Die Frage nach leistbarem Wohnraum in Ballungszentren beschäftigt jeden, der dort schon einmal nach Immobilien gesucht hat – derzeit möglicherweise umso mehr. Es scheint, als wären Wohnungen zu bezahlbaren Preisen kaum noch zu finden. Ob dem tatsächlich so ist, hat die Immobilienplattform willhaben gemeinsam mit dem Grundbuchexperten IMMOunited untersucht. Dazu wurden Wohnungstransaktionen in den Landeshauptstädten über die Jahre analysiert und in die Kaufpreis-Segmente „günstig“ (bis 150.000 EUR), „mittel“ (150.000 – 300.000 EUR), „gehoben“ (300.000 – 500.000 EUR) und „teuer“ (über 500.000 EUR) unterteilt.
Anteil an günstigen Wohnungen ging stark zurück
„Dass Wohnraum in den Landeshauptstädten im Schnitt teurer geworden ist, zeigt die Auswertung deutlich. 2019 wurden durch knapp 19.500 Wohnungstransaktionen fast 5,4 Milliarden EUR generiert. 2013 gab es zwar rund 10.000 Kaufvertragsabschlüsse mehr, allerdings ‚nur‘ zu 4,7 Milliarden EUR Volumen“, analysiert Judith Kössner, Head of Immobilien bei willhaben. Dieser Trend scheint sich weiter fortzusetzen. Im ersten Halbjahr 2020 lag das Gesamtvolumen bereits bei über 3,1 Milliarden EUR. Zudem zeigt sich diese Entwicklung auch in der Detailbetrachtung der einzelnen Preissegmente: 2013 wurden ca. 41,5 % aller Wohnungen in den Landeshauptstädten um bis zu 150.000 EUR verkauft. Im Jahr 2020 waren es nur noch 20,5 %.
Wien erzielt knapp 68 % des Gesamtvolumens
Mehr als zwei Drittel der insgesamt 3,1 Milliarden EUR aus dem ersten Halbjahr wurden in Wien umgesetzt. Durch den Verkauf von rund 6.500 Objekten kamen über 2,1 Milliarden EUR zusammen. Dahinter folgt Graz mit rund 270 Millionen EUR. Auf Platz drei liegt Innsbruck. Hier wurden knapp 222 Millionen EUR generiert. Vergleichsweise „kleine“ Märkte sind hingegen St. Pölten (34,5 Mio. EUR), Bregenz (33,2 Mio. EUR), und Eisenstadt (ca. 11,0 Mio. EUR).
Die Landeshauptstädte im Detail
WienDie Bundeshauptstadt Österreichs ist meist der Mittelpunkt der heiß diskutierten Frage nach bezahlbarem Wohnraum – teilweise berechtigt. Günstige Wohnungen unter 150.000 EUR haben im 1. Halbjahr 2020 nur 15 % ausgemacht. Zum Vergleich: 2013 lag der Anteil noch bei rund 37 %. Der Großteil aller Wohnungstransaktionen lag im gesamten Analysezeitraum stets im mittleren Preisabschnitt zwischen 150.000 und 300.000 EUR. In der ersten Hälfte dieses Jahres waren es 47,5 %. Die Anzahl an Transaktionen mit gehobenen Preisen stieg über die Jahre kontinuierlich an. Teure Wohnungen über 500.000 EUR machten in der Hauptstadt 2013 rund 8 %, 2019 knapp 11 % und 2020 fast 13 % aus. Damit wurden heuer zwar deutlich weniger teure als mittelpreisige Objekte verkauft, der Anteil am Volumen ist jedoch nahezu ident: jeweils rund 700 Millionen EUR.
