Schlagwort: Stadtentwicklung

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Werden wir bald alle in Städten wohnen? Ich glaube nicht.

Die Menschen ziehen in die Städte, aber dass in 30 Jahren fast drei Viertel der Weltbevölkerung in Städten leben werden, wird für Soziologen und Demografen immer unwahrscheinlicher. Und für alle anderen erst recht.

Die Menschheit tritt ein in ein „Jahrtausend der Städte“, wie es der ehemalige Generalsekretär der Vereinten Nationen, Kofi Annan, um 2000 formuliert hat. Aber tut sie das wirklich? Als Kofi Annan das sagte, lebte rund die Hälfte der Menschen in Städten, und Schätzungen gingen davon aus, dass es 2050 mehr als 75 Prozent sein werden (für Deutschland gibt es Schätzungen, dass zu diesem Zeitpunkt 90 Prozent der Bevölkerung im urbanen Bereich leben werden).

Sind lineare Tendenzen falsch?

Für diese Prognosen wurden lineare Tendenzen als Basis genommen, aber bei einer so massiven Veränderung käme es zu einer eindeutigen Verschiebung des Gleichgewichts zwischen Stadt und Land. Wie sich über die Jahrhunderte herausgestellt hat, werden sich Verschiebungen aber immer einpendeln. Mittlerweile gehen sogar Soziologen und Demografen davon aus, dass sich die jetzige Entwicklung aller Wahrscheinlichkeit nach nicht linear fortsetzen wird: Der Trend zur Urbanisierung wird irgendwann ein vernünftiges Maß erreichen und eher wieder zurückgehen. Dies wird auch definitiv mit dem technologischen Fortschritt zu tun haben.

50:50 in Österreich

Hand aufs Herz: Glauben Sie wirklich, dass 75 Prozent der Menschheit in Städten leben und sich die restlichen 25 Prozent irgendwo auf dem Planeten verteilen? Allein der Gedanke daran lässt einen schaudern. Also zumindest die Österreicherinnen und Österreicher. Laut einer aktuellen Umfrage können sich 2019 rund 47 Prozent ein Leben auf dem Land vorstellen. 25 Prozent zieht es in die Bundeshauptstadt Wien, 15 Prozent in eine Landeshauptstadt, und 13 Prozent wollen in einer Bezirkshauptstadt leben. Vielleicht ist Österreich anders, aber diese Umfrage zeigt eher, dass sich in den vergangenen Jahren der Wunsch, in der Stadt zu leben, mit jenem nach einem ländlichen Wohnort die Waage hielt.

Eigenheiten von Stadt und Land

Stadt und Land behalten zwar ihre jeweiligen Eigenheiten, aber das Ländliche könnte einige Vorteile der Stadt bieten, während die Städte Ideen aus dem ländlichen Raum aufgreifen könnten. In beide Richtungen wird derzeit stark gearbeitet.

Städte werden definitiv nicht, wie in düsteren SF-Filmen prognostiziert, dunkle, ewig verregnete, verkehrsüberlastete und schmutzstarrende Moloche sein. Zu sehr wird die Entwicklung zu lebenswerten Städten vorangetrieben. Das Fahrrad wandelt sich vom Freizeitgerät zum Verkehrsmittel erster Wahl, vor allem in den Städten. Von dem neuen Trend der Elektroscooter – die europäische Städte derzeit im Sturm erobern – ganz zu schweigen. Diese Alternativen sind nicht nur ökologisch, kostengünstig und gesund, sondern in Innenstädten mittlerweile auch oft die schnellere Alternative zum Auto oder zu den öffentlichen Verkehrsmitteln.

Die Sehnsucht der Städte nach dem Land

Die Sehnsucht vieler Städter nach naturnahen, beschaulichen, stressfreien Lebensräumen fördert den Trend hin zu kleinräumigen, dörflichen Strukturen innerhalb von Städten. Stadtentwickler, vor allem aber auch die Bürger selbst erschaffen hybride Orte, die ihren Ausdruck beispielsweise im Urban Gardening, in gemeinschaftlich genutzten Grünflächen und Nachbarschaftsinitiativen finden. Lokale Communitys schaffen sich so Inseln gemeinsamer Identität und ländlicher Idylle in ihrer Stadt. Auch in den weltweiten Megacitys gibt es immer mehr erfolgreiche Versuche, sie in kleinteiligen Strukturen besser und leichter zu verwalten.

Was bei uns „Urban Gardening“ ist, heißt in den USA „Food Forest“. Laut Sustainable America gibt es inzwischen mehr als 70 öffentliche Nahrungsmittelwälder, die das Land bedecken. Aktuell entsteht in Atlanta der größte Food Forest des Landes. Auf einem ungenutzten Grundstück, auf dem sich ein 7,1 Hektar großes Waldgebiet befindet, soll ein „Nahrungsmittelwald“ die umliegende Bevölkerung, die sonst kaum Zugang zu frischem Obst und Gemüse hat, dauerhaft versorgen.

Der Wunsch von der Stadt auf dem Land

Parallel zur fortschreitenden Urbanisierung erleben Dörfer und ländliche Regionen eine Renaissance. Lokale Visionäre, transitorische Architekturen, Offenheit, Storytelling und Selbstbewusstsein können ganze Regionen zur progressiven Provinz machen. Sie bringen ein urbanes Mindset in den ländlichen Raum. Ausschlaggebend für die Entwicklung sind die Technik und neue Mobilitätsformen. Gerade die Technik ist es, die der Urbanisierung eine Absage erteilt. Dank der Fortschritte in der IT beginnen bereits die Arbeitsplätze aus den Städten an den Rand beziehungsweise in das Dorf zu wandern. Schon heute ziehen in Industrienationen viele Menschen (siehe die Umfrage in Österreich) ein ländliches Umfeld der Stadt vor, wenn sie nicht mehr täglich in die Arbeit pendeln müssen. Neue Mobilitätskonzepte werden sicherlich eine große Rolle bei der weiteren Entwicklung der ländlichen Strukturen spielen – insofern dürfen die nächsten Jahre mit Spannung erwartet werden.

Arbeitsplätze als zentraler Faktor

Aber auch die Arbeitsplätze verlagern sich. In den USA haben sich zwar in den letzten Jahren und Jahrzehnten im Stadtzentrum konzentriert – im Moment verschiebt sich das aber aufgrund der Millennials auf den Bereich um die Zentren herum. Anders als die Medien es uns glauben machen wollen, ist das Jobangebot nicht in den Städten, sondern in einem Bereich von fünf bis 15 Kilometer außerhalb der City am größten – hier bilden nur San Francisco, Chicago und New York eine Ausnahme.

Von den Dörfern mehr „Urbanität“ zu fordern ist kontraproduktiv, wenn auf diese Weise kleine Städte entstehen sollen, die nie das aufweisen werden können – und sollen –, was die urbanen Zentren bieten. Schlimmer, sie drohen damit ihre ländlichen Merkmale zu verlieren. Eine Öffnung für Neues liegt weniger im Nachahmen der Städte. Es soll eher bedeuten, die Besonderheit des Ländlichen herauszustellen und zu fördern: mehr Ruhe, mehr Sicherheit, mehr ökologische und soziale Nachhaltigkeit und natürlich verlässliche nachbarschaftliche Hilfe.

Der Mensch verändert sich

Neben allen Aspekten, die hier aufgeführt wurden, spielt wohl einer die größte Rolle: die Entwicklung und die Veränderung der Menschen an sich. Das Thema Umwelt wird in allen seinen verschiedenen Ausprägungen immer wichtiger, und dies ist nicht zuletzt auf die Veränderungen unserer Denkstrukturen zurückzuführen. Und daher ist das „Jahrtausend der Städte“ eben doch nicht so fix, denn die Menschheit entwickelt sich weiter. Wie heißt es doch: „Eine Stadt funktioniert nur dann, wenn die Menschen auch darin leben wollen.“ Und dieses „Lebenwollen“ ist immer eine Frage der Zumutbarkeit der Lebensbedingungen. Letztendlich wird diese Entwicklung nicht nur die Städte in den Industrienationen erfassen, sondern auf der ganzen Welt. Damit sollte langfristig eine Ausgewogenheit zwischen Stadt und Land sichergestellt werden.

