• Nach dem Allzeithoch von 2021 (76.589 Verbücherungen) folgte im ersten Halbjahr 2022 ein leichter Rückgang um -2.331 und heuer ein spürbarer Einbruch um -16.063 Objekte.

• Mit 58.195 Verbücherungen im ersten Halbjahr liegt die Anzahl der Immobilienverkäufe um -21,6 % unter der Menge des Vorjahres, knapp unter dem Ergebnis von 2016 und unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre (59.942).

• Alle Bundesländer sind im Minus. Am stärksten betroffen sind Niederösterreich (-3.370 Verbücherungen) und Wien (-3.072), prozentuell Salzburg (-34,2 %) und Vorarlberg (-30,6 %).

• Der verbücherte Immobilienverkaufswert im ersten Halbjahr 2023 erreichte nur 16,58 Mrd. Euro, nach der Rekordsumme von 21,73 Mrd. Euro im Vorjahreszeitraum. Dennoch ist der heurige Halbjahreshandelswert insgesamt der drittbeste nach 2022 und 2021.

• Von den -5,15 Mrd. Euro Rückgang in Gesamtösterreich entfallen -2,40 Mrd. Euro auf Wien, also 46,5 %. Niederösterreich fehlen -0,67 Mrd. Euro, Oberösterreich -0,50 Mrd. Euro und Tirol -0,48 Mrd. Euro.

• Bundesländerranking nach Mengen: Niederösterreich erstmals vor der Steiermark und nicht wie seit Jahren vor dem heuer drittgereihten Wien – Steiermark war 2021 noch Vierter.

• Wertmäßig bleibt Wien vor Niederösterreich und Oberösterreich. Tirol – 2021 noch Dritter – fällt hinter die Steiermark auf Rang fünf zurück.

• Top-Ten-Städte und Bezirke nach Anzahl der verkauften Objekte im ersten Halbjahr 2023: Auf dem Podest Graz vor Linz und Wien-Donaustadt. Dahinter Innsbruck-Land, Baden, Graz-Umgebung, Klagenfurt, Vöcklabruck, Salzburg-Umgebung und Wiener Neustadt (Stadt + Land).

• Top-Ten-Bezirke und Städte nach Immobilienwert: Graz übernimmt auch beim Immobilienwert die Führung von Wien-Donaustadt