Schlagwort: Stadt- und Regionalentwicklung

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Zehn Merkpunkte zur Erhaltung der (Schweizer) Innenstädte als Einkaufsmittelpunkte

Die Probleme der Innenstädte, wie wir sie heute mit sinkenden Frequenzen und Attraktivitätsverlusten sehen, kommen nicht unerwartet. Einige Experten haben diese Entwicklungen schon vor Jahrzehnten kommen gesehen. So hat bereits im Jahr 1983 Dieter Bullinger, heute Geschäftsführer von debecon GmbH Dieter Bullinger Consulting for better shopping destinations, die schon damals und auch heute noch festzustellenden Probleme angesprochen und Lösungsansätze aufgezeigt. Sein nachfolgender Artikel, damals auf Städte in der Schweiz gemünzt und dort veröffentlicht, ist noch immer genauso aktuell wie vor 35 Jahren, auch wenn man damals noch nicht im Traum an die Auswirkungen des heutigen Onlinehandels denken konnte.

Durchmischung Wohnen und Arbeiten

Die Innenstädte erhalten ihren urbanen Charakter wesentlich durch die Funktionsmischung von Wohnen und Arbeiten und auch durch Geschäfte, Restaurants usw. Die Attraktivität der Innenstädte hängt damit wesentlich von der Erhaltung dieser Mischung und der Vielfalt von Betriebsformen ab.

Der ideale Branchenmix

Von Bedeutung ist insbesondere der richtige Branchenmix, sowohl materiell (Sortiment) als auch räumlich (Lage). Für die materielle Seite des Branchenmix sind die Betriebsinhaber „zuständig“ (Kooperation und Absprachen zwischen den Detaillisten, allenfalls unter Beiziehung eines Marktforschers/Unternehmensberaters). Bei der räumlich „richtigen“ Anordnung kann und soll die Stadtplanung den Investoren beratend zur Seite stehen.

Fehlende Kooperation führt zu „Ladensterben“

Die aus Gründen der Konkurrenz zunehmende Tendenz zur Konzentration der Betriebe und das damit verbundene „Lädelisterben“ sind lange Zeit unterhalb der Aufmerksamkeitsschwelle von Unternehmervereinigungen, Verwaltung und Politikern geblieben. Die oftmals fehlende intensive Kooperation von privaten und öffentlichen Akteuren ist so für den schleichenden Attraktivitätsverlust der Innenstädte verantwortlich. Demzufolge ist häufig eine nur halbherzige Inangriffnahme von Maßnahmen zur Revitalisierung der innerstädtischen Zentren erkennbar, die so letztlich ihr Ziel verfehlen müssen.

Das Zentrum fördern

Die Schweizer Städte weisen von alters her aufgrund ihrer baulichen Struktur meist ein eindeutiges Zentrum auf. Dieses gilt es unter geschäftlichen Gesichtspunkten zu erhalten. Dazu gehört die Bemühung um die Sicherung vorhandener alter betrieblicher Standorte und die Abwehr von Umnutzungsprozessen im Zentrum (z. B. für öffentliche Einrichtungen, Parkings). Es gehört auch die Bemühung dazu, eventuell bestehende Streulagen und „zweitklassige“ Standorte aufzulösen und die Betriebe im eigentlichen Zentrum unterzubringen. Der Entstehung neuer Streulagen sollte entgegengewirkt werden, insbesondere dann, wenn sie durch einzelne größere Geschäftskomplexe herbeigeführt wurden. Hier sollten öffentliche Stellen und Private am gleichen Seilende zu ziehen versuchen.

Schwierige Aufgabe für Stadtplanung

Was die räumliche Gestaltung des Geschäftszentrums in den gewachsenen Innenstädten angeht, so stellt dies die Stadtplanung vor schwierige Aufgaben. Die veränderten Einkaufsgewohnheiten mit der Tendenz zu „Mehrfachbesorgungen“ begünstigen Häuser, die „alles unter einem Dach“ anbieten. Soll die Geschäftsstruktur in den Innenstädten erhalten bleiben, so erfordert dies eine genaue Abstimmung und Feinplanung von guter Erreichbarkeit mit Pkw oder öffentlichem Verkehrsmittel (Zufahrtsstraßen, Parkplätze) und verkehrsberuhigtem Einkaufsbereich (Fußgängerstraßen, enge räumliche Zusammenballung der Geschäfte in fußläufiger Ausdehnung – 15-Minuten-Radius). Zentren, die diese Forderungen nicht erfüllen, sind tendenziell gefährdet.

Das Niveau der Waren und Dienstleistungen

Die Attraktivität der Innenstadtzentren hängt weniger von ihren Grundangeboten als vom „höheren“ Niveau der angebotenen Waren und Dienstleistungen ab. Gefährdet wird die Innenstadtattraktivität durch das Eindringen von Nutzungen, die keine oder nur wenig zentrale Bedeutung haben und damit nicht oder nur wenig Kaufkraft aus dem Umland binden (z. B. Spielsalons, Schnellgastronomie, Lebensmittelgeschäfte). Dem können nur die Betriebsinhaber selbst entgegenwirken.

Miteinander statt gegeneinander

Eine der zu wenig ausgeschöpften Möglichkeiten zur Erhaltung der Attraktivität der Innenstädte liegt in der Kooperation der Betriebsinhaber untereinander. Die Innenstadtvereinigungen könnten hier eine gute Plattform bilden, wenn es gilt, Gemeinschaftswarenhäuser zu planen, Nutzungskonzepte in Auftrag zu geben oder andere, einfachere Standortkooperationen zu bilden, um die erwähnte und für die Zentren so wichtige richtige räumliche Branchenmischung und -anordnung zu erreichen.

Quartiere gefährden die Städte nicht

Funktionsfähige, der Nahversorgung dienende Quartierzentren in den Quartieren größerer Städte (mit Lebensmittelgeschäft, Bäcker, Metzger, Drogerie, Apotheke, Coiffeur, Bankfiliale, Quartierbeiz) gefährden die Innenstadt keineswegs. Bei der Planung von Quartierzentren ist allerdings zu beachten, dass gewisse Mindesteinzugsbereiche (etwa 3.000 Einwohner) für die Existenzfähigkeit der Betriebe erforderlich sind.

Verheerende Wirkung der EKZs am Stadtrand

Verheerend für den Einkaufsstandort Innenstadt wirken – trotz gestiegener Benzinpreise und damit höherer Kosten – die allenthalben entstandenen größeren Einkaufszentren am Stadtrand oder außerhalb der Stadt. Sie sind als Malls beziehungsweise Shop-in-the-Shop-Zentren ausgestaltet, dadurch erhöht sich der Kaufkraftabzug aus der Innenstadt wesentlich. Der weiteren Ansiedlung derartiger Handelsformen gilt es im Interesse der Innenstädte entgegenzuwirken.

„Außendarstellung“ der Innenstädte

Neben diesen Maßnahmen spielt natürlich insbesondere die „Außendarstellung“ der einzelnen Betriebe eine große Rolle für die Erhaltung der Anziehungskraft der Innenstädte. Das betrifft die betriebsindividuelle Sortimentsgestaltung, Produktideen, Ladengestaltung, Dekoration, Bedienung usw. Diese Faktoren gewinnen gerade in Zeiten starker Marktsättigungen und kaum noch steigender Einkommen an Bedeutung, und hier haben die traditionellen Fachgeschäfte der Innenstädte wesentliche Konkurrenzvorteile gegenüber den Discountanbietern. Um diese Vorteile zu nutzen, bedarf es zum Teil der Beratung und Unternehmerschulung.

