Der Stimmungsumschwung ist am deutlichsten in Nord- und Südamerika (+9), angeführt von den USA (+9). Der CPSI ist auch im Nahen Osten und Afrika (MEA) deutlich gestiegen, wo er sich von -8 auf +4 verbesserte. In Europa fiel der Anstieg auf einen Wert von +4 bescheidener aus (Q3: +1). In der Region APAC verharrt der Stimmungsindikator immer noch im negativen Bereich bei -12, auch wenn Australien (+3) und Neuseeland (+6) Ausnahmen dieses Trends darstellen. Singapur verzeichnete eine spürbare Verbesserung gegenüber dem dritten Quartal mit -11 auf -2 im vierten Quartal.

Vertrauen der Anleger gewinnt an Dynamik

Auch in der jüngsten Umfrage ist erneut ein positiveres Feedback der Investoren im Vergleich zu den Nutzern zu verzeichnen. So stieg der globale Investment Sentiment Index (ISI)*** von -1 auf +5, während der Occupier Sentiment Index (OSI)** nur geringfügig anstieg (von -6 auf -4).

Europa: Investment Sentiment Index bewegt sich weiter im positiven Bereich

Der Investitionsklima-Index hat sich im vierten Quartal auf europäischer Ebene weiter verbessert und stieg von +5 auf +10, den stärksten Wert seit zwei Jahren. Parallel dazu war verzeichnete der Mieter-Index einen Wert von -2 und war damit nur geringfügig besser als im Vorquartal (-3). Betrachtet man den Commercial Property Sentiment Index (CPSI9 auf Länderebene zeigt sich, dass nur noch vier der in Europa erfassten Länder negative Werte aufweisen. Dies ist ein Rückgang gegenüber insgesamt neun Märkten im Vorquartal. Stärkere Werte zeigen Griechenland (+21), Portugal (+19), Kroatien (+18) und die Niederlande (+18). Deutschland liegt bei +2 (Q3: +1). In Belgien scheint sich die Stimmung zu verschlechtern, dort lag der CPSI im vierten Quartal bei -17 und fiel damit gegenüber dem Wert des Vorquartals von -13 weiter ab.

Stärkere Investitionsnachfrage führt zu Anstieg der Kapitalwerterwartungen

In Europa insgesamt meldeten per Saldo +20 % der Befragten einen Anstieg der Investitionsnachfrage auf Ebene aller Assetklassen. Dies ist ein Anstieg gegenüber einem Wert von +15 % im Vorquartal und auch der stärkste Wert seit der Schlussphase des Jahres 2019. Ein Blick auf die Details zeigt, dass es eine Beschleunigung des Wachstums im Bürosektor gibt (der Nettosaldo stieg von +14 % auf +21 %). Bei Industrieimmobilien fiel der Nettosaldo leicht von +59 % auf +57 %. Im Gegensatz dazu blieben die Investitionsnachfrage für den Einzelhandel mit -20 % im negativen Bereich, auch wenn dies weniger negativ war als -31 % im Vorquartal.

Generell hat die Investitionsnachfrage zu einer Anhebung der Kapitalwerterwartungen bei den Umfrageteilnehmern geführt. So rechnen +15 % der Befragten mit steigenden Werten im kommenden Jahr, gegenüber +9 % im dritten Quartal 2021. Sowohl im Büro- als auch im Industriesektor sind die Erwartungen zwischen Q3 und Q4 gestiegen. Ein Blick auf die Assetklassen Mehrfamilienhäuser, Rechenzentren, Seniorenimmobilien und (in etwas geringerem Maße) studentisches Wohnen zeigt auch dort die Erwartung auf ein starkes Kapitalwertwachstum.

Die jüngsten Kapitalwertsteigerungen gehen einher mit einem wachsenden Gefühl, dass sich der Markt dem Höhepunkt nähern könnte. Während im dritten Quartal nur 24 % der Befragten auf gesamteuropäischer Ebene der Meinung waren, dass der Markt sich nahe dem Höhepunkt des Zyklus befindet, stieg diese Zahl im vierten Quartal auf 35 %. Besonders ausgeprägt ist diese Auffassung in der Schweiz und in Deutschland, wo 66 % bzw. 85 % der Befragten der Ansicht sind, dass ihr lokaler Markt in die Hochphase des Zyklus eingetreten ist. Dennoch sieht eine klare Mehrheit in Griechenland, Kroatien, Spanien, Zypern, Italien, Irland, Großbritannien und Portugal die Bedingungen für einen Aufschwung als gegeben an.

