„Sowohl bei Vermietungen, als auch beim Fertigstellungsvolumen war 2022 ein durchschnittliches Jahr“, zieht Steven Bill Scheffler, Teamleiter Bürovermietung bei OTTO Immobilien Bilanz. Demnach wurden im Vorjahr rund 125.400 m² hochwertiger Büroflächen fertig gestellt, heuer sollen es nur rund 46.300 m² sein. Vermietet wurden 2022 rund 139.000 m² an modernen Flächen laut VRF*, heißt es im neuen Büromarktbericht von OTTO Immobilien. „Damit wurde der Abwärtstrend der letzten vier Jahre positiv durchbrochen und lässt auch 2023 auf einen vergleichbaren Wert hoffen“, so Scheffler. Die Nachfrage nach modernen Büroflächen sei stabil und viele Nutzer würden neue Arbeitsräumlichkeiten suchen. Allerdings verursache die öffentliche Diskussion um eine mögliche Rezession vielfach auch Unsicherheit.

Wenig Angebot - Steigende Mieten

Aktuell beträgt der Gesamtbestand an modernen Büroflächen in Wien 5.946.993 m². Rund 60 % davon (3,7 Mio. m²) entsprechen der Klasse A und 40 % (2,2 Mio. m²) der Klasse B*. Von den 2022 fertiggestellten rund 125.400 m² waren mit Jahresende 2022 bereits rund 91.000 m² (73 %) vorvermietet bzw. eigengenutzt und stehen dem Markt daher nicht mehr zur Verfügung. Erst für das Jahr 2024 ist derzeit mit 134.000 m² wieder eine deutlich höhere Neuflächenproduktion zu erwarten, berichtet Martin Denner BSc, Leiter Immobilien Research. Angesichts des nach wie vor herrschenden Nachfrageüberhangs ist das Niveau der Wiener Büromieten in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Waren 2020 noch Mieten oberhalb der EUR 20,00/m²/Monat dem 1. Bezirk vorbehalten, werden diese nun auch in anderen Bezirken verlangt – und aufgrund des Mangels an hochwertigen Flächen auch realisiert. So werden im Areal des Hauptbahnhofs, zu denen u.a. die Bauteile des QBC (Quartier Belvedere Central) sowie des Gebäude-Trios THE ICON VIENNA zählen, keine Büroflächen mehr unterhalb besagter EUR 20,00/m²/Monat Marke angeboten. Dieser Trend hat sich im Vorjahr fortgesetzt: Die Spitzenmiete stieg zuletzt auf 27,50 €/m² an, die Durchschnittsmieten für Erstbezugsflächen legten ebenfalls deutlich zu und liegen nun bei 15,50 €/m².

Leerstand sinkt weiter

Im 4. Quartal 2022 ist die Leerstandsquote bei modernen Büroflächen auf 3,9 % gesunken. „Wir erwarten heuer einen weiteren Rückgang“, sagt Denner, der davon ausgeht, dass der allgemeine Nachfrageüberhang auch heuer bestehen bleibt. „Das rasante Ansteigen der Leerstände, bedingt durch die flexiblen Arbeitskonzepte und der Etablierung von Home Office bleibt noch immer gänzlich aus und der Wiener Büromarkt besticht durch seine größte Stärke – die Konstanz“, betont Scheffler.

Der Markt für Büroflächen im Detail

Innere Bezirke (CBD)

Die Gesamtfläche macht mit etwa 2,2 Mio. m² rund 37 % des Gesamtbestandes aller Büroflächen in den Wiener Submärkten aus. Die Vermietungsleistung betrug im Vorjahr rund 43.180 m² und impliziert somit die hohe Attraktivität des CBD als Bürostandort. Die Leerstandsquote rangiert mit einem Wert von nur 3,3% unter den niedrigsten Werten im Submarkt-Vergleich und wird heuer voraussichtlich weiter sinken.

Prater/Lassallestraße

Insgesamt befinden sich in diesem Submarkt, der sich vom Praterstern bis zur Donau im Nordosten und über die Dresdner Straße hin zum Rivergate im Norden sowie bis zur Tangente im Süden erstreckt, rund 753.000 m² an modernen Büroflächen. Die Vermietungsleistung im Jahr 2022 betrug 28.940 m² nach 29.280 m² im Jahr zuvor. Die Leerstandsquote mit einem aktuellen Wert von 4,37 % ist deutlich gesunken und wird im Jahr 2023 voraussichtlich leicht steigen.