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Wiederbelebung der Stadtzentren – aus Donuts müssen Krapfen werden!

Die verwinkelte Altstadt, der belebte Marktplatz oder das idyllische Dorfzentrum. Diese Bilder haben wir im Kopf und empfinden sie als schön. Aber warum? Ist es die Architektur? Sind es die Materialien und Oberflächen? Das Wesentliche ist nicht die gebaute Welt, sondern es sind die Menschen, die in dieser Welt leben und die Atmosphäre mitgestalten: ihre Stimmen, verschiedene Szenen, Flaneure und Geräusche, eine angenehme Form von Hektik. Ein Platz ohne Menschen ist nicht nur leer, sondern auch leise. Wenn Menschen den öffentlichen Raum beleben, machen sie ihn für sich selbst lebenswert.

Der Autor

Roland Gruber

Roland Gruber, geboren 1972 in Bad Kleinkirchheim in Kärnten, Studium der Architektur in Linz und Zürich sowie Studium Kulturmanagement in Salzburg. Mitgründer, Partner und Geschäftsführer von nonconform, einem Büro für Architektur und partizipative Raumentwicklung an den Standorten Wien, Berlin, Bayern, Oberösterreich, Kärnten und Steiermark. Er ist auch Mitinitiator und Kurator der nonconform Leerstandskonferenz, Mitgründer und […]

Was führt die Menschen in das Zentrum ihrer Stadt, ihrer Gemeinde oder ihres Dorfes? Sie gehen nicht dorthin, weil sie gerne spazieren gehen, sondern um ihre Grundbedürfnisse zu befriedigen. Im pulsierenden Herzen eines Ortes waren seit jeher wichtige Funktionen des täglichen Lebens angesammelt. Vom Wohnen über das Arbeiten bis zum Einkaufen und zur Freizeit. Viele dieser unterschiedlichen Nutzungen kann ein funktionierendes Zentrum in unmittelbarer Nachbarschaft ermöglichen. Nicht selten wird ein städtisches Gefüge deshalb mit etwas Lebendigem verglichen: Die Ortsmitte hält eine Stadt oder ein Dorf zusammen und versorgt sie wie das Herz seinen Organismus.

 

Aber stimmt das eben beschriebene Bild heutzutage noch?

Noch nie stand die Herausforderung, wie mit den Leerständen im Zentrum der eigenen Stadt oder Gemeinde umzugehen ist, an so zentraler Stelle der gesellschaftlichen Diskussion wie jetzt. Denn das Phänomen der aussterbenden Orts- und Stadtkerne ist nicht zu übersehen. „Durch die rapide Überalterung im ländlichen Raum und die jahrzehntelange monofunktionale Siedlungserweiterung an den Ortsrändern kommt es schnell zum Donut-Effekt“, erklärt Hilde Schröteler-von Brandt, Professorin an der Universität Siegen in Deutschland. „Das bedeutet, dass sich zuerst die identitätsprägenden Ortszentren leeren. Wo die Einwohner fehlen, rutschen auch die Handelsflächen mit ins Donut-Loch.“

Zentrum vs. Rand: Eine echte Herausforderung für europäische Orte

Dass Stadt- und Dorfzentren verstummen, hat viele Gründe – ein wesentlicher ist die gestiegene Automobilisierung der letzten Jahrzehnte, durch die sich viele vitale Funktionen an die Ortsränder verlagerten und die Nutzungstrennung forciert wurde. Zuerst entstanden ausgedehnte Einfamilienhausgebiete, bald folgten die Handels- und Einkaufszentren, und mittlerweile finden sich da und dort auch Verwaltungs- oder Gesundheitseinrichtungen in peripheren Lagen.

Donut-Effekt ruiniert die Gemeinden

Denn der Donut-Effekt – die Verlagerung an den Rand und die damit einhergehende Verödung der Zentren – ruiniert die Gemeinden. Er entzieht den Orten ihren Boden und ihre Identität und macht sie für kommende Generationen unattraktiv. Wir brauchen ein umfassendes Bewusstsein für den sparsamen und intelligenten Umgang mit Grund und Boden. Das wird zwar in vielen Papieren formuliert und gefordert, jedoch werden nach wie vor täglich durchschnittlich rund 80 Hektar in Deutschland bzw. 20 Hektar in Österreich verbaut, was mit 100 Fußballfeldern in Deutschland bzw. 30 Fußballfeldern in Österreich gleichzusetzen ist. Trotz hohem Leerstand in gut erschlossenen Ortskernen werden die meisten dieser neuen Einfamilienhaus- oder Gewerbegebiete in flächenverbrauchenden neuen Baugebieten am Ortsrand umgesetzt.

Es wäre jedoch wesentlich klüger und vor allem auch ressourcenschonender, unsere verödeten Orts- und Stadtzentren mit kreativen und zeitgemäßen Formen von Wohnen, Arbeiten, Handel und Freizeit zu beleben, vorhandene Gebäude und Flächen zu nutzen, umzubauen, weiterzubauen oder, wo noch Platz ist, neu zu bauen. Diese kompaktere Bauweise und höhere Dichte sowie die dabei entstehenden Nutzungsdurchmischungen dämmen den Flächenverbrauch ein und sind essenziell für den Sozialraum der Menschen und auch für ein intaktes Ortsbild.

Wir brauchen einen Krapfen-Effekt!

Es ist dringend an der Zeit, dass aus Donuts Krapfen werden! Das leere Donut-Loch soll mit innovativen Füllungen wieder genießbar werden, weil wir von einer Sache auch Abschied nehmen müssen: Der Handel in seiner klassischen Form ist nicht mehr zurückzuholen, er ist verloren. Jetzt geht es darum, neue Krapfenfüllungen zu finden. In der Mitte, im Zentrum darf kein Loch, keine Leere sein. Hier braucht es die Fülle des Lebens. Damit das süße Leben wieder in die Ortszentren zurückkehren kann, sind ein umfassendes Bündel an Maßnahmen und vor allem das Rückgrat und die Ausdauer der handelnden Personen vor Ort notwendig – Ziel: der „Krapfen-Effekt“.

An oberster Stelle steht das Bekenntnis der Politik und Verwaltung zu Innenentwicklung vor Außenentwicklung. Das bedeutet: volle Konzentration auf die Stärkung der Ortsmitten und die Potenziale der Nachverdichtung im Bestand und eine klare Absage an die Zersiedelung im Speckgürtel, die „den Donut“ fördert.

Eine Vielzahl an Ideen gemeinsam entwickeln

Ein weiterer Schritt ist es, die Bürgerschaft mit mutiger Öffentlichkeitsbeteiligung zum gemeinsamen Weiterdenken zu motivieren und mit ihr eine Vielzahl an Ideen gemeinsam zu entwickeln. Das ist ein entscheidender Schritt in Richtung eines umfangreichen Raumrezepts, mit dem sich am Ende die ganze Gemeinde wohlfühlt. Die Bürgerinnen und Bürger sind vom ersten Akt der Ideenfindung bis zur konkreten Umsetzung als Experten für den eigenen Ort in die Veränderungsarbeit einzubeziehen. Gleichzeitig muss das Bewusstsein in der Bürgerschaft für den sparsamen und intelligenten Umgang mit Grund und Boden umfassend geschärft werden.

