Schlagwort: Bauordnung

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Die Schatzwächter und das Regime der Wiener Bauordnung

Der mit 1. Juli in Kraft getretenen Novelle zur Wiener Bauordnung soll bald eine zweite Novelle folgen, deren Eingriffe in das Eigentum nicht weniger gravierend sind.

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Gegenüber der „Zeit“ erklärte sich die Wiener Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal mit den Worten: „Diesen Schatz haben wir gesichert!“ und meinte damit die Unterschutzstellung von Wiens alter Bausubstanz unter das Regime der Wiener Bauordnung. Christoph Chorherr, der für die Grünen die Wiener Baurechtsnovelle verhandelte, meinte dazu lapidar, dass er sich nun einen „ökonomischen Switch im Kopf der Hausbesitzer erwarte.“

Lottogewinn besser als Mietzinseinkünfte

Sind die politisch Verantwortlichen tatsächlich der Meinung, dass Hausbesitzer von ihrem Schatz abbeißen können? Auf welche Weise soll sich der „ökonomische Switch“ im Kopf eines Hausbesitzers vollziehen, dessen Haus in einem Gründerzeitviertel gelegen und mit diversen Altmietverträgen belastet ist?

Allenfalls kann ein Lottogewinn helfen, nicht aber die eigenen Mietzinseinkünfte, um den Hausbestand durch einen Ausbau des Dachbodens zu verbessern. Diesen Aussagen kann jedenfalls kein aufrichtiges Interesse an der Erhaltung der historischen Bausubstanz beigemessen werden, denn dann hätte die Novelle inhaltlich anders ausgesehen und wäre nicht ohne Begutachtung in einer Nacht und Nebel Aktion beschlossen worden. Bei genauerer Betrachtung wird klar, dass es den Verantwortlichen um eine Ausweitung des Mieterschutzes über den Umweg der Wiener Bauordnung geht.

Markante eingriffe in das Eigentum

Nach dem ersten Streich folgte leider sprichwörtlich sogleich der zweite: Diesmal im Rahmen offizieller Begutachtung. Es mag schon sein, dass Teil 2 des Entwurfs zur Wiener Bauordnung die eine oder andere zeitgemäße Änderung – Stichwort: Keine Verpflichtung mehr zur Trennung von Bad und WC sowie Änderung der Wohnungs-Mindestgröße von 30 auf 25 Quadratmeter – enthält, doch sieht auch dieser Entwurf markante Eingriffe in das Eigentum vor: Wohnungen, die sich in einer Wohnzone befinden dürfen nicht mehr kurzfristig vermietet werden. Durch Einführung einer Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ soll zum Zweck der künstlichen Beschränkung der Bodenpreise eine Limitierung der Grundkosten bewirkt werden.

Die Rechtfertigung für diese Vorgehensweise erfolgt unter Berufung auf das öffentliche Interesse, die Erschwinglichkeit von Wohnungen, insbesondere für einkommensschwächere Gruppen zu gewährleisten und bezieht sich dabei auf die Judikatur des Verfassungsgerichtshofs. Dass diese Erkenntnisse des Höchstgerichts aber zum Richtwertgesetz ergingen und sich nicht auf die Bestimmungen der Bauordnung übertragen lassen, irritiert die Legisten gar nicht.

Potential auf den Dächern

In einer Broschüre der Arbeiterkammer aus dem Jahr 2018 wird auf das Potenzial verwiesen, das auf Wiens Dächern schlummert. Sowohl bei den Genossenschafts- und Gemeindebauten als auch bei den privaten Gründerzeithäusern könnten nach deren Berechnungen in den nächsten Jahren bis zu 40.000 neue Einheiten geschaffen werden. Laut dieser Broschüre sind die durch Nachverdichtung entstehenden Wohnungen im Gründerzeit-Altbau jedoch für die meisten zu teuer, weshalb private Projektentwickler verpflichtet werden sollten, einen Sozialwohnungsanteil von einem Drittel der neuen Wohnungen zu schaffen.“

Gerade in Wien ist der Anteil des öffentlichen Mietsektors mit rund 400.000 Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen so hoch wie in keinem anderen Bundesland und überragt den privaten Mietsektor beträchtlich. Zahlen belegen aber auch die fehlende soziale Treffsicherheit. Laut Statut von Wiener Wohnen liegt der Zweck dieser Unternehmung in der Schaffung von modernen Mietwohnungen für einkommensschwächere Personen und Familien.