Büroflächen für Unternehmenserfolg unerlässlich

Im Rahmen der RICS-Untersuchung wurden eine Reihe von zusätzlichen Fragen zu den Auswirkungen auf den Bürosektor gestellt. Etwa zwei Drittel der Befragten kamen zu dem Schluss, dass Büroräume nach wie vor unerlässlich sind, damit ein Unternehmen erfolgreich arbeitet. Vier Fünftel der Befragten gaben an, dass eine steigende Nachfrage nach flexibleren und lokaleren Arbeitsräumen verzeichnet wird. Die überwiegende Mehrheit (80 %) ist der Meinung, dass eine Umwidmung von Büroflächen stattfindet, obwohl nur ein Viertel der Befragten meinte, dass dies in signifikantem Ausmaß der Fall ist. Zudem stimmten knapp 60 % der Aussage zu, dass der Platzbedarf pro Schreibtisch in den Büros steigt.

Deutschland: Rund 94 % stellen steigende Nachfrage nach flexiblen und lokalen Arbeitsplätzen fest

Weltweit bejahten die deutschen Umfrageteilnehmer am stärksten (94 %), dass sie eine erhöhte Nachfrage nach flexiblen und lokalen Arbeitsplätzen feststellen. Auf globaler Ebene gaben vier Fünftel der Teilnehmer an, diesen Trend zu beobachten. Dennoch gehen rund 80 % der Befragten davon aus, dass eigene Büroräume immer noch unerlässlich für ein erfolgreiches Unternehmen sind und 62,5 % bestätigen, dass im Zuge der Pandemie der Platzbedarf pro Schreibtisch erhöht wurde. Dennoch beobachten rund 93 % der Umfrageteilnehmer, dass Büroflächen für andere Zwecke umgewidmet werden.

Susanne Eickermann-Riepe FRICS, Vorsitzende des RICS European World Regional Board und Vorstandsvorsitzende der RICS Deutschland: „Kaum eine Frage ist so schwer zu beantworten, wie die nach der Zukunft des Büros. Die aktuelle Auswertung zeigt zwar   kulturelle Unterschiede bei den Antworten, aber überwiegend wird der Bedarf für Büroflächen weiterhin gesehen. Allerdings meldet Deutschland den höchsten Flexibilisierungsbedarf mit fast 95 % der Rückmeldungen. Auch die Umwidmung von Büroflächen sehen über 90 % der deutschen Teilnehmer als einen Trend. Eindeutige Anzeichen dafür, dass die Transformation auch im Bürosektor begonnen hat.“ 

Deutschland: Investorenstimmung weiterhin positiv 

Der Commercial Property Sentiment Index* für Deutschland liegt im vierten Quartal zum zweiten Mal seit dem Beginn der Pandemie im positiven Bereich bei +2 (Q3: +1). Rund 81 % der Befragten ordnen die Bundesrepublik auf dem Höhepunkt bzw. im Aufschwung des Zyklus ein. Im dritten Quartal waren es noch 72 %.

Die Investorenstimmung verharrt im vierten Quartal auf +9 nachdem sie seit Beginn der Pandemie im zweiten Quartal erstmals wieder einen positiven Wert (+8) verzeichnet hat. Die Mieterstimmung bleibt im negativen Bereich bei -5 (Q3: -8), im zweiten Quartal lag sie noch bei -17. Die Investorennachfrage über alle Assetklassen hinweg fällt auf ein Nettosaldo von +7 % (Q3: +13%). Besonders deutlich war er im Bereich Büroimmobilien ausgeprägt, wo ein Nettosaldo von +19 % verzeichnet wurde (Q3: +23%). Deutschland als Immobilieninvestitionsstandort wird weiterhin als teuer (56 %) und sehr teuer (30 %) bewertet (Q3: 45% bzw. 32%).

Die Kapitalwerterwartungen in den nächsten 12 Monaten bleiben bei Industrie- und Logistik am besten. Eine leichte Steigerung gegenüber dem dritten Quartal ist auch bei erstklassigen Büroimmobilien zu verzeichnen. Einzelhandelsimmobilien sind hingegen weiter abgeschlagen. Die Einschätzung der Befragten zu den Mieten zeigen in den nächsten 12 Monaten in Deutschland ähnliche Entwicklungen wie die Kapitalmarkterwartungen. 

Fazit

„Die Stimmungslage der Investoren in Europa verbessert sich weiter und zieht mit Deutschland gleich, das stabil auf Q3-Niveau verharrt. Der Mieter-Sentiment-Index verbessert sich leicht, bleibt aber deutlich hinter dem Investment-Sentiment im negativen Bereich zurück. Die Kapitalwert- und Mietzinserwartungen für die nächsten 12 Monate bleiben bei Prime Office und Prime Industrial am besten. Auch wenn über alle Assetklassen hinweg die Aussichten die Null-Line tangieren, bleiben deutliche Unterschiede zwischen den Assetklassen. Die Entwicklung in 2022 wird wesentlich von der Belebung der Nutzernachfrage und vom Ende der Omikron-Welle abhängen, aber die Transformation der gebauten Umwelt hat bereits begonnen und wird die Entwickler und Portfolio Manager herausfordern “, so Susanne Eickermann-Riepe abschließend.