Der Zentrumskümmerer

Der dritte Schritt zum Krapfen-Effekt ist die Installierung eines Zentrumskümmerers. Es hat sich gezeigt, dass für eine erfolgreiche Ortskernbelebung ein sogenannter Kümmerer benötigt wird, der dafür Sorge trägt, dass die im Masterplan vorgesehenen Projekte bedarfs- orientiert und zeitgemäß umgesetzt werden. Diese Person stellt nicht nur das Gesicht des Veränderungsprozesses dar, sondern hat auch die Aufgabe, die richtigen Menschen in den richtigen Situationen zusammenzubringen, offen zu sein für neue Ideen und Vorschläge weiterzuentwickeln, nützliche Netzwerke aufzubauen, Wissen sichtbar zu machen, im Hintergrund die Fäden zu ziehen und Umsetzungen zu managen. Das alles ist notwendig, um eine neue Kultur der Erdgeschoßnutzungen in die Innenstädte und Ortskerne zu bringen, von denen man bis dato vielleicht noch nicht einmal wusste, dass es sie gibt. Ein richtiger Zentrumskümmerer sieht in der Innenstadtstärkung nicht nur einen Job, sondern auch eine Berufung.

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Der Dorfplatz in der Megastadt – eine Utopie?

Städte, die auch eine Zukunft haben wollen, müssen ihren Bewohnern soziale Strukturen bieten können. Größe allein macht eine Stadt auf lange Sicht nicht aus.

,,Die Ausweitung des städtischen Raums verändert die Landkarten der Welt und trägt dazu bei, dass sich die Wirtschaftsmacht von der Ebene der Länder auf jene der Städte verlagert. Städte wachsen nicht nur wirtschaftlich – sondern auch in die Breite, in die Höhe, in die Tiefe und auch in die Zeit hinein. Sie werden zu Orten, die niemals schlafen und ihre urbanen Aktivitäten 24 Stunden pro Tag das ganze Jahr über anbieten. Als Frank Sinatra New York als „the City that does not sleep“ besungen hat, schien dies eine spannende Welt zu sein, vielleicht auch, weil sie für viele Menschen weit entfernt war. Jetzt kommen diese Visionen immer näher. Leben rund um die Uhr. Nicht nur Megastädte in China, Indien, Teilen Afrikas und Lateinamerika wachsen schnell, auch die Bevölkerung der kleinen und mittleren Städte ist im Ansteigen begriffen.

Städte, Stadtagglomerationen, Regionen

Betrachtet man die Stände auf den internationalen Messen wie Expo Real und MIPIM, fällt auf, dass diese immer mehr von Städten, Stadtagglomerationen oder Regionen bespielt werden. Das Konzept globaler Städte ist zwar nicht neu, zählt jedoch aktuell zu den großen Diskussionsthemen. Einige Ökonomen und Stadtforscher gehen sogar davon aus, dass sich die nationalen Grenzen über kurz oder lang verlagern oder dass sie sogar verschwinden und es viel stärker zur Bildung von Regionen und Metropolregionen kommt. Stadtstaaten oder Stadtregionen könnten das Erscheinungsbild der Erde in Zukunft prägen. De facto haben wir diese Situation ja schon. Wenn aber in weiterer Folge Regionen und Städte von den gesetzlichen Strukturen eines Landes losgelöst wären, dann könnten sie in sich geschlossene eigenständige Einheiten bilden und leichter sinnvolle und wichtige Gesetze für sich beschließen und so auch autarker agieren.

Der Mensch in der Masse

Die Frage ist, ob die Menschen tatsächlich in solchen riesigen „Städten“ leben wollen. Wenn ja, dann stellt sich auch die Frage: Wie? Zigtausende fremde Menschen rund um sich? Der Mensch ist zwar ein soziales Wesen, aber zu viele Kontakte stressen in Folge auch. So zeigt sich in unterschiedlichen Studien, dass die Menschen, deren gesellschaftlicher Rahmen überschaubar ist, glücklicher, entspannter und zufriedener sind als solche, die in einem engen Umfeld voll mit unbekannten, sich drängenden Menschen leben und permanent Fremdkontakten ausgesetzt sind. Es gibt eine Sehnsucht nach Ruhe.

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Aus den Suburbs in die Grätzel

Ein Rückbau der Städte ist nun einmal eine Illusion, die Veränderung innerhalb der Städte allerdings nicht. Die Anzeichen mehren sich: Wohnen und Arbeiten vermischen sich immer mehr, und der Wohn- beziehungsweise Arbeitsplatz bekommt damit einen ganz neuen Stellenwert. Selbst in den USA ist die Zeit der Suburbs vorbei. Die Millennials wollen sich die „Anreise“ an den Arbeitsplatz nicht mehr antun, sie wollen in der Stadt wohnen – aber nicht irgendwo. Es soll ein „Grätzel“ sein, wie man in Wien so schön sagt. Es verspricht Lebensqualität in der großen Stadt, Sicherheit, Freunde in der Umgebung, eine gewisse Form an Nachbarschaft. Die Gegend soll hip sein, aber auch ein menschliches Umfeld bieten, in dem Mann und Frau sich als Bewohner wohl und geschätzt fühlen. Muss man wegziehen, dann tut man das nicht gerne. Das, was für die deutschen „Schwarmstädte“ gilt, nämlich das Zusammenschließen Gleichgesinnter, das gilt auch für die einzelnen Stadtbezirke.

Soziale Strukturen halten die Stadt zusammen

Soziologen sind längst überzeugt, dass für die Stadt, unabhängig von all den damit verbundenen Themen – wie Wachstum, Technologie oder Verkehrssysteme – in Zukunft ein Faktor der entscheidende sein wird: die soziale Struktur innerhalb der Stadt, innerhalb der einzelnen Stadtteile. Städte werden nur „funktionieren“, wenn die Menschen dort auch leben wollen. Wie groß eine Stadt überhaupt werden kann, hängt nämlich weniger von ihrer „Kapazität“ oder „Belastungsgrenze“ ab, sondern von den Menschen, die dort bleiben wollen. Eine soziale Identifikation mit Megastädten, die mehr als zehn Millionen Einwohner haben, wird es nicht geben, sondern nur eine mit dem direkten Umfeld. Schon heute funktionieren neue Stadtteilentwicklungen langfristig nur dann, wenn sie von den Bewohnern akzeptiert werden.

Umfeld heißt Übersichtlichkeit

Die Metropole mit Millionen von Einwohnern ist nicht überschaubar, sondern der urbane Raum, in dem man wohnt. Die Menschen wollen ihre Gemeinschaftsplätze, denn nur, wo man sich (er)kennt, dort fühlt man sich auch sicher und geborgen. Auf dem Dorfplatz eben. Interessant ist, dass viele Stadtbewohner auch die Vorzüge von zwei oder drei Dorfplätzen zu schätzen wissen, die ihnen soziale Sicherheit, Rückhalt und Strukturen bieten – aber auch die Möglichkeit der Anonymität der Stadt. Dorfplatz reloaded, sozusagen.

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W&R IMMOCOM Immobilien Aktuell

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Suhl, Stadtzentrum

Schrumpfende Städte – modellhafter Rückbau

Suhl schrumpft. Die Stadt und die örtliche Immobilienwirtschaft stellte das vor enorme Herausforderungen – die so modellhaft gemeistert wurden wie kaum anderswo. Nun bräuchte es nur noch ein regionales Standortmarketing, um die sich abzeichnende Trendwende auffangen zu können.