Anders wird es nicht funktionieren.

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Stadtentwicklung statt Projektentwicklung – neue Herausforderungen für Immobiliendeveloper

Grundstück kaufen, Projekt hochziehen, verkaufen. Gewinn maximieren. Das war einmal. Die Projektentwicklung ist äußerst komplex geworden.

Ein einzelnes Gebäude ohne Rücksicht auf die umliegende urbane Struktur in die Stadt stellen und verkaufen zu wollen, ist bei größeren Stadtentwicklungen mittlerweile undenkbar. Segmentübergreifende Strukturwandel prägen seit einigen Jahren unsere Städte und damit auch die Art und Weise, wie diese konzipiert werden. Wer urbane Quartiere realisieren will, der muss sich mittlerweile nicht mehr nur um sein eigenes Projekt kümmern. Es geht um noch viel mehr.

Selbst bauen war einmal

„Angesichts des Angebotsmangels sowie der Komplexität urbaner Quartiere und der damit einhergehenden finanziellen Strukturen müssen die einstigen Projektentwickler heutzutage immer häufiger auch als Großhändler für Bauträger, Projektentwicklungsgesellschaften und auch Kommunen fungieren, statt die Projekte selbst zu bauen“, sieht Mathias Düsterdick Geschäftsführer der GERCHGROUP, diese neuen Herausforderungen etwa auch in Deutschland. Durch die Komplexität der Materie bleibt den Projektentwicklern kaum Zeit, das eine oder andere Projekt selbst zu bauen. Der Developer hat sich daher in den letzten Jahren zu einem Gesamtkoordinator mit Gesamtüberblick und Struktur für die Umsetzung entwickelt.

„Ich persönlich glaube, dass die Summe der Anforderungen so mannigfaltig geworden ist, dass ein Einzelner nicht mehr in der Lage ist, alle Anforderungen bestmöglich zu erfüllen“, sagt Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult, der derzeit die Siemensgründe nach einem neuen Konzept bebaut: „Er umgibt sich mit Spezialisten für die einzelnen Spezialbereiche, um ein bestmögliches Gesamtergebnis zu erzielen.“ Das ist umso schwieriger, als aufgrund der Komplexität der Ausgangslage künftige Entwicklungen antizipiert werden müssen, „da die Umsetzung eines Projekts meist zwischen drei und fünf Jahre oder manchmal noch länger dauert“, so Bondi.

Projektentwicklung wird komplexer

„Die Projektentwicklung und Abstimmung mit den Kommunen, Behörden und Nachbarn wurde in den letzten fünf bis zehn Jahren zunehmend komplexer und schwieriger“, bestätigt Wolfdieter Jarisch, Gesellschafter und Vorstand der S+B Gruppe, die Entwicklungen. Er muss es wissen, denn die S+B Gruppe realisiert derzeit in der Donaucity unter anderem die Danube Flats, DC3, DC2, die DC Flats und den DC Innovationscampus.

Projektlaufzeiten haben sich verdoppelt

Was gut für die Kommunen ist, ist für Projektentwickler herausfordernd. Zeitlich und finanziell. „Die zusätzlichen Funktionen, die übernommen werden müssen, bedeuten mehr Aufwand“, meint Maximilian Pasquali, Deputy-CEO Eyemaxx Real Estate Gruppe, die selbst Quartiere in Mannheim und Schönefeld bei Berlin umsetzt. Dazu gesellen sich Innovationen und höhere Qualitätsvorgaben und -ansprüche bei steigenden Herstellungskosten. Dies alles unter einen Hut zu bringen, verlangt den heutigen Projektentwicklern Flexibilität, Zukunftsvisionen und einen langen Atem ab, wie Wolfdieter Jarisch meint. Der lange Atem ist ganz wichtig, denn durch die Komplexität „haben sich auch die Projektdurchlaufzeiten fast verdoppelt“.

In der Entwicklung geht die deutsche Gerchgroup so weit, dass sie die Erschließung eines Quartiers und der einzelnen Baufelder selbst durchführt, um einen reibungslosen Verlauf der weiteren Realisierungsphase zu gewährleisten. Düsterdick über die Projekte „The Q“ in Nürnberg, „Das Präsidium“ in Frankfurt oder das jüngste Megaprojekt, das INquartier in Ingolstadt: „Bei der Entwicklung von Bebauungsgrundstücken in diesen Quartieren leisten wir sachdienliche, vorbereitende Detailarbeit, um dann zu entscheiden, wie wir mit den einzelnen Baufeldern umgehen.“ Auf diese Weise ist es möglich, komplexe Quartiere oder ganze Stadtviertel schnellstmöglich zu konzipieren und dem Markt zuzuführen.

Schnelllebigkeit der heutigen Zeit

Die immer flexibler werdenden Anforderungen im Gewerbe durch die Nutzer zwingen dazu, möglichst anpassungsfähige Nutzungsraster und Systeme zu entwickeln, mit denen kurzfristig und möglichst kostengünstig auf wechselnde Anforderungen der Nutzer oder des Markts reagiert werden kann. Anton Bondi: „Insgesamt sind heute Neubauten von ihrer Struktur her nicht mehr für einen 100-jährigen Bestand ausgelegt, sondern in der Regel innerhalb von rund 30 Jahren veraltet und damit abzubrechen.“ Dies bringt natürlich auch eine wesentliche Änderung in der Kalkulation von Projekten und – damit verbunden – des Eigenkapitalbedarfs mit sich.

Sensible Großflächen

„In Wien gibt es glücklicherweise immer wieder die Möglichkeit, neue urbane Quartiere zu entwickeln“, meint Josef Herwei, Geschäftsführer der WSE, und nennt ehemalige Bahnhofsareale, Fabriksareale oder auch den ehemaligen Schlachthof in St. Marx als Beispiele.

„Mit diesen oftmals innerstädtischen Flächen muss man besonders sensibel umgehen, was die Arbeit der Projektentwicklung gegenüber früher natürlich massiv verändert hat“, bestätigt auch Herwei. Und so hat bei der Entwicklung dieser Areale nicht die Gewinnmaximierung oberste Priorität, sondern der Nutzen für die Bevölkerung und den Standort Wien: „Die Aufgaben sind hier fraglos komplexer geworden, was am Ende aber allen zugute kommt.“ Maximilian Pasquali kann dieser Entwicklung ebenfalls durchaus Positives abgewinnen: „Projektentwickler sind Dienstleister, und daher sehe ich durch die zusätzlichen Agenden mehr Handlungsspielraum, mehr Kreativität und mehr Verantwortung.“ Wer in seinem Umfeld mehr bewirken kann, hat als Projektentwickler auch bessere Chancen, seine Projekte zu verwerten.

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Die Stadt, die Zukunft hat

Das Royal Institutes of Chartered Surveyors (RICS) hielt Mitte Juni ihre jährliche Konferenz für den DACH-Raum ab. Eine Haupterkenntnis war, dass neue Wohn- und Arbeitsformen weiter an Bedeutung gewinnen.

Die Stadt bietet für die digitale Wissensgesellschaft als Ort der realen Vernetzung den idealen Rahmen. Dies stellt der Leverkusener Dozent für Immobilienökonomie Michael Voigtländer fest und gibt für die kommende Urbanisierungswelle zu bedenken: „Leistbarer Wohnraum wird zunehmend zum limitierenden Faktor, auch für den Arbeitsmarkt.“ Beispielsweise für den Standort München würde das zunehmend problematisch. Obwohl die Metropole als bedeutendster IT-Hub Europas da steht, können sich dort junge Talente schwerlich ansiedeln oder halten. Darauf verweist Peter Fischer der als leitender Berater im Transaktionsbereich bei PwC Österreich tätig ist und er betont auch die weichen Faktoren: „Menschliche Bedürfnisse zu bedienen, ist ein weiterer Eckpfeiler.“ Wirtschaftskraft alleine genüge nicht, um eine gefragte „City of Opportunity“ zu sein, die sich dem digitalen Wandel stellt. Beim Thema High Tech seien laut EU-Rankings Oberösterreich und die Steiermark top aufgestellt und die Wohnkosten sollten hier kein Hindernis sein.

