Schlagwort: Mietpreisbremse

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Empfehlungen und Vorschläge für eine andere Wohnpolitik

In Deutschland wird, so wie auch in Österreich, über den Mangel an „bezahlbarem Wohnraum“ geklagt. Dieses Problem wurde, neben anderen auch, laut einem Gutachten des Wissenschaftlichen Beirates beim Bundesministerium für Wirtschaft mit der sogenannten „Mietpreisbremse“ nicht behoben.

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Zur Person

Georg Edlauer

Geschäftsführender Gesellschafter von Edlauer Immobilien. Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Immobilienmakler, Immobilienverwalter; Bauträger und Versicherungsmakler. Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für die Fachgruppe Immobilien. Akkreditiert durch RICS, London; Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). Recognised European Valuer.

In diesem Gutachten der wissenschaftlichen Berater der Bundesregierung wurde die dringende Empfehlung abgegeben, Markteingriffe, die auf den ersten Blick berechtigt erscheinen, sich jedoch als unwirksam oder sogar kontraproduktiv erwiesen haben, wieder abzuschaffen.

Als eindeutig zielführender wurden unter anderem folgende Maßnahmen empfohlen:

  1. Das Angebot von Wohnraum sollte durch größere Anreize zur Schließung von Baulücken und durch Lockerung unzureichend begründeter Bauvorschriften erhöht werden.
  2. Im Zuge der anstehenden Reform der Grundsteuer sollte die Umgestaltung zu einer reinen Bodensteuer erwogen werden, weil damit der Anreiz zur Bebauung steigt. Hingegen ist eine Sondersteuer für unbebautes Bauland aus den genannten Gründen abzulehnen.
  3. Den Kommunen sollten mehr Anreize gegeben werden, neues Bauland auszuweisen. Da neues Bauland kaum noch in Großstädten, sondern überwiegend in deren Umland entstehen kann, sollte der Staat durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs die Anbindung zwischen Städten und ihrem Umland verbessern.
  4. Die Mietpreisbremse sollte ersatzlos gestrichen werden, da sie weitgehend wirkungslos ist und dort, wo sie wirkt, den Abbau von Wohnungsknappheit behindert.
  5. Der soziale Wohnungsbau sollte nicht wiederbelebt, sondern im Gegenteil zurückgefahren werden, weil hierbei eine Fehlleitung von Subventionen droht.
  6. Das adäquate Mittel für die Versorgung von Angehörigen der unteren Einkommensgruppen und großer Familien mit angemessenem Wohnraum zu tragbaren Kosten ist das Wohngeld.

Der Inhalt dieses Gutachtens deckt sich vollkommen mit jenen Empfehlungen, die wir in Expertengesprächen der letzten Jahre den politischen Vertretern gegeben haben. Dazu kommen noch österreichspezifische Probleme wie „Mietadel“, überbordender Kündigungsschutz und überschießende Bauvorschriften, die im gleichen Zuge bereinigt werden müssen.

Es sollte nun wirklich an der Zeit sein, marktwirtschaftliche Mechanismen und Gegebenheiten zu akzeptieren und sich von populistischen, aber nicht zielführenden Maßnahmen zu verabschieden. Andernfalls sehe ich kein Licht am Horizont beim Thema „leistbarer Wohnraum“ in Österreich.

 

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Mehr Wohnraum durch weniger Regulierung – deutsches Gutachten bestätigt Empfehlungen der WKO

Das war aber ziemlich direkt. Der Wissenschaftliche Beirat des deutschen Wirtschaftsministeriums hat in einem beauftragten Gutachten eine Empfehlung für einen funktionierenden Wohnbau formuliert: „Mietpreisbremse ersatzlos streichen, den sozialen Wohnungsbau zurückfahren.“ Bei den Auftraggebern kam das nicht gut an.

