Schlagwort: Vorsorgewohnung

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AK und Vorsorgewohnung: Quo vadis?

Eine kürzlich veröffentlichte Aussendung der Arbeiterkammer enthält die Warnung, dass sich die Vermietung einer Eigentumswohnung doch nicht wie erwartet rechnen könnte. Die Anschaffung von Vorsorgewohnungen wird darin als „Klumpenrisiko“ bezeichnet. Ich meine, dass diese Aussagen ein Grund mehr sind, endlich „die größten Klumpen“ im Mietrecht zu entsorgen.

Die Arbeiterkammer stößt sich an den angeblich überzogenen Mietrendite-Versprechungen, die Wohnungsanbieter an Kaufinteressenten abgeben würden. Erinnern wir uns an die „satten Gewinne“, die Vermieter laut Angaben der AK durch ihre Geschäfte angeblich lukrieren würden. Dabei handelt es sich doch zumeist bei der Anschaffung von Vorsorgewohnungen – jedenfalls aber bei den von der Arbeiterkammer untersuchten Objekten der Wohnungsanbieter – um neu geschaffene Wohnflächen, die einer freien Mietzinsvereinbarung unterliegen.

Wie wir wissen, ist der Rahmen, der einem Vermieter im regulierten Bereich – also im Althausbestand – zur Verfügung steht, weitaus enger:
Hier gibt es einen künstlich niedrig gehaltenen Richtwert, der weit vom Marktwert entfernt ist, dann gibt es das völlig unverständliche Lagezuschlagsverbot im Gründerzeitviertel, günstige Mietzinse in Altmietverträgen und die ebenso günstig übernommenen Mietverträge durch die Verwandtschaft bei Ausübung des Eintrittsrechts. Zu berücksichtigen ist schließlich noch der 25-Prozent-Befristungsabschlag bei befristeter Vermietung. All das sind Fallstricke, die eine Vermietung in Wahrheit noch um vieles schwieriger als im unregulierten Bereich machen.
Geht es nach den Plänen der SPÖ, sollen Mietobjekte zudem generell bereits nach Ablauf von 20 Jahren dem Mietrechtsgesetz unterliegen. Dass die Erfinder dieses Universalmietrechts eine Zeitspanne von nur 20 Jahren sinnigerweise als „wirtschaftsliberalen Korridor“ bezeichnen, sollte angesichts der jüngsten Erkenntnisse der AK auch auf deren Unverständnis stoßen.
Außerdem warnt die Arbeiterkammer vor möglichen Leerstandszeiten. Nach Ansicht der Mietervertreter war doch Leerstand ein vom per se vermietungsunwilligen Eigentümer absichtlich provozierter Zustand, dem am besten als Strafe mit einer saftigen Leerstandsabgabe zu begegnen war. Liest man die Warnung der AK heute, liegt die Vermutung nahe, dass von dieser nun erstmalig auch Zeiten ins Kalkül gezogen werden, die der Vorbereitung eines Mietobjekts für die Überlassung und der Suche nach einem geeigneten Mieter dienen und dafür erforderlich sind.

Und dann hält die AK noch einen Ratschlag bereit, mit dem von dieser Seite nicht gerechnet werden durfte:
Die gängigen Betriebskostenklauseln in den Verträgen müssten auf jeden Fall überarbeitet werden und es empfiehlt sich die Vereinbarung eines „Pauschalmietzinssatzes“ (??). Auch hier geht das Universalmietrecht der SPÖ von gänzlich anderen Vorstellungen aus: Der Betriebskostenkatalog soll so gut wie möglich entrümpelt und aus Gründen der Transparenz schon gar nicht mit einem Pauschalmietzins vermengt werden.
Abschließend ist die Arbeiterkammer der Ansicht, dass die Anschaffung einer Vorsorgewohnung die finanzielle Flexibilität stark einschränkt und zu Liquiditätsengpässen führen kann.
Handelt es sich bei all diesen Aussagen um einen überraschenden Perspektivenwechsel? Ich befürchte, dass dies nicht der Fall ist. Die Wahrheit ist, dass sie zwar vor einigen Fallen eindringlich warnt, aber nicht davor zurückschreckt, noch weitere zu fordern.

