Schlagwort: Gutachten

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Verkehrswertermittlungen von Liegenschaften, „Kurzgutachten“ sind keine Gutachten

Eine Vielzahl von Missständen, Skandalen und Insolvenzen der Vergangenheit hat die Anforderungen an die Qualität von Gutachten und die Qualifikation von Sachverständigen erhöht. Die relevanten Standards fordern ein höheres Maß an Verantwortung, einen umfangreichen Arbeitsumfang sowie eine klare Erläuterung des Gutachtensinhaltes.

Im Zusammenhang mit Verkehrswertermittlungen von Liegenschaften haben sich im Zuge der Entwicklung des Standes der Bewertungswissenschaft die Anforderungen an die Qualität von Gutachten und die Qualifikation von Sachverständigen erhöht. Das Thema „Kurzgutachten“ wurde erst vor kurzer Zeit von den Boards der TEGoVA abgelehnt, da es ohnedies Standards bezüglich der Mindestanforderungen von Gutachten gibt und diese die unterste Grenze des Umfanges eines Gutachtens festlegen.

Die am Markt anscheinend nachgefragte Form von „Kurzgutachten“, häufig mit dem Hinweis verbunden, man brauche ja „nur das Ergebnis“, ändert nichts am Arbeitsumfang der Sachverständigen – der sich in der Regel ohnehin am „Mindestumfang“ orientiert, da sich aus Wettbewerbsgründen häufig niemand in der Lage sieht, ein über den Bewertungszweck hinausgehendes Gutachten zu beauftragen.

Was soll also bei einem „Kurzgutachten“ kürzer sein als bei einem „Gutachten“? Es kann beim Ausdruck des Gutachtens nur ein Teil ausgedruckt werden, was jedoch dazu führt, dass notwendige Informationen des Inhaltes des Gutachtens (mit den Mindestanforderungen) verloren gehen. Im Extremfall könnte man ein Kurzgutachten auf die Identifikation des Bewertungsobjektes und den ermittelten Wert reduzieren. Isoliert stellt dies aber kein Gutachten mehr dar, es sei denn, der gekürzte Teil wird mündlich erstattet – dies kann aber zu schwerwiegenden Problemen führen.

Soll der Befundteil gekürzt werden? Ein Gutachten ohne Befund entspricht weder national noch international den Anforderungen an den Mindestumfang eines Gutachtens. Ein Objekt, das von den Sachverständigen nicht einmal befundet wurde, kann nicht qualifiziert beurteilt und bewertet werden. Somit könnte noch am Datenresearch „gespart“ werden. Die Vergleichsdatenerhebung ist aber einer der wesentlichsten Bestandteile der Gutachtenstätigkeit und bestimmt unmittelbar die Gutachtensqualität. Das Ergebnis eines Gutachtens kann nur so gut sein wie die Qualität der Eingangsdaten! Diese müssen nicht nur den Sachverständigen bekannt sein, sondern müssen auch selektiert, gewichtet und angepasst werden. All das ist ein Prozess, der den Kern des Ergebnisses darstellt.

Eine Reduktion der Leistung bei der Gutachtenserstellung führt unweigerlich zu einer größeren Ergebnisbandbreite! Ein qualitativ wertiges „Kurzgutachten“ kann also lediglich eine Zusammenfassung eines Gutachtens bedeuten, was wiederum eine Zusatzleistung darstellt und somit keine Kostenersparnis bedeutet. Die korrekte Bezeichnung wäre in diesem Fall richtigerweise „Zusammenfassung“ anstelle von „Kurzgutachten“.

Wenn der Markt jedoch aus Kostengründen nicht den Verkehrswert einer Liegenschaft ermitteln möchte, kann dies z. B. durch reduzierten Aufwand, geringeren Arbeitsumfang, geringer qualifizierte Bearbeiter und einen kürzeren Bericht erfolgen – allerdings wird das Ergebnis qualitativ geringer sein. Dieser ermittelte Betrag ist auf Basis einer Indikation bzw. Grobeinschätzung von einem Gutachten strikt abzugrenzen und darf nicht als Gutachten und das Ergebnis nicht als „Verkehrswert“ oder „Marktwert“ bezeichnet werden.