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Wissenschaftliche Berater und Gutachter der deutschen Bundesregierung plädieren dafür, die Wohnungsbaupolitik drastisch zu verändern und von den Zielen im Koalitionsvertrag abzurücken. „Der soziale Wohnungsbau sollte zurückgefahren werden“, schreibt der Wissenschaftliche Beirat des Wirtschaftsministeriums laut ZEIT ONLINE. Besonders heftig in der Kritik stehen „die staatliche Förderung“, die Mietpreisbremse und Sozialwohnungen, da in der Regel nur ein einziges Mal das Einkommen der Menschen geprüft wird, die eine Sozialwohnung beziehen wollen.

Staatliche Förderungsmaßnahmen nach Bedürftigkeit

„Wir halten die staatliche Förderung von Baumaßnahmen insgesamt für falsch“, erklärt Ökonom Friedrich Breyer, federführender Autor des Gutachtens und Professor an der Universität Konstanz. Der Vorschlag: Das Wohngeld sollte nach Bedürftigkeit subventioniert werden, und wenn diese nicht mehr besteht, sollten die Zahlungen eingeschränkt oder eingestellt werden.

Mietpreisbremse wirkungslos, ersatzlos streichen

Weiters empfiehlt der Beirat auch, dass die „weitgehend wirkungslose Mietpreisbremse ersatzlos gestrichen werden sollte“. Diese habe ihre preisdämpfende Wirkung kaum entfaltet. Tatsache ist, dass die wenigen Profiteure dieser gesetzlichen Regelung vor allem in der Gruppe „Doppelverdiener ohne Kinder“ zu finden sind. Die Mietpreisbremse in Deutschland nützt also vor allem Besserverdienenden, die sich kein Eigentum zulegen. Der Grund ist einfach, erklärt Georg Edlauer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO: „Gute Wohnungen ,verschwanden‘ vom Markt und wurden nicht mehr über Makler angeboten, sondern ,privat‘ weitergegeben, und in den seltenen Fällen, in denen begehrte Wohnungen aufgrund der Mietpreisbremse günstig angeboten wurden, konnten die Vermieter unter noch mehr Interessenten auswählen.“ Das Ergebnis: Den Zuschlag erhielten dann meist die Bewerber mit hohen, sicheren Einkommen. Die Knappheit an Wohnraum in Ballungsgebieten hat sich letztendlich dadurch noch weiter verstärkt, denn zu einem regulierten Mietpreis sind die Wohnungs- und Hausbesitzer weniger bereit, ihre Immobilie zu vermieten.

Sinkende Anreize neue Wohnungen zu bauen

Der Ökonom Friedrich Breyer, federführender Autor des Gutachtens und Professor an der Universität Konstanz, führt noch ein weiteres Argument an. „Würde die Mietpreisbremse wirken, sänken damit auch die Anreize, neue Wohnungen zu bauen“, sagt Breyer in der ZEIT ONLINE. Die Regelung gelte zwar nicht für Erstvermietungen, aber sobald der Mieter wechsle, trete sie sofort in Kraft. Potenzielle Käufer von Vorsorgewohnungen müssen daher mit einer niedrigeren Rendite rechnen, und das hält viele davon ab, sich in einem Vorsorgemodell zu engagieren.

Das deutsche Gutachten deckt sich mit WKO-Empfehlungen

„Der Inhalt dieses Gutachtens deckt sich vollkommen mit jenen Empfehlungen, die wir in Expertengesprächen der letzten Jahre den politischen Vertretern gegeben haben“, meint Fachverbandsobmann Edlauer: „Dazu kommen noch österreichspezifische Probleme wie „Mietadel“, überbordender Kündigungsschutz und überschießende Bauvorschriften, die im gleichen Zuge bereinigt werden müssen.“

Gutachten von Politik nicht akzeptiert

Die deutsche Politik reagiert aber ähnlich wie in Österreich und den Argumenten der Ökonomen wird mit Argwohn begegnet. Für die Sozialdemokraten im Bundestag sind die Ergebnisse des Gutachtens nicht akzeptabel. Bernhard Daldrup, wohnungspolitischer Sprecher der Fraktion, sagt: „Wenn man sich dieses Gutachten durchliest, hat man den Eindruck, wir würden uns in einem politökonomischen Labor befinden.“ Die Modelle mögen für ein Grundseminar in Volkswirtschaft interessant sein, aber die Wirklichkeit werde hier nicht abgebildet.