Anstelle über die Bauordnung das Grundrecht auf Eigentum stetig auszuhöhlen, sollten die politisch Verantwortlichen von ihrer Enteignungspolitik Abstand nehmen und ihre soziale Wohnpolitik nach dem Grundsatz „Menschen und nicht Mauern fördern“ richten. Denn wenn im sozialen Wohnbau Besserverdiener angemessen zu den Wohnkosten beitragen und durch den Mehrerlös einkommensschwächere Gruppen unterstützt werden, wäre schon viel erreicht!

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Wiener Bauordnungsnovelle: eigentumsfeindlich, kontraproduktiv und wirtschaftsfeindlich

Ende Juni wurde im Wiener Landtag im Schnellverfahren eine Novelle zur Wiener Bauordnung beschlossen, die entgegen den ursprünglichen Ankündigungen ohne externes Begutachtungsverfahren durchgeführt wurde. Deren Inhalt erweist sich nicht nur als eigentumsfeindlich, sondern auch kontraproduktiv und investitionsschädlich.

Noch im Frühling war der Rathauskorrespondenz der Stadt Wien zu entnehmen, dass eine Novelle der Wiener Bauordnung in Vorbereitung sei: „Die Novelle zur Wiener Bauordnung geht nun in die interne Begutachtung. Damit startet der Gesetzgebungsprozess. Nach der vierwöchigen internen Begutachtung und einer Überarbeitung folgt der externe Begutachtungsprozess.“

Laut Rathauskorrespondenz wurde der Beschluss im Wiener Landtag für den 25. Oktober 2018 und der Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens mit Jahreswechsel angekündigt.

Entgegen diesen Vorankündigungen stellten SPÖ und Grüne einige Wochen später einen Initiativantrag, der in drei Teilbereichen eine vorgezogene Novelle der Bauordnung mit Inkrafttreten bereits am 1. Juli zum Inhalt haben sollte. Folgende Änderungen waren davon betroffen:

  • die de-facto Abschaffung der „technischen Abbruchreife“
  • die Einbeziehung auch einzelner Häuser als Schutzzone sowie
  • im Falle eines geplanten Abbruchs die Beibringung einer Bestätigung des Magistrats für alle Gebäude, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, dass an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht und bei deren Fehlen eine Abbruchbewilligung einzuholen ist.

Mit Stimmen von SPÖ, Grünen und FPÖ wurden nur drei Tage vor dem geplanten Inkrafttreten die Änderungen im Landtag unter Dach und Fach gebracht.

Ich meine, dass gerade bei Gesetzesvorhaben, mit denen so grundlegende Eingriffe ins Eigentumsrecht vorgenommen werden, aus demokratiepolitischen Gründen die Durchführung einer öffentlichen Begutachtung nicht nur vorgesehen, sondern selbstverständlich sein sollte. Umso schwerer wiegt die eilig vorgenommene Abkehr der Anfang April angekündigten Einbeziehung der Öffentlichkeit in den Gesetzwerdungsprozess im Rahmen eines externen Begutachtungsverfahrens.

Feststeht, dass mit derartigen Partikularregelungen nicht nur die Errichtung neuer Gebäude und damit die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum gebremst wird, es handelt sich dabei um wesentliche Eigentumsbeschränkungen.

Die Novelle der Bauordnung schiebt dem Eigentümer einen weiteren Riegel vor die Tür und schafft unter dem Postulat „Schutz der historisch bedeutenden Bausubstanz“ eine weitere Hürde bei Bewirtschaftung des Eigentums. Auch wirken sich solche Maßnahmen oft auf den Wiederverkaufswert einer Liegenschaft aus und sind damit ein Eingriff in die wirtschaftliche Substanz.

Die Forderungen von SPÖ und Grünen, im Althausbestand noch strengere Schranken in der Bemessung des Mietzinses einzuführen, sind uns sattsam bekannt. Dass die SPÖ anlässlich der Beschlussfassung der Novelle einen Appell an den Bund richtete, bei der Einführung einer Mietzinsobergrenze die Mietpreise auch für Neubauten zu dämpfen, geht an der wirtschaftlichen Realität vorbei.

Das ideologische Ziel dieser Aktionen ist nach meiner Ansicht klar: Es soll dem Hauseigentümer die Bewirtschaftung seiner Liegenschaft durch die politisch gesetzten Rahmenbedingungen so erschwert werden, dass er sein Objekt nicht mehr mit wirtschaftlich vernünftigen Mitteln betreiben kann. Das ist nicht nur wirtschaftsfeindlich, sondern auch eigentumsfeindlich. Letztlich aber trifft es alle Beteiligte: Vermieter, Mieter und Wirtschaftstreibende.

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Normen und Materialien

Normen und Materialien werden uns in den kommenden Jahren in der Immobilienwirtschaft enorm beschäftigen. In positivem Sinn hoffentlich.

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In Österreich versinken wir. Wir versinken in einer überbordenden Normenflut, die faktisch nicht mehr zu überblicken ist. Unglaublich, dass ein Land mit knapp 9 Millionen Einwohnern sich den „Luxus“ von neun Bauordnungen leistet, und dass noch jedes Jahr eine Vielzahl an neuen Normen dazukommt. Selbst die energetische Qualität von Neubauten schlägt schon längst Kapriolen. Das ist in Zeiten wie diesen nicht mehr nachvollziehbar. Die Bauqualität wird aber dadurch nicht besser– viel eher wird Bauen teurer, und damit wird es immer schwieriger, „leistbaren Wohnraum“ zu schaffen.

Betrachtet man die zweite Wiener Bauordnung aus dem Jahr 1859 (überhaupt die zweite offizielle Bauordnung, die von der Stadt Wien per Gesetz erlassen wurde), die ausschlaggebend für die so beliebten und immer noch bestehenden Gründerzeithäuser war, so muss man feststellen, dass diese mit wenigen Grundlagen ein „Wohngut“ geschaffen hat, das es so in der Welt kaum mehr gibt. Lediglich drei Eckpunkte waren für die Häuser ausschlaggebend: Die maximale Gebäudehöhe von 24,7 Metern sowie eine Mindeststraßenbreite von 15,2 Metern waren vorgeschrieben, und die Raumhöhe musste mindestens 3,16 Meter betragen. Die Anzahl der Wohnungen und deren Ausgestaltung blieben dem Bauherrn selbst überlassen. Ach ja, und dann hieß es noch: Man solle gute und dauerhafte Materialien verwenden.

Seit kurzem gibt es auch von den Bauträgern (sowohl von gemeinnützigen als auch von privaten) eine Initiative, diesen Regulierungswahn einzudämmen, und man darf gespannt sein, wie sich diese positive Bewegung weiter entwickeln wird.

Längst wird weltweit an neuen Baumaterialien geforscht, und diese werden immer besser. Betrachten wir den Beton: Der schwimmt, und zwar echt gut. Bei einer seit 1986 stattfindenden deutschen Betonkanu-Regatta in Brandenburg an der Havel werden immer innovativere Produkte präsentiert. Das leichteste Betonkanu kam im heurigen Jahr übrigens aus Österreich. Das Team der TU Graz erhielt für das nur 16,65 Kilogramm leichte Boot einen Spezialpreis.(Wir berichteten.)

Letztendlich darf man gespannt sein, was in den kommenden Jahren an neuen Baumaterialen, die flexibel, robust und leicht sein werden, auf den Markt kommen wird. Die 3D-Drucker für Häuser z.B. produzieren Immobilien aus einem körnigen Teig, bestehend aus Bauschutt, Glasfasern, Stahl, Zement und Bindemitteln.

Ich glaube, dass die Wünsche der Immobiliensuchenden die eine Seite bilden, was aber technisch machbar ist, die andere. Und das wird einen ganz wesentlichen Einfluss auf das Wohnen der Zukunft haben. Wenn man die Entwicklungen nicht linear, sondern progressiv denkt, dann dürften uns da in der kommenden Zeit noch große Erneuerungen bevorstehen. Damit stellt sich die Frage, wie schnell die Normen damit überhaupt Schritt halten können, oder ob man nicht gleich wieder auf ein „einfaches“ und funktionierendes System zurückgreift.

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