Somit steht dem Markt eine Vielzahl von „Indikationen“, „Preiseinschätzungen“ oder anderen „individuellen, subjektiven Werten“ offen. Diese entsprechen jedoch weder von der Qualität noch vom Inhalt her den Anforderungen eines Gutachtens und eines Verkehrswertes auf Basis nationaler und internationaler Standards, Normen, Richtlinien und Gesetze. Diesen Entwicklungen der „Scheingenauigkeit“ von „Kurzgutachten“ und „automatisierten Bewertungen“ ist nicht zuletzt aus Gründen des Schutzes von Konsumenten, Investoren, Finanzierern und allen Gutachtensadressaten Einhalt zu gebieten.

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Das Verbot des Vorsteuerabzugs bei Vermietung an Ärzte ist verfassungswidrig

Ein von der Ärztekammer in Auftrag gegebenes Gutachten zeigt klar Verstöße gegen den Gleichheitssatz und europarechtliche Bestimmungen bezüglich der Diskriminierung von Ärzten beim Anmieten auf. Ärztekammerpräsident Thomas Szekeres hofft, dass der neue Finanzminister Hartwig Löger nun Abhilfe schafft.

 

Bis zum Jahr 2012 war es Usus, dass zahlreiche unecht umsatzsteuerbefreite Banken, Versicherungen, aber auch Gemeinden vorgeschaltete, vorsteuerberechtigte Immobiliengesellschaften gründeten, um zu steuerlichen Vorteilen zu kommen. Der Bundesgesetzgeber wollte diese Praxis abstellen, hat aber mit dem novellierten Gesetz übers Ziel hinausgeschossen. Nicht nur Unternehmen und Gebietskörperschaften, die von diesen Steuergestaltungsmodellen gezielt profitierten, wurden getroffen, sondern als „Kollateralschaden“ auch Ärzte, Kleinunternehmer und deren Vermieter. Wird beispielsweise seit dem 1. April 2012 ein Objekt an einen nicht vorsteuerabzugsberechtigten Arzt neu vermietet, kann der Vermieter die Umsatzsteuer nicht mehr geltend machen. Jeder Vermieter überlegt sich daher, ob er einen Mietvertrag mit einem Vertreter der Ärztezunft abschließt, womit sich die Lage auf dem Mietmarkt für Ordinationen extrem zugespitzt hat.

Schlechterstellung der Ärzte

Besonders bitter ist diese nun seit über fünf Jahren geltende Bestimmung, weil der Gesetzgeber bei der Vermietung an direkte Mitbewerber im Gesundheitsbereich sehr wohl diese Möglichkeit des Vorsteuerabzugs eingeräumt hat und somit die selbstständigen Ärzte gegenüber öffentlichen Krankenanstalten, Sozialversicherungsträgern, aber auch Betreibern privater Krankenanstalten ohne ersichtlichen sachlichen Grund schlechterstellt. Weiters kann etwa der Kleinunternehmer auf die Kleinunternehmerregelung verzichten – der Arzt jedoch nicht.

Widerspruch gegen die Bundesverfassung

Gemeinsam mit den Verfassungs- und Europarechtsexperten seiner Kanzlei kommt Andreas Staribacher in einem von der Ärztekammer in Auftrag gegebenen Gutachten zu dem Schluss, dass die Änderungen, die seit dem Jahr 2012 Ärzte und deren Vermieter hart treffen, in mehrerlei Hinsicht dem Gleichheitssatz der Bundesverfassung und europarechtlichen Bestimmungen widersprechen. Die unbegründete Einbeziehung von Ärzten, Kleinunternehmern und deren Vermietern in eine Regelung, die typische Steuergestaltungsmethoden anderer Gruppen legitimerweise unterbinden soll, widerspricht der Bundesverfassung. Es wäre für Parlament und Regierung einfach gewesen, hier eine zielgenaue Regelung zu finden. Der Gesetzgeber darf nicht unsachlich unschuldige Gruppen mit einer Regelung treffen. Dies widerspricht dem allgemeinen Sachlichkeitsgebot.

Gleichbehandlung gefordert

Aus grundrechtlicher Sicht besonders heikel ist, dass fast alle Betroffenen im Gesundheitsbereich durch einen Abänderungsantrag im Parlament von der Schlechterstellung ausgenommen wurden. Während öffentliche Träger von Krankenhäusern und Sozialversicherungsträger als Mieter ihrem Vermieter den Vorsteuerabzug ermöglichen, sind niedergelassene Ärzte und Dentisten nicht privilegiert. Staribacher: „Aus meiner Sicht widerspricht diese Diskriminierung eindeutig dem Gleichheitssatz, da der Bundesgesetzgeber hier Gleiches ohne sachliche Begründung ungleich behandelt. Zwischen den Vergleichsgruppen – Ärzte, öffentliche Krankenanstaltenbetreiber und Sozialversicherungsträger – bestehen wesentliche Gemeinsamkeiten. Nicht nur der gesetzliche Auftrag der Gesundheitsversorgung gilt für alle diese Gruppen, sondern sie sind auch nach dem GSBG zusammengefasst und berechtigt, pauschalierte Ausgleichszahlungen zu beziehen. Alle Betroffenen müssen daher auch bei der Anmietung von Ordinationen und Geschäftsräumlichkeiten gleich behandelt werden.“