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Klick – Grosse Karte Thüringen

Geduckte Altstadtgassen, umsäumt von Einfamilienhäusern, die sich den Hang hochziehen, Plattenbauten als äußerster Ortsrand an der Hügelkrone, eingerahmt von den dunklen Nadelbäumen des Thüringer Walds: Aus der Vogelperspektive offenbart sich Suhl als pittoreske Stadt. Dass der einstige Industriestandort seit der Wende ein Drittel seiner Einwohner verloren hat, dutzende Häuser abgerissen und Gewerbehallen rückgebaut wurden, sieht man nicht.

Von 55.000 auf 36.000 Einwohner

Dabei macht die etwa 45 Fahrminuten südwestlich von Erfurt liegende Stadt damit regelmäßig Schlagzeilen. Lag die Bevölkerungszahl bis zur Wende noch bei etwa 55.000, ist sie in der Zwischenzeit auf etwa 36.000 gesunken. Die Bevölkerung ist noch dazu stark gealtert – die jungen, lernbereiten und lebenshungrigen Menschen waren die Ersten, die Suhl verlassen haben. Damit einher gingen leere Plattenbauten, die wie Geisterblocks in der Gegend stehen, von Unkraut überwucherte Fabrikgelände und verblichene Schaufenster in der Fußgängerzone. Es war ein sich selbst verstärkender Effekt: Ein verfallendes Stadtbild motiviert Wegzugswillige schwerlich, an der Heimat festzuhalten.

Durchbrechen des Teufelskreises

Ralf Heymel gehörte zu denen, die sich früh an ein Durchbrechen dieses Teufelskreises wagten. In den Jahren, als die Jungen in Scharen abwanderten, tüftelte der Leiter der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GeWo gemeinsam mit Kollegen, Planern der Stadtverwaltung und Experten an einem möglichst unaufgeregten und sinnvollen Rückbaukonzept. Die GeWo ist eins von zwei großen Wohnungsunternehmen der Stadt. „Wir haben immer gesagt: Was hier passiert, ist keine Katastrophe, sondern eine Zurückentwicklung“, sagt Ralf Heymel. Er verweist darauf, dass die Stadt bis zur Wende auf mehr als 55.000 Einwohner angeschwollen war, die in der DDR in Kombinaten und Verwaltung arbeiten sollten. Die Neubewohner sollten in schnell errichteten Plattenbauten im Gebiet Suhl-Nord wohnen: Block an Block, so weit das Auge reicht.

Überstürzte Flucht

Genau diese Neubürger waren häufig die Ersten, die die Stadt in der Nachwendezeit verließen – außer dem Arbeitsplatz hatten sie keinerlei Bindung an den Thüringer Wald. Die ersten Blocks in Suhl-Nord fielen brach und boten sich zum Rückbau an. Ralf Heymel kam das entgegen. „Wenn die Menschen am Rand in einer Plattenbausiedlung leben, haben sie nie die Verwurzelung, wie wenn sie in der Innenstadt wohnen“, sagt er. Von außen nach innen, entlang der Versorgungsachsen, begannen die GeWo und die Arbeiterwohnungsgenossenschaft (AWG) „Rennsteig“ mit dem Abriss von Häusern. Mehr als zwei Drittel der knapp 5.000 Wohnungen in Suhl-Nord sind seitdem verschwunden. Bis 2035 soll der Stadtteil komplett in ein Gewerbegebiet umgewandelt werden.

Viel abreißen, viel modernisieren

„Das Schwierigste an der Situation war, die Maßnahmen zu vermitteln“, sagt Ralf Heymel. In zahlreichen Gesprächen und Versammlungen versuchte er, den Betroffenen zu erklären: Das Stadtbild eines Schweizer Käses wird für alle teuer. Zu teuer. Doch auch in der Verwaltung regte sich Widerstand: Die Stadträte fürchteten, mit dem Abriss von Plattenbauten ginge preiswerter Wohnraum verloren. Auch hier argumentierten Ralf Heymel und seine Kollegen mit gesamtwirtschaftlichen Kosten – und setzten sich durch.

Günstiges Wohnen

Heute liegt der durchschnittliche Mietpreis in GeWo-Wohnungen zwischen 4,10 Euro und 6,50 Euro pro Quadratmeter bei sanierten Objekten. Im Innenstadtbereich setzt die Stadt auf Verdichtung und zum Teil Lückenschlüsse mit Eigenheimen, Suhl-Nord entwickelt sich auch dank der Nähe zur Autobahn zum Gewerbegebiet. Die Nachfrage nach den städtischen Wohnungen ist Ralf Heymel zufolge rege. Die „Platte“ genießt nach wie vor ein akzeptables Image. In die höherwertig sanierten und damit teureren Objekte ziehen vermehrt Menschen aus dem Umland, die ihr Eigenheim aus Altersgründen aufgegeben haben und in die Stadt möchten.

Vorsichtige Trendwende

Und auch in den zentral gelegenen Einfamilienhauszeilen zeichnet sich eine vorsichtige Trendwende ab: Mancher aus Suhl stammende Familiengründer kommt zurück und entscheidet sich für ein innerstädtische Leben mit kurzen Wegen. Mehrere alte Häuser sind in den vergangenen Jahren saniert worden, in den Gärten sind Kinder beim Spielen zu beobachten, vor den Häusern parken Fahrräder. Freilich ist es keine Massenbewegung: Dafür fehlt Suhl eine Hochschule, und längst nicht alle kommen nach Ausbildung oder Universität zurück. Das durchschnittliche Alter in Suhl liegt mit gut 50 Jahren bis zu zehn Jahre über dem Altersdurchschnitt mancher Universitätsstadt im Westen.

Fachkräfte gesucht

Zwischenzeitliche Pläne für eine Hochschule in Suhl wurden nie verwirklicht. Bürgermeister Jens Triebel bedauert das. Genauso wie die Industrie- und Handelskammer (IHK) verweist der parteilose Politiker darauf, dass der wiedererstarkte kleinteilige Mittelstand längst nach Fachkräften suche: Die Arbeitslosigkeit in Suhl liegt bei fünf Prozent. Vor dem Hintergrund, dass die Löhne teils deutlich unter Großstadtniveau liegen und Menschen von außerhalb schwer in den Thüringer Wald zu locken sind, wären gut ausgebildete Einheimische der ideale Beschäftigtenpool.

Die Zeit ist günstig

Die für Südthüringen zuständige IHK, in einem zentral gelegenen Neubau ansässig, verweist auf die dynamische Entwicklung vor allem umliegender Gemeinden wie Zella-Mehlis oder Meiningen. Auch für die kreisfreie Stadt Suhl würde sich IHK-Geschäftsführer Ralf Pieterwas ein beherzteres Vorgehen von Politik und Verwaltung wünschen. Die Zeit sei wegen der konjunkturellen Situation und der Stimmung günstig. Hinzu komme außerdem, dass in den Unternehmen nach und nach die Jungen das Ruder übernähmen, sagt Ralf Pieterwas. „Die neue Generation spricht Englisch.“

Gegeneinander statt gemeinsam

Umso unverständlicher erscheint nicht nur dem IHK-Geschäftsführer die Fehde, die sich die benachbarten Gemeinden in der Gegend liefern. Anstatt bei Gewerbeansiedlungen, Verwaltung und Tourismusentwicklung an einem Strang zu ziehen, scheinen sich die Südthüringer lieber einander, wo immer möglich, das Wasser abzugraben – sei es beim Buhlen um Gewerbesteuereinnahmen, bei Schulstandorten oder Touristenzahlen. Dabei könnten ein gemeinsames Standortmarketing und intelligente Infrastrukturprojekte womöglich so manche Statistik drehen: Bis 2035 soll die Bevölkerung Suhls nämlich um noch einmal etwa zehn Prozent schrumpfen.

