„Durch die konstant hohe Nachfrage können wir in Salzburg die merklichen Preisrückgänge, die sich in den anderen Bundesländern bemerkbar machten, nicht registrieren; im Bundesland Salzburg betrug der Quadratmeterpreis für eine Wohnung im Schnitt 5.183 Euro, was in etwa dem Preis aus dem Vorjahr entspricht. Wobei sich die Preisschere zwischen Neubau- und Bestandswohnungen weiter öffnet und somit den Verkauf von Neubauobjekten deutlich erschwert“, erklärt Peter Mayr, GF Raiffeisen Immobilien Salzburg.
Raiffeisen Immobilien Marktanteil auf knapp 15 % gesteigert
Die Immobilienverkäufe sind österreichweit um etwa 40 %, im Bundesland Salzburg sogar um rund 50 % im Vergleich zum Vorjahr, eingebrochen. 2023 wurden im Bundesland Salzburg nur mehr etwa 8.400 Immobilientransaktionen verzeichnet. „Erfreulicherweise konnte Raiffeisen Immobilien Salzburg trotz des äußerst herausfordernden Umfelds seinen Marktanteil auf knapp 15 % anheben“ ergänzt Mayr.
Keine merklichen Preisrückgänge in Salzburg
Der Salzburger Immobilienmarkt ist nach dem Tiroler der zweitteuerste in Österreich. Ein Quadratmeter eines Salzburger Einfamilienhauses kostete Ende 2023 (Q4 23) EUR 6.803 und damit eineinhalbmal so viel wie im Burgenland. Preisgünstigere und damit leistbarere Bundesländer verzeichneten in den letzten eineinhalb Jahren zumeist geringere Preisrückgänge als die teuren Pflaster Österreichs, die in Zeiten angespannter Leistbarkeit einen „Wettbewerbsnachteil“ haben. Das Salzburger Einfamilienhaus stellt hingegen eine Ausnahme dar, sind die Preise zwischen Q3 2022 und Q4 2023 trotz des hohen Preisniveaus doch nur um vergleichsweise moderate 4,4 % zurückgegangen, im Gesamtjahr 2023 belief sich der Preisrückgang sogar nur auf 1 %. In Vorarlberg fiel das seit dem dritten Quartal 2022 verzeichnete preisliche Minus doppelt so hoch aus (-8,8 %).
„Der Immobilienmarkt in Salzburg hat sich im schwierigen Jahr 2023 passabel geschlagen,“ resümiert Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research. Doch Salzburg ist nicht gleich Salzburg. Zwischen den Bezirken des Bundeslandes gibt es deutliche Preisunterschiede. So kostete der Quadratmeter eines Einfamilienhauses in der Landeshauptstadt zuletzt (Q4 23) EUR 10.584 EUR, im Lungau hingegen nur ein Drittel davon (EUR 3.593). Das Preisgefälle innerhalb des Bundeslandes ist dabei nach Tirol das zweitgrößte Österreichs. Doch nur in Salzburg sind die Preisunterschiede in der laufenden Korrekturphase noch größer geworden.
Heißt: Wohneigentum in der teuren Landeshauptstadt ist zwischen Q3 2022 und Q4 2023 kaum billiger geworden (-0,6 %), wohingegen sich das Einfamilienhaus im preisgünstigen Lungau um fast zwölf Prozent ermäßigt hat. Während in Salzburg-Stadt samt Umland die Kombination aus hoher fundamentaler Nachfrage und Angebotsknappheit Preisrückgänge begrenzt, sind im Lungau kaum vorhandenes Bevölkerungswachstum und Abgeschiedenheit ebenso Belastungsfaktoren für den lokalen Immobilienmarkt. Auch 2024 übersteigt im Norden des Bundeslandes die sich aus dem Bevölkerungswachstum ergebende fundamentale Nachfrage das Angebot. Gleichzeitig ist Salzburg das Bundesland mit den geringsten Baulandreserven, was selbst mittel- und langfristig nach einem Wiederanspringen der Baukonjunktur keine nennenswert höhere Neubauleistung zulässt. „Was knapp und begehrt ist, ist zumeist auch teuer: Auch in Zukunft wird Salzburg daher ein teures Pflaster bleiben,“ fasst Reith den Ausblick für den Salzburger Immobilienmarkt zusammen.
Wunsch nach Eigenheim ungebrochen
Der Wunsch nach Eigenheim ist in Österreich nach wie vor ungebrochen groß. Wer sich jedoch den Traum vom Eigenheim verwirklichen will, muss mittlerweile bereit sein, den einen oder anderen Kompromiss einzugehen. Nicht nur auf der Käuferseite ist diese Kompromissbereitschaft hinsichtlich Lage, Ausstattung und Größe von Nöten, auch auf der Verkäuferseite konnte im vergangenen Jahr eine Teil-Sensibilisierung im Hinblick auf die Preisfindung beobachtet werden.
