Schlagwort: Betreutes Wohnen

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Betreutes Wohnen, Seniorenimmobilien und Co. – ein lukratives Investment

„Betreutes Wohnen“ verändert sich und wird für Investoren wie auch für Gemeinden attraktiver. Das interessante Investment leidet aber stark an einem entsprechenden Angebotsmangel – denn diese Häuser zu führen ist relativ komplex.

Der demografische Wandel und die Prognosen des Pflegebedarfs führen in den kommenden Jahren zu einer dynamischen Entwicklung des Betreuten Wohnens. Laut einer RE/MAX-Studie wollen 54 Prozent aller Österreicherinnen und Österreicher über 50 Jahre im Alter in ihrer gewohnten Umgebung wohnen bleiben und von mobilen Pflegehilfen oder ihren Familien betreut werden. „Aber schon an zweiter Stelle bei den Wohnpräferenzen steht mit 23 Prozent das Betreute Wohnen in barrierefreien, speziell für ältere Menschen adaptierten Wohnhäusern“, erklärt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria. In diesen Gebäuden setzt man auf ein selbstbestimmtes und sicheres Leben in einem vitalen, sozialen Umfeld – mit Geschäften, Arztpraxen und Spaziermöglichkeiten in unmittelbarer Umgebung.

Wollen und Müssen

Mit Heimen von vor 20 bis 30 Jahren sind die heutigen Pflegeimmobilien gar nicht mehr zu vergleichen. „Das Ziel ist, den Menschen in diese Quartiere und Immobilien von Betreutem Wohnen zu bringen, weil er möchte und nicht, weil er muss“, erklärt Oliver Großmann von der deutschen AviaRent, die ihren Fokus auf Alternative Investments wie Pflegeimmobilien gelegt hat. Das ist aber in Österreich nicht so einfach, denn die Hemmschwelle in ein Seniorenheim zu gehen für Österreicherinnen und Österreicher sehr hoch ist. Manfred Wiltschnigg, Managing Partner bei GalCap Europe: „In Deutschland gehen die Menschen in diese Häuser, weil sie es wollen, in Österreich erst, wenn sie müssen.“

Der Staat soll ausbilden

Von staatlicher Seite wird es kaum möglich sein, die große Zahl an Betreuungsplätzen, die in Österreich oder Deutschland in den kommenden Jahren benötigt werden, sicherzustellen. „Ohne privates Kapital wird der Bedarf an Pflegeplätzen in Zukunft nicht annähernd gedeckt werden können“, meint Yenna Haack. Die CIO von AviaRent sieht die Aufgabe des Staates auch nicht darin, Pflegeimmobilien anzubieten, sondern er soll die Rahmenbedingungen dafür herstellen. Unter anderem sollten die Verhältnisse am Arbeitsmarkt für die Pflegekräfte verbessert und generell die Grundlagen für die Schaffung neuer Pflegeplätze weiterentwickelt werden.

Idealer Standort ist die Steiermark

Uneinheitliche Verordnungen auf Länderebene und striktere Vorgaben erschweren nämlich derzeit die Projektentwicklung. „Der Bedarf an Betreutem Wohnen ist österreichweit gegeben, die Fördersituation – und somit die Leistbarkeit für den Endnutzer – ist von Bundesland zu Bundesland verschieden“, so Silver-Living-Geschäftsführer Walter Eichinger. Die besten Förderbedingungen und auch geeignete Liegenschaften bietet zurzeit die Steiermark. „Das Betreute Wohnmodell ist in der Steiermark aufgrund der gedeckelten Mieten – mit Mieten ab 390,- Euro – auch für Menschen mit Mindestpensionen eine gute Alternative“, erklärt Karl Trummer, Geschäftsführer der Silver Living Bau- und Projektbetreuung. Auch für die deutsche AviaRent ist das Bundesland die Nummer eins bei Investments. Bereits sieben Seniorenresidenzen wurden gekauft. „Prinzipiell schauen wir uns bei allen Investments die jeweilige Gesetzgebung im Bundesland und die Makroökonomie bei den Projekten an, um herauszufinden, ob diese auch funktionieren können“, so Oliver Großmann.

Projekt und Umfeld

„Die Häuser und die angebotenen Serviceleistungen werden noch stärker an die wachsenden Bedürfnisse der nächsten Generation unserer Kunden anzupassen sein“, blickt Walter Eichinger in die Zukunft des Betreuten Wohnens. Großes Potenzial sieht Eichinger, der seit 2006 in diesem Segment aktiv ist, in Hybridangeboten von Serviceimmobilien, in denen zum Beispiel Betreutes Wohnen mit Tagespflege kombiniert wird oder Kinderbetreuungseinrichtungen vorgesehen sind und somit generationenübergreifendes Wohnen umgesetzt werden kann. Yenna Haack: „Betreutes Wohnen wird innerhalb eines Quartiers als gesamtheitliches Konzept verstanden, in dem noch mehr drinnen sein soll als betreutes Wohnen im üblichen Sinn.“ Da wäre zum Beispiel ein mehrgeschoßiger Hauptteil mit ambulantem Pflegedienst, einer Tagespflege und Wohnungen für Einzelpersonen. Der Gedanke dahinter ist, nicht nur die Menschen im Quartier zu versorgen, sondern durch das Quartier auch einen Mehrwert für die Umgebung zu schaffen. Das Thema Impact-Investing wird immer wichtiger. Haack: „Welche positiven Auswirkungen hat es, wenn wir ein Quartier entwickeln? Wir schaffen neue Pflegeplätze, aber auch Arbeitsplätze – damit verändern wir auch das Steueraufkommen in Gemeinden.“

