Schlagwort: Mietzins

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Forderungen des ÖVI an die Wohnpolitik

Der ÖVI hatte Anfang dieses Jahres die unabhängige Volksökonomin Agnes Streissler-Führer mit der Erstellung einer Studie zum Thema „Leistbares Mieten– Leistbares Leben“ beauftragt, um eine wissenschaftlich fundierte Grundlage für die dringend notwendige Versachlichung der Diskussion zu schaffen. Die Studie beurteilt das Leben in Österreich als insgesamt durchaus leistbar, zeigt aber gleichzeitig bei differenzierter Betrachtung der Daten und Fakten die Schwächen der österreichischen Wohnpolitik und problematische Tendenzen auf.

Inland

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Wohnen ist viel zu wichtig und zukunftsweisend, als dass es politischen Grabenkämpfen geopfert werden darf. Gerade für „ärmere“ Haushalte (Haushalte mit einem Einkommen von weniger als 60% des medianen Äquivalenzeinkommens) in Österreich ist der Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Einkommen mit über 40% deutlich über dem Durchschnitt.

Hier drängt sich die Frage auf, wieso dieser Wert trotz eines 60%igen Anteils des sozialen Wohnbaus in Österreich überhaupt möglich ist. In Österreich gehören 51% der Mieter auf dem privaten Markt der Gruppe mit niedrigen Einkommen an, während 47% der Mieter aus der oberen Einkommensgruppe (180% des Medianeinkommens) in einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung leben.

Diese Faktenlage macht die mangelnde Treffsicherheit und Reformbedürftigkeit des österreichischen sozialen Wohnbaus wohl mehr als deutlich sichtbar. Die Bundesländer müssen die kommunalen Wohnungsvergabe- und Wohnbauförderungssysteme einer Evaluierung unterziehen und entsprechende Maßnahmen setzen. Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bedarf es einer regelmäßigen Überprüfung der Förderwürdigkeit.

Ist diese nicht mehr gegeben, soll– um die soziale Durchmischung aufrechtzuerhalten– eine Anhebung des Mietzinses auch im sozialen Wohnbau möglich sein. Die dadurch lukrierten Mehreinnahmen sind zweckgebunden für Wohnbauoffensiven zu verwenden.

Die konkreten Forderungen

  • Anreize für Investoren schaffen: Um Investitionen in den Wohnungsmarkt zu forcieren, bedarf es zwar klarer Regeln am Markt, jedoch keiner Überregulierungen – diese führen nur zu fehlendem Vertrauen und dadurch zu einer Reduktion des Angebots. Gesetzlich verordnete Höchstpreise lösen weder das Wohnungsproblem noch beeinflussen sie die Höhe der Wohnkosten.
  • Überprüfung der Treffsicherheit im sozialen Wohnbau: Regelmäßige Einkommensüberprüfungen sind ohne großen Mehraufwand durchführbar und ermöglichen das Lukrieren von Mitteln für den Neubau von Sozialwohnungen.
  • Eindämmung der Kostenspirale durch Vereinfachung von Bau- und Ausstattungsstandards sowie Qualität
  • Einführung eines marktaffinen Mietzinsbildungssystems: 60% aller Mietwohnungen befinden sich ohnehin im gemeinnützigen und kommunalen Sektor und werden mit hohen öffentlichen Mitteln quersubventioniert. Für den privaten Bereich muss ein marktaffines Mietzinsbildungssystem möglich sein.

Wenn eine Wohnrechtsreform nur Änderungen des bestehenden Mietrechtsgesetzes betrifft, gilt es zumindest folgende Maßnahmen umzusetzen:

  • Anpassung des Richtwertsystems: Wenn sich die Mietzinsbildung nicht an einem marktaffinen System orientieren kann, bleiben nicht nur Investitionen in Qualität und Ausstattung aus, auch das Wohnungsangebot wird dadurch ausgedünnt.
  • Neuregelung der Eintrittsrechte– Abschaffung des „Mietadels“: Die Eintrittsrechte von privilegierten Personen (Ehefrau, minderjährige Kinder) sollten auch weiterhin unangetastet bleiben. Nicht-privilegierte Personen sollten weiterhin ein Eintrittsrecht oder Vormietrecht haben, aber zu marktkonformen Bedingungen.
  • Abschaffung des Befristungsabschlages: Anstelle einer Pönalisierung sollten Anreize für längerfristige Vermietung geschaffen werden.
  • Aufhebung des Lagezuschlag-Verbots in den Wiener Gründerzeitvierteln: Der Wegfall des Lagezuschlages in Gründerzeitvierteln bezieht sich auf die Qualität des Gebäudebestands in der Zeit von 1870 bis 1917 und berücksichtigt den heutigen Zustand der Gebäude und der Lage in keiner Weise.

