Markus Kitz-Augenhammer ist Makler-Profi und Vorstand der IMMOBILIENRENDITE AG. Als Experte für Gewerbeobjekte weiß er, wie komplex das Business ist. Weil er digitalen Helferleins grundsätzlich aufgeschlossen gegenübersteht, wagte er den Selbstversuch und fragte ChatGPT, bei welchen Tätigkeiten es ihn und sein Makler-Team unterstützen könne.

Die Antwort des selbstbewussten Sprachmodells lautete: „Künstliche Intelligenz (KI) kann in der Immobilienbranche in vielen Bereichen eingesetzt werden, um Prozesse zu optimieren, Kosten zu senken und bessere Investmententscheidungen zu treffen.“ Angeblich beherrscht die Intelligenz- Maschine Immobilienbewertungen und Marktanalysen, durch Algorithmen, die mithilfe von Vergleichswerten, Marktdaten und Standortfaktoren den Wert eines Objekts berechnen. Aber die KI will aufgrund historischer Preisentwicklungen, Wirtschaftsdaten und Trends auch Preisprognosen intus haben. Und natürlich auch automatische Mietrendite-Berechnungen, unter Berücksichtigung von Marktdaten, Betriebskosten und Mietsteigerungspotenzialen. Ein Mitarbeiter mit Potenzial, zumindest auf den ersten Blick.

Auf dem juristischen Auge blind

Doch Kitz-Augenhammer stößt leider schnell auf eklatante Bildungslücken. „KI kann oft nicht systematisch auf Daten von Websites zugreifen. Daher ist die Datenmenge, die sie verwendet, zu gering, um eine fachlich korrekte Aussage zu treffen“, zeigt er sich enttäuscht. „Außerdem hat ChatGPT keine Ahnung von Mikro-Lagen, kann nicht zwischen richtigen und falschen Statistik-Daten unterscheiden und kennt auch aktuelle Gesetze nicht.“

Konkret wollte der Makler wissen, um welchen Preis die KI eine 80 Quadratmeter Wohnung im ersten Stock eines Hauses in der Servitengasse in Wien-Alsergrund vermieten würde. „Kollege“ ChatGPT errechnete eine Monatsmiete von 18 Euro pro Quadratmeter, gesamt 1.440 Euro. „Dummerweise wusste das Programm nichts vom Richtwert und würde 320 Euro zu viel verlangen“, kritisiert Kitz-Augenhammer. „Ein großes Problem, denn Vermieter müssten beim Auszug mit einer Rückforderungs-Klage von 13.000 Euro oder mehr rechnen.“ Ohne juristischen Re-Check durch Experten aus Fleisch und Blut geht es also (noch) nicht.

Brutto-Netto-Verwirrung

Angeblich unterstützt ihn ChatGPT auch in punkto Investitionsentscheidung und Risikoanalyse. Standorte analysiert die intelligente Maschine durch die Identifikation von Wachstumsmärkten, basierend auf Bevölkerungsprognosen, Infrastrukturprojekten und sozioökonomischen Faktoren. Auch potenzielle Risiken bei Immobilieninvestments wie Leerstand, Mietausfall oder steigende Instandhaltungskosten kann die KI laut Eigenaussage bewerten. Außerdem will sie das Portfolio analysieren und Empfehlungen zur Diversifikation oder Umschichtung von Investitionen abgeben. Klingt fast zu schön, um wahr zu sein.

Zumindest das Ertragswertverfahren kennt und kann ChatGPT. Allerdings muss die Maschine dafür nur fünf Zahlen wie Miete, Betriebskosten, Größe der Immobilie etc. addieren. „Die Lage fließt hier gar nicht ein. Die KI beherrscht also nur den einfachsten Rechenweg“, bilanziert der Gewerbe-Immobilienexperte. Bei Nachfrage scheitert ChatGPT leider an Basiswissen. Begriffe wie Netto- oder Bruttomiete sorgen für digitale Verwirrung. „Beim Ergebnis lag die KI um gut ein Drittel daneben.“ 

„Spuckt Unsinns-Bewertungen aus“

Für digitale Berechnungen braucht ChatGPT eine Unmenge an Daten, zum Beispiel Standort, Immobilienart, Baujahr, Wohn- oder Nutzfläche, Stockwert, Zustand, Ausstattung, Kaufpreis, Marktwert, Betriebskosten, Steuern, Mieterstruktur, Vergleichsmieten in der Umgebung etc. Laut Eigenaussage spuckt der Digitalmakler dann Brutto- und Nettorenditen, Cashflow-Analysen, Vergleiche mit Marktpreisen, Szenarien-Berechnungen, Risikobewertungen und Optimierungstipps aus. 

Doch ChatGPT fällt bei Kitz-Augenhammer auch bei dieser Aufgabe durch. „Wenn ich Parkplätze vor der Tür angebe, fließt das nicht in die Berechnung des Ertragswerts ein. Erst bei Nachfrage kommt die KI drauf, dass ich damit 6.000 Euro mehr lukrieren könnte.“ Sein Resümee: „Ich frage mich, wozu ich eine KI brauche, wenn ich die Detailarbeit ohnehin selbst machen muss.“ Auch an allen anderen Analysen und Berechnungen scheitert der digitale Makleranwärter spektakulär. „Er spuckt kompletten Unsinn aus.“ 

„Bits & Bytes verkaufen nicht“

Was ChatGPT in punkto Immobilienentwicklung und Stadtplanung, Nachhaltigkeit und Smart Cities, Automatisierung von Prozessen in der Verwaltung, Chatbots für Mieter und Kundenservice, Erstellung von Exposés, 3D-Touren und Staging-Technologie, Finanzierung und Kreditanalyse, Smart Contracts und Blockchain-Integration sowie Big Data für Immobilieninvestoren und Zukunftstrends draufhat, wollte Kitz-Augenhammer lieber nicht mehr testen.

Sein ernüchtertes Resümee: „Ohne die fachliche Expertise von Menschen wird es im Immobilien-Business auch künftig nicht gehen. Dafür macht die KI noch zu viele Fehler.“ Auch vom Boom digitaler Besichtigungen hält der Makler-Profi nichts. „Bits und Bytes können keine Wohnung oder kein Büro vermieten beziehungsweise verkaufen. Dafür braucht es auch weiterhin die Vertrauensbasis zwischen Menschen aus Fleisch und Blut.“