Geschrieben von Autorin: Kristina Pezzei[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_line_chart type=“line“ x_values=“1998;1999;2000;2001;2002;2003;2004;2005;2006;2007;2008;2009;2010;2011;2012;2013;2014;2015;2016″ values=“%5B%7B%22title%22%3A%22M%C3%A4nnlich%22%2C%22y_values%22%3A%2224564%3B24065%3B23558%3B22985%3B22426%3B21931%3B21523%3B21024%3B20619%3B20190%3B19782%3B19519%3B19115%3B17668%3B17390%3B17214%3B17717%3B18071%3B17337%22%2C%22color%22%3A%22blue%22%7D%2C%7B%22title%22%3A%22Weiblich%22%2C%22y_values%22%3A%2225618%3B25141%3B24467%3B23780%3B23142%3B22598%3B22129%3B21655%3B21242%3B20825%3B20391%3B20007%3B19661%3B18902%3B18577%3B18451%3B18491%3B18707%3B18271%22%2C%22color%22%3A%22pink%22%7D%2C%7B%22title%22%3A%22Gesamt%22%2C%22y_values%22%3A%2250182%3B49206%3B48025%3B46765%3B45569%3B44529%3B43652%3B42689%3B41861%3B41015%3B40173%3B39526%3B38776%3B36570%3B35967%3B35665%3B36208%3B36778%3B35608%22%2C%22color%22%3A%22turquoise%22%2C%22custom_color%22%3A%22%236dab3c%22%7D%2C%7B%22title%22%3A%22Davon%20Ausl%C3%A4nder%22%2C%22y_values%22%3A%221167%3B1085%3B1085%3B1048%3B1042%3B1009%3B1051%3B1029%3B1059%3B1026%3B1044%3B1052%3B1023%3B586%3B645%3B787%3B1763%3B2887%3B2336%22%2C%22color%22%3A%22mulled-wine%22%2C%22custom_color%22%3A%22%23cec2ab%22%7D%5D“ animation=“easeOutElastic“ title=“Einwohnerentwicklung der Stadt Suhl in Thüringen“][vc_column_text]Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

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Wirtschaftsmächte mit globaler Reichweite, die Megacities

Die Ausweitung der Städte verändert die Landkarten der Welt. Damit verlagert sich auch die Wirtschaftsmacht vom Land in den urbanen Raum. Die heutigen Städte sind dabei nicht nur Bevölkerungszentren, sondern jeweils auch eine gewaltige Wirtschaftsmacht mit nicht selten globaler Reichweite. Oft sind sie sogar dem Land, zu dem sie gehören, weit überlegen. Städte erwirtschaften mehr als zwei Drittel der globalen Wirtschaftsleistung.

Die Wirtschaftleistung Londons ist so groß wie die der Niederlande, New York ist mit Kanada vergleichbar und Peking mit Schweden.

Städte wachsen nicht nur wirtschaftlich, sondern auch in die Breite, in die Höhe und in die Tiefe, und sie wachsen auch in die Zeit hinein. Sie werden zu Orten, die niemals schlafen und deren Aktivitäten 24 Stunden pro Tag das ganze Jahr über andauern.

Das Phänomen einer vermehrten Eigenständigkeit der Städte ist eng mit der zunehmenden globalen Vernetzung verknüpft. Die tatsächliche Herausforderung für die öffentliche und private Immobilienwirtschaft wird darin bestehen, Wege für den Umgang mit dieser veränderten Stadt- und Landesstruktur zu finden.

Einige Ökonomen und Stadtforscher gehen sogar davon aus, dass sich nationale Grenzen über kurz oder lang verlagern bzw. sogar verschwinden werden und es viel stärker zur Bildung von Regionen und Metropolregionen kommen wird.

De facto gibt es diese Phänomene schon. Aber einige Denkansätze gehen noch weiter und beziehen auch die rechtlichen Strukturen ein. Wenn diese neuen Regionalstädte von den gesetzlichen Strukturen eines Landes befreit wären, dann könnten sie leichter für sich sinnvolle und wichtige Änderungen beschließen und so autarker agieren. Wichtig wird in jedem Fall das Miteinander sein, gegeneinander geht auch in einer Stadtregion nichts weiter.

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Johanna Fuchs-Stolizka

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Nicht Stadt, noch Land – Stauzone Speckgürtel

Der Begriff „Speckgürtel“ klingt nach gutem Vorrat für schlechte Zeiten. Zu den Gebieten rund um die Landeshauptstädte und im besonderen Wien kann den Grundbesitzern und Gemeinden nur gratuliert werden. Ihre Baulandreserven werden sie in den nächsten Jahren noch vergolden können.

Der Zuzug ins Umland durch den zahlungskräftigen Mittelstand ist nicht aufzuhalten, und das Bevölkerungswachstum in dieser Region übertrifft mit über 20 % selbst die Bundeshauptstadt Wien. Die Preise haben entsprechend angezogen, im Bezirk Mödling zahlt man für ein Einfamilienhaus bereits 50 % mehr als noch vor zehn Jahren.

Wer ist die Bevölkerungsgruppe, die ein Haus oder eine Wohnung im Grünen rund um die Großstadt bevorzugt und dafür die tägliche Anfahrt zur Arbeit in Kauf nimmt? Die größte Gruppe stellen Personen ab 45 dar, dann folgen bereits jüngere Familien, deren Traum vom eigenen Haus im Grünen erfüllt werden soll. Wobei so manche Umlandgemeinde aufgrund der regen Bautätigkeit derzeit nicht nur Ruheoasen anzubieten hat.

Problematisch wird es für die einheimische Jugend, noch Wohnungen zu leistbaren Preisen zu finden, denn Wohnbauförderung für größere Anlagen vergleichbar mit Wien gibt es in Niederösterreich nicht. Manche Gemeinden versuchen das Problem mit Startwohnungen zu mildern, diese stehen aber im Schnitt nur fünf Jahre zur Verfügung – ein zu kurzer Zeitraum, um Geld für ein Eigenheim oder eine marktübliche Mietwohnung anzusparen.

Zusätzlich zur Teuerung des Wohnraums kommen noch die Aufwendungen für die Anreise zum Arbeitsplatz. Der Verkehrsverbund zwischen Wien und Niederösterreich hat noch Lücken. So kann es durchaus passieren, dass ein Ticket für den Bus bis nach Wien zur U-Bahn nicht weiterverwendet werden kann und für die Fahrten in Wien extra zu zahlen ist. Will man mit dem Auto einpendeln, so steht man inzwischen nicht nur zu Stoßzeiten auf der Tangente, im Wiental, auf der A4 und vom Norden kommend regelmäßig im Stau. Die P+R-Anlagen am Stadtrand von Wien sind dürftig und müssen noch ausgebaut werden.

