Schlagwort: Logistik

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© @isunwater via Twenty20

Auf der Suche nach neuen Flächen für Logistik

Ungenutzte Immobilien sind rar, und die Mieten steigen. Die Renditen sinken, neue Flächen sollen her. Dabei werden die Suchenden an den verschiedensten Plätzen fündig.

Logistik- und Industrieimmobilien sind knapp. Zu diesem Schluss muss kommen, wer den aktuellen europäischen Marktbericht der börsennotierten Investmentgesellschaft Catella liest. Das Investitionsvolumen in den 20 untersuchten Ländern hatte zuletzt 14,7 Milliarden Euro betragen, was einem Rückgang von 22 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. „Angesichts des geringen Angebots wird sich der Trend von weiteren Mietpreissteigerungen und sinkenden Renditen fortsetzen“, lautet das Resümee. Die Durchschnittsrendite bei Immobilien mit sehr guter Eignung liege österreichweit bei sechs Prozent und ist damit um 1,3 Prozent über dem Deutschland-Niveau. Für Wien wird die Rendite bei Toplogistikflächen mit 5,2 Prozent deutlich höher eingeschätzt als für Berlin mit mageren vier Prozent. Der Mietertrag von 5,50 Euro pro Quadratmeter wäre aber gleich.

Ausdünnung der Märkte

Trotzdem wird im neu herausgegebene Logistik- und Industriereport des Vienna Research Forums (VRF) von einem stockenden Wiener Flächenumsatz berichtet. Die gemeinsame Initiative von sieben Gewerbemaklern unter dem Dach von ImmQu (Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft) will mehr Markttransparenz. Sie hatte bis Jahresmitte einen Flächenumsatz von 27.500 Quadratmetern. Das entspricht in etwa 0,5 Prozent des Marktvolumens von 5,4 Millionen Quadratmetern. Rund die Hälfte davon seien Produktions- und Industrieflächen, wobei das Verhältnis bei den gehandelten Objekten demnach klar zugunsten der Logistiknutzung ausfällt. „Leerstand wurde an uns praktisch keiner herangetragen“, betont Studienautor Frank Brün als Bereichsleiter des VRF. Verantwortlich sei neben dem Marktumfeld auch der Umstand, dass nur nach Bedarf produziert würde. Die Transaktionsdaten inklusive Neuvermietungen sollen halbjährlich herausgegeben werden. Ab der Mindestgröße von 5.000 Quadratmetern und der Mindesthöhe von vier Metern würde gezählt. Das wäre bei City-Logistik anders, und daher seien die Kernbereiche der Stadt noch nicht abgedeckt.

Neue Standorttypen

Hier setzen Pilotprojekte der Initiative Logistik 2030+ an, die von den Ländern Wien und Niederösterreich aktuell betrieben wird. Bei einem Projekt werden E-Commerce-Käufe mit Elektrovehikel vom zentralen City-Hub ausgeliefert. Eine private Firma bewerkstelligt den Paketversand. Der Standort ist mit dem ehemaligen Postverteilzentrum am Franz-Josefs-Bahnhof nur neu belegt. Die Wirtschaftskammer ist laut Projektbeschreibung im Zuge der Evaluierung beteiligt. Der Midi-Hub ist eine weitere Kategorie, die sich in Erprobung befindet. Darunter sind Versandzentren zu verstehen, die dem Vernehmen nach offen oder auch kooperativ nutzbar sein sollen. Formen der Mehrfachnutzung sollen hier prototypisch gefunden werden und damit möglichst in Serie gehen. Mit Paketboxen beschäftigt sich ein weiteres Projekt. Hierbei geht es vor allem um die Evaluierung bereits bestehender erster Standorte und die Auswertung gemachter Erfahrungen. Vier Betreiber von offenen und zwei Betreiber von exklusiven Systemen seien hier involviert, um die Standardisierung des Systems voranzutreiben.