Immobilien für alle Zukunft entwertet

Auch die teilweise nachteilig rückwirkend geltende Regelung aus Sichtweise der Vermieter ist aus dem Blickwinkel der „allgemeinen Sachlichkeit“, die der Gesetzgeber beachten muss, problematisch: Hat jemand ein Gebäude zum Weitervermieten vor dem 1. September 2012 gekauft, so basiert sein Investment regelmäßig auf einem konkreten Finanzierungsplan, den der Bundesgesetzgeber rückwirkend unsicher oder gar unrentabel macht. Staribacher: „Bei durchaus realistischen und häufig vorkommenden Finanzierungsplänen dauert es bis zur Amortisation oft zehn oder noch mehr Jahre. In den allermeisten Fällen wird es in diesem langen Zeitraum zu Mieterwechseln kommen. Aber auch für den Zeitraum nach der Rückzahlung der Anschaffungskosten bleiben für den Vermieter gekaufter Gebäude auf Dauer reelle finanzielle Einbußen: Wurden beispielsweise aufgrund von Lage, Ausstattung und Grundriss besonders für Ärzte geeignete Immobilien gekauft, sind diese de facto zumindest um die Höhe des laufenden Vorsteuerabzugs für alle Zukunft entwertet. Viele Vorsorgekalkulationen werden somit rückwirkend erheblich vom Gesetzgeber durchkreuzt und verschlechtert.“

Konflikt mit dem EU-Recht

Genau diese beiden Aspekte des Rückwirkungsverbots und der Ungleichbehandlung bringt das Gesetz auch in Konflikt mit dem EU-Recht. Das österreichische Umsatzsteuerrecht ist nämlich die nationale Umsetzung der sogenannten EU-Mehrwertsteuersystemrichtlinie. Dadurch gilt auch die Europäische Grundrechtscharta als bindend. An diese EU-rechtlichen Vorgaben hat sich das österreichische Parlament zu halten. Gerade die Ungleichbehandlung von zueinander im direkten Wettbewerb stehenden Gruppen widerspricht dem Verbot der Wettbewerbsverzerrung und dem Grundsatz der Steuerneutralität. Bei der Ausübung ihres Arztberufs stehen niedergelassene Ärzte und Dentisten regelmäßig unmittelbar in Konkurrenz mit öffentlichen Krankenhausbetreibern oder Sozialversicherungsträgern. So werden Labore oder Ambulatorien von freiberuflichen Ärzten, aber auch von Krankenhausbetreibern oder Sozialversicherungsträgern betrieben. Und Zahnärzte stehen fast überall mit Zahnambulatorien der Krankenkassen im Wettbewerb. Der Bundesgesetzgeber hat hiermit verzerrend in den Markt eingegriffen, da Ärzte und Zahnärzte seit 2012, wenn sie als Mieter dem Vermieter keinen Vorsteuerabzug ermöglichen, entweder höhere Mieten und Pachtzinse zu zahlen haben oder aber, wie oft der Fall, überhaupt nicht als Mieter genommen werden. In ähnlichen Fällen hat der Europäische Gerichtshof darin eine Verletzung der Wettbewerbsneutralität und damit des europäischen Grundsatzes der Gleichbehandlung gesehen.

Ärztekammerpräsident Thomas Szekeres macht sich nun für eine baldige Gesetzesnovelle stark. „Der neue Finanzminister Löger ist ein Mann vom Fach, und so hoffe ich ihn demnächst bei einem Termin von der Notwendigkeit einer Gesetzesanpassung überzeugen zu können. Eine Abschaffung dieser Diskriminierung der Ärzte geht genau in die Richtung der Anliegen der neuen Bundesregierung von Verwaltungsvereinfachung, Stärkung der Wirtschaft und Entrümpelung von Gesetzen“, so Präsident Szekeres abschließend.

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Der Unterschied zwischen Bewertung und Bewertung

Bewertungen sind sehr komplexe Arbeitsvorgänge, und im Wesentlichen ist es egal, ob es sich dabei um eine einzelne Immobilie handelt oder um ein Portfolio. Die wirklichen Herausforderungen liegen eher in den Wünschen der Kunden.

