Wohnungen als Investment: IMMOunited untersucht das Geschäft mit Wiederverkaufsobjekten in den Bundesländern

Von Jänner 2017 bis März 2022 wurden ca. 6.300 Wohnungen in Österreich gekauft und mindestens einmal weiterverkauft Die durchschnittliche Haltedauer der Objekte beträgt rund 1,5 Jahre Die absolute Preissteigerung beim Wiederverkauf lag bei 36 %, die jährliche bei 23 % Rascher Wechsel: 2.700 Objekte wurden innerhalb von nur einem Jahr gedreht

Wohnungen werden oft als lukratives Investment gesehen, die gekauft und einige Zeit später wieder weiterverkauft werden. Wie häufig das tatsächlich passiert, haben die Grundbuchexperten der IMMOunited GmbH analysiert. Im Zuge dessen wurden Wohnungstransaktionen in Österreich im Zeitraum Jänner 2017 bis März 2022 untersucht. Dabei wurden knapp 6.300 Objekte identifiziert, die im Analysezeitraum initial gekauft und mindestens einmal eindeutig weiterverkauft wurden. Das sind insgesamt 2,5 % aller Wohnungstransaktionen in diesem Zeitabschnitt. In 200 Fällen wurden sogar zwei oder mehr Wiederverkäufe festgestellt. Im Schnitt wurden die Objekte 1,5 Jahre gehalten. Beim Wiederverkauf war der Kaufpreis schließlich 36 % höher als beim Initialkauf. Das entspricht einer Preissteigerung von 23 % pro Jahr. 

 

Die Bundesländer und Landeshauptstädte im Detail

Wichtige Anmerkung zu den Preisentwicklungen vorweg:

Über den Zustand der Wohnung zum jeweiligen Kaufdatum kann keine Aussage gemacht werden. Andreas Millonig, COO und Prokurist der IMMOunited GmbH merkt an: „Für die verhältnismäßig kurzen Haltedauern und die gleichzeitig großen Preissprünge gibt es mehrere mögliche Ursachen. Zum einen ist denkbar, dass baufällige Objekte gekauft, renoviert und weiterverkauft wurden, zum anderen spielt die Lage der Objekte eine große Rolle. Möglicherweise hat das Aufstreben bestimmter Regionen oder Mikrolagen WohnungseigentümerInnen dazu veranlasst, ihre Immobilien früher als geplant wieder zu verkaufen. Um die konkreten Gründe für einen Weiterverkauf ausfindig zu machen, müsste man sich das jeweilige Objekt im Detail ansehen.“

 

Burgenland

Im Burgenland gab es im Landesvergleich die wenigsten Wiederverkaufsobjekte. Im gesamten Analysezeitraum konnten rund 50 eindeutige Wohnungen identifiziert werden, die ge- und mindestens einmal weiterverkauft wurden. Aus diesem Grund ist keine Detailbetrachtung einzelner Bezirke bzw. der Landeshauptstadt Eisenstadt möglich. Im Vergleich mit den anderen Bundesländern zeigte sich im Burgenland (sowie in Kärnten) die längste Haltedauer von Wiederverkaufsobjekten. Knapp zwei Jahre wurden Wohnungen hier gehalten. Im Gegenzug dazu wurde hier jedoch die kleinste Preissteigerung gemessen. Kosteten die Wiederverkaufsobjekte initial im Schnitt 107.800 €, waren es beim Weiterverkauf 138.000 € – eine Steigerung von rund 15 % pro Jahr.

 

Kärnten

In Kärnten wurden fast 260 Objekten und somit 4 % aller identifizierten Wiederverkäufe im Analysezeitraum verzeichnet. Mehr als ein Drittel davon fanden in der Landeshauptstadt Klagenfurt statt. Genau wie im Burgenland wurden die analysierten Wohnungen in Kärnten knapp zwei Jahre gehalten – die längste Haltedauer im Bundeslandvergleich. Die jährliche Preissteigerung lag bei 19 %. So kostete die durchschnittliche Wiederverkaufswohnung initial 146.100 €, beim Wiederverkauf schließlich 199.200 €. In Klagenfurt lagen sowohl die Haltedauer als auch der Durchschnittspreis unter dem Bundeslandschnitt. Wohnungen wurden hier bereits nach 1,6 Jahren weiterverkauft. Initial um 111.500 €, beim Wiederverkauf um 145.400 €. Auch das ergibt eine jährliche Preissteigerung von rund 19 %.