Neue Angebote

Die Wiener Stadtverwaltung scheint dem Thema Logistik mittlerweile Priorität einzuräumen. Wo dafür geeignete Flächen in Wien zu mobilisieren wären, soll aktuell eine Bestandserfassung der Abteilung für Stadtentwicklung und Stadtplanung klären. Ziel dessen wären Empfehlungen für neue Standorte und deren Sicherung. Die Gewerbezonen wurden zuletzt als Vienna Business Districts neu aufgestellt. Vereinfachte Standortsuche soll das neue Portal gleichen Namens bieten. Hier können Makler oder Abgeber ihre Angebote einspielen. „Die perfekte Immobilie ist vielleicht nur einen Klick entfernt“, sagt WKW-Präsident Walter Ruck dazu als Testimonial in eigener Sache. Vielleicht aber auch nicht, denn bei den Betriebsobjekten mit Logistikfläche kann man unter nur 39 Angeboten wählen.

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Leipzig, Frankfurt, Zug – Empira AG – Finanzierung & Marktkenntnis

Als einer der Marktführer bei Immobilienkreditfonds in Deutschland muss man den Markt kennen und auch zukünftig richtig einschätzen.

Im Interview

Lahcen Knapp

Lahcen Knapp ist CEO der Empira-Gruppe. Die Empira-Gruppe ist mit einem Anlagevolumen von knapp 1,7 Milliarden Euro ein führender Investmentmanager für institutionelle Immobilieninvestments im deutschsprachigen Europa. Das Unternehmen hat sich auf die Entwicklung innovativer und renditestarker Investmentansätze spezialisiert und bietet institutionellen Anlegern In-house-Lösungen in Bereichen wie Projektentwicklung und Landbanking. Bei Immobilienkreditfonds ist das Unternehmen im […]

Wie stark ist die Nachfrage nach Alternativfinanzierungen?

Knapp: Sehr groß. Das ist ein Geschäft, das für die Banken zum Teil sehr viel schwieriger geworden ist. Denn im Zuge von Basel III müssen sie für Darlehen, die deutlich über den Senior Loan hinausgehen, sehr viel höhere Eigenkapitalanforderungen erfüllen. Dadurch werden diese Tranchen für sie uninteressant. Für uns ist somit eine Marktnische entstanden, die das Team hinter Empira seit zehn Jahren erfolgreich füllt. Wir hatten noch nie einen Ausfall und können auf einen sehr guten Track-Record zurückblicken. Wir können innerhalb kürzester Zeit evaluieren und Finanzierungen mit besonders kurzen Vorlaufzeiten ermöglichen.

Sie machen aber auch Joint Ventures.

Knapp: Ja, wir gehen Partnerschaften mit Projektentwicklern ein, denen wir das Eigenkapital zur Verfügung stellen und an denen wir uns mit bis zu 50 Prozent beteiligen. So generieren wir einen regelmäßigen Zinsertrag und sind am Ende auch am Projekterfolg beteiligt.

Wie suchen Sie Ihre Partner aus?

Knapp: Für uns ist der Track-Record unseres Partners wichtig. Wir finanzieren nur Unternehmen mit einer stabilen Bilanz und soliden Zahlen. Entscheidend ist natürlich auch, wie günstig das Projekt gekauft wurde. Und schließlich ist auch die Markteinschätzung zum jeweiligen Projekt ein ganz wichtiger Aspekt. Hier verlassen wir uns mit Erfolg auf unsere langjährige Expertise.

Welche Größenordnung finanzieren Sie?

Knapp: Bei Mezzanine-Finanzierungen starten wir bei einer Größenordnung ab 40 Millionen Euro, bei Joint-Venture-Beteiligungen sind es jeweils 100 Millionen Euro, bezogen auf das Projektvolumen.

Welche Assetklassen und Projekte sind für Sie interessant?

Knapp: Wir bevorzugen prinzipiell Wohnimmobilien in den sieben deutschen A-Städten. Das sind die Märkte, in denen wir uns am besten auskennen.

Sind Bürohäuser keine Option?