Aber nicht nur für die Gemeinden werden Projekte interessant, sondern auch für die Investoren. „Vor 15 Jahren war Betreutes Wohnen für Investoren noch eine Black Box“, so Walter Eichinger: „Heute wird Betreutes Wohnen immer mehr als eine eigene, attraktive Assetklasse wahrgenommen.“ Manfred Wiltschnigg bestätigt: „Es gibt viele Investoren, die eine Chain von sieben bis acht Häusern in dieser Assetklasse kaufen wollen.“ Der Nachteil: „Es mangelt allerdings an Entwicklern und absolut mangelt es an Betreibern.“ Die Voraussetzungen um ein Haus entsprechend zu führen sind komplex. Es gäbe zwar laut Wiltschnigg einzelne Betreiber, Objekte und Eigentümer, aber das sind zumeist kleinere Objekte und entsprechen nur bedingt den Vorstellungen der Investoren.

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Sozialimmobilien – Gesamtkonzepte und Quartierentwicklungen auf der Überholspur

Sozialimmobilien wie Pflegeimmobilien und betreutes Wohnen werden für Entwickler und – mittlerweile auch für Investoren – immer interessanter. Wohin sich der Markt entwickelt, darüber sprechen CIO Yenna Haack und Oliver Großmann von AviaRent im Interview mit der Immobilien-Redaktion.

Sozialimmobilien haben eine eindeutige Tendenz nach oben. Wenn Sie eine Reihenfolge aufstellen würden, was wäre als Investment am spannendsten? Pflegeeinrichtungen, betreutes Wohnen, Kindergärten, Schulen … ?

Im Interview

Yenna Haack

Yenna Haack verfügt über 15 Jahre Erfahrung im Transaktionsgeschäft und in der Projektentwicklung sowie im Bereich Portfolio-Management. Frau Haack war in leitender Position in der Grundstücks- und Gewerbeimmobilienakquise tätig. Sie ist zudem erfahren in der Due-Diligence-Prüfung speziell auch von Sozialimmobilien. Im Unternehmen verantwortet Frau Haack die Bereiche Investition, Transaktion und Asset-Management. 2019 – CIO, AviaRent […]

Haack: Man kann keine Abstufung in diesem Sinne machen. Natürlich gibt es bei den Investoren großes Interesse zu investieren. Aber der etablierteste Markt ist am liquidesten, und das ist Pflege, betreutes Wohnen und studentisches Wohnen. Unabhängig davon spielt bei Schulen und Kindergärten sehr viel Politik hinein.

Welche Unterschiede sehen Sie in Europa?

Haack: In den Niederlanden ist der Markt deutlich gesättigter als in Deutschland, Österreich oder Frankreich. Zudem gibt es große kulturelle Unterschiede. In Italien oder Portugal ist es üblich, dass man im Familienverbund lebt. Durch diese kulturellen Unterschiede haben wir in Europa einen sehr uneinheitlichen Markt und damit sehr unterschiedliche Wünsche der Pflegebedürftigen.

Sie sind in der Steiermark in sieben Seniorenresidenzen investiert. Was sind die Voraussetzungen für ein Investment?

Im Interview

Oliver Großmann

Oliver Grossmann hat zwei Jahrzehnte Erfahrung in der Betreuung und Beratung von Versicherungen, Pensionskassen, Versorgungswerken, Stiftungen und Regionale Banken in der Kapitalanlage. Er begann seine Karriere im Investmentbanking mit Schwerpunkt Debt Capital Markets bei HSBC Trinkhaus & Burkhardt, gefolgt von Stationen bei der Hypothekenbanken in Essen AG, Merck Finck & Co. Privatbankiers und der Baader […]

Großmann: Prinzipiell schauen wir uns bei allen Investments die jeweilige Gesetzgebung im Bundesland an und die Makroökonomie bei den Projekten, um herauszufinden, ob diese auch funktionieren können. Wir sehen, dass sich sehr viele Investoren mit Österreich beschäftigen, da das Land sehr viele Vorteile bietet. Auch wir von AviaRent sind nach wie vor daran interessiert, in Österreich anzukaufen.

Wo sehen Sie die großen Veränderungen bei betreutem Wohnen?

Haack: Betreutes Wohnen PLUS wird innerhalb eines Quartiers als gesamtheitliches Konzept verstanden, in dem noch mehr drinnen sein soll als betreutes Wohnen. Ein mehrgeschoßiger Hauptteil mit ambulantem Pflegedienst, einer Tagespflege und Wohnungen für Einzelpersonen. Der Gedanke dahinter ist, nicht nur die Versorgung der Menschen im Quartier, sondern durch das Quartier auch einen Mehrwert in der Umgebung zu schaffen.