Alles im Wandel

Innovationskraft ist auf jeden Fall für Zukunftsorte ein Thema. Im EU-Ranking der Stadtregionen liegt Wien vorerst nur auf Platz 27 unter 34 betrachteten Plätzen. Venture Capital, Patentanmeldungen und Forschungstätigkeit, sind nur drei von 42 Indikatoren, die anderswo in Europa scheinbar besser sind. Michaela Mischek-Lainer vom Projektentwickler 6B47 ortet bei der Stadt Wien auf jeden Fall Intentionen, smart zu werden: „Der Smart City-Plan hat Priorität und er ist anderen Konzepten übergeordnet.“ Die in der Zusammenarbeit mit den Behörden erfahrene Projektentwicklerin sieht mit dem Klimawandel auch einen neuen Verantwortungsbereich für die Immobilienbranche erwachsen: “Hier sind mehr Regulative zu erwarten und der Urban Heat Island-Plan wird verpflichtend zu berücksichtigen sein.“ Neue Formen von Stadtlogistik und weniger autozentriertes Denken sei laut Mischek-Lainer in Zukunft zu erwarten: „Das wird unsere Projekte verändern“.

Bauen für die Community

Innovative Nutzungskonzepte für Gebäude zu entwerfen und sie umzusetzen, ist das Geschäft der BelForm GmbH & Co KG. Der Gründer und Geschäftsführer Benjamin Oeckl sieht die Gesellschaft stark im Wandel: „Megatrends sorgen dafür, dass differenzierte Wohnprodukte mehr werden.“ Community-Bildung lautet das Schlagwort dazu und themenbezogene Wohnformen, die eine Art dörflichen Zusammenhalt produzieren, seien gefragt: Vertikale Villages in Höchhäusern oder Wohnprojekte mit Begegnungszonen. Im Bereich des temporären Wohnens tut sich besonders viel und Oeckl weiß wieso: „Durch die internationale Mobilität kommt es zu einem Metatransit.“ Wer nur kurz da ist, ist froh schnell Kontakte zu knüpfen, die auch ein Heimatgefühl aufkommen lassen. Wohnliches Ambiente dazu liefern die Anbieter für temporäres Wohnen heute auf jeden Fall gleich mit. Der Wohnstil wird zum Markenzeichen erhoben. „Zoku“ expandiert mit Loftgefühl demnächst auch nach Wien Floridsdorf und ein bisschen Pop Art ist beim „The Student Hotel“ dabei, dessen Eröffnung im gleichen Bezirk für 2020 angekündigt ist.

Wohnen mit Tempo

Österreichischen Marktteilnehmern wird also mehr frischer Wind um die Ohren wehen. Studentische Kurzzeitvermieter bedienen den Markt hierzulande noch mit traditionellen Motiven. Florian Huemer von der STUWO gemeinnützige Studentenwohnbau AG gewinnt dem aufkommenden Community-Feeling aber Positives ab: „Freunde im Heim sorgen nebenbei für eine längere Verweildauer.“ Wer sich hierzulande nach Bankenfinanzierungen fürs Kurzzeitwohnen umsieht, darf sich trotz allem nicht zu viel erwarten. „Die Beimischung von Serviced Apartments kann gut sein, wenn man weiss, was der Markt her gibt“, sagt Martin Clemens Weber, der bei der Erste Bank die Stabstelle Immobilien leitet.

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Intelligente Kombinationen sind die Zukunft

Flexibel, integriert, durchmischt und designt sollen die Projekte der Zukunft sein. Dabei ist es egal, ob es sich um Wohnbauten, Gewerbeobjekte oder gleich ganze Stadtteile handelt.

Die Durchmischung, die bei den Stadtteilen bereits Realität ist, setzt sich auch bei Einzelprojekten immer stärker durch. Projektentwickler, Mieter und Investoren sehen ihre Chancen in den gemischt genutzten Objekten, die unterschiedlichen Welten verschmelzen. „Gebäude müssen universell nutzbar und idealerweise einfach zwischen verschiedenen Nutzungen adaptierbar sein“, fasst Jasmin Soravia, Geschäftsführerin der SORAVIA Projektentwicklung, den Weg der kommenden Jahre zusammen. Henning Koch, Leiter des Bereichs Transactions bei der deutschen Commerz Real, bestätigt das Interesse der Käufer: „Investoren suchen nach Mischnutzungen. Das ist ein Trend der Zukunft. Es gibt nichts, was es nicht geben kann. Vor zehn Jahren hätte niemand gedacht, dass es in Bürohäusern auch Wohnungen gibt und dass diese Kombination von Mietern und Investoren nachgefragt wird.“

Immobilie mit allem

Die Entwicklung kombinierter (Gewerbe-)Projekte stellt Entwickler vor immer neue Herausforderungen. Die Zeiten, in denen „ein Büroobjekt“ entwickelt – sprich: vom Architekten nach bestimmten Vorgaben errichtet – wurde, sind lange vorbei. Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult: „Immer unterschiedlichere Nutzungsformen wie auch immer neue Anforderungen an die Immobilie selbst erfordern viel mehr als noch vor zehn Jahren eine gesamtheitliche Auseinandersetzung mit allen Aspekten eines Immobilienlebens.“ Das reicht von der Definition der Anforderungen hinsichtlich der Zielgruppe für die spezielle Immobilie und den daraus resultierenden Lage- und Umfeldkriterien über Fragen der nachhaltigen Errichtung und Nutzung und des Einsatzes alternativer oder autarker Energien bis hin zu einer größtmöglichen Flexibilität in der Nutzung und Nachverwertung. Flexible Laufzeiten von Verträgen und Größenanforderungen plus die Möglichkeit der gemeinschaftlichen Nutzung von „Allgemeinflächen“, wie gemeinsamer Rezeption, Kantine, Relaxzonen, Besprechungszimmer und ähnlichen Angeboten, sind Kriterien, nach denen Nutzer sich heute für eine Immobilie entscheiden.

Eine Frage der Bewirtschaftung

„Solche Anforderungen stehen allerdings „in diametralem Gegensatz zu dem Sicherheitsbedürfnissen von (institutionellen) Investoren, die Projekte werden zu „Arbeitsimmobilien“, so Anton Bondi. Das heißt, sie müssen laufend bewirtschaftet werden – vergleichbar mit einem Fachmarktzentrum oder EKZ, wenn auch nur in wesentlich geringerem Umfang –, um für Nutzer weiterhin attraktiv zu bleiben. Werden diese Kriterien erkannt und entsprechend umgesetzt, führt das zu einer nachhaltigen Verbesserung der Qualität der Immobilie, zu einer kontinuierlichen Auslastung und letztlich zu einem besseren Ertrag. Eine klassische Win-win-Situation. Daraus ergibt sich aber für Projektentwickler noch eine weitere Herausforderung. „Im Falle gemischter Nutzungen innerhalb eines Gebäudekörpers gilt es jedenfalls den Produktanforderungen des Investors gerecht zu werden, indem der geringere Grad an Homogenität durch intelligente, synergetische Konzepte kompensiert wird“, so Hans-Peter Weiss, Geschäftsführer der ARE.

Fällt die klassische Trennung?

Eine ähnliche Situation zeigt sich beim Wohnen. Auch hier „setzen Investoren auf neue Assetklassen und Modelle“, so Walter Hammertinger, Geschäftsführer IC Development: „Immer beliebter werden servicierte Wohnprodukte – das sehen wir an der Nachfrage nach unserem Immobilienkonzept „Milestone“. Genau für diese Herausforderung haben wir 2018 ein passendes Produkt entwickelt und suchen aktuell nach Grundstücken dafür.“ Aber nicht nur die Mieter sind erfreut über neue Kombinationen, sondern auch die Investoren, wie Hans-Peter Weiss meint: „Resultierend daraus stehen derzeit selbst Betreibermodelle für gewerbliches Wohnen wie beispielsweise Studentenheime, Serviced Apartments oder Mikrowohnungen regelmäßig im Fokus grundsätzlich konservativ ausgerichteter Investoren.“ Die Frage stellt sich, ob wir in den kommenden Jahren noch die klassische Trennung zwischen Wohnimmobilie und Bürohaus sehen werden. Entwickelt wird, was funktioniert und verwertet werden kann.