Knapp: Doch, denn das Office-Thema ist sehr spannend, da die Flächen knapper geworden sind. Nehmen Sie zum Beispiel Hamburg: Die Stadt hatte immer rund eine Million Quadratmeter Leerstand. Der ist jetzt vom Markt verschwunden. Es ist jetzt wieder Zeit, sich mit Büros zu beschäftigen, und das tun wir auch. Wir haben weitere Büroinvestments getätigt, die wir derzeit entwickeln.

Wie sehen Sie in diesem Zusammenhang gemischt genutzte Objekte?

Knapp: Als eine sehr spannende Entwicklung. Das liegt nicht zuletzt an den veränderten Anforderungen der Gemeinden und Städte, die heute eher gemischt genutzte Gebiete bevorzugen. Früher gab es die Widmung für Gewerbe, Wohnen oder Mischgebiete. Jetzt gibt es das sogenannte Urbane Gebiet, bei dem man eine Durchmischung vorgegeben bekommt. Eine Durchmischung, die Leben, Arbeiten und Freizeit umfasst, ist absolut notwendig. Reine Wohnbebauungspläne gibt es weniger. Auch einzelne Objekte, die gemischt genutzt sind, halten wir für äußerst attraktiv. Diese Entwicklung ist ja auch einer Veränderung der Gesellschaft und der Lebensweisen geschuldet.

Inwiefern?

Knapp: Die Menschen haben ihre Gewohnheiten geändert. Früher hat man 40 Jahre in einem Betrieb gearbeitet und praktisch sein Leben lang in ein und derselben Stadt verbracht. Das ist jetzt anders, es ist schnelllebiger geworden, Beruf und Stadt werden gewechselt. Die Immobilie hat darauf zu reagieren, dass sich die Gesellschaft verändert und damit der Bedarf. Es ist unsere Aufgabe, am Puls der Zeit zu sein und die entsprechenden Produkte zu schaffen.

Wenn Sie von laufenden Trends sprechen, gibt es einen, den Sie unterschätzt haben?

Knapp: Ja, tatsächlich. Das ist der Bereich Logistik. Wir haben das Konsumentenverhalten im Internet als nicht so stark eingeschätzt. Logistik ist ein aufstrebender Markt und wird in den kommenden Jahren ein spannender Bereich bleiben. Wir sind uns sicher, dass sich die Logistik noch einmal stark verändern wird. Ein Grund dafür ist das veränderte Konsumentenverhalten. Ziel ist es, die bestellte Ware im Laufe eines Tages zu erhalten. Die Kunst dabei ist, die kurzen Lieferzeiten bei allen Waren und flächendeckend im ganzen Land zu ermöglichen. Durch die schnellere Umschlagtätigkeit steigt der Bedarf an City-Hubs.

Wo könnten diese City-Hubs entstehen?

Knapp: Wo aktuell relativ viel Fläche zur Verfügung steht, ist in Einzelhandelsimmobilien. Dort könnte man zum Beispiel Abholstationen für Waren einrichten. Nicht für den einzelnen Verbraucher, sondern für die Verteilung auf der letzten Meile. Dazu gibt es bereits die ersten Versuche. In Deutschland fällt mir ein ehemaliges Karstadt-Gebäude ein, in dem ein Amazon City Hub integriert wurde.

Zalando mietet in größeren Städten wie zum Beispiel in Köln oder Leipzig Shoppingflächen an und verkauft dort die Retourwaren in Outlets. Das scheint gut zu funktionieren. Innerhalb der letzten Zeit haben rund zehn solcher Outlets aufgemacht. Die Bewältigung der zurückgesendeten Waren ist ein Problem, und so können sie verwertet werden. Zalando ist ja zu Beginn seiner Tätigkeit von den Retourwaren faktisch überrollt worden. Dem wurde man anfangs gar nicht Herr, da man mit dieser Masse nicht gerechnet hatte.

Immobilien verändern sich schnell.

Knapp: Natürlich. Man muss mit der Zeit gehen und die Antworten auf die Fragen des Marktes liefern. Man muss wach bleiben und immer nach interessanten Themen Ausschau halten.


