Das „Designer Outlet Roermond“ ist wieder zurück an der Spitze der aus Mietersicht erfolgreichsten Outlet Center in Europa. Unmittelbar an der Grenze zu Deutschland in den Niederlanden gelegen, konnte dieses Center zuletzt im Jahr 2017 diesen Erfolg feiern. Mit etwa 200 Outlet Stores und einer gesamten Mietfläche von 46.700 m² zählt es zu den flächengrößten Outlet Centern Europas und hat außerdem die Möglichkeit zur ganzjährigen Sonntagsöffnung. Auf den Plätzen folgen zwei spanische Center: das südlich von Madrid unmittelbar an einem Autobahnkreuz in einer Fachmarktagglomeration lokalisierte „Getafe The Style Outlets“ des spanischen Betreibers Neinver und das nördlich von Barcelona gelegene „La Roca Village“ von Value Retail, das insbesondere auch von den touristischen Potenzialen der katalonischen Küstenregion profitiert. Die Krone des aus Mietersicht leistungsstärksten Outlet-Betreibers geht in diesem Jahr nach Deutschland. Und zwar ins schwäbische Metzingen an die Outletcity AG, welche nach 2016, 2020 und 2021 bereits zum vierten Mal in dieser Kategorie siegen. 

Rekord: 96 Markenhersteller bewerteten 1.438 ihrer Outlet Stores in Europa

„Wenn in den Verkehrsnachrichten an einem Sonntag ein Stau im deutschen Bundesland Nordrhein-Westfalen gemeldet wird, ist die Chance groß, dass es sich um die Autobahn A52 nach Roermond handelt. Von den knapp 8 Millionen Besuchern pro Jahr kommen etwa zwei Drittel aus Deutschland und lassen dort die Kassen klingeln“, kommentiert Dr. Joachim Will das Siegercenter Roermond. Will ist Geschäftsführer der Wiesbadener Wirtschaftsberatung ecostra, welche zusammen mit den französischen Institut magdus den jährlich erscheinenden „Outlet Centre Performance Report Europe“ (OCPRE) erstellt. Grundlage dieses Reports bildet eine Befragung der Vertriebs- oder Expansionsleiter von Markenherstellern, welche mit Shops in den europäischen Outlet Centern vertreten sind. Will: „In diesem Jahr haben wir eine neue Rekordteilnahme erreicht. Insgesamt 96 Vertreter von nationalen und internationalen Markenherstellern haben die Performance von zusammen 1.438 Outlet Stores in Europa bewertet und uns darüber hinaus noch einige weitere spannende Fragen zur Entwicklung des Outlet-Marktes beantwortet.“

Umsatz, Miete und Markenmix sind weiterhin die wichtigsten Kriterien in der Standortselektion

So wurde erstmals nach dem Jahr 2016 wieder die Frage nach der Bedeutung einzelner Standort- und Objektfaktoren bei der Anmietung von Outlet Stores gestellt. Hier war über Jahre hinweg ein fast unverändertes Bild festzustellen. Zu den wichtigsten Kriterien der Standortselektion zählten das spezifische Umsatzpotenzial, die Miethöhe und der Markenmix, während die Übereinstimmung mit dem eigenen Vertriebsnetz oder der räumliche Abstand zu den markenorientierten Hauptgeschäftslagen der Großstädte nur eine nachrangige Rolle spielten. „Wie die neuen Ergebnisse zeigen, hat sich an dieser Einschätzung auch in der Zwischenzeit nichts geändert“, konstatiert Thomas Terlinden, der bei ecostra als Projektleiter für den Report zuständig ist. Terlinden: „Allerdings wird deutlich, dass in der Bewertung der Expansionsleiter die Kriterien verkehrliche Erreichbarkeit, Sichtbarkeit des Centers von den Hauptverkehrsachsen und das Parkierungsangebot nicht mehr ganz so hoch bewertet werden, was in Anbetracht der meist verkehrsorientierten Lage dieser Center durchaus überraschend ist. Dagegen ist die Centerkonzeption, also ob es sich um eine geschlossene Mall oder ein offenes Village handelt, im Rahmen der Standortentscheidung für die Marken seit 2016 offensichtlich wichtiger geworden.“