24/7

„Urbanes Wohnen, kombiniert mit Arbeiten und einer guten Infrastruktur, ist der Trend der kommenden Jahre“, meint Henning Koch: „Es sollen Plätze entstehen, in denen sich die Menschen 24 Stunden aufhalten können.“ Beim 2018 erworbenen DC Tower in der Donaucity wird man diesen Trend aufgreifen und mit Service verstärken: „Der DC Tower wird ein Flagship-Modell.“ Unter Service versteht Koch, dass „die Menschen, die in Hochhäusern wohnen und arbeiten, auch eine gute Infrastruktur vorfinden wollen“: Concierge-Services, Bars, Restaurants, Fitness-Studio, Salon mit Bibliothek, Eventküche und andere infrastrukturelle Einrichtungen für das tägliche Leben und vor allem kurze Wege zur Arbeit. Ein im Hochhaus angesiedeltes „Blue-Chip Unternehmen“ kann genauso ein Service sein, wenn es zusätzlich Büromöglichkeiten für Start-ups und Coworking-Spaces gibt und sich daraus Synergien zwischen den Unternehmen entwickeln. „Wir halten das für eine sehr interessante Kombination für alle Beteiligten“, so Koch.

Supermarkt mit Haus

Auch Mischnutzungen, indem man auf dem Supermarkt Wohnungen oder Hotels baut, ist (fast) keine Neuerung mehr, so Martin Leinemann, Geschäftsführer der deutschen Arbireo Capital: „Das sind Projekte, denen wir uns gerne widmen. Wir waren bei den ersten Überlegungen und Konzepten von Aldi Ideengeber und Vorreiter. Wir glauben, dass die Verbindung zweier Nutzungsarten die Nachhaltigkeit stärker unterstreicht als ein Soloprojekt auf der grünen Wiese.“ Das Konzept auf dem Supermarkt kommt Wohnen, betreutem Wohnen oder Hotels sehr entgegen, ist Leinemann überzeugt und sieht auch in Deutschland den Rückhalt der Bauämter und der Politik, „da ja der Flächenverbrauch und die kombinierte Nutzung immer wichtige Themen sind“.

Die lebende Stadt

Ein Aspekt, dessen sich auch die Stadt Wien verstärkt annehmen könnte, denn leistbarer Wohnraum ist ein unabdingbares Muss für eine Stadt: „Alle Bauträger, die im Wohnbau engagiert sind, müssen ihre Engagements überdenken. Wir stehen dazu, und wir unterstützen jede Initiative, die dieses Segment betrifft“, meint Peter Ulm, Vorsitzender des Vorstands der Real Estate Investors AG. Eine Stadt kann noch so schöne Immobilien, Zentren oder Leuchtturmprojekte haben, sie muss leben. Das macht sie auch für Investoren interessanter. Vonseiten der Anleger wird immer langfristiger gedacht, egal ob die Immobilie im Portfolio gehalten wird oder verwertet werden soll. „Monokulturen in der Stadtentwicklung sind dem Interesse der Investoren nicht förderlich“, sagt Peter Ulm. Standorte wie das Althanquartier – innerstädtisch, mit Büro, Wohnen, Studentenheim, Nahversorgung und zentraler Verkehrsanbindung – sind absolute Trendprodukte, in Österreich und in Deutschland. „Das Wachstum wird sich allerdings auch in die Metropolregionen verschieben“, ist Peter Ulm überzeugt: „Alles, was sich in einer halben Stunde Umkreis befindet, wird an Bedeutung gewinnen.“ Da sind wir in Österreich vielleicht noch etwas verwöhnt, was Metropolregionen betrifft und was im internationalen Vergleich „kurze Wege“ bedeuten. Für internationale Investoren reicht die Wiener Metropolregion bis St. Pölten. Dort hat auch die 6B47 ein Grundstück gekauft.

Neue Wege sind mühsam

„Es bedarf am Anfang großer Begeisterung und Überzeugungskraft des gesamten Entwicklungsteams, um Architekten, Haustechnikplaner etc. zu überzeugen, Neuland zu betreten“, meint Anton Bondi über die Herausforderungen bei seinem Projekt „Siemensgründe“. Erforderlich seien ein Mehr an Diskussionen, ein höherer Aufwand, da immer wieder Ideen kreiert und wieder verworfen werden, und einfach mehr Zeit, „die bekanntlich Geld kostet. Die neuen Anforderungen sind teilweise aufwendig, verlangen das Abgehen von eingetretenen Pfaden und Risikofreude. Aber es rechnet sich langfristig für alle“, so Bondi. Für Projektentwickler, Mieter und Investoren.

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Wie die Stadtentwicklung durch Leuchtturmprojekte befeuert wird

Was wäre Paris ohne den Eiffelturm, San Francisco ohne seine Golden Gate Bridge oder Berlin ohne Brandenburger Tor? Sicherlich wären es weiterhin lebenswerte Städte, doch durch das Fehlen dieser imposanten Bauwerke wären sie zum Teil einer ihrer Identitätsmerkmale beraubt.

Leuchtturmprojekte sind die Symbole der Städte, die sie ins Licht der Öffentlichkeit rücken und ihnen Auftrieb verleihen. Doch in einer dynamischen Welt bedarf es immer wieder neuer ‚Leuchttürme‘, die als das Außergewöhnliche aus dem Gewöhnlichen herausstechen und es schaffen, neu zu begeistern.

Mit Leuchtturmprojekten städtische Potenziale ausschöpfen

In einem stetigen Wettbewerb um Investitionen, Unternehmen, Arbeitskräfte, Bewohner und Besucher sind Städte gezwungen sich stetig weiter zu entwickeln, sich stärker zu vermarkten und die eigene Stadtpersönlichkeit zu schärfen. Leuchtturmprojekte dienen dabei nicht nur als Unterscheidungsmerkmal zu anderen Städten, sondern können auch innovative Anstoßeffekte für die eigene Stadtentwicklung liefern.

Der Bilbao-Effekt und das Image der Stadt

Mit welcher Kraft Leuchtturmprojekte auf das Image einer Stadt einwirken können, zeigt das Beispiel Bilbao. In den 1990er Jahre war die Industriestadt im Norden Spaniens vom wirtschaftlichen Niedergang gekennzeichnet, bis im Jahr 1997 das architektonisch einzigartige Guggenheim-Museum eröffnet wurde. Auch wenn die Entscheidung zum Bau des Gebäudes in der Öffentlichkeit zunächst kritisch beäugt wurde, führte dieser gewagte Schritt zu einer gezielten Aufwertung der Stadt, die somit ihr Image neu konstituieren konnte. Noch heute spricht man von dem ‚Bilbao-Effekt‘, wenn ganze Orte und Regionen von spektakulären, architektonischen Bauten grundlegend geprägt werden.

Dundee nimmt Bilbao als Vorbild

Einen ähnlichen Versuch unternimmt derzeit die schottische Stadt Dundee, die bisher eher für die Produktion von Marmelade und Jute bekannt war. Hier eröffnete vor kurzen das Londoner Victoria & Albert Museums, dem wohl meistbesuchten Designmuseum der Welt, seine erste Dependance. Mit einem spektakulären Bauwerk, welches an ein Schiff oder aber an einen Wal erinnert und somit auf Dundees Walfanghistorie anspielt, versucht die Stadt sich neu zu positionieren. Ob sich ein ähnlicher Effekt wie in Bilbao einstellet, wird die Zeit zeigen.

Elbphilharmonie als Motor der Quartierentwicklung

Doch Leuchtturmprojekte können ebenso als Motoren der Quartierentwicklung dienen: so war und ist die Elbphilharmonie ein wichtiger Baustein für die Entwicklung der HafenCity in Hamburg und für das Image der Hansestadt selbst. Das zeigt sich vor allem in steigenden Auslastungen im Hotelsegment und wachsenden Tourismuszahlen. Darüber hinaus profitieren davon sowohl der Einzelhandel als auch die Gastronomie.

