Wohnraum war und ist zentrales Thema politischer Debatten – ob auf Bundes- oder Landesebene. Während sich Wahlprogramme mit Forderungen nach leistbarem Wohnraum füllen, entwickelt sich der Wiener Wohnimmobilienmarkt in eine gegenteilige Richtung: Die Preise steigen weiter – sowohl beim Eigentum als auch bei der Miete. Gleichzeitig liegt Wien im europäischen Vergleich noch unter dem Preisniveau vieler anderer Metropolen – ein Umstand, der jedoch ohne entsprechendes Gegensteuern nicht von Dauer sein dürfte. Engel & Völkers Commercial Wien sieht Handlungsbedarf, um der steigenden Belastung für Wohnungssuchende wirksam entgegenzuwirken.

Hohe Baukosten & geringe Neubauaktivitäten: Wohnraum in Wien wird teurer

„Mit durchschnittlichen Kaufpreisen von 5.500 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter und Mietpreisen zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter zählt Wien zweifellos zu den hochpreisigen Städten Europas – liegt aber im Vergleich zu Metropolen wie Paris, London oder Zürich noch deutlich darunter“, erklärt Christian Sommer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Wien. In Paris werden beispielsweise bis zu 17.000 Euro pro Quadratmeter gezahlt, die Mieten liegen zwischen 23 und 30 Euro/m². Dennoch wird Wohnen für viele Wiener:innen zur finanziellen Herausforderung. Ohne gezielte Maßnahmen ist ein Ende des Aufwärtstrends nicht in Sicht.

Die Gründe für die steigenden Wohnkosten in Wien sind vielfältig: Vor allem massiv gestiegene Baukosten seit 2020, ausgelöst durch Lieferengpässe und Teuerungen bei Materialien wie Holz oder Stahl, treiben die Preise nach oben. Gleichzeitig wächst die Stadt durch Zuzug, während das Wohnangebot begrenzt bleibt – nicht zuletzt durch langwierige Genehmigungsverfahren. Hinzu kommt, dass aufgrund der geringen Neubautätigkeit die Wohnungsknappheit im Jahr 2026 einen Höhepunkt erreichen wird. Ein weiterer Treiber sind die seit der Einführung strenger Kreditvergaberichtlinien durch die Finanzmarktaufsicht (FMA) im Jahr 2022 deutlich verschärften Bedingungen – der Zugang zu Eigentum wird zunehmend erschwert. „Was politisch als Wunsch nach Eigentum gefordert wird, scheitert oft an der Realität der Finanzierung“, betont Christian Sommer. „Die Schere zwischen Wunsch und Wirklichkeit geht immer weiter auseinander.“

Mieten steigen trotz Regulierungen

Auch gesetzliche Mietpreisdeckelungen konnten den Anstieg am Mietmarkt der Bundeshauptstadt bislang nicht aufhalten. „Im freifinanzierten Neubau ist der Markt nahezu unreguliert, hier treiben Angebot und Nachfrage die Preise. Selbst im Altbau, wo gesetzliche Grenzen gelten, führen politische Eingriffe – wie etwa die Aussetzung der Indexierung – oft nur zu einer Verschiebung der Lasten, nicht aber zu einer nachhaltigen Entlastung. Solche Maßnahmen führen lediglich dazu, dass Eigentümer:innen die steigenden Betriebskosten allein tragen müssen – das dämpft die Investitionsbereitschaft und Sanierungstätigkeit“, so Sommer.

Regierungsprogramm ohne klare Umsetzungsstrategien

Die Maßnahmen im aktuellen Regierungsprogramm greifen laut Sommer zu kurz: Zwar werden leistbares Wohnen und Wohnbauoffensiven thematisiert, doch fehlt es an klaren Umsetzungsstrategien. „Was wir brauchen, ist eine Kombination aus praxisnahen Fördermodellen, gezieltem Ausbau des gemeinnützigen Wohnbaus und einer Rücknahme überregulierender Kreditvergaberichtlinien“, fordert Sommer. Auch steuerliche Anreize für Sanierungen und ein Bürokratieabbau bei Genehmigungsverfahren vor allem unter der Vereinfachung der Bauordnung seien erforderlich, um dringend benötigten Wohnraum schneller zu schaffen.

 „Wenn Wien auch in Zukunft eine lebenswerte Stadt für alle Einkommensgruppen bleiben soll, braucht es mutige Entscheidungen, die auch die sehr wirksamen Marktmechanismen von Angebot und Nachfrage berücksichtigen“, resümiert Sommer. Eine wirksame Wende hin zu leistbarem und ausreichend verfügbarem Wohnraum ist möglich – aber sie erfordert entschlossenes Handeln und klare Prioritäten in der Wohnbaupolitik.

Durchschnittliche Miet- und Kaufpreise in europäischen Metropolen:

 Stadt | ∅ Mietpreise/ m² | ∅ Kaufpreise/m²
Wien | ca. 16 - 20 EUR | ca. 5.500 - 8.000 EUR
München | ca. 20 - 25 EUR | ca. 9.000 - 12.000 EUR
Berlin | ca. 17 - 22 EUR | ca. 6.000 - 8.500 EUR
Amsterdam | ca. 22 - 26 EUR | ca. 8.000 - 10.000 EUR
Paris | ca. 25 -30 EUR | ca. 10.000 - 17.000 EUR
London | ca. 30 - 35 EUR | ca. 14.000 - 18.000 EUR
Zürich | ca. 28 - 32 EUR | ca. 13.000 - 16.000 EUR
Barcelona | ca. 16 - 20 EUR | ca. 4.000 - 6.000 EUR

Quelle: Engel & Völkers Commercial  (Stand: Anfang 2025).  Die angegebenen Werte stellen Durchschnittswerte für zentrale bis beliebte Lagen im Bereich freifinanzierter Wohnungen dar. Mietwerte = netto/ kalt.