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Logistikimmobilien – der Boom hält an und bringt weitere Veränderungen

In einer globalen Wirtschaft wird letztlich jedes Land von außen beliefert – meint Andreas Liebsch, Geschäftsführer von GO ASSET. Deshalb wird dieses Immobiliensegment auch weiter wachsen und auch einige Veränderungen in den kommenden Jahren erleben. Anbieter für die „very last mile“ werden schon 2019 auf dem Markt auftauchen.

Inland

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Im Interview

Andreas Liebsch

Andreas Liebsch hat mit der Entwicklung von Logistikimmobilien, konkret mit einem slowakischen Logistikpark für die damalige IMMOEAST, 2006/2007 begonnen und 2007 GO ASSET gegründet. Über 30 Projekte in Österreich und CEE wurden seither erfolgreich umgesetzt. Aufgrund der Fokussierung auf die Assetklasse Logistik hat sich Andreas Liebsch mit GO ASSET als absoluter Nischenplayer und Spezialist positioniert. […]

Österreich scheint ja bei den internationalen Logistikern nicht im Zentrum des Interesses zu stehen – hat die Politik da etwas verabsäumt?

Liebsch: Es gibt mehrere Gründe, warum Österreich nicht „die“ Logistikdrehscheibe in Europa ist. Dazu gehört, dass Österreich ein Hochpreisland ist, somit die Logistikmitarbeiter und Betriebskosten in Vergleich zu benachbarten CEE-Staaten deutlich teurer sind. Auch ist der Neubau von großflächigen Logistikanlagen wegen der Topografie des Landes, der Genehmigungsverfahren und der hohen Grundkosten schwierig umsetzbar. Politisch wäre eine Absenkung der Mauthöhe für den Güterverkehr notwendig (Österreich hat die höchste Maut europaweit), auch die Zulassung von Lkws bis 25 Meter (nicht Gigaliner) wäre dringend notwendig. Auf europäischer Ebene wäre die Kabotageregelung neu zu definieren, da diese für Österreich sehr nachteilig ist.

Wo sehen Sie aktuell das Potenzial für den österreichischen Markt? Gibt es denn noch eines, oder wird das Land von „außen“ beliefert?

Liebsch: In einer globalen Wirtschaft wird letztlich jedes Land von außen beliefert. Der Anteil an Waren aus Fernost wird weiter steigen, was insbesondere an den steigenden Frachtmengen der Nordhäfen wie auch der Adriahäfen zu sehen ist. Weiters gibt es die laufend diskutierten Bestrebungen Chinas zum Ausbau der neuen Seidenstraße. Die österreichischen Frächter und Spediteure sind ohnedies meist international aufgestellt und haben viele Niederlassungen im Ausland. Da der Binnenmarkt beschränkt ist, wird dies weiter so bleiben, und die österreichischen Logistiker werden durch Qualität und Spezialisierung weiterhin versuchen, international mitzuhalten.

Wie wichtig wäre eine Amazon-Logistik-Niederlassung für den österreichischen Markt?

Liebsch: Dies wird meines Erachtens automatisch kommen, wenn die Paketmengen in Österreich ein Ausmaß erreichen, das ein größeres Logistiklager rechtfertigt. Hier geht es primär um Transportkosten und Kundenzufriedenheit hinsichtlich der Zustellzeit. Natürlich könnte das Lager auch in Bratislava oder an der ungarischen Grenze liegen.

Gibt es schon konkretere Rezepte, wie man die letzte Meile in den Griff bekommt?

Liebsch: Ich bin der Überzeugung, dass im Laufe des nächsten Jahres neue Anbieter zum Thema „very last mile“ erscheinen werden. Es wird intelligente Boxen geben, die in einer großen Anzahl in den Städten betrieben und dem Endkunden hohen Komfort bieten werden. Gleichzeitig werden sie „neutral“ sein müssen, somit allen Paket-Diensten zur Einlagerung offenstehen. Parallel werden Lagerflächen von der Peripherie in das Stadtgebiet hineinwachsen. Damit werden sich die Lieferketten verschieben.