Aus der Verbindung zwischen Geschichte und Moderne neue Leuchttürme gestalten

Zwangsläufig müssen Leuchtturmprojekte jedoch keine hochpreisigen, architektonisch herausragende Bauwerke sein. Auch zukunftsweisende und nachhaltige Projekte mit Vorbildcharakter können sich als Leuchtturmprojekte positionieren. Man denke dabei an innovative Lösungen in der Projektentwicklung wie beispielsweise den Technologiepark in Berlin-Adlershof, die zu diesem Effekt führen können. Auch die aktuellen Projekte der GERCHGROUP in Köln-Mülheim (Deutz Quartiere) und in Nürnberg (The Q) zählen dazu, obwohl hier weniger der innovatorische Ansatz, sondern vielmehr die Verbindung zwischen Geschichte und Moderne im Vordergrund steht.

Alte Firmenstandorte werden zu gemischt genutzten Quartieren

In beiden Fällen werden ehemalige Firmenstandorte in mischgenutzte Quartiere umgewandelt. Insbesondere das ehemaligen Quelle- Areal in Nürnberg soll in ein lebendiges und urbanes Quartier umgestaltet werden. Dieses Industriedenkmal hat eine ganze Epoche der Stadt und ihrer Einwohner geprägt und ist bis heute als identitätsstiftendes Bauwerk aus Nürnberg nicht wegzudenken. Mit der Umstrukturierung der 250.000 m2 Nutzfläche in einen komplett neuen Stadtteil, steht das Projekt als Modell dafür, wie Relikte aus einem innerstädtischen Strukturwandel nachhaltig umgenutzt werden können. Zudem veranschaulicht es die nachhaltige Nachnutzung historische (Industrie-)Bauwerke in die Gegenwart.

Es bedarf nicht immer den Ansatz neue Leuchttürme zu erschaffen, sondern oft kann auch schon die Symbiose aus Geschichte und Moderne alten Leuchttürme neues Leben einhauchen. Man würde ja auch nicht den Parisern ihren Turm, den San Franciscans ihre Brücke oder den Berlinern ihr Tor nehmen wollen.

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Wiederbelebung der Stadtzentren – aus Donuts müssen Krapfen werden!

Die verwinkelte Altstadt, der belebte Marktplatz oder das idyllische Dorfzentrum. Diese Bilder haben wir im Kopf und empfinden sie als schön. Aber warum? Ist es die Architektur? Sind es die Materialien und Oberflächen? Das Wesentliche ist nicht die gebaute Welt, sondern es sind die Menschen, die in dieser Welt leben und die Atmosphäre mitgestalten: ihre Stimmen, verschiedene Szenen, Flaneure und Geräusche, eine angenehme Form von Hektik. Ein Platz ohne Menschen ist nicht nur leer, sondern auch leise. Wenn Menschen den öffentlichen Raum beleben, machen sie ihn für sich selbst lebenswert.

Der Autor

Roland Gruber

Roland Gruber, geboren 1972 in Bad Kleinkirchheim in Kärnten, Studium der Architektur in Linz und Zürich sowie Studium Kulturmanagement in Salzburg. Mitgründer, Partner und Geschäftsführer von nonconform, einem Büro für Architektur und partizipative Raumentwicklung an den Standorten Wien, Berlin, Bayern, Oberösterreich, Kärnten und Steiermark. Er ist auch Mitinitiator und Kurator der nonconform Leerstandskonferenz, Mitgründer und […]

Was führt die Menschen in das Zentrum ihrer Stadt, ihrer Gemeinde oder ihres Dorfes? Sie gehen nicht dorthin, weil sie gerne spazieren gehen, sondern um ihre Grundbedürfnisse zu befriedigen. Im pulsierenden Herzen eines Ortes waren seit jeher wichtige Funktionen des täglichen Lebens angesammelt. Vom Wohnen über das Arbeiten bis zum Einkaufen und zur Freizeit. Viele dieser unterschiedlichen Nutzungen kann ein funktionierendes Zentrum in unmittelbarer Nachbarschaft ermöglichen. Nicht selten wird ein städtisches Gefüge deshalb mit etwas Lebendigem verglichen: Die Ortsmitte hält eine Stadt oder ein Dorf zusammen und versorgt sie wie das Herz seinen Organismus.

 

Aber stimmt das eben beschriebene Bild heutzutage noch?

Noch nie stand die Herausforderung, wie mit den Leerständen im Zentrum der eigenen Stadt oder Gemeinde umzugehen ist, an so zentraler Stelle der gesellschaftlichen Diskussion wie jetzt. Denn das Phänomen der aussterbenden Orts- und Stadtkerne ist nicht zu übersehen. „Durch die rapide Überalterung im ländlichen Raum und die jahrzehntelange monofunktionale Siedlungserweiterung an den Ortsrändern kommt es schnell zum Donut-Effekt“, erklärt Hilde Schröteler-von Brandt, Professorin an der Universität Siegen in Deutschland. „Das bedeutet, dass sich zuerst die identitätsprägenden Ortszentren leeren. Wo die Einwohner fehlen, rutschen auch die Handelsflächen mit ins Donut-Loch.“

Zentrum vs. Rand: Eine echte Herausforderung für europäische Orte

Dass Stadt- und Dorfzentren verstummen, hat viele Gründe – ein wesentlicher ist die gestiegene Automobilisierung der letzten Jahrzehnte, durch die sich viele vitale Funktionen an die Ortsränder verlagerten und die Nutzungstrennung forciert wurde. Zuerst entstanden ausgedehnte Einfamilienhausgebiete, bald folgten die Handels- und Einkaufszentren, und mittlerweile finden sich da und dort auch Verwaltungs- oder Gesundheitseinrichtungen in peripheren Lagen.

Donut-Effekt ruiniert die Gemeinden

Denn der Donut-Effekt – die Verlagerung an den Rand und die damit einhergehende Verödung der Zentren – ruiniert die Gemeinden. Er entzieht den Orten ihren Boden und ihre Identität und macht sie für kommende Generationen unattraktiv. Wir brauchen ein umfassendes Bewusstsein für den sparsamen und intelligenten Umgang mit Grund und Boden. Das wird zwar in vielen Papieren formuliert und gefordert, jedoch werden nach wie vor täglich durchschnittlich rund 80 Hektar in Deutschland bzw. 20 Hektar in Österreich verbaut, was mit 100 Fußballfeldern in Deutschland bzw. 30 Fußballfeldern in Österreich gleichzusetzen ist. Trotz hohem Leerstand in gut erschlossenen Ortskernen werden die meisten dieser neuen Einfamilienhaus- oder Gewerbegebiete in flächenverbrauchenden neuen Baugebieten am Ortsrand umgesetzt.

Es wäre jedoch wesentlich klüger und vor allem auch ressourcenschonender, unsere verödeten Orts- und Stadtzentren mit kreativen und zeitgemäßen Formen von Wohnen, Arbeiten, Handel und Freizeit zu beleben, vorhandene Gebäude und Flächen zu nutzen, umzubauen, weiterzubauen oder, wo noch Platz ist, neu zu bauen. Diese kompaktere Bauweise und höhere Dichte sowie die dabei entstehenden Nutzungsdurchmischungen dämmen den Flächenverbrauch ein und sind essenziell für den Sozialraum der Menschen und auch für ein intaktes Ortsbild.

Wir brauchen einen Krapfen-Effekt!

Es ist dringend an der Zeit, dass aus Donuts Krapfen werden! Das leere Donut-Loch soll mit innovativen Füllungen wieder genießbar werden, weil wir von einer Sache auch Abschied nehmen müssen: Der Handel in seiner klassischen Form ist nicht mehr zurückzuholen, er ist verloren. Jetzt geht es darum, neue Krapfenfüllungen zu finden. In der Mitte, im Zentrum darf kein Loch, keine Leere sein. Hier braucht es die Fülle des Lebens. Damit das süße Leben wieder in die Ortszentren zurückkehren kann, sind ein umfassendes Bündel an Maßnahmen und vor allem das Rückgrat und die Ausdauer der handelnden Personen vor Ort notwendig – Ziel: der „Krapfen-Effekt“.

An oberster Stelle steht das Bekenntnis der Politik und Verwaltung zu Innenentwicklung vor Außenentwicklung. Das bedeutet: volle Konzentration auf die Stärkung der Ortsmitten und die Potenziale der Nachverdichtung im Bestand und eine klare Absage an die Zersiedelung im Speckgürtel, die „den Donut“ fördert.

