungsansätze zur Dämpfung der Preissteigerung

Die Lösungsansätze zur Dämpfung der Preissteigerung liegen in der Mobilisierung von Grundstücken, wie etwa von Flächen der öffentlichen Hand, weiteren Widmungen, höheren Baudichten und vor allem in der Nachverdichtung. Laut einer Studie der Arbeiterkammer könnten allein im Bestand der Wiener Gemeindewohnungen über 100.000 Einheiten durch Nachverdichtung gebaut werden. Bei den Immobilien- und Vermögenstreuhändern der Fachgruppe Wien schätzt man das Potenzial sogar noch viel höher ein. „130.000 Wohnungen haben noch auf den Dächern oder Gründen von Wiener Wohnen Platz – vermutlich ebenso viele in den nur locker verbauten Genossenschaftsbauten der 60er- bis 80er-Jahre“, meint Michael Pisecky, Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilientreuhänder, und beschreibt die Situation sehr bildlich: „Es gibt einige Siedlungen, in denen nur der Wind weht und die städtische Dichte fehlt.“ Die Verdichtung hätte nicht nur den Vorteil, dass mehr Wohnraum gebaut würde, meint Winfried Kallinger, Kallinger Projekte: „Eine gewisse städtische Dichte ist für urbanes Leben einfach notwendig. Allerdings muss man das mit Maß und Ziel machen.“

Einspruch von Anrainern legt Projekte lahm

Das scheint aber den Anrainern manchmal zu fehlen, und Bauvorhaben werden von ihnen oftmals „mit fadenscheinigen Gründen verhindert oder zumindest verschoben“, meint Pisecky. Laut Preisspiegel der WKO hängen daher rund 20.000 Wohnungen im Instanzenweg. Für den Fachgruppenobmann von Wien sind die Einsprüche durchaus legitim, „doch sollen nur wirklich betroffene Anrainer das Recht auf Einsprüche haben“. Dazu kommt, dass während der Behandlung von Anrainer-Einsprüchen das Bauverfahren gestoppt ist – und nicht parallel weiterläuft. So kann es dann schon einmal vorkommen, dass ein Projekt vom „Ankauf bis Fertigstellung bis zu zehn Jahre dauert“, meint Hans Jörg Ulreich, Ulreich Bauträger, „je nachdem, wie die Anrainer wollen“. In der Regel aber, so der Bauträgersprecher der Fachgruppe der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien, „sind es drei bis fünf Jahre“. Trotzdem ein erheblicher Zeitraum, in dem die Wohnungen nicht auf den Markt kommen können. Das ist aber kein reines Wiener Problem.

Verdichtung ja, aber nicht bei mir

In Zürich ergab eine Befragung, dass bauliche Weiterentwicklung bis hin zu Hochhäusern begrüßt wird, aber im eigenen Quartier doch möglichst alles bleiben soll, wie es ist. Vonseiten der WK Wien wäre man bereit, die Nachverdichtung unter Einbindung der Betroffenen zu machen, „um deren Sorgen zu verstehen und zu lösen und deren Wünsche einzuarbeiten“. Außerdem wünscht sich Pisecky, dass durch einen professionellen Kommunikationsprozess schneller und konfliktfrei abgewickelt wird: „Die Kommunikationsarbeit zwischen Politik, Bauträgern und Interessensvertretungen ist ein entscheidender Faktor, und diese muss zwei Jahre vor Baubeginn starten.“

Anstieg der Baupreise hemmt die Gemeinnützigen

Der Anstieg der Baupreise war in den vergangenen Jahren exorbitant hoch. Allein in den letzten drei Jahren sollen es bis zu 30 Prozent gewesen sein. Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin der EHL Wohnen GmbH: „Wenn die hohen Baupreise kein vorübergehender Ausreißer sind, sondern so bleiben, wird das für den Gesamtmarkt ein echtes Problem. Schon jetzt werden Projekte verschoben, weil sich die Kalkulationen nicht mehr ausgehen, und das kann speziell im Preissegment ,Leistbares Wohnen‘ zu einer Einschränkung des Neuflächenangebots führen.“

Die gestiegenen Baukosten haben eine sinnvolle Maßnahme mittlerweile in ihr Gegenteil verkehrt: die Fixierung der förderlich erlaubten Baukosten bei Projekten der gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften, damit diese Wohneinheiten auch leistbar bleiben. Die Baukosten wurden noch nicht angehoben und dem aktuellen Stand angepasst. Laut dem Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen stehen daher fast 2.000 Wohnungen in der Warteschleife, da ihr Bau die gesetzlich geregelten Kosten überschreiten würde.

Baukostenobergrenze streichen?

„Zuletzt wurde zumindest angekündigt, die Baukostenobergrenze in der WBF zu streichen, es ist aber noch nichts offiziell verlautbart“, so Pisecky. Was die Baukosten betrifft, so sähe Pisecky hier auch noch ein großes Einsparungspotenzial. Würde man die überquellenden Vorschriften bereinigen, dann „wäre eine Baupreissenkung von fast 30 Prozent zu schaffen, ohne die Qualität zu verlieren.“

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