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Die schwierigste Aufgabe bei Bewertungen besteht darin, Daten (vorwiegend Vergleichsdaten wie Vergleichsmieten, Vergleichsrenditen, etc.) zu erheben. Diese Daten sind öffentlich nicht verfügbar (mit Ausnahme der Daten im Grundbuch, die jedoch nur einen sehr geringen Teil abdecken und zudem noch auf „redlichen Geschäftsverkehr“ und „besondere Vorliebe“ geprüft werden müssen). Es müssen also Daten erhoben werden, die in der Regel vertraulich sind; diese Erhebungen können nur durch Kommunikation mit den Marktteilnehmern auf diskrete und vertrauliche Art und Weise erhoben werden.

Eine entsprechende Sensibilität erfordert auch der Umgang mit diesen Daten: Es können die ermittelten Daten oftmals nicht im Gutachten zitiert und/oder Quellenangaben gemacht werden, weshalb sich die Situation ergibt: „Ich weiß es (kenne die Daten), sag es aber nicht (kann sie aus Gründen der Vertraulichkeit nicht nennen).“

Als vereinfachtes Beispiel sei die Ermittlung der Marktmiete eines Geschäftslokals in einer stark frequentierten Wiener Einkaufsstraße genannt: Dazu ist es erforderlich zu recherchieren, welche Mieten es in vergleichbaren Objekte in räumlicher und zeitlicher Nähe gibt und unter welchen Voraussetzungen sie festgelegt wurden. Dies zu erheben stellt die größte Herausforderung dar und bedarf viel Fingerspitzengefühls sowie einer gemeinsamen Vertrauensbasis der Gesprächspartner.

Grundsätzlich kann festgestellt werden, dass Auftraggeber, die ein primäres Interesse an der Qualität der Wertermittlung ihrer Immobilie oder ihres Portfolios haben, für die zuvor beschriebene Komplexität der Wertermittlung Verständnis haben und dies auch in der Beauftragung entsprechend berücksichtigen: In diesen Fällen ist der Leistungsumfang entsprechend beschrieben und, sofern erforderlich, eingegrenzt.

Allerdings besteht auch häufig die Forderung, eine Wertermittlung in sehr kurzer Zeit zu sehr geringen Kosten bei Übernahme möglichst hoher Verantwortung zu liefern (was automatisch zu einem wirtschaftlichen Widerspruch führt). Diese Bewertung soll dann für die Bilanz, die finanzierende Bank, für die Eigentümer und somit für alle herangezogen werden können.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine Bewertung von „heute auf morgen“ bei korrekter Vorgehensweise ebenso unmöglich ist wie die häufig geforderten „Kurzgutachten“ (bei diesen verwenden die Kunden das Argument „Ich brauch eh nur den Wert“– quasi das Ergebnis, also nur die letzte Seite des Gutachtens) für ein „Taschengeld“.

Die aufzuwendende Zeit sollte vorwiegend mit Research und Analysen (des Gebäudes, des Markts und Wettbewerbs, des Standorts und der Bestandssituation) verbracht werden. Dabei gilt: Bei einem niedrigen Honorar kann nur wenig Zeit investiert werden, und daher sind die für die Berechnung gewählten Eingangsdaten eher „geschätzt“ als „ermittelt“. (Als Beispiel sei angeführt, dass manche Auftraggeber versuchen, ihren Immobilienbestand zu bewerten, indem sie einen Teil selbst bewerten, einen Teil gar nicht und einen Teil für ein Honorar von 300 Euro/Objekt. In solchen Fällen wird das Ergebnis– vornehm ausgedrückt–mit einer deutlich größeren Bandbreite zu betrachten sein als bei korrekter Vorgehensweise).

Erschwert werden Bewertungen oftmals auch durch die seitens des Auftraggebers zur Verfügung gestellten Informationen. Ob absichtlich oder unabsichtlich– sie sind häufig mangelhaft, und es entsteht nicht selten der Eindruck, dass lediglich jene Informationen weitergegeben werden, die einer eventuellen Werteinschätzung des Objekts durch den Auftraggeber nahekommen.

Wie in vielen Bereichen des Lebens wird sich auch hier die Spreu vom Weizen trennen, denn langfristig wird lediglich eine qualitativ hochwertige Bewertung mit entsprechend umfassenden Research- bzw. Eingangsdaten (und nur geringen Annahmen) den Glauben an den ausgewiesenen Wert rechtfertigen und festigen.

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