Eine Vielzahl an Ideen gemeinsam entwickeln

Ein weiterer Schritt ist es, die Bürgerschaft mit mutiger Öffentlichkeitsbeteiligung zum gemeinsamen Weiterdenken zu motivieren und mit ihr eine Vielzahl an Ideen gemeinsam zu entwickeln. Das ist ein entscheidender Schritt in Richtung eines umfangreichen Raumrezepts, mit dem sich am Ende die ganze Gemeinde wohlfühlt. Die Bürgerinnen und Bürger sind vom ersten Akt der Ideenfindung bis zur konkreten Umsetzung als Experten für den eigenen Ort in die Veränderungsarbeit einzubeziehen. Gleichzeitig muss das Bewusstsein in der Bürgerschaft für den sparsamen und intelligenten Umgang mit Grund und Boden umfassend geschärft werden.

Der Zentrumskümmerer

Der dritte Schritt zum Krapfen-Effekt ist die Installierung eines Zentrumskümmerers. Es hat sich gezeigt, dass für eine erfolgreiche Ortskernbelebung ein sogenannter Kümmerer benötigt wird, der dafür Sorge trägt, dass die im Masterplan vorgesehenen Projekte bedarfs- orientiert und zeitgemäß umgesetzt werden. Diese Person stellt nicht nur das Gesicht des Veränderungsprozesses dar, sondern hat auch die Aufgabe, die richtigen Menschen in den richtigen Situationen zusammenzubringen, offen zu sein für neue Ideen und Vorschläge weiterzuentwickeln, nützliche Netzwerke aufzubauen, Wissen sichtbar zu machen, im Hintergrund die Fäden zu ziehen und Umsetzungen zu managen. Das alles ist notwendig, um eine neue Kultur der Erdgeschoßnutzungen in die Innenstädte und Ortskerne zu bringen, von denen man bis dato vielleicht noch nicht einmal wusste, dass es sie gibt. Ein richtiger Zentrumskümmerer sieht in der Innenstadtstärkung nicht nur einen Job, sondern auch eine Berufung.

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Der Dorfplatz in der Megastadt – eine Utopie?

Städte, die auch eine Zukunft haben wollen, müssen ihren Bewohnern soziale Strukturen bieten können. Größe allein macht eine Stadt auf lange Sicht nicht aus.

,,Die Ausweitung des städtischen Raums verändert die Landkarten der Welt und trägt dazu bei, dass sich die Wirtschaftsmacht von der Ebene der Länder auf jene der Städte verlagert. Städte wachsen nicht nur wirtschaftlich – sondern auch in die Breite, in die Höhe, in die Tiefe und auch in die Zeit hinein. Sie werden zu Orten, die niemals schlafen und ihre urbanen Aktivitäten 24 Stunden pro Tag das ganze Jahr über anbieten. Als Frank Sinatra New York als „the City that does not sleep“ besungen hat, schien dies eine spannende Welt zu sein, vielleicht auch, weil sie für viele Menschen weit entfernt war. Jetzt kommen diese Visionen immer näher. Leben rund um die Uhr. Nicht nur Megastädte in China, Indien, Teilen Afrikas und Lateinamerika wachsen schnell, auch die Bevölkerung der kleinen und mittleren Städte ist im Ansteigen begriffen.

Städte, Stadtagglomerationen, Regionen

Betrachtet man die Stände auf den internationalen Messen wie Expo Real und MIPIM, fällt auf, dass diese immer mehr von Städten, Stadtagglomerationen oder Regionen bespielt werden. Das Konzept globaler Städte ist zwar nicht neu, zählt jedoch aktuell zu den großen Diskussionsthemen. Einige Ökonomen und Stadtforscher gehen sogar davon aus, dass sich die nationalen Grenzen über kurz oder lang verlagern oder dass sie sogar verschwinden und es viel stärker zur Bildung von Regionen und Metropolregionen kommt. Stadtstaaten oder Stadtregionen könnten das Erscheinungsbild der Erde in Zukunft prägen. De facto haben wir diese Situation ja schon. Wenn aber in weiterer Folge Regionen und Städte von den gesetzlichen Strukturen eines Landes losgelöst wären, dann könnten sie in sich geschlossene eigenständige Einheiten bilden und leichter sinnvolle und wichtige Gesetze für sich beschließen und so auch autarker agieren.

Der Mensch in der Masse

Die Frage ist, ob die Menschen tatsächlich in solchen riesigen „Städten“ leben wollen. Wenn ja, dann stellt sich auch die Frage: Wie? Zigtausende fremde Menschen rund um sich? Der Mensch ist zwar ein soziales Wesen, aber zu viele Kontakte stressen in Folge auch. So zeigt sich in unterschiedlichen Studien, dass die Menschen, deren gesellschaftlicher Rahmen überschaubar ist, glücklicher, entspannter und zufriedener sind als solche, die in einem engen Umfeld voll mit unbekannten, sich drängenden Menschen leben und permanent Fremdkontakten ausgesetzt sind. Es gibt eine Sehnsucht nach Ruhe.

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Aus den Suburbs in die Grätzel

Ein Rückbau der Städte ist nun einmal eine Illusion, die Veränderung innerhalb der Städte allerdings nicht. Die Anzeichen mehren sich: Wohnen und Arbeiten vermischen sich immer mehr, und der Wohn- beziehungsweise Arbeitsplatz bekommt damit einen ganz neuen Stellenwert. Selbst in den USA ist die Zeit der Suburbs vorbei. Die Millennials wollen sich die „Anreise“ an den Arbeitsplatz nicht mehr antun, sie wollen in der Stadt wohnen – aber nicht irgendwo. Es soll ein „Grätzel“ sein, wie man in Wien so schön sagt. Es verspricht Lebensqualität in der großen Stadt, Sicherheit, Freunde in der Umgebung, eine gewisse Form an Nachbarschaft. Die Gegend soll hip sein, aber auch ein menschliches Umfeld bieten, in dem Mann und Frau sich als Bewohner wohl und geschätzt fühlen. Muss man wegziehen, dann tut man das nicht gerne. Das, was für die deutschen „Schwarmstädte“ gilt, nämlich das Zusammenschließen Gleichgesinnter, das gilt auch für die einzelnen Stadtbezirke.

Soziale Strukturen halten die Stadt zusammen

Soziologen sind längst überzeugt, dass für die Stadt, unabhängig von all den damit verbundenen Themen – wie Wachstum, Technologie oder Verkehrssysteme – in Zukunft ein Faktor der entscheidende sein wird: die soziale Struktur innerhalb der Stadt, innerhalb der einzelnen Stadtteile. Städte werden nur „funktionieren“, wenn die Menschen dort auch leben wollen. Wie groß eine Stadt überhaupt werden kann, hängt nämlich weniger von ihrer „Kapazität“ oder „Belastungsgrenze“ ab, sondern von den Menschen, die dort bleiben wollen. Eine soziale Identifikation mit Megastädten, die mehr als zehn Millionen Einwohner haben, wird es nicht geben, sondern nur eine mit dem direkten Umfeld. Schon heute funktionieren neue Stadtteilentwicklungen langfristig nur dann, wenn sie von den Bewohnern akzeptiert werden.

Umfeld heißt Übersichtlichkeit

Die Metropole mit Millionen von Einwohnern ist nicht überschaubar, sondern der urbane Raum, in dem man wohnt. Die Menschen wollen ihre Gemeinschaftsplätze, denn nur, wo man sich (er)kennt, dort fühlt man sich auch sicher und geborgen. Auf dem Dorfplatz eben. Interessant ist, dass viele Stadtbewohner auch die Vorzüge von zwei oder drei Dorfplätzen zu schätzen wissen, die ihnen soziale Sicherheit, Rückhalt und Strukturen bieten – aber auch die Möglichkeit der Anonymität der Stadt. Dorfplatz reloaded, sozusagen.

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Kallinger – neue Pläne aus dem Sonnwendviertel

Seit fast 50 Jahren ist Winfried Kallinger in der Immobilienwirtschaft tätig. Vor Kurzem hat er „seine“ Kallco verkauft, eine neues Büro bezogen, hat viele Ideen und plant schon wieder Neues. Über seine Pläne und Gedanken, sein politisches Engagement und seinen Pensionsantritt spricht er exklusiv in der Immobilien-Redaktion.

Inland

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Sie sind mit Ihrem Büro nach zehn Jahren im siebten Bezirk in das Sonnwendviertel gezogen. Warum?