St. PöltenDass der Eigentumswohnungsmarkt in der niederösterreichischen Landeshauptstadt schwach ausgeprägt ist, zeigt sich an den vergleichsweise geringen Transaktionsanzahlen. Im Analysezeitraum wurden pro Jahr nur rund 200 Wohnungsverkäufe gemessen. Das wiederum erklärt die teilweise starken Veränderungen in den Preissegmenten. Auffällig ist jedoch: Im 1. Halbjahr 2020 verzeichnete St. Pölten ein Transaktionsvolumen von rund 34,5 Millionen EUR. Das entspricht bereits jetzt mehr als dem Gesamtvolumen aus dem Vorjahr. Mit ein Grund dafür ist wohl, dass dieses Jahr bereits doppelt so viele gehobene Wohnungen über den Tisch gingen, als im Jahr 2019. Nichtsdestotrotz ist der St. Pöltner Wohnungsmarkt vergleichsweise günstig. 2019 wechselten fast 60 %, 2020 knapp 50 % aller Wohnungen für weniger als 150.000 EUR den Besitzer. Objekte im mittleren Preisfeld kamen in diesem Jahr auf rund ein Drittel. Dieser Wert hat sich im Vergleich zu 2013 verdoppelt. Insgesamt machten Transaktionen unter 300.000 EUR im Jahr 2020 bisher mehr als 81 % aus. Gehobene und teure Wohnungen sind in St. Pölten somit immer noch Mangelware.
EisenstadtSt. Pölten und Eisenstadt haben vieles gemeinsam. Auch in der burgenländischen Landeshauptstadt war die Anzahl der gemessenen Wohnungs-Transaktionen sowie das Gesamtvolumen verglichen mit anderen Ballungszentren gering. 2013 gingen fast alle Objekte (92,2 %) für weniger als 150.000 EUR über den Tisch. 2019 waren es immer noch 71,4 %. Aus diesem Grund ist auch der Großteil des Volumens (53 %) auf Immobilien aus diesem Preissegment zurückzuführen. Wohnungen über 300.000 EUR spielten im gesamten Analysezeitraum so gut wie keine Rolle. Um das Jahr 2020 objektiv zu analysieren, lagen zum Stichtag allerdings noch zu wenig Daten vor.
KlagenfurtKlagenfurt ist die einzige Landeshauptstadt, in der die Anzahl an günstigen Wohnungen über die Zeit leicht angestiegen ist – zumindest bis ins Jahr 2019. Fast 54 % aller Objekte wechselten im vergangenen Jahr für unter 150.000 EUR den Besitzer. 2013 waren es nur knapp 45 %. Im ersten Halbjahr 2020 sank dieser Werkt hingegen auf unter 41 %. Auch Wohnungsverkäufe im mittleren Preissegment gingen zurück – von 46 % auf etwas mehr als 41 %. Einen starken Anstieg gab es hingegen im Bereich der gehobenen Wohnungen zwischen 300.000 und 500.000 EUR. Der Anteil dieser Objekte hat sich im Analysezeitraum nahezu verdoppelt (2013: 7 %, 2020: fast 14 %). Diese Entwicklung ist allerdings auch auf die geringe Transaktionsanzahl in diesem Preissegment zurückzuführen. Insgesamt machen Objekte unter 300.000 EUR immer noch über 82 % aus. Hier bleibt abzuwarten, wie sich die zweite Jahreshälfte entwickelt.
LinzIn Linz sank der Anteil an Transaktionen mit günstigen Wohnungen von fast 50 % im Jahr 2013 auf rund 27 % im Jahr 2020. Im Gegenzug dazu wuchsen die verbleibenden Preissegmente deutlich an. Beispielsweise kamen mittelpreisige Wohntransaktionen 2020 bereits auf 43 %. In dieser Kategorie wurde zudem der Löwenanteil des Volumens generiert: knapp 37 % der aktuell 139 Millionen EUR. Auch Wohnungen im gehobenen Preisfeld zwischen 300.000 und 500.000 EUR haben sich im Analysezeitraum verdoppelt. 23,5 % aller Immobilien gingen in diesem Segment heuer bereits über den Verhandlungstisch – und somit knapp 35 % des Gesamtvolumens.
