• Wiener Mietmarkt stabilisiert sich: Rückgänge in 12 Bezirken, geringe Anstiege von 1 Prozent in 4 Bezirken
• Sinkende Mieten in zentralen Bezirken: Innere Stadt, Landstraße (je -2 Prozent), Neubau, Wieden und Mariahilf (je -3 Prozent)
• Ausnahme Simmering: Viele Neubauprojekte lassen Medianmieten um 15 Prozent steigen

Nachdem die Mietpreise in Wien jahrelang nur den Weg nach oben kannten, hat sich der Markt im vergangenen Jahr spürbar stabilisiert. In 12 von 23 Stadtbezirken sinken die Gesamtmieten sogar. Das zeigt eine Mietpreisanalyse von immowelt.at. In dieser wurden die Gesamtmieten in den 23 Wiener Bezirken von Jänner bis September 2021 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen. In 4 weiteren Bezirken haben sich die Angebotsmieten um gerade einmal 1 Prozent verteuert. Dieser Trend spiegelt sich auch in den Zahlen für das gesamte Stadtgebiet wider. Hier registriert die Analyse lediglich einen leichten Anstieg von 1 Prozent auf Quadratmeterpreise von derzeit 14,40 Euro.

Die Mischung aus starker Neubauaktivität in den vergangenen Jahren gepaart mit sozialem Wohnungsbau scheint in Wien inzwischen Früchte zu tragen. Das Angebot an Wohnraum wurde so stark erhöht, dass die Preisrallye in den meisten Bezirken gestoppt wurde. Hinzu kommen die veränderten Wohnortpräferenzen infolge der Corona-Pandemie. Der damit verbundene Wunsch nach mehr Platz und Naturnähe sowie die Möglichkeit von Homeoffice sorgen dafür, dass sich die Nachfrage von den großen Städten ins Umland – in den sogenannten Speckgürtel – verlagert.

Rückgänge in den inneren Bezirken

Besonders in den Bezirken innerhalb des Wiener Gürtels kam es zu den stärksten Rückgängen. Sowohl für Neubau, Wieden als auch Mariahilf registriert die immowelt Analyse eine Veränderung nach unten von jeweils -3 Prozent. In allen drei Bezirken ist das Preisniveau ähnlich: zwischen 14,10 Euro pro Quadratmeter in Wieden und 14,70 Euro in Neubau. In Landstraße und Leopoldstadt sinken die Angebotsmieten ebenfalls um jeweils -2 Prozent.

Durch die Rückgänge hat sich das Preisniveau zwischen zentralen und äußeren Bezirken stark angeglichen, sodass in Wien ein homogenes Mietniveau entstanden ist. Mit einer Ausnahme: Im 1. Bezirk liegt die mittlere Miete derzeit bei 17,20 Euro und damit deutlich über dem Rest der Stadt. Doch auch in der Inneren Stadt sind die Mieten um 2 Prozent zurückgegangen.

Anstiege in den Außenbezirken

Während in den teuren, zentrumsnahen Bezirken die Angebotsmieten leicht rückläufig sind, verteuern sie sich in den bisher preiswerteren Außenbezirken weiter. Den mit Abstand stärksten Anstieg aller Bezirke verbucht Simmering. Im 11. Bezirk steigt die Medianmiete um 15 Prozent auf aktuell 14,70 Euro pro Quadratmeter. Damit reiht sich Simmering unter den Top 5 der teuersten Gegenden ein. Vor einem Jahr waren die Preise hier noch am niedrigsten. Die große Anzahl an fertiggestellten Neubauwohnungen war in den vergangenen Monaten so groß, dass diese mittlerweile den Angebotsmarkt dominieren. Oft ziehen teure Neubaumieten dadurch die mittleren Preise stark nach oben. Die Erhöhung des Angebots könnte allerdings, wie in vielen anderen Bezirken bereits jetzt zu beobachten, die Mieten auf Dauer stabilisieren.

Neben Simmering erhöhten sich innerhalb eines Jahres auch in weiteren Randbezirken die Angebotsmieten. In Ottakring und Floridsdorf liegen die Quadratmeterpreise nach Anstiegen von jeweils 4 Prozent oberhalb der 14-Euro-Grenze. Donaustadt liegt nach einem Plus von 2 Prozent und Gesamtmieten von 15,40 Euro pro Quadratmeter inzwischen sogar auf Platz 2 der teuersten Bezirke.

Die Mietpreise in den 23 Wiener Bezirken im Überblick:

Bezirk Gesamtmieten Gesamtmieten Veränderung 2020 (pro m²) 2021 (pro m²) 1. Innere Stadt 17,50 € 17,20 € -2%2. Leopoldstadt 14,20 € 13,90 € -2%3. Landstraße 15,10 € 14,80 € -2%4. Wieden 14,50 € 14,10 € -3%5. Margareten 14,40 € 14,30 € -1%6. Mariahilf 14,80 € 14,40 € -3%7. Neubau 15,20 € 14,70 € -3%8. Josefstadt 14,40 € 14,60 € +1%9. Alsergrund 14,10 € 14,40 € +2%10. Favoriten 13,60 € 13,50 € -1%11. Simmering 12,80 € 14,70 € +15%12. Meidling 13,70 € 14,20 € +4%13. Hietzing 14,20 € 14,50 € +2%14. Penzing 14,10 € 13,90 € -1%15. Rudolfsheim-Fünfhaus 13,40 € 13,50 € +1%16. Ottakring 13,90 € 14,50 € +4%17. Hernals 13,20 € 13,10 € -1%18. Währing 14,10 € 13,90 € -1%19. Döbling 14,50 € 14,40 € -1%20. Brigittenau 13,40 € 13,60 € +1%21. Floridsdorf 14,10 € 14,60 € +4%22. Donaustadt 15,10 € 15,40 € +2%23. Liesing 14,30 € 14,50 € +1%Wien gesamt 14,30 € 14,40 € +1%