Bei welcher Größenordnung an Einwohnern sind Städte besonders schwierig zu „beliefern“?

Liebsch: Das kann man nicht nur von der Einwohnerzahl abhängig machen, dies ist vielmehr von der Struktur der Stadt, der bestehenden Straßeninfrastruktur, Engstellen (Brücken und dergleichen), dem Angebot des öffentlichen Personenverkehrs, der Lage der Güterterminals etc. abhängig. Aber selbstverständlich beginnt dies bei einer Zahl von rund 200.000 Einwohnern, also bei der Größe von Graz und Linz, spannend zu werden.

Wie lange, schätzen Sie, hält der Boom der Logistikobjekte als Investitionstargets noch an?

Liebsch: In Deutschland gab es zwar „Korrekturen“, aber das lag daran, dass 2017 einige milliardenschwere Portfoliotransaktionen stattgefunden haben, die nicht jedes Jahr stattfinden können. Das Transaktionsvolumen bei Logistikimmobilien, bereinigt um diese Großtransaktionen, ist aber weiterhin sehr hoch, nicht nur in Deutschland. Darüber hinaus gibt es einige Treiber in diesem Immobiliensegment – Stichworte Onlinehandel, Verlagerung von eigengenutzten Lagern zu angemieteten Logistikanlagen, Verdrängung von veralteten Logistikanlagen durch Class-A-Anlagen und vieles mehr.

Auf der EXPO Real gab es Beispiele aus England, Holland oder dem skandinavischen Raum für Logistikimmobilien mit mehreren Geschoßen. Wie sehen Sie diese Entwicklung?

Liebsch: Das wird überall dort stattfinden, wo der Grundpreis aufgrund der (zentralen) Lage so teuer wird, dass nur noch mehrgeschoßige Logistikimmobilien wirtschaftlich errichtet werden können. Dies ist daher nicht nur auf die genannten Länder beschränkt.

Wer sind die Player, mit denen Sie in Ihren Kernmärkten zu tun haben? Sind das nicht globale Konzerne? Wie können Sie da als kleines Unternehmen mithalten?

Liebsch: Das hat weniger mit Größe zu tun als mit Kompetenz, Flexibilität und schnellen Entscheidungswegen. Man muss sich das Vertrauen dieser Konzerne durch klare Kommunikation und konsequente Abwicklung „erarbeiten“. Verlässlichkeit bekommt man nicht durch Größe.

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Chancen für Logistikimmobilien in Südeuropa

Für Aquila Capital eröffnet sich auf dem südeuropäischen Logistikimmobilienmarkt ein breites Feld. Die Immobilien-Redaktion sprach mit Rolf Zarnekow über die Risiken und Chancen für Investoren.

Im Interview

Rolf Zarnekow

Rolf Zarnekow ist Head Investment Management Real Estate bei Aquila Capital. Aquila Capital entwickelt alternative Investmentlösungen für institutionelle Investoren weltweit. Die Assets under management betragen mehr als sechs Milliarden Euro. www.aquila-capital.de

Wie sehen Sie prinzipiell die Assetklasse Logistikimmobilien?

Zarnekow: Logistik ist seit 2012, 2013 eine spannende Story. Ich habe schon sehr früh Berührungspunkte gehabt, und damals ist mein Interesse geweckt worden. Seit ungefähr 2005, als ich noch bei der UNION Investment tätig war, haben wir uns bereits sehr intensiv mit Logistik beschäftigt und dort ein entsprechendes Portfolio aufgebaut. Im institutionellen Markt wurde dieses Thema damals stiefmütterlich behandelt, aber es ist daraus eine Top-Assetklasse entstanden, die im deutschen Investmentmarkt mittlerweile den dritten Rang belegt.

Freilich muss ich sagen: Dass es so schnell aufwärts geht und sich der Markt mit solcher Rasanz entwickelt, hatte ich auch nicht auf dem Radar.