 

Niederösterreich

Etwas mehr als 9 % der Weiterverkäufe (ca. 600) entfielen auf Niederösterreich. Im Gegensatz zu den anderen Bundesländern fand sich der Großteil davon allerdings nicht in der Landeshauptstadt, sondern in den Wien-nahen Bezirken Baden (17 %) und Mödling (16 %). Darum konnten für St. Pölten keine validen Zahlen erhoben werden. Überdurchschnittliche 1,8 Jahre blieben Weiterverkaufsobjekte in Niederösterreich im Besitz. Die Preissteigerung fiel mit 16 % pro Jahr aber unterdurchschnittlich aus. Gekauft wurden die Wohnungen um rund 142.900 €, weiterverkauft um 184.500 €. In den beiden Bezirken Baden und Mödling war die Haltedauer mit 1,5 bzw. 1,6 Jahren etwas kürzer. Baden verzeichnete zudem eine jährliche Netto-Preissteigerung von 21 %, Mödling wies 15 % aus.

 

Oberösterreich

In Oberösterreich konnten knapp 500 Objekte identifiziert werden, die zwischen Jänner 2017 und März 2022 gekauft und mindestens einmal weiterverkauft wurden. Mehr als ein Viertel davon wurden in Linz verortet. Analog zu Niederösterreich und Vorarlberg blieben Weiterverkaufsobjekte in Oberösterreich überdurchschnittliche 1,8 Jahre im Besitz. Pro Jahr legte der Transaktionspreis um 16 % zu. Während Wohnungen initial zu 143.700 € gekauft wurden, lag der Verkaufspreis bei durchschnittlich 185.600 €. Deutlich schneller ging es in Linz. Hier wurden die identifizierten Wohnungen bereits nach rund 444 Tagen bzw. 1,2 Jahren weiterverkauft. Die Preissteigerung belief sich auf 22 %. Gingen die Wohnungen initial um 153.700 € über den Tisch, waren es beim Weiterverkauf bereits 194.800 €.

 

Salzburg

Mit fast 400 Objekten, entfielen rund 6 % der identifizierten Wiederverkäufe auf das Bundesland Salzburg. Der Großteil davon auf die gleichnamige Landeshauptstadt (43 %). Mit 1,6 Jahren Haltedauer und einer jährlichen Preissteigerung von 24 % lag das Bundesland im landesweiten Mittelfeld. Die analysierten Wohnungen wurden um durchschnittlich 201.500 € ge- und schließlich um 277.500 € weiterverkauft. Etwas teurer waren die Weiterverkaufsobjekte in der Landeshauptstadt Salzburg. Dort wurden Wohnungen initial um 232.000 € gekauft. Der Wiederverkaufspreis lag ca. 430 Tage bzw. 1,2 Jahre später schließlich bei 305.900€ - ein Anstieg von 27 %. 

 

Steiermark

In der Steiermark wurden im Analysezeitraum die zweitmeisten Wiederverkäufe festgestellt (19 %, ca. 1.200 Objekte). Noch mehr gab es lediglich in Wien. Fast zwei Drittel der Fälle entfielen alleine auf Graz. Gleich wie in anderen Bundesländern werden die identifizierten Objekte auf Bundeslandebene (1,5 Jahre) länger gehalten als in der Landeshauptstadt (1,2 Jahre). Auch bei der Preisentwicklung gab es Unterschiede. Im Steiermark-Schnitt wurde eine Wohnung um 119.500 € ge- und um 161.000 € weiterverkauft. Pro Jahr stieg der Netto-Transaktionspreis somit um 23 %. In Graz gingen Wohnungen initial um 133.000 € über den Tisch. Ca. 440 Tage später wurden sie um 183.300 € weiterverkauft. Das resultiert in einem jährlichen Preisanstieg von überdurchschnittlichen 31 %.

 

Tirol

Fast 530 Wiederverkaufsobjekte wurden in Tirol identifiziert - rund 8 % der Gesamtsumme. Ca. 36 % davon entfallen auf die Landeshauptstadt Innsbruck, aber auch im Bezirk Innsbruck-Land wurden 23 % registriert. Auf Bundesland-Ebene wurden diese Objekte im Schnitt 1,5 Jahre gehalten und mit einer jährlichen Preissteigerung von 23 % weiterverkauft. Lag der Kaufpreis initial bei 267.500 €, so waren es beim 1. Wiederverkauf 360.400 €. Lediglich etwas mehr als ein Jahr wurden Weiterverkaufsobjekte in Innsbruck gehalten. Während sie initial um 213.300 € gekauft wurden, betrug der Wiederverkaufspreis nach nur knapp 400 Tagen bereits 288.700 € - ein Plus von 33 % und abseits einiger Wiener Bezirksspitzenwerte der höchste Preissprung der Analyse.

 

Vorarlberg

In Vorarlberg gab es etwas mehr als 250 Wohnungen, die im Beobachtungszeitraum eindeutig wiederverkauft wurden – ähnlich wie in Kärnten waren es auch hier 4 % der Gesamtsumme. Der Großteil entfiel auf die Landeshauptstadt Bregenz, aber auch in Feldkirch und Dornbirn wechselten einige Wohnungen zumindest einmal die EigentümerInnen. Insgesamt wurden die analysierten Objekte in Vorarlberg 1,8 Jahre gehalten, bis sie schließlich mit einem jährlichen Plus von 17 % weiterverkauft wurden. Der Kaufpreis stieg in dieser Zeit von 231.900 € auf 303.700 €. Auch in Bregenz blieben Wohnungen rund 1,7 Jahre im Besitz. Die Preissteigerung pro Jahr lag allerdings bei 23 %. Der Kaufpreis kletterte somit von 264.900 € auf 368.100 € beim Weiterverkauf.

 

Wien

Mit 40 % bzw. fast 2.530 bestimmbaren Objekten, wies Wien die mit Abstand größte Anzahl an weiterverkauften Wohnungen aus. Besonders zahlreich waren die Wiederverkäufe in den Bezirken Landstraße, Favoriten und Ottakring. Im Durchschnitt blieben die Wiener Wohnungen 509 Tage bzw. 1,4 Jahre im Besitz, bevor sie zum ersten Mal weiterverkauft wurden. Allerdings gab es hier Unterschiede zwischen den Bezirken. Während die Haltedauer in Donaustadt und Liesing 1,7 Jahre betrug, waren es in Margareten lediglich 1,1 Jahre. Mit 41 % wies Margareten zudem die größte jährliche Preissteigerung auf. In 419 Tagen stieg der Durchschnittspreis der Wiederverkaufsobjekte von 169.500 € auf 248.900 €. Vergleichsweise gering fiel der jährliche Anstieg in Donaustadt aus. 194.200 € wurde für die analysierten Objekte initial gezahlt, weiterverkauft wurden sie um 236.600 € - ein Plus von 13 %. Insgesamt fiel die Preissteigerung in Wien mit 28 % trotzdem überdurchschnittlich aus. Lag der Initialkaufpreis bei rund 207.600 €, waren es keine anderthalb Jahre später 288.800 €.

 

Manchmal muss es schnell gehen: Wiederverkäufe in weniger als 365 Tagen

Fast 2.700 Objekte, die im Rahmen der Auswertung identifiziert wurden, wurden innerhalb eines einzigen Jahres weiterverkauft. Die meisten davon in Wien und der Steiermark (konkret: Graz). Hier ging es außerdem besonders schnell. Die Haltedauer lag lediglich bei ca. 160 Tagen. Zum Vergleich: Der Österreichschnitt betrug 182 Tage. In Wien wechselten Wiederverkaufsobjekte rund 195 Tage später die BesitzerInnen. Die größten absoluten Preissteigerungen in der kurzen Zeit wurden in Vorarlberg und Wien gemessen (jeweils 39 %). Dahinter folgten die Steiermark (37 %), Tirol und Kärnten (jeweils 33 %) sowie Salzburg (31 %). Den Schluss bildeten Niederösterreich (28 %) und Oberösterreich (22 %). Für das Burgenland lagen zu wenig Daten für eine valide Auswertung vor.

 

Die Bundesländer und Landeshauptstädte im Überblick*

Region

Ø Nettopreis Initialtransaktion

Ø Nettopreis

1. Wiederverkauf

Ø Haltedauer bis zum 1. Wiederverkauf

Ø Preissteigerung pro Jahr

Burgenland

107.800 €

138.000 €

1,9 Jahre

15 %

- Eisenstadt

-

-

-

-

Kärnten

146.100 €

199.200 €

1,9 Jahre

19 %

- Klagenfurt

111.500 €

145.400 €

1,6 Jahre

19 %

Niederösterreich

142.900 €

184.500 €

1,8 Jahre

16 %

- St. Pölten

-

-

-

-

Oberösterreich

143.700 €

185.600€

1,8 Jahre

16 %

- Linz

153.700 €

194.800 €

1,2 Jahre

22 %

Salzburg

201.500 €

277.500 €

1,6 Jahre

24 %

- Salzburg

232.000 €

305.900 €

1,2 Jahre

27 %

Steiermark

119.500 €

161.000 €

1,5 Jahre

23 %

- Graz

133.000 €

183.300 €

1,2 Jahre

31 %

Tirol

267.500 €

360.400 €

1,5 Jahre

23 %

- Innsbruck

213.300 €

288.700 €

1,1 Jahre

33 %

Vorarlberg

231.900 €

303.700 €

1,8 Jahre

17 %

- Bregenz

264.900 €

368.100 €

1,7 Jahre

23 %

Wien

207.600 €

288.800 €

1,4 Jahre

28 %

- 01. Innere Stadt

-

-

-

-

- 02. Leopoldstadt

187.200 €

273.800 €

1,3 Jahre

35 %

- 03. Landstraße

225.900 €

317.700 €

1,6 Jahre

25 %

- 04. Wieden

336.900 €

452.100 €

1,2 Jahre

30 %

- 05. Margareten

169.500 €

248.900 €

1,1 Jahre

41 %

- 06. Mariahilf

277.100 €

375.200 €

1,4 Jahre

25 %

- 07. Neubau

320.700 €

434.000 €

1,2 Jahre

30 %

- 08. Josefstadt

-

-

-

-

- 09. Alsergrund

261.300 €

376.600 €

1,4 Jahre

31 %

- 10. Favoriten

143.300 €

193.700 €

1,4 Jahre

25 %

- 11. Simmering

162.500 €

217.100 €

1,4 Jahre

24 %

- 12. Meidling

168.200 €

233.700 €

1,4 Jahre

29 %

- 13. Hietzing

235.500 €

335.500 €

1,6 Jahre

26 %

- 14. Penzing

180.100 €

244.400 €

1,5 Jahre

24 %

- 15. Rudolfsheim-Fünfhaus

139.700 €

201.400 €

1,4 Jahre

31 %

- 16. Ottakring

129.900 €

189.200 €

1,3 Jahre

35 %

- 17. Hernals

147.800 €

206.600 €

1,3 Jahre

31 %

- 18. Währing

266.600 €

387.400 €

1,4 Jahre

33 %

- 19. Döbling

290.000 €

391.500 €

1,4 Jahre

25 %

- 20. Brigittenau

153.900 €

214.400 €

1,3 Jahre

30 %

- 21. Floridsdorf           

186.500 €

232.200 €

1,3 Jahre

19 %

- 22. Donaustadt

194.200 €

236.600 €

1,7 Jahre

13 %

- 23. Liesing

211.800 €

264.300 €

1,7 Jahre

15 %

Österreich

181.900 €

247.500 €

1,5 Jahre

23 %

*Anmerkung: Für fehlende Landeshauptstädte oder Bezirke konnten aufgrund der geringen Transaktionsanzahl keine validen Kennzahlen ausgewertet werden.

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