Aber woher sollen die Mittel stammen, mit denen Hausbestand und Mietobjekte erhalten und weiterentwickelt werden können?

Die Lösung muss daher lauten, dass endlich anstelle von weiteren Beschränkungen dereguliert wird, damit eine akzeptable Vermietung möglich ist. Ein erster Schritt wäre die längst ersehnte Aufhebung des Lagezuschlagsverbots im Gründerzeitviertel.

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Anleger und Eigennutzer

Dass die Nachfrage bei Immobilien nach wie vor gegeben ist, zeigt Premium Immobilien mit seinen aktuellen Projekten. Wo man in Zukunft in Wien weitere Wohnprojekte errichten will, und wohin sich die Nachfrage entwickelt, erklärt Prokuristin Nicole Wallmann im Interview mit der Immobilien-Redaktion.

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Im Interview

Nicole Rabl

Nicole Wallmann ist Prokuristin bei Premium Immobilien. Premium ist seit 1995 als Projektentwickler und Bauträger im Bereich Wohnen tätig. Von den Standorten Wien und Berlin aus entwickeln die Premium Immobilien AG und ihre Tochtergesellschaften Wohnimmobilien für Eigennutzer sowie private und institutionelle Investoren in Österreich und Deutschland.

In der Goldschlagstraße hat Premium Immobilien ein Bauherrenmodell mit Anlegerwohnungen konzipiert.

Wallmann: Unser jüngstes Projekt erstreckt sich über einen gesamten Wohnblock. In der Goldschlagstraße in Rudolfsheim-Fünfhaus werden fünf Stilaltbauten aus der Gründerzeit um 1900 saniert sowie ein Neubau und ein Dachgeschoß-Ausbau über allen Liegenschaften errichtet. Insgesamt errichtet Premium 140 bestens ausgestattete Wohnungen mit einer Größe von 30 bis 100 Quadratmetern.

Wie stellt sich die Nachfrage dar?

Wallmann: Das Projekt wird von den Käufern sehr gut angenommen. Wir haben nur noch knapp 30 Wohnungen, Baubeginn ist bereits Anfang 2016. Es ist deshalb ein attraktives Investment, weil ich mich als Anleger um nichts zu kümmern brauche. Das gesamte Projekt wird über ein Bauherrenmodell abgewickelt, wodurch die Investoren steuerliche Begünstigungen in Anspruch nehmen können, die sich positiv in der Rendite bemerkbar machen.

Wer sind die Nachfrager?

Wallmann: Mit diesem Modell sprechen wir nicht nur Gutverdiener an, die eventuell den steuerlichen Vorteil suchen. Es ist auch ein Projekt für Leute, die nicht so viel verdienen, die aber Eigenmittel auf der Seite haben und das Geld investieren wollen. Private Investoren können sich ab einem Eigenkapitaleinsatz von 75.000 Euro in den ersten vier Jahren beteiligen.

Gibt es Unterschiede bei den Käufern?

Wallmann: Ja, das ist tatsächlich interessant. Im ersten Halbjahr kommen die Käufer, die Wohnungen suchen, und gegen Jahresende kommen die Anleger, die mehr auf Rendite bedacht sind.

Sind eher Neubauwohnungen oder Altbauwohnungen bei diesem Projekt gefragt?

Wallmann: Das hält sich ziemlich die Waage. Wir hatten insgesamt 140 Wohnungen, davon waren rund 50 Neubauwohnungen. Wir machen eine geförderte Sockelsanierung, und damit kommen auch viele Leute, die einen Neubau kaufen wollen, in den Genuss der Fördermittel der Stadt Wien. Wir wären beim Projekt Goldschlagstraße bei einem höheren Quadratmeterpreis, würden wir keine Fördermittel der Stadt Wien in Anspruch nehmen.

Welche Wohnungsgrößen sind besonders gefragt?

Wallmann: Käufer, die wohnungsorientiert suchen, nehmen eher größere Einheiten, Anleger bevorzugen statt beispielsweise 100 Quadratmeter im Dach zweimal 50 Quadratmeter im 1. Stock.

