Seit 2008 befragt die Wiesbadener Wirtschaftsberatung ecostra jedes Jahr die in den europäischen Outlet Centern vertretenen Markenhersteller zur Ertragssituation ihrer Outlet Stores. Seit 2012 erfolgt dies in Kooperation mit dem französischen Institut magdus. Die Ergebnisse werden in einem Berichtsband abgedruckt, der sich zwischenzeitlich zu „dem“ Benchmark der Branche entwickelt hat. Soeben wurden die Ergebnisse der jüngsten Befragungsrunde veröffentlicht. „Wir haben einen neuen Sieger! Und der kommt erstmals aus Italien!“, konstatiert der ecostra-Geschäftsführer Dr. Joachim Will. „Das von McArthurGlen entwickelte und betriebene Designer Outlet Serravalle hat die aktuell zufriedensten Mieter, was die Erträge aus den dort erwirtschafteten Umsätzen anbelangt. Dies hat sich bereits in den vergangenen Jahren abgezeichnet, wo Serravalle sich schon fest in der Gruppe der Top-Performer unter den Fabrikverkaufszentren etablieren konnte. Mit dem nun erreichten, aktuellen Ergebnis wurde der bisherige Seriensieger, das an der niederländisch-deutschen Grenze gelegene Designer Outlet Roermond, auf den zweiten Platz verdrängt.“

Serravalle: Flächengröße, Markenbesatz und Standortqualität als Erfolgsfaktoren

Das Designer Outlet Serravalle liegt in der norditalienischen Region Piemont unmittelbar an der stark frequentierten Autobahn A7, welche Mailand mit Genua verbindet. Das Center wurde im September 2000 eröffnet und in sechs Erweiterungsphasen auf eine Gesamtfläche von ca. 50.650 m² GLA mit knapp 250 Ladeneinheiten erweitert. In Ergänzung wurde im Jahr 2021 der Freitzeitpark „Play Land“ in direkter Nachbarschaft des Centers eröffnet. „Das im Village Stil errichtete Objekt zählt damit zu den flächengrößten Outlet Centern Europas, verfügt über eine beachtliche Zahl an hochpreisigen Designer Marken und hat sich in den letzten Jahren zu einer überregionalen Destination entwickelt, welche auch die Touristenströme auf dem Weg zur den Küsten der Riviera abschöpft. Zuletzt konnte eine jährliche Besucherzahl von etwa 6 Millionen vermeldet werden, die in dem Center ganz offensichtlich die Kassen kräftig klingeln lassen“, weiß der ecostra-Geschäftsführer Will zu berichten.

In Südeuropa sind die Outlet Center auf der Überholspur

Auf den weiteren Plätzen der Top-Performer unter den europäischen Outlet Centern folgen der bisherige Seriensieger Designer Outlet Roermond (Niederlande), das Designer Outlet Malaga (Spanien) und das Porto Fashion Outlet (Portugal). „Wir können feststellen, dass nach Angaben der Outlet-Mieter zunehmend mehr südeuropäische Center sich als äußert profitabel erweisen“, betont die magdus-Chefin Dr. Caroline Lamy, deren Institut bei dem Performance Report kooperiert. Lamy: „Südeuropa ist nicht nur klimatisch mit vielen Sonnentagen bevorzugt, sondern macht auch den Outlet-Betreibern große Freude. Aus den Top 10 haben allein 5 Center ihren Standort in Italien, Spanien oder Portugal. Das war nicht immer so. Außerdem gelten diese Märkte durch einen bereits vergleichsweise hohen Besatz an Outlet Centern als weitgehend gesättigt, was nicht zuletzt eine hohe Wettbewerbsintensität nahelegt. Trotzdem findet sich aber derzeit kein einziges südeuropäisches Outlet Center im Tabellenkeller.“