Großmann: Es geht immer mehr um das Thema Impact-Investing. Welche positiven Auswirkungen hat es, wenn wir ein Quartier entwickeln? Wir schaffen neue Pflegeplätze, aber auch Arbeitsplätze – damit verändern wir außerdem das Steueraufkommen in Gemeinden.

Haack: Quartiere erfahren durch die Belebung der Umgebung immer mehr Rückhalt in den Kommunen. Und noch ein Aspekt darf nicht unterschätzt werden. Durch die Schaffung neuen adäquaten Wohnraums für ältere Menschen wird in den Kommunen wieder bestehender Wohnraum frei. Das ist bei Wohnungsknappheit ganz wichtig.

Großmann: Das Ziel ist, den Menschen in diese Quartiere und Immobilien von betreutem Wohnen zu bringen, weil er möchte und nicht, weil er muss. Es geht darum, dass er dort selbstbestimmt wohnen kann und seine individuelle Form an Betreuung erhält. Es geht dabei auch um Sicherheit und sorgloses Wohnen im Alter.

Haack: Bisher wurden Produkte geschaffen mit dem Zweck der Versorgung im Alter. Es bedarf aber eines gewissen Umdenkens, denn die Frage stellt sich: „Was wollen die Senioren im Alter?“ Als Bewohner bin ich der Nachfrager einer Leistung, und die Betreiber richten ihr Angebot nach den veränderten Ansprüchen der Bewohner aus. Und die Grundbedürfnisse sind Selbstbestimmung und individuelle Pflegeleistung und die Qualität der Leistungen, die auf ähnlichem Niveau wie die Dienstleistung in der Hotellerie liegen. Der Servicegedanke steht an oberster Stelle.

Sollte nicht der Staat die Betreuung übernehmen?

Großmann: Wir denken, es ist nicht die Aufgabe des Staates, Pflegeimmobilien anzubieten, sondern die Rahmenbedingungen dafür zu schaffen. Aufgabe des Staates ist es u.a. verbesserte Arbeitsmarktbedingungen für das Pflegepersonal insgesamt zu schaffen.

Gleichzeitig muss der Staat auch die Bedingungen für die Schaffung neuer Pflegeplätze verbessern. Uneinheitliche Verordnungen auf Länderebene und striktere Vorgaben sind dabei nur ein Hindernis. Denn eins ist klar und heute schon sicher: Ohne privates Kapital wir der Bedarf an Pflegeplätzen in Zukunft nicht annähernd gedeckt werden können.

Was wird sich Ihrer Meinung nach bei „betreutem Wohnen“ in den nächsten Jahren am stärksten ändern?

Haack: Aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen müssen wir dringend Plätze schaffen, und das können wir nur dort tun, wo das Angebot auf die Nachfrage trifft. Dort können wir ganzheitliche Konzepte entwickeln. Die Branche wird sich mehr und mehr dort hinbewegen. Das hat auch damit zu tun, dass wir steigende Grund- und Baukosten haben. Allerdings hat man im betreuten Wohnen eine andere Regulation, und damit lassen sich die Gebäude anders konzipieren. Ich denke, dass sich die Gesamtstruktur sehr verändern wird. Die stationäre Pflege ist ein tragendes Element, aber wenn wir bedenken, dass wir 880.000 Plätze haben und noch über 400.000 brauchen, dann muss ein Weg gefunden werden, um diese Plätze zu schaffen, und es muss natürlich auch möglich sein, die Projekte – bzw. die Menschen darin – zu betreuen.

Großmann: Es müssen viele Milliarden Euro in die Hand genommen werden, um den Bedarf zu decken. Das Berufsbild der Pflegerin oder des Pflegers wird sich grundsätzlich ändern. Es wird und muss in der Gesellschaft eine höhere Akzeptanz bekommen.

Wir sehen auch in den Quartieren, die wir entwickeln, wie sich diese architektonisch verändern. Mit Heimen von vor 20 bis 30 Jahren sind die heutigen Pflegeimmobilien gar nicht mehr zu vergleichen. Sie haben ein ganz anderes Wohngefühl, und das wird sich weiterentwickeln, weil die Nachfrage da ist.

Für welche Investoren sind Pflegeimmobilien interessant?

Großmann: Investoren und Fonds kaufen gerne ein Hochglanzprojekt, was zum Beispiel bei einer Büroimmobilie der Fall ist. Das ist natürlich bei Pflegeheimen anders, denn die sehen auch anders aus. Aber sie verändern sich, sie werden sehr ansehnlich und damit attraktiv – auch für Investoren.

„Wohnen“ ist immer ein sehr emotionales Thema. Investoren wissen mittlerweile, dass solche Immobilien eine durchaus interessante Variante sind. Rendite ist eine Zahl am Ende des Tages und steht zwar im Vordergrund, aber auch etwas Gutes und Sinnvolles zu tun wird bei einem Investment immer wichtiger.

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