Herausforderung: Personal und steigende Betriebskosten

Wie auch im Vorjahr stellen Personalengpässe und die gestiegenen betrieblichen Nebenkosten nach wie vor die größten Herausforderungen beim Betrieb der Outlet Stores dar. Auch ist die Ertragssituation der Outlet Stores für die Markenhersteller weiterhin besser als jene der Stores in den innerstädtischen Hauptgeschäftslagen, wobei sich der Abstand gegenüber den Vorjahreswerten hier aber leicht verringert hat. Anders sieht der Vergleich zu den eigenen Online-Stores aus, wobei hier sicherlich das Ende der Corona-Lockdowns eine Rolle gespielt hat. Zeigten die eigenen Online-Stores im Vorjahr noch eine bessere Profitabilität, hat sich das Bild nun gedreht. Nun liegen auch hier die Outlet Stores wieder vorne - und das sogar mit deutlichem Abstand. Terlinden: „Dies deckt sich mit dem allgemeinen Trend nach dem Ende der corona-bedingten Infektionsschutzmaßnahmen. Die gerade auch während der Lockdown-Phasen in den Online-Handel abgeflossene Kaufkraft konnte zu wesentlichen Teilen wieder zurückgewonnen werden. Dies gilt für den stationären Handel allgemein, aber für die Outlets ganz besonders.“ 

Weiterhin eher verhaltene Expansion. Steigendes Interesse an bereits gesättigten Märkten

Trotz gestiegener Erträge aus dem Vertriebskanal Outlet verläuft die weitere Expansion der Marken eher verhalten und liegt deutlich unter dem Spitzenwert aus dem Jahr 2018 (Ø ca. 3,7 Neueröffnungen pro Marke). Für 2024 plant jeder der befragten Markenhersteller mit im Mittel 2,4 neuen Outlet-Stores und damit in einer ähnlichen Größenordnung wie im Vorjahr. Andererseits sollen mit einem Wert von durchschnittlich 0,7 etwas weniger unprofitable Stores geschlossen werden (im Vorjahr: ca. 0,9 Stores / Marke). Bevorzugtes Expansionsziel in Europa ist nach wie vor Deutschland, wo etwa 38 % aller befragten Marken neue Standortoptionen sondieren wollen. Gegenüber der letzten Untersuchung hat das Interesse an deutschen Standorten aber etwas abgenommen. Ebenfalls im Fokus der Expansionsplaner sind Frankreich (ca. 31 %), Spanien (ca. 27 %) sowie Italien und das Vereinigte Königreich (jeweils ca. 18 %). Eine gegenüber den letzten Jahren deutlich gestiegene Aufmerksamkeit erhalten Österreich und Belgien, während die Schweiz und die Niederlande hier abfallen. Dr. Caroline Lamy, Chefin des französischen Forschungsinstitut madgus, das zusammen mit ecostra den Outlet-Report erstellt, sieht als Grund für diese unterschiedliche Bewertung europäischer Märkte auch das restriktive Baurecht und den Flächenmangel in Deutschland. Lamy: „Dass weiterhin die meisten Marken Flächen in Deutschland suchen, ist in Anbetracht des dort noch unterentwickelten Outlet-Marktes klar. Nur ist das Angebot an aktuell verfügbaren Outlet-Flächen bei etablierten Centern mehr als überschaubar. Überraschend ist vielmehr, dass Outlet-Märkte, wie Spanien, Italien und das Vereinigte Königreich nun wieder auf der Agenda der Expansionsplaner erscheinen. Diese Märkte gelten eigentlich als weitgehend gesättigt. Aber offensichtlich werden dort trotz der hohen Standortdichte und des intensiven Wettbewerbs von den Marken immer noch gute Marktchancen gesehen.“ Ebenfalls eher verhalten ist das Interesse der Outlet-Mieter an sogenannten „exotischen“ Märkten. Bezogen auf außereuropäische Länder zeigt sich noch ein gewisses Interesse an Ländern auf der arabischen Halbinsel, während Südamerika, Afrika oder der indische Subkontinent derzeit in der Expansionsplanung kaum eine Rolle spielen.

Die „rote Laterne“ geht wieder nach Deutschland

Nicht alle Outlet-Center bereiten den befragten Markenherstellern nur Freude. Einige werden nicht zuletzt aufgrund hoher Kosten und unbefriedigender Erträge durchaus kritisch bewertet. Die „rote Laterne“ des aus Mietersicht am schlechtesten performenden Outlet Centers in Europa erhält – wie bereits im Vorjahr – das in Nordrhein-Westfalen gelegene „Fashion Outlet Marl“ (D), dem es scheinbar nicht gelingt, aus dem Tabellenkeller herauszukommen. Ähnliches gilt auch für die Center „Marques Avenue L´Ile Saint-Denis“ bei Paris (F) und das noch vor Jahren mit vielen Vorschusslorbeeren versehene „Amsterdam The Style Outlets“ in Haarlemmermeer (NL). Aber auch für diese Center gibt es grundsätzlich Hoffnung: mit dem „Designer Outlet Roosendaal“ in den Niederlanden und dem „Designer Outlet Luxembourg“ im belgischen Messancy gibt es Beispiele, denen es gelungen ist, sich über die Jahre aus dem Tabellenkeller herauszuarbeiten und die sich nun im Mittelfeld des Performance-Rankings befinden.