Im Interview

Winfried Kallinger

Winfried Kallinger ist seit vielen Jahren als Bauträger tätig und hat 1987 die Kallco-Bauträgergruppe gegründet. Nach der Abspaltung des auf großvolumigen Wohnbau ausgerichteten Firmenbereiches an die Linzer WAG Ende 2017 konzentriert sich seine Gruppe unter dem Namen KALLINGER PROJEKTE auf Projekte mit besonderen sozialen, architektonischen und ökologischen Schwerpunkten. Die  mittlerweile schon vielfach eingesetzten Innovationen SLIM […]

Kallinger: Dieser neue Stadtteil um den neuen Hauptbahnhof ist unglaublich spannend. Er hat die Struktur der Stadt grundlegend verändert, denn bis zu dieser Entwicklung war das Areal hier rund um den Südbahnhof eine totale Sperre – ein Niemandsland, das den zehnten Bezirk von der Innenstadt abgeblockt hat. Favoriten erfährt eine gewaltige Aufwertung, und es wächst alles zusammen. Es ist schön, mit einem Projekt an dieser Entwicklung mitzuwirken – leider ist es uns nicht gelungen, weitere Liegenschaften zu ersteigern.

Der Stadtteil ist sehr offen.

Kallinger: Die städtebaulichen Ansichten waren vor dreißig Jahren anders als heute. Man hat viel dazugelernt, und es werden auch soziologische Aspekte berücksichtigt. Der offene Raum hat eine starke Bedeutung erlangt, und der Helmut-Zilk-Park hier im Sonnwendviertel bietet für die angrenzenden Liegenschaften sehr viele Möglichkeiten zu partizipieren – und man sieht auch, dass die Bauformen sehr vielfältig sind.

Integration von öffentlichen und privaten Nutzungen wird der entscheidende Faktor für Städte in der Zukunft sein. Die öffentlich nutzbaren Flächen müssen sich mit den privaten verzahnen, damit wir den „Gated Communities“ entgegenwirken können und über die Nutzung von Flächen eine integrative Wirkung erzielen.

Sie haben die Kallco verkauft.

Kallinger: Die oberösterreichische WAG wollte in Wien Fuß fassen, und die Kallco Gruppe ist sehr stark im Stadtentwicklungsgebiet Hausfeld integriert. Und so kam dieses Engagement zustande. Es war auch von unserer Seite logisch, die Projektentwicklung auf eine breite Basis zu stellen – und die WAG ist der ideale Partner. Es gibt ja auch quantitativ einen Unterschied zwischen „Kallinger“, wie der verbleibende Teil jetzt heißt, und Kallco. Kallinger hat 400 Wohnungen in Entwicklung und Kallco 1.000.

Wird man da nicht ein bisschen wehmütig?

Kallinger: Nein. Ich habe noch nie Dingen nachgeweint im Leben. Es ist immer alles richtig gekommen.

Was macht „Kallinger“?

Kallinger: Die übrigen Firmen der Familie Kallinger werden auf der Basis der laufenden Projekte mit der Marke Kallinger ihre spezielle Philosophie der Baukultur weiterentwickeln. Unter dem Gruppennamen sind zwar Bauprojekte integriert, aber eben nicht nur. Es gibt auch andere, und ich kann mich jetzt mehr dem spielerischen und sozialen Aspekt widmen.

Bei den Projekten geht es mir um die Ideologie, die weit über die Wirtschaftlichkeit hinausgeht. Ein Tanzstudio in diesem Haus im Sonnwendviertel ist für das integrative Element eines Objektes in einem Stadtteil und für den Stadtteil an sich ebenso wichtig wie der Supermarkt. Aber den machen ohnehin die anderen.

Das Projekt HOME 21 in der Siemensstraße ist ebenfalls ein integratives Projekt?

Kallinger: Es ist ein soziales Pilotprojekt, in dem Mutter-Kind-Einheiten und einem Garconnieren-Verbund für behinderte Menschen in Kooperation mit dem Fonds Soziales Wien und Caritas errichtet werden – für Menschen, die am Wohnmarkt nicht mehr unterkommen. Es gibt eine starke soziale Mischung mit einem hohen Anteil an problematischer Klientel. Es ist eine neue Erfahrung, wie man damit umgeht: auf einer menschlichen Basis.

Eine von baukult.at durchgeführte Umfrage unter den Wohnungskäufern hat ergeben, dass die wichtigsten Komponenten der Preis und die Betriebskosten sind. Dann folgen Infrastruktur, Heizung und Lage der Wohnung.

Kallinger: Kaufpreis und Betriebskosten sind die Hard Facts. Die Soft Facts sind die Atmosphäre des Hauses, die Umgebung, die Lebensqualität und die Frage, ob ich hier meinen Lebensmittelpunkt verbringen möchte. Die Hard Facts sind die objektiven Kriterien, aber letztendlich entscheidet die Emotion. Es wird nicht nach dem Preis entschieden, sondern der Preis ist die notgedrungene Grenze, die man hat. Er ist ein entscheidendes Kriterium, aber nicht das einzige. Was die Betriebskosten betrifft, so kommen wir zunehmend zur Erkenntnis, dass Wohnkosten nicht nur aus der Nettomiete bestehen, sondern auch aus Betriebs-, Energie- und Servicekosten. Diese „Nebenkosten“ hat man bis vor Kurzem noch locker gesehen, aber sie werden für die Bewohner zunehmend eine relevante Größe.

Ihr Projekt MOTORPOINT in Traiskirchen-Möllersdorf: Ist das für Ihre eigenen Oldtimer oder für andere Interessenten auch?

Kallinger: Der MOTORPOINT an sich gehört zu den spielerischen Aspekten. Es ist ein kleines Business, das wir in „Kallinger“ integriert haben. Es gibt einen Oldtimer-Schwerpunkt, da treffen sich die MOTORPOINT-Freunde und kriechen dort herum, und wir basteln an unseren Autos. Es ist wirtschaftlich nicht sehr relevant, aber die langfristige Nutzung einer netten historischen Fabrikanlage ist spannend.

Was planen Sie mit der Fabrikanlage?

Kallinger: Es ist das Gelände der alten Metallwerke Möllersdorf. Diese haben wir vor Jahren gekauft, etwas umgebaut, und es wurden Betriebe unterschiedlicher Art angesiedelt. Das Projekt hat einen langfristigen Aspekt. Uns schwebt vor, dass wir längerfristig ein Projekt mit Wohnen und Arbeiten in der alten Fabrik daraus machen, aber noch ist die Zeit nicht reif.

Wieso? Das ist doch ein Trend.

Kallinger: Ja, schon, aber nicht in Möllersdorf. Die Menschen wären damit noch überfordert. Wir haben jetzt einmal die Hallen auf den technischen Stand gebracht und vermietet, aber wir werden sie in Zukunft sicher adaptieren. Es ist ja ein städtebauliches Thema, wie man in Randgemeinden wie Traiskirchen mit solchen großen Bodenflächen umgeht, da ein immer stärkerer Siedlungsdruck entsteht. Teile der Fabrik sind historisch und schön. Wie kann ich daraus für Möllersdorf etwas Interessantes machen, einen Platz, an dem die Menschen gerne wohnen und arbeiten wollen? Das ist doch viel spannender als eine Ansammlung von gleichförmigen Reihenhäusern mit einem Arbeitszimmer.

Wäre für Sie die politische „Bühne“ interessant?

Kallinger: Ich habe gewisse objektivierbare Ziele und diese versuche ich umzusetzen – und da bin ich in unserem Interessensausgleichsstaat fehl am Platz. Ich bin wenig kompromissfähig und will etwas bewirken, und daher bin ich für die Politik nicht geeignet. Ich habe klare Ziele.

Sie sind jetzt 75 – und 50 Jahre in der Immobilienbranche. Denken Sie da nicht manchmal an die Pension?

Kallinger: Nein. Solange mir meine Arbeit Freude bereitet, mache ich weiter, und es macht mir Freude. Und ich schaue auch darauf, dass ich die Familie integriere, aber ich sehe das nicht dynastisch. Es geht nur, wenn das jemand auch wirklich will, und meine Tochter und mein Enkel scheinen durchaus Interesse und Spaß an einer Mitarbeit im Unternehmen zu haben.