Erstaunlich nur, dass Umlandgemeinden selbst in unmittelbarer Nähe zu Bahnhöfen der ÖBB Baulandwidmungen für Wohnbau nicht zulassen, also eine höhere Verdichtung mit Auflagen für Bauträger zur Vermarktung der Wohnungen mit nur einem oder keinem Stellplatz. Das Modell Einfamilienhaus mit zwei Pflichtstellplätzen und Garten wird (aus Tradition?) präferiert, also teurer Grund und größere Wohneinheiten. Siedlungen entstehen bevorzugt am Ortsrand, kostenintensiv in der Infrastruktur und verkehrsfördernd. Die vergleichsweise teuren Altobjekte im Ortszentrum verfallen und trüben den Eindruck einer ländlichen Dorfidylle. Es ist notwendig, kostengünstige, energie- und umweltschonende Konzepte für Wohnbauten auch rund um Wien zu ermöglichen.

Die Grundpreise in Wien sind für die Schaffung von Eigenheimen einfach zu hoch, es gibt kein Grundstück mehr unter 400 EUR/m², und der Speckgürtel hat vergleichsweise noch immer Luft nach oben. Wie lange wollen wir zusehen, wie sich das soziale Gefälle – arm in der Stadt versus reich im Speckgürtel – noch weiter verschärft? Landluft sollte auch für Menschen unter 50 und ohne dicke Geldbörse möglich sein, zumal die neuen Arbeitswelten 4.0 eine Arbeit von zu Hause ohne aufwendige Anfahrten und unabhängig von Stauzeiten möglich machen. Homeworking ist bereits Realität und ermöglicht besonders Familien mit Kindern, mehr Zeit zu Haus zu verbringen.

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Slow City

Die Langsamkeit nimmt Fahrt auf. Unser Leben soll „slow“ werden, und das auch in der Stadt. Das heißt aber nicht, dass es fad wird.

Am Anfang standen Genuss und Lebensqualität. Es begann beim Essen. Was vor rund drei Jahrzehnten mit der Slow-Food-Bewegung in der Toskana in Italien begann – mit dem Wunsch nach höchster Qualität, sinnlicher Bereicherung und individuellem Geschmackserlebnis –, hat längst Einzug in andere Gesellschaftsbereiche gehalten. Slow Food wurde von der gleichnamigen Organisation als Begriff für genussvolles, bewusstes und regionales Essen geprägt und bezeichnet eine Gegenbewegung zum uniformen und globalisierten Fastfood.

Mittlerweile erstreckt sich die „Slow“-Bewegung bereits auf viele Bereiche unseres Lebens und macht selbst vor der Stadt nicht mehr halt. Slow City heißt das Schlagwort, und eigentlich ist es gar nicht so neu. Cittàslow (langsame Stadt; ital. città = Stadt, engl. slow = langsam) ist laut Wikipedia eine Bewegung, die 1999 in Italien gegründet wurde. Sie wurde inspiriert von der Slow-Food-Bewegung. Hauptziele sind die Verbesserung der Lebensqualität und das Verhindern der Vereinheitlichung und Amerikanisierung von Städten, in denen Franchise-Unternehmen dominieren.

Was vielleicht damals noch ein wenig nach Sozialromantik aussah, hat mittlerweile immer stärker Bedeutung. Schon heute tragen weltweit über 210 Orte aus 30 Ländern das „Cittaslow“-Label. In Österreich gehören übrigens Horn, Enns und Hartberg zum Citta-Slow-Netzwerk. Und die Liste wird zunehmend um Städte außerhalb Europas ergänzt – von Australien über China bis nach Südafrika und Nordamerika wächst die Zahl der Mitglieder im Club der Langsamkeit.

Grund ist die Sehnsucht der Menschen nach einem vereinfachten Leben, geprägt von Naturnähe, Nachbarschaft und Nachhaltigkeit. Die Slow-City-Bewegung ist heute ebenfalls zum Treiber innovativer Konzepte in der Stadt- und Regionalentwicklung geworden. Gefragt sind Städte, die ihre Identität und ihre Seele behalten haben. Die Städte sollen nicht gleichförmig werden. Der Slow-City-Ansatz will die lokale und regionale Charakteristik urbaner Räume verteidigen. Die Nachfrage nach solchen Orten spricht eine eindeutige Sprache. Slow City betrifft aber nicht nur regionale oder Kleinstädte, sondern die Städte allgemein sollen anders „gelebt und belebt“ werden. So kann mitten im hektischen Treiben einer Großstadt durchaus ein Viertel entstehen, in dem vereinfachtes Leben und Nachhaltigkeit – soweit dies in der Großstadt möglich ist – ihren Raum finden. Nachbarschaft sowieso.

Und wer ist nicht stolz darauf, in einem Grätzel zu wohnen, in dem man einander einfach kennt, und das „wie ein Dorf ist“. Nicht umsonst wird bei einigen Stadtentwicklungsprojekten in Wien die „Dorfgemeinschaft“ beschworen, und es werden eigene Dorfplätze kreiert, wo sich die dort wohnenden und arbeitenden Menschen treffen können. Aber nicht während hektischer Mittagspausen, sondern in Ruhe. Slow eben.

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Viele viele Menschen

Megacities: Mit dem Wachstum kommen die Probleme

Bis 2050 steigt die weltweite Stadtbevölkerung von heute knapp vier auf 6,5 Milliarden Menschen. Um die globale Urbanisierung langfristig in den Griff zu bekommen, müssen jetzt Maßnahmen ergriffen werden. Einige Städte und Regionen gehen bereits mit positiven Beispiel voran.

Die Zahlen sind bekannt. Die damit einhergehenden Probleme ebenso: In den nächsten 33 Jahren werden sich weltweit zwei bis drei Milliarden Menschen auf den Weg in die Städte machen. Für die meisten von ihnen gibt es nur ein Ziel: eine Metropole. Denn in Dakar, Mexico City oder Mumbai finden die Menschen das, was sie suchen: Arbeit, Bildung, Nahrung, Wohlstand.

Hinzu kommt: Der Run auf die Metropolen ist in vielen Regionen hausgemacht. Während in Europa bis zu 45%der staatlichen Gelder in Kleinstädte und ländliche Gebiete fließen, liegt dieser Anteil in vielen Entwicklungsländern weit unter zehn, vereinzelt sogar nur bei fünf Prozent und befeuert folglich die Landflucht.

Unregierbare Megacities

Keine Frage: Globale Urbanisierung ist das Megathema der Zukunft. Bis 2050 vermehrt sich die weltweite Stadtbevölkerung von heute knapp vier auf 6,5 Milliarden Menschen. Etwa zwei Drittel der Menschheit werden dann in Städten Zuhause sein. Das heißt auch: Es wird so viel gebaut, wie seit der Industrialisierung entstanden ist. Knapp 90%des Wachstums der urbanen Bevölkerung werden in Asien und Afrika erwartet. Laut einer OECD-Studie von 2015 gibt es allein in China inzwischen 15 Megastädte mit über zehn Millionen Einwohnern.

Doch diese Riesen-Agglomerationen werden zunehmend unregierbar. Infrastrukturen funktionieren nicht mehr, Armutsgürtel am Rand der Städte entstehen, Umweltprobleme nehmen überhand und gleichzeitig veröden außerhalb ganze Landstriche. Thailand ist ein besonders drastisches Beispiel: Von der gesamtem urbanen Fläche des Landes mit seinen 76 Millionen Einwohnern entfallen 80%auf die Hauptstadt Bangkok.