Um die Probleme in den Griff zu bekommen, werden vonseiten der Regierung Milliardenbeträge für den sozialen Wohnungsbau und Milliardenbeträge zur Anregung des privaten Wohnungsbaus zur Verfügung gestellt. Mit rund 1,5 Millionen neuen Wohnungen hat sich die Koalition ein ambitioniertes Ziel gesetzt.

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Phillip Geymüller

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Kontraproduktive Mietobergrenzen

Wie kontraproduktiv gut gemeinte Mietpreisbremsen wirken, zeigt das aktuelle Beispiel Frankreich. Ein per Jahresbeginn in Kraft getretenes Gesetz ließ den Wohnungsbau regelrecht einbrechen, womit sich das Problem des fehlenden Wohnraumes weiter verschärft.

In ganz Europa werden die Klagen über stark anziehende Mieten immer lauter. Und das völlig zu Recht, wie auch die zu Jahresbeginn von der Agenda Austria veröffentlichte Studie Teurer Wohnen belegte. Allein in Österreich steigen die Mieten seit dem Jahr 2005 fast doppelt so schnell wie das allgemeine Preisniveau. Betroffen davon sind in erster Linie Neumieter, allen voran einkommensschwache Jungfamilien.

Mietzinsobergrenze in Frankreich

Während viele Ökonomen noch über die Ursachen stark steigender Mieten streiten, schritt die französische Regierung zur Tat: Wohnraum sollte per gesetzlich verordneter Mietobergrenze in teuren Gegenden für die breite Masse erschwinglicher werden. Präsident François Hollande machte also genau das, was hierzulande Vertreter von Arbeiterkammer, SPÖ und Wiener Grünen so vehement einfordern. Die Folgen des gut gemeinten Eingriffs sind allerdings verheerend: Der Wohnungsbau in Frankreich brach auf das niedrigste Niveau seit 15 Jahren ein, allein im zweiten Quartal wurden um 19 Prozent weniger Neubauten begonnen als im selben Zeitraum des Vorjahres. „Das Baugewerbe befindet sich im absoluten Kollaps“, analysiert der Ökonom Dominique Barbet von BNP Paribas gegenüber der Nachrichtenagentur Bloomberg.

Behandlung der Symptome

Wie kontraproduktiv Mietpreisbremsen wirken, zeigte unlängst auch eine Studie des eher links stehenden Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Mietpreisbremsen behandeln nur die Symptome, nicht die Krankheit, so das DIW. Kurzfristig könnten die Preise zwar sinken, langfristig würden aber die negativen Folgen sowohl für die Vermieter als auch für die Mieter überwiegen. Wird das Preissignal durch gesetzliche Eingriffe außer Kraft gesetzt, bleiben Investitionen aus, weil sich das Vermieten nicht mehr rechnet. Mit der unerfreulichen Folge, dass noch mehr der dringend benötigten Wohnungen fehlen. Frankreich bestätigt diese Erkenntnis auf unerfreuliche Art und Weise.

Die eigentliche Lösung

In den Griff zu kriegen sind stark steigende Mieten übrigens nur mit einem Rezept: einem deutlich höheren Angebot an Wohnungen. Dieses Ziel wird mit Investitionshürden wie immer strengeren Auflagen und Preisobergrenzen nur schwer zu erreichen sein. Wesentlich effektiver ist dem Wohnungsmangel mit dem exakten Gegenteil beizukommen: mit guten Bedingungen für Vermieter und Mieter. Das Argument, dass für viele einkommensschwache Bürger der Wohnraum selbst bei einem steigenden Angebot kaum erschwinglich sei, ist nicht von der Hand zu weisen. Doch auch dieses Problem ist über einen Ausbau der Subjektförderung zu lösen. Also über gezielte Mietzuschüsse. Zumal es höchste Zeit ist, dass der Staat nicht Gebäude fördert, sondern Menschen, die sich die Miete nicht leisten können.

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