Erneut ein deutsches Center als Schlusslicht des Outlet-Rankings

Dagegen herrscht an einzelnen Outlet-Standorten in Deutschland, der Schweiz und den Niederlanden ein eher frostiges Klima. So geht die „rote Laterne“ des aus Mietersicht am schlechtesten performenden Outlet Centers in diesem Jahr erneut an das im deutschen Bundesland Nordrhein-Westfalen gelegene Fashion Outlet Marl, das im Tabellenkeller wie einzementiert zu sein scheint. Auch die von den Mietern ebenfalls mit deutlicher Kritik versehenen Outlet Center in Schönenwerd (Schweiz) und Haarlemmermeer (Niederlande) sind seit einiger Zeit ständige Gäste am unteren Ende des Rankings. Will: „Es bleibt zu hoffen, dass es diesen Centern gelingt, Wege aus dieser Tristesse zu finden.“ Positivbeispiele gibt es. So hat das ebenfalls in den Niederlanden gelegene Designer Outlet Rosada in Roosendaal es geschafft, sich aus dem Tabellenkeller herauszuarbeiten und einen Platz im guten Mittelfeld des Rankings einzunehmen. Ähnlich auch das Designer Outlet Roubaix in Frankreich, das nun ebenfalls einen stabilen Platz im Mittelfeld gefunden hat.

Lange Öffnungszeiten verschärfen das Problem der Personalverfügbarkeit

Nach wie vor stellen nach Angaben der Mieter die Personalverfügbarkeit sowie die stark gestiegenen betrieblichen Nebenkosten für Heizung und Energie die größten Herausforderungen im Betrieb der Outlet Stores dar. Dagegen spielen die noch während und kurz nach der Corona-Zeit relevanten Lieferkettenprobleme keine Rolle mehr. Einige befragte Marken beklagen dagegen die in den Centern gestiegenen Mietkosten und die langen Öffnungszeiten, wobei letztere wiederum das Personalproblem verschärfen. Wie bereits bei allen vorangegangenen Untersuchungen sind die Outlet Stores als Vertriebskanal auch diesmal deutlich profitabler als eigene Markenstores in den Hauptgeschäftslagen der Innenstädte. Die Performance der Outlets ist auch weiterhin etwas besser als jene der eigenen Online-Stores der Marken. Allerdings hat sich die wirtschaftliche Bewertung dieser beiden Vertriebskanäle im vergangenen Jahrzehnt doch deutlich angenähert, so dass nur noch ein geringer Unterschied zwischen Online- und Offline-Outlets erkennbar ist.

Expansion zieht wieder leicht an. Hybridkonzepte stoßen auf gestiegenes Interesse

Bei der Expansion der Outlet Stores zeigt sich nach Jahren, in denen offensichtlich die Handbremse immer weiter angezogen wurde, nun wieder eine leichte Belebung der Expansionstätigkeit. Mit durchschnittlich ca. 2,7 Neueröffnungen von Outlet Stores in den kommenden 12 Monaten ist zwar der Spitzenwert aus dem Jahr 2018 (Ø ca. 3,7 Neueröffnungen pro Marke) noch weit entfernt, allerdings hat die seit damals kontinuierlich nachlassende Standortexpansion im Jahr 2024 einen Wendepunkt erlebt und hat wieder leicht angezogen. Lamy: „Wir werden sehen, ob sich dies so weiter fortsetzt. Die Zahl an Neuplanungen und damit möglichen Neueröffnungen von Outlet Centern in Europa ist mehr als überschaubar. Überwiegend bestimmen Flächenerweiterungen und Standortoptimierungen von bestehenden Centern das Bild. Allerdings sind dann die Flächenmietpreise in diesen, meist etablierten und gut performenden Centern alles andere als Schnäppchen.“ Vergleichsweise günstige Flächenmietpreise gibt es aber an anderer Stelle. So scheint sich auf Seiten der befragten Markenhersteller eine Änderung der bislang eher kritischen Bewertung von Hybridkonzepten aus klassischen Shoppingcentern und Outlet Centern abzuzeichnen. Noch vor wenigen Jahren sind solche Hybridkonzepte auf ein nur sehr verhaltenes Mieterinteresse gestoßen. Wie die Befragungsergebnisse zeigen, erhalten diese nun als mögliche Standortoptionen durchaus eine erhöhte Aufmerksamkeit. Will: „Hier hat die Eröffnung der Outlet-Ebene innerhalb des huma-Shoppingcenters in St. Augustin (bei Bonn) und die bislang durchwegs positive Mieterresonanz offenbar einiges bewegt. Solche Standorte kommen für Luxus- oder Premiummarken zwar weiterhin nicht in Frage, aber gute Marken des mittelpreisigen Segments können hier durchaus geeignete Flächen finden. Und das scheint sich herumzusprechen.“