Was sich aber als besonders wichtig herausgestellt hat: Wir können beim Altbestand Loggien vor die Wohnungen setzen, und damit hat ein Großteil der hofseitigen Wohnungen im Altbestand Freiflächen. Das ist bei den Suchenden besonders gefragt.

Wie schätzen Sie allgemein die Lage „Goldschlagstraße“ ein?

Wallmann: Die gesamte Gegend hat durch die Entwicklung des Westbahnhofs enorm gewonnen. Sie wird mit der weiteren Wohnentwicklung entlang der Felberstraße einen zusätzlichen Aufschwung erleben, und natürlich trägt auch unser Projekt dazu bei, das gesamte Umfeld aufzuwerten.

Wir sehen ja in der Nachfrage, dass zentrale Lagen, die mit Infrastruktur erschlossen wurden, äußerst begehrt sind.

Für Premium kommen für Entwicklungen hauptsächlich zentrale Lagen in Frage?

Wallmann: Wir gehen nicht in die Randlagen von Wien, wie das andere Entwickler machen, sondern sehen das Potential in innerstädtischer, bereits erschlossener Lage, z.B. auf Betriebsgeländen wie dem Postbusgelände in Erdberg, wo wir gemeinsam mit der ARE Austrian Real Estate Development insgesamt 800 Wohnungen entwickeln. Oder auch beim alten Finanzamtsgebäude in der Nußdorferstraße. Ich glaube, dass es noch interessante Liegenschaften in zentraler Lage gibt, wo man Wohnungen bauen und Stadtentwicklung betreiben kann.

Die zentrale Lage wird eine immer wichtigere Rolle spielen, da das Auto immer weniger ein Thema sein wird, und es ist natürlich sinnvoll, dort zu entwickeln, wo bereits die Infrastruktur vorhanden ist. Das betrifft in erster Linie die Verkehrsanbindung und die Nahversorgung.

Premium errichtet auch ein Projekt in der Billrothstraße. Ist das für Sie eine zentrale Lage?

Wallmann: Ja. Der Blickwinkel verändert sich, und vielleicht hat man das früher anders gesehen, und es wäre vor 20 Jahren noch eine Randlage gewesen. Aber die Stadt wächst zusammen. Mit dem Rad ist man in zehn Minuten in der Stadt. Der beste Gradmesser, was das Projekt betrifft, ist die Nachfrage– und auch hier ist bereits knapp die Hälfte der Wohnungen verkauft.

Wie glauben Sie, wird sich die Wohnungsgröße in den kommenden Jahren entwickeln?

Wallmann: Ich denke, dass die Wohnungen kleiner werden, vor allem in zentralen Lagen, was vor allem mit den höheren Quadratmeterpreisen zu tun hat. Wohnbau wird nicht günstiger– sowohl bei Miete als auch bei Kauf. Der Preisanstieg wird nicht so rasant verlaufen, aber es wird meiner Einschätzung nach weiter nach oben gehen. Die Wohnungsgröße hat aber nicht nur mit der Leistbarkeit zu tun, sondern auch mit der Lebenssituation und den Gewohnheiten der Menschen. Wir haben immer mehr Ein- und Zweipersonen-Haushalte, und die jüngere Generation hat andere Wertvorstellungen und will anders wohnen.

Man hat zwar in den letzten Jahren noch weniger kleine Wohnungen gebaut, aber der Trend geht in diese Richtung. Auch Mikroappartements haben ihre Berechtigung. Bei kleinen Wohneinheiten wird aber auf das Wohnumfeld besonders Wert gelegt.

Warum?

Wallmann: Bei kleinen Appartements wird es wichtig sein, dass man im Haus oder im nächsten Umfeld einen entsprechenden Service bietet, da zahlreiche Funktionen der Wohnung ausgelagert werden. Das geht von der Waschmaschine über Stauräume bis hin zu mehr Treffpunkten und Lokalen. Auch deshalb wird das Wohnumfeld für die Bewohner interessant, weil das Leben vor der Haustüre eine zentrale und wesentliche Rolle spielen wird.

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