Aquila Capital hat sich mit einer Logistikschiene auf einen ganz speziellen Markt konzentriert.

Zarnekow: Die Strategie von Aquila Capital zielt vor allem auf die nationalen Logistikzentren in Madrid, Barcelona, Valencia, Saragossa, Norditalien mit Turin, Mailand und Bologna sowie Portugal mit Lissabon und Porto ab.

Bei diesen Regionen handelt es sich um aufstrebende Logistikmärkte.

Zarnekow: Wir befinden uns in diesen Regionen in einem frühen Stadium des E-Commerce, und dieser ist in den genannten Märkten derzeit der Treiber für Logistik. Wir haben uns bereits ab 2012 an die Umschlaglager gewagt. Das war eine Zeit, in der beispielsweise auch die Banken noch sehr zurückhaltend waren, aber die Investoren fanden ein Investment schon sehr plausibel. Wir gehörten in diesem Bereich sicherlich zu den ersten Marktteilnehmern, die sich mit dieser Assetklasse wohlgefühlt haben.

Wie weit ist der E-Commerce in Südeuropa im Vergleich zu anderen europäischen Städten ausgeprägt?

Zarnekow: Der E-Commerce ist auf dem Sprung nach oben. Allerdings sehen wir in diesen Regionen, dass sie alle ein ähnliches strukturelles Problem haben, denn es gibt kaum moderne Logistikanlagen. Es existiert nur ein kleiner, zerklüfteter und meistens älterer Bestand. Für das Wachstum von E-Commerce muss man logistische Fazilitäten schaffen. Eine Regel heißt: Mit jedem Euro mehr Umsatz ergibt sich ein Vielfaches an Flächenbedarf.

Können Sie eine Größenordnung der Fläche nennen, die in der kommenden Zeit benötigt wird?

Zarnekow: Nach Schätzungen werden in Spanien bis 2020 rund 2,7 Millionen Quadratmeter Logistikfläche gebraucht, ähnlich hoch ist die Nachfrage in Norditalien.

Wie hoch sind derzeit die Renditen?

Zarnekow: Die Situation erinnert sehr stark an Deutschland vor drei oder vier Jahren. Wenn man so will, ist in diesen Märkten interessanterweise noch ein Risikoaufschlag vorhanden, und wir partizipieren mit unseren Investoren daran.

Wieso interessanterweise?

Zarnekow: Er ist nicht wirklich gerechtfertigt, denn Spanien ist auf einem gesunden Wachstumspfad, und der Flächenbedarf kann nicht einmal ansatzweise bedient werden. Trotzdem sind die Renditen um ein bis 1,5 Prozent höher, und das ist spannend und lukrativ. Der Bedarf an Logistik ist immer gegeben, das ist ein großer Vorteil dieser Assetklasse. Ich bin sicher, dass wir mit Südeuropa richtig liegen. Bei Logistik ist zusätzlich attraktiv, dass Sie die Mieter bekommen, die Sie im Bürobereich vielfach gerne hätten. Und Sie können in der Regel Verträge über zehn bis 15 Jahre abschließen.

Wo liegen die Unterschiede in den baulichen Voraussetzungen zwischen Nord- und Südeuropa?

Zarnekow: Es sind die Baukosten. In Spanien oder Portugal bekommen Sie den gleichen Standard wie in Nordeuropa, allerdings um 320 Euro pro Quadratmeter, während es in Deutschland 450 bis 500 Euro sind. Abgesehen davon ist es in Deutschland derzeit fast unmöglich, einen Generalunternehmer zu finden, weil die Auftragsbücher voll sind. In Südeuropa ist das wesentlich einfacher, weil die Bautätigkeit hier gerade erst beginnt.

Es gibt außerdem den Unterschied – da Sie bauliche Kriterien ansprechen –, dass Sie in Südeuropa viele Mieter und Nutzer haben, die aus dem Bereich Food kommen. Daher werden klimatisierte Hallen benötigt.

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