Der Mehrheit der neuen Stadtbewohner weltweit droht ein Leben in Armut–erst recht, wenn die Urbanisierung nicht gestaltet wird und keine signifikanten Maßnahmen gesetzt werden. In Entwicklungs- und Schwellenländern hat ein Drittel der städtischen Bevölkerung keinen adäquaten Wohnraum. 2012 lebten insgesamt mehr als 850 Millionen Menschen in Slums. Bis zu zwei Milliarden Menschen zusätzlich könnten bis 2050 in Elendsvierteln landen, heißt es im Gutachten Der Umzug der Menschheit, das der Wissenschaftliche Beirat der deutschen Bundesregierung für Globale Umweltveränderungen (WBGU) erstellt hat.

Lösungen müssen folglich her. Eine könnte die Stärkung von kleineren und mittleren Zentren sowie polyzentrischen Siedlungsformen sein. Derzeit leben etwa 60%der Menschheit weltweit in Orten mit unter einer halben Millionen Einwohnern – bereits 2030 könnten es nur noch 40%sein. Polyzentrische Strukturen heben den alten Gegensatz zwischen Stadt und Land auf.

Wissen statt Stahl

Als positive Beispiele, wo bereits selbstbestimmte ländliche Räume eng mit kleinen und größeren Städten kooperieren, werden das deutsche Ruhrgebiet, die Emilia Romagna in Italien, die San Francisco Bay Area, Randstad in den Niederlanden oder das Perlflussdelta (Guangzhou) in China genannt. Die Vorteile polyzentrischer Strukturen liegen auf der Hand: Die Risiken der Unregierbarkeit von Megastädten werden vermieden. Zudem müssen Ressourcen, Wasser, Energie und Nahrung nicht mehr von weit her in die Zentren transportiert werden. Neue technologische Entwicklungen unterstützen diese Entwicklung, schließlich müssen dank Digitalisierung Wissensarbeiter längst nicht mehr in den großen Zentren sitzen, um sich einbringen zu können.

Gefragt sind Regierungen, die beispielsweise Universitäten und kulturelle Angebote gezielt in ländlichere Gebiete und kleineren Zentren platzieren. Aufgrund von Strukturreformen in den 70er Jahren ist das Ruhrgebiet–2017 schließt hier die letzte Zeche–zu der Region in Europa geworden, die mittlerweile eine der dichtesten Hochschulinfrastrukturen aufweist.

Andere Städte haben diesen Strukturwandel noch vor sich–oder sind vorerst daran gescheitert. Wales in Großbritannien etwa ist eine jener Wirtschaftsregionen, die im Niedergang sind. Fehlender Strukturwandel hat verödete Regionen mit einer hohen Arbeitslosenquote zur Folge. Doch auch im Ruhrgebiet läuten die Alarmglocken: Auch hier werden–wie in vielen Metropolen weltweit–ganze Stadtgebiete sozial abgehängt. Für die unteren 20%des Bildungsspektrums fehlen die Jobs.

Keine Blaupausen

Um den Zuzug in die Metropolen in den Griff zu bekommen und nachhaltige Städte für das 21. und 22. Jahrhundert zu schaffen, müssen laut WBGU-Gutachten eine Reihe von Hausaufgaben gemacht und Fragen beantwortet werden: Wie müssen Städte gestaltet werden, in denen Menschen sich wohlfühlen und ihre Potenziale entfalten können? Wie können Menschen auf dynamische Urbanisierungsprozesse Einfluss nehmen bzw. an ihnen teilhaben? In der Studie werden seitens der Experten eine Reihe von Vorschlägen gemacht. Sie schlagen beispielsweise vor, die unteren 40%der Einkommensgruppen ins Zentrum der Stadtentwicklung zu stellen. Auch die Gewinnung von relevanten urbanen Akteuren wie Architekten und Planern zur Verbesserung der Lebensqualität urbaner Armutsgruppen wird als eine Lösung gesehen.

Menschenfreundliche Städte entstehen vor allem dann, wenn Bürger an ihrer Gestaltung mitwirken können, heißt es. Umgekehrt können in funktionalen, am Reißbrett entworfenen und zügig erbauten Neustädten nur selten Wir-Gefühle und Eigenheiten entstehen, schreiben die Autoren. Und sie betonen, dass es keine Blaupausen gibt. Jede Stadt muss auf ihre eigene Art den Weg in eine nachhaltige Zukunft suchen.

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Tolle Architektur in Wien

Ein Herz für Architektur

Alle zwei Jahre finden die Österreichischen Architekturtage in ganz Österreich und in Wiens Twin City Bratislava statt. Am 3. und 4. Juni – heuer bereits das achte Mal – öffneten Architekturbüros ihre Türen, gab es in jedem Bundesland geführte Architektur-Touren zu Fuß und in Bussen und eine Menge Veranstaltungen – sogar mit Kinderprogramm – zum Thema Architektur.

Alles was geschieht, geschieht in gestalteten Räumen– in Innenräumen, in Stadt- und Landschaftsräumen– nur ist sich dessen kaum jemand wirklich bewusst. Trotzdem haben sich die Österreichischen Architekturtage mit immerhin 30.000 Besuchern zur erfolgreichsten Architekturveranstaltung Österreichs entwickelt.

Veranstalter Architekt Georg Pendl, Präsident des Vereins Architekturtage, erklärt: „Seit Kurzem wohnt mehr als die Hälfte der Weltbevölkerung in Städten, in Europa ist der Anteil noch wesentlich höher. Das bedeutet, dass der Großteil der Menschen den Großteil der Zeit in von Menschen gebauter Umwelt verbringt. Der Einfluss, den die Qualität dieser Umwelt auf die Qualität des Lebens hat, ist offensichtlich und kann von allen positiv oder negativ erlebt und durchaus auch beeinflusst werden.“ Darauf aufmerksam zu machen und anhand positiver Beispiele zu zeigen, was möglich ist, ist das Anliegen der Architekturtage.

Generalthema wert/haltung

Jedes Jahr gibt es ein Generalthema– diesmal war es wert/haltung– das zu Diskussionen und Auseinandersetzung einladen soll. Im Zentrum steht die Frage, was Architektur leistet, und was sich die Gesellschaft im Hinblick auf lebenswerte Räume zu leisten bereit ist. Eine zentrale Rolle spielt in diesem Kontext der Begriff Baukultur als umfassende Beschreibung für die gestaltete und lebenswerte Umwelt. Baukultur umfasst soziale, ökologische und ökonomische Aspekte, hat aber auch eine ästhetische und emotionale Dimension.

Leben und Arbeiten im Zweiten Bezirk

Die sogenannten Grätzelspaziergänge beleuchten die Wandlungen historisch gewachsener Stadtviertel im Detail. Architekturtrends sind dabei besonders gut ablesbar.

Auf der sogenannten departure Tour zum Thema Wohnen und Arbeiten im Karmeliterviertel im Zweiten Bezirk in Wien wurde dieser in Zusammenarbeit mit der Wirtschaftsagentur Wien und dem Kreativzentrum departure zu Fuß erkundet. Ausgangspunkt und heurige Architekturtage-Zentrale war das stilwerk im von Jean Nouvel entworfenen Design Tower am Donaukanal. Gleich im Erdgeschoß beim Haupteingang sind– auch von außen durch die Glaswand einsehbar– alle organisatorischen Dinge zu erledigen. Jedes Jahr ist die Architekturzentrale wo anders zu finden.

Schön ist es, Gebäude und Büros besichtigen zu können, in die man normalerweise nicht hineinkommt. Architekten, Planer, Experten und Nutzer stehen außerdem für Anfragen und Gespräche bei diesen Spaziergängen zur Verfügung.