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Thoughtful young woman in interior with city sketch on whiteboard

MIPIM 2018. Urbanität und andere Entwicklungen

„Mapping World Urbanity”, also die Darstellung der weltweiten Urbanität, ist das zentrale Thema der heurigen MIPIM – dazu gibt es noch die Schwerpunkte Proptech und Afrika. Damit sind wichtige Trends vorgegeben, aber viele Besucher sind auch auf der Suche nach ihren eigenen Trends oder bringen diese mit.

 

Die MIPIM ist wieder der perfekte Rahmen, um über den Tellerrand zu blicken und auf internationaler Ebene die neuesten Branchentrends sowie die Stimmung der gesamten Immobilienwirtschaft einzufangen. Die Messe ist, wie dem Programm zu entnehmen ist, wieder voller interessanter Diskussionen und Vorträge. „Ich bin schon gespannt, was im ,PropTech Lab‘ präsentiert wird, da die BUWOG in diesem Bereich selbst sehr aktiv ist“, meint etwa CEO Daniel Riedl: „Ich finde es auch sehr wichtig, dass die MIPIM heuer ein Afrikaforum ausrichtet. Eigentlich verwunderlich, dass dieses Forum erst jetzt ins Leben gerufen wurde.“

Die weltweite Urbanität

Das Überthema der weltweiten Urbanität bietet für Riedl bereits genügend Diskussionsstoff. „Wie gehen die unterschiedlichen Städte bzw. deren Planer mit diesem Megatrend um?“, fragt Riedl: „Wie sehen die jungen Leute die Stadt der Zukunft und welche Antworten haben wir Immobilieninvestoren auf die Wünsche der jungen Menschen?“ Vor allem geht „aus Sicht der S IMMO das Thema Urbanität mit einem steigenden Wohnraumbedarf in den großen Städten Hand in Hand“, so S IMMO Vorstand Friedrich Wachernig. Der steigende Bedarf hat aber nicht nur mit dem Zuzug und der Demografie zu tun: „Wir beobachten einen Trend hin zu mehreren Wohnsitzen pro Person – sei es aus privaten oder beruflichen Gründen.“ Diese Entwicklung verläuft parallel zu einer stärkeren Nachfrage nach kleinerem Wohnraum und zusätzlich gemeinschaftlich genutzten Flächen. Derartige Tendenzen müssen für Wachernig sowohl in der Städteplanung als auch in aktuellen und zukünftigen Projektentwicklungen verstärkt Berücksichtigung finden. Ein weiterer Faktor, der für die weltweite Urbanität entscheidend sein wird, ist die „Integration von öffentlichen und privaten Nutzungen, die sich miteinander verzahnen und offene Grenzen schaffen“, ist Winfried Kallinger, Kallinger Projekte, überzeugt: „Damit wirkt man Gated Communities entgegen.“ Was die Zukunft betrifft, so wird immer stärker das Gemeinsame statt des Trennenden hervorgehoben, und die „Gemeinsamkeit auf allen Ebenen“ sieht St. Pöltens Bürgermeister Matthias Stadler (übrigens der einzige offizielle heimische Politiker auf der Messe) als Turbo der Stadtentwicklung: „Städte müssen aufhören, etwas FÜR die Wirtschaft zu tun, und müssen anfangen, Standortpolitik MIT der Wirtschaft zu machen.“

Der Hotelmarkt verändert sich drastisch

Der Hotelmarkt ist in starkem Wandel begriffen, und die klassische Hotelkategorisierung wird obsolet. „Hier liegt mein derzeitiger Schwerpunkt“, meint Rupert Simoner, Vorstandsvorsitzender von Vienna House: „Starre Raum- und Restaurantkonzepte gehören für mich der Vergangenheit an. Es geht um Mobilität, Trends, Aufgeschlossenheit gegenüber Neuem und Wandelbarkeit.“ Simoner sieht das neue Konzept der Vienna-House-Gruppe zwischen Hotelrevolution und -evolution. Die Vorteile von Hotels, Guesthouses, individuellen Reisewohnerlebnissen und jungen lifestyligen Cityquartieren werde in einem Haus vermischt, kombiniert mit der digitalen und analogen Ausstattung. „Ich gehe davon aus, dass dieses Konzept bzw. diese neue Art des Hotelerlebens alte sowie neue Gästegruppen anzieht“, blickt Simoner in die Zukunft der City-Hotellerie.

Investoren und Politik

Die Immobilienbranche ist in Zeiten historisch hoher Preise, massiver Nachfrage und immer knapper werdenden Angebots für alle Investoren eine Herausforderung. „Es ist sehr interessant zu sehen, wie die verschiedenen Investoren darauf reagieren“, konkretisiert der Vorstandsvorsitzende der CA Immo AG, Andreas Quint, seinen Informationsschwerpunkt auf der Messe. Seine Überlegungen schließen politische Entwicklungen in den verschiedenen Ländern – von den USA über Großbritannien, Italien und Deutschland bis hin zu den EU-Beitrittskandidaten – ebenso ein wie die Diskussion über die zukünftige Entwicklung makroökonomischer Faktoren wie Wachstum, Inflation und Zinsen.

Regulierungen und Recht

Investoren sind für Rechtsanwalt Alfred Nemetschke, NHK Rechtsanwälte, ebenfalls ein spannendes Thema: „Welche Investmentkategorien sind gefragt? Welche Richtlinien haben sie, wie weit geht ihre Risikobereitschaft im Zusammenhang mit Forward Deals?“ Auch die „neuen Spieler, die in Wien ante portas stehen“, wecken das Interesse des Anwalts – und natürlich die rechtlichen Entwicklungen. Im Forum „Regulierung und Recht“ diskutieren Rechtsanwälte und Juristen, wie sich der europäische Rechtsrahmen und nationale Gesetze auf die Immobilienbranche auswirken. Während die Städte überlaufen werden, dünnen die Regionen aus, und der Regelungsbedarf in „hochverdichteten Innenstädten und am flachen Land wird sich entsprechend den Bedürfnissen weiterentwickeln“, blickt Nemetschke schon einmal in die juristische Zukunft.

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Wirtschaftsmächte mit globaler Reichweite, die Megacities

Die Ausweitung der Städte verändert die Landkarten der Welt. Damit verlagert sich auch die Wirtschaftsmacht vom Land in den urbanen Raum. Die heutigen Städte sind dabei nicht nur Bevölkerungszentren, sondern jeweils auch eine gewaltige Wirtschaftsmacht mit nicht selten globaler Reichweite. Oft sind sie sogar dem Land, zu dem sie gehören, weit überlegen. Städte erwirtschaften mehr als zwei Drittel der globalen Wirtschaftsleistung.

Die Wirtschaftleistung Londons ist so groß wie die der Niederlande, New York ist mit Kanada vergleichbar und Peking mit Schweden.

Städte wachsen nicht nur wirtschaftlich, sondern auch in die Breite, in die Höhe und in die Tiefe, und sie wachsen auch in die Zeit hinein. Sie werden zu Orten, die niemals schlafen und deren Aktivitäten 24 Stunden pro Tag das ganze Jahr über andauern.

Das Phänomen einer vermehrten Eigenständigkeit der Städte ist eng mit der zunehmenden globalen Vernetzung verknüpft. Die tatsächliche Herausforderung für die öffentliche und private Immobilienwirtschaft wird darin bestehen, Wege für den Umgang mit dieser veränderten Stadt- und Landesstruktur zu finden.

Einige Ökonomen und Stadtforscher gehen sogar davon aus, dass sich nationale Grenzen über kurz oder lang verlagern bzw. sogar verschwinden werden und es viel stärker zur Bildung von Regionen und Metropolregionen kommen wird.

De facto gibt es diese Phänomene schon. Aber einige Denkansätze gehen noch weiter und beziehen auch die rechtlichen Strukturen ein. Wenn diese neuen Regionalstädte von den gesetzlichen Strukturen eines Landes befreit wären, dann könnten sie leichter für sich sinnvolle und wichtige Änderungen beschließen und so autarker agieren. Wichtig wird in jedem Fall das Miteinander sein, gegeneinander geht auch in einer Stadtregion nichts weiter.

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