Wenn die Politik nicht das Gesetz des Handelns übernimmt, wird es am Verfassungsgerichtshof liegen, im Rahmen der neu eröffneten Möglichkeiten zur Anrufung des VfGH auch bei Mietrechtsangelegenheiten Anstöße für sachgerechte Veränderungen zu liefern.

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Feindbild privater Vermieter

Nach dem Wahlkampf ist vor dem Wahlkampf. In einer unheiligen Allianz von AK und Stadt Wien werden in diesen Tagen wieder das Feindbild des privaten Vermieters strapaziert und Halbwahrheiten verbreitet. Der ÖVI fordert mehr Fairness in der aktuellen Wohnrechtsdiskussion.

Ungeprüft (und in der Komplexität der Materie auch schon wieder verständlich) werden von den Medien Behauptungen übernommen, die nur auf einen Teil des Mietwohnungsmarktes anzuwenden sind. Der Medienkonsument muss zum Beispiel zur Auffassung kommen, dass jeder befristete Vertrag günstiger sein müsste als ein unbefristeter. Das ist nur im Vollanwendungsbereich des MRG verpflichtend, nicht aber bei den frei vereinbaren Mieten. Österreichweit sind das immerhin die Hälfte der Mietverträge, die einer freien Preisvereinbarung zugänglich sind.

Besonders dreist erscheinen Werbungen der Stadt Wien, die auf eine OTS der AK vom 17.9.2014 Bezug nehmen: Dort wird beklagt, dass die Reallöhne in den letzten zehnJahren nur halb so stark gestiegen seien wie die Mieten. Es ist viel einfacher, den privaten Vermieter an den Pranger zu stellen, als vor der eigenen Türe zu kehren: Es wäre wohl Aufgabe der gesetzlichen Zwangsvertretung der Arbeitnehmer die Reallohnverluste zu miniminieren. Auch die Stadt Wien könnte mit einer richtigen Verteilung der 220.000 Gemeindewohnungen daran mitwirken, die soziale Treffsicherheit zu erhöhen. Jene Personen, die es wirklich bräuchten, haben nämlich weder Zugang zu Gemeindewohnungen noch zu Wohnungen der Gemeinnützigen Genossenschaften.

Auch die Werbung für den Mietenrechner der Stadt Wien, der sich in konkreten Mietzinsüberprüfungsverfahren vielfach als zu simplifizierend erweist, ist mehr als zu hinterfragen. Mieter werden in Verfahren getrieben, die letztendlich doch keine Überschreitung ergeben. Das völlig unzeitgemäße RichtwertG aus 1994 tut sein übriges, um den Vermieter zu kriminalisieren. Die politisch motivierte künstlich niedrige Festlegung des Richtwertes für Wien bringt es mit sich, dass der Richtwert sich deutlich vom Markt entfernt hat. Der Wiener Richtwert liegt zum Beispiel um 25% unter dem steirischen Richtwert. Die gesetzlich vorgesehene Evaluierung der Richtwertfestsetzung hat man 2006 unter dem Deckmantel der Verwaltungsvereinfachung schlicht abgeschafft.

Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft fordert die politischen Akteure auf, mit mehr Fairness in die aktuelle mietrechtliche Diskussion zu gehen. Besonders seltsam mutet es an, dass derzeit beispielsweise die vielfach geforderte Rechtssicherheit im Wohnungseigentum (Stichwort Zubehör-Wohnungseigentum durch explizite Grundbuchseintragung) von der SPÖ ganz offen blockiert wird, um mietrechtliche Konzessionen zu erhalten. Neues Regieren sollte anders aussehen.

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