Individuelle Gestaltung

Mehr Grün in der Stadt fordern a:3 Landschaftsarchitekten. Ihr Büro liegt im Nestroyhof, einem Jugendstil-Gebäude, das 1898 nach Entwürfen von Oskar Marmorek in der Leopoldsstadt errichtet wurde. Es wird als Wohnhaus, Bürogebäude und Theater genutzt.

Wien ist reich an Häusern mit Geschichte– der Nestroyhof ist eines der schönsten Beispiele dafür. Einer der Trends, die sich im Leben und Arbeiten von jungen und neuen Architekturbüros abzeichnet, ist die Nutzung und Revitalisierung des Bestandes. Es geht also nicht darum, alles abzureißen, sondern um beständige Weiterentwicklung der Stadtarchitektur.

Herausforderung Notunterkünfte

Der wichtigste Trend der Architekturtage 2016 ist ganz sicher die Herausforderung, für Migranten Notunterkünfte und Wohnmöglichkeiten zu schaffen. Seit dem Vorjahr werden in Großräumen, etwa in leer stehenden Bürogebäuden, zum Beispiel von Caramel Architekten Wohnlösungen für Flüchtlinge entwickelt.

Diese Heime erlauben keine Privatheit. Daher wurde von Caramel Architekten für nur 50 Euro pro Bewohner aus einfachsten Elementen wie Stoffen und Installationsrohren ein Trennwandsystem entwickelt, das die notwendige Privatsphäre möglich macht.

Diese Arbeit ist auch auf der diesjährigen Architektur-Biennale in Venedig zum Thema „Reporting from the front“ im österreichischen Pavillon zu sehen.

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Bevölkerungsbewegungen und Immobilienbewertung

Die Bevölkerungszahlen auf der Erde verändern sich. Während es auf der einen Seite ein enormes Wachstum gibt, zeigt sich auf der anderen Seite ein Rückgang. Überblickt man die gesamte Thematik, so ist die Veränderung aber riesig und beeinflusst das Thema „Immobilien“ ganz massiv.

Um 1800 lebte rund eine Milliarde Menschen auf der Erde– mittlerweile sind es ca. 7,4 Milliarden, wobei der Anstieg in den letzten Jahren exorbitant hoch war. Allein seit der Jahrtausendwende kamen rund 1,2 Milliarden dazu. Die Weltbevölkerung wächst um 80 Millionen pro Jahr– das sind 154 Menschen pro Minute. Bei dieser Geschwindigkeit ist im Jahre 2050 eine Weltbevölkerung von bis zu 10 Milliarden zu erwarten.

Unterschiedliches Wachstum

Dieses enorme Bevölkerungswachstum ist aber nicht auf alle Kontinente gleich verteilt. Es betrifft hauptsächlich die Dritte Welt, vor allem Asien und Afrika. Die Gründe dafür sind in den Entwicklungsländern zum Teil die gleichen wie in Europa vor der Industrialisierung. Eine große Anzahl von Kindern bedeutet eine zusätzliche Einnahmequelle. Besonders in der Landwirtschaft– aber auch in anderen Bereichen bis hin zur Textilindustrie– werden schwere Arbeiten von Kindern verrichtet.

In den westlichen Industrieländern in Europa und in den USA nimmt die Bevölkerungszahl eher ab. Gründe dafür stellen die Überalterung und die sinkende Geburtenrate dar. Die Lebenserwartung liegt in der EU gegenwärtig bei 81 Jahren für Frauen und 75 Jahren für Männer. Im Gegensatz dazu beträgt die Geburtenrate im EU-Durchschnitt lediglich 1,4 Kinder pro Familie. Umberto Eco sagte so treffend: „Wenn der Trend zur Ein-Kind-Familie anhalten sollte, wird es bald keine Tanten und Neffen mehr geben.“

So unterschiedlich die Bevölkerungsentwicklung auch ist, es zeigt sich in einem Punkt in allen Ländern das gleiche Bild.

Das Zeitalter der Städte

Während die Einwohnerzahl früher auf dem Land anstieg, betrifft das heute die Städte, wie Statistiken belegen: Rund die Hälfte der Weltbevölkerung lebt in Städten, zwei Drittel werden es in knapp 30 Jahren sein. In Lateinamerika sind es bereits 80%, die in Stadtagglomerationen leben.

Neben dem Wachstum der Megacities– das sind Städte mit mehr als zehn Millionen Einwohnern– findet das städtische Wachstum vor allem in den dynamischen Klein- und Mittelstädten mit unter fünf Millionen Einwohnern statt.

Stadt-Land-Gefälle

In den industrialisierten Ländern sieht das Stadt-Land-Gefälle ähnlich aus, wie ein österreichisches Beispiel zeigt: Rund 1,8 Millionen Menschen leben aktuell in Wien, etwas mehr als 28.000 Einwohner zählt der obersteirische Bezirk Murau. Geht es nach der jüngsten Bevölkerungsprognose der Statistik Austria, werden 2030 bereits 2,1 Millionen Menschen in der Bundeshauptstadt zu Hause sein, in Murau hingegen nur noch 25.000. Plus 17% in der Metropole, minus 11% in der steirischen Provinz– ein Sinnbild für die unterschiedliche Entwicklung in Stadt und Land, verursacht durch den demographischen Wandel.

Konzentration auf wenige Städte

Mit ein Grund für die immmer geringere Bevölkerungsdichte auf dem Land ist auch ein geändertes Wanderungsmuster. Vor allem Menschen zwischen 30 und 35 Jahren, die gerade voll ins Berufsleben starten, konzentrieren sich mehr und mehr auf wenige Städte, wie in einer Studie für die deutsche Wohnungswirtschaft nachgewiesen wurde. Das verschärft in einigen Städten Deutschlands die Wohnungsknappheit, während die ländlichen Gebiete ausgedünnt werden.

Schrumpfende Städte

All diese Trends in Europa bewirken, dass wir uns bei dem Thema „Stadt und Immobilie“ mit einem ganz anderen Problem auseinandersetzen müssen, mit dem der schrumpfenden Städte. Siedlungen am Rande der Stadt durchleben einen Prozess der Verkleinerung, während gleichzeitig die Alt- und Innenstädte ihre Anziehungskraft entfalten.

Dies bedeutet, dass die Schrumpfung tendenziell– umgekehrt zum Wachstum einer Stadt– von außen nach innen erfolgen wird. Frei werdende Flächen in zentralen Lagen werden leichter einen Nachnutzer finden als dezentral gelegene. Aufgrund der geringen Elastizität des Immobilienangebots ist jedoch davon auszugehen, dass dieser Prozess sehr langsam verläuft und sich zunächst eine perforierte Siedlungsstruktur ergibt. Ein Abriss wird in der Regel erst dann erfolgen, wenn die Mieten so weit gesunken sind, dass sie die Instandhaltungskosten nicht mehr decken.

Herausforderung für die Bewertung

Für die Bewertung von Immobilien bedeutet diese Entwicklung aber eine große Herausforderung. Immobilienprojekte leben davon, im Zeitrahmen zwischen 30 und 60 Jahren am Markt konkurrenzfähig zu sein. Neben der Immobilie muss man sich ganz wesentlich auch mit dem Standort– sowohl im Mikro- als auch im Makrobereich– auseinandersetzen, und auch damit, wie sich die Bevölkerung an diesem entwickeln wird– nämlich in beide Richtungen– denn daraus resultiert letztendlich der Wert der Immobilie.

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