SalzburgDie Landeshauptstadt im gleichnamigen Bundesland ist ein teures Pflaster geworden. 2013 lag der Anteil an günstigen Wohnungen noch bei knapp 36 %. 2020 waren es nur noch 17,5 %. Damit sank auch der dazugehörige Volumenanteil von 12,6 % auf rund 5 %. Wesentlich mehr Transaktionen gab es im mittleren Preissegment. Fast 38 % aller Wohnungskäufe fielen dieses Jahr in die Kategorie 150.000 bis 300.000 EUR. Gehobene und teure Wohnungen kamen gemeinsam bereits auf knapp 45 % (2013: kaum 25 %) und 72 % des Gesamtvolumens. Mit fast 20 % verzeichnete Salzburg im ersten Halbjahr 2020 zudem den größten Anteil an teuren Wohnungen, noch vor Innsbruck und Wien.
GrazAm zweitgrößten Immobilienmarkt Österreichs sind die Zahlen stabiler als in anderen Landeshauptstädten. Zwar ging auch hier die Anzahl an günstigen Wohnungen zurück, allerdings weniger rapide. 2013 machten Transaktionen unter 150.000 EUR fast 56 % aus. Im 1. Halbjahr 2020 lag dieser Wert bei knapp 39 %. Das mittlere Preissegment stieg hingegen ein wenig an – von rund 37 % auf etwas mehr als 44 %. Damit generierte diese Kategorie den Großteil des Volumens: knapp 44 % bzw. rund 118 Millionen EUR. Der Anteil an Wohnungen über 300.000 EUR ist ebenfalls leicht gestiegen. Knapp 17 % entfielen auf gehobene und teure Objekte. Damit generierten diese beiden Segmente 2020 bereits 37 % des aktuellen Gesamtvolumens.
InnsbruckAm hochpreisigen Markt von Innsbruck waren günstige Wohnungen schon immer Mangelware. Bereits 2013 machten Objekte unter 150.000 EUR kaum ein Drittel aus. 2020 waren es überhaupt nur noch 13,5 %. Auch im mittleren Preissegment gab es einen bemerkbaren Rückgang von rund 46 % auf unter 35 %. Deutlich gewachsen sind hingegen die Preiskategorien über 300.000 EUR. 2013 machten diese noch 22,7 % der Anzahl und 44,6 % des Gesamtvolumens aus. Dieses Jahr waren bereits knapp 52 % aller Wohnungen hochpreisig. Der Volumenanteil lag bei 74 % (knapp 164 von 222 Millionen EUR).
BregenzAuch der Immobilienmarkt im Ländle hat sich verändert. Die teils starken Schwankungen sind jedoch auch hier auf vergleichsweise kleine Transaktionszahlen zurückzuführen. So sank der Anteil an Objekten bis 150.000 EUR von 53,7 % im Jahr 2013 auf lediglich 10,2 % im 1. Halbjahr 2020. Im Gegenzug dazu wuchs das mittlere Preissegment deutlich an. Waren es vor sieben Jahren noch rund 33 %, so lag der Wert 2020 bei fast 57 %. Aus diesem Grund wurde der Großteil (46 %) des Gesamtvolumens in der ersten Jahreshälfte durch diese Preiskategorie generiert. Der zweitgrößte Anteil (knapp 40 %) entfiel auf die gehobenen Wohnungen zwischen 300.000 und 500.000 EUR. Dieses Preissegment hat sich im Laufe des Analysezeitraums verdreifacht – von 9,5 % auf fast 29 %. Teure Wohnungen über 500.000 EUR sind hingegen rar.
MethodikFür die Auswertung wurden Wohnungstransaktionen aus den Jahren 2013, 2016, 2019 sowie das 1. Halbjahr 2020 analysiert und in die Preissegmente „günstig“ (bis 150.000 EUR), „mittel“ (150.000 – 300.000 EUR), „gehoben“ (300.000 – 500.000 EUR) und „teuer“ (über 500.000 EUR) unterteilt. Stichtag ist der 16.09.2020.