Markt für Gewerbe-Immos unter Druck
Auch der Markt von Gewerbeimmobilien steht schwer unter Druck. „Gerade ältere Büroimmobilien, bei denen der Standort, die Ausstattung und die Infrastruktur nicht optimal sind, haben es schwer, neue Mieter oder Eigentümer zu finden. Sehr gefragt hingegen sind Räumlichkeiten, in denen die Gebäudestruktur und die zeitliche Nutzung flexibel gestaltet werden kann. Großvolumige Gewerbeflächen, insbesondere Hallen, verzeichnen nach wie vor eine große Nachfrage. Besonders Standorte entlang der Hauptverkehrsadern rund um die Ballungszentren des Bundeslandes sind sehr gefragt“, erklärt Peter Mayr und sieht aktuell die Situation in Einzelhandel und Gastronomie als schwierig. „In diesen Bereichen gestaltet sich die Lage als eher unvorhersehbar und undurchsichtig. Es ist abzuwarten, wie sich diese aufgrund des Wegfalles der verschiedenen Zugeständnisse (Steuererleichterungen, Mietstundungen) weiter entwickeln wird“.
Stadt Salzburg und Umland nach wie vor sehr gefragt
Beim „Nachfrage-Hotspot“ im Bundesland, der Stadt Salzburg, ortet Mayr hingegen wie bisher größte Beliebtheit. Auch der Speckgürtel rund um die Stadt Salzburg, der Flachgau sowie der Pinzgau verzeichnen eine hohe Nachfrage. Das Interesse an größeren Anlageobjekten (Zinshäuser sowie gemischt genutzten Immobilien) steigt wieder merklich an. Immobilien dienen vermehrt zur Diversifizierung des Anlagevermögens.
„Es ist aber anzumerken, dass sich der Trend auf Grund der erschwerten Leistbarkeit im Eigentum bzw. Preissteigerung zur Mietwohnung hin entwickelt hat. Die Einführung des Bestellerprinzips hat sich auf den aktuellen Mietmarkt ausgewirkt und aktuell zu einem Niedrigstand im gesamten Bundesland Salzburg geführt. Aufgrund des Mangels an Mietwohnungen sind auch die Mietinteressenten gezwungenermaßen unter Druck. Ein Ende des derzeitigen Trends hinsichtlich Immobilienerwerb ist zurzeit nicht absehbar“, so Mayr abschließend.
Experteneinschätzung: Generell bleiben Immomarkt und Leistbarkeit angespannt
Zinswende und KIM-Verordnung zum Trotz: Wohneigentum ist 2023 österreichweit bisher kaum billiger geworden, der Preisrückgang belief sich lediglich auf 1,6 %. Auch wenn dies maßgeblich weiteren Preisanstiegen im Neubausegment geschuldet ist: Ein vielfach befürchteter Einbruch der Preise ist ausgeblieben. Trotzdem ist es noch zu früh, das Ende der Korrekturphase auszurufen. Vielmehr wird das Jahr 2024 für den Wohnimmobilienmarkt wahrscheinlich ein abermals herausforderndes werden, die Preisrückgänge dürften heuer größer ausfallen als letztes Jahr. Denn trotz der Aussicht auf EZB-Zinssenkungen im Jahresverlauf bleibt der zinsseitige Gegenwind für den Immobilienmarkt auch 2024 und darüber hinaus beträchtlich. Auf die schnellen und kraftvollen Zinserhöhungen werden jedenfalls keine ebenso schnellen und kraftvollen Zinssenkungen folgen. „Wir rechnen mit einer ersten EZB-Zinssenkung im Juni, in Summe dürfte die EZB heuer dreimal die Zinsen senken,“ so Gunter Deuber, Chefökonom und Leiter Volkswirtschaft & Finanzanalyse bei Raiffeisen Research. Die Leistbarkeit von Wohneigentum bleibt also auch 2024 angespannt, erst ab 2025 wird der kreditfinanzierte Eigentumserwerb für die Haushalte wieder erschwinglicher. „Die Krise der Bauwirtschaft ist in erster Linie eine Krise der Leistbarkeit, denn die Nachfrage ist grundsätzlich ja da,“ so Deuber. Die jüngst präsentierten Maßnahmen, die darauf abzielen, den Eigentumserwerb wieder erschwinglicher zu machen, gehen daher in die richtige Richtung.