Donaucity

Der Submarkt Donaucity konzentriert sich stark auf das Gebiet der Donauplatte und wird im Osten durch das Aspern IQ in der Seestadt Aspern abgegrenzt. Derzeit umfasst der Submarkt rund 537.700 m² moderne Büroflächen. Die Vermietungsleistung lag im Vorjahr mit 13.000 m² relativ hoch, 2021 waren es nur etwa 1.200 m². Die Leerstandsquote beträgt aktuell 2,6 % und wird bis zum Jahresende weiter sinken.

Erdberg – St. Marx (Osten)

Der Standort erstreckt sich im Norden Wiens von TownTown bis hin zur Gudrunstraße im Südosten. Der Gesamtbestand an Büroflächen beträgt derzeit rund 677.200 m². Die Vermietungsleistung lag mit rund 11.700 m² im Jahr 2022 auf einem stabilen Niveau. Die Leerstandsquote beträgt im dritten Quartal 4,1 % mit stabiler Tendenz bis Jahresende.

Hauptbahnhof

Der Submarkt, der rund 519.800 m² umfasst, inkludiert den Hauptbahnhof mit den Büroobjekten Erste Campus und die ÖBB-Zentrale im Norden sowie das Arsenal bis zum Objekt Office Provider im Süden. Die Vermietungsleistung in diesem Submarkt lag im Vorjahr bei rund 4.100 m², im Jahr 2021 waren es 23.680 m². Die Leerstandsquote beträgt mit Ende 2022 1 % und wird bis Jahresende leicht sinken.

Wienerberg (Süden)

Der Teilmarkt Wienerberg/Süden, der sich insgesamt bis zu den Silo Offices im Süden erstreckt, wird von den beiden Büro Cluster EURO PLAZA und Businesspark Vienna im Norden dominiert. Diese beiden Standorte umfassen 53 % des gesamten Flächenbestandes (ca. 454.000 m²) im Submarkt. Die Vermietungsleistung betrug im Vorjahr rund 15.300 m², im Jahr 2021 wurden rund 17.400 m² vermittelt. Die Leerstandsquote beträgt 8,9 %, bis zum Jahresende erwarten wir eine stabile Entwicklung.

Norden

Der Submarkt Norden erstreckt sich von der Siemens City im Osten bis hin zur Billrothstraße im Westen. Der Gesamtbestand an modernen Büroflächen beträgt ca. 429.400 m². Während im Jahr 2021 rund 9.500 m² an Nutzflächen vermietet wurden, waren es 2022 nur noch 3.700 m². Die Leerstandsquote ist auf 2,6 % gesunken.

Westen

Der Standort wird durch den Kai West im Westen und die Bahnhof City Wien West im Osten abgegrenzt. Mit etwa 259.100 m² Bestandsfläche ist dies der kleinste Submarkt in Wien. Im gesamten Jahr 2022 wurden rund 12.000 m² in diesem Submarkt vermietet nach 7.900 m² im Jahr 2021. Die Leerstandsquote liegt bei 4,9 % und wird sich im laufenden Jahr kaum verändern.

Flughafen Wien

Der Standort Flughafen Wien umfasst rund 106.900 m². Die Vermietungsleistung in diesem Submarkt für das Jahr 2022 beläuft sich auf rund 8.000 m², 2021 war sie mit 2.200 m² deutlich geringer ausgefallen. Die Leerstandsquote markiert mit 13,3 % die höchste aller Wiener Submärkte und wird sich im laufenden Jahr kaum verändern bzw. leicht nach unten gehen.

* Das Vienna Research Forum (VRF) zählt in den Bestand nur Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert wurden und zudem Mindestkriterien wie Klimatisierung, Lift oder IT-Standard erfüllen. Auf dieser Basis werden Bürogebäude durch ein Punktesystem klassifiziert. Gebäude der Klasse A haben eine Punkteanzahl von mindestens 80% der möglichen Gesamtpunkteanzahl erreicht, Gebäude der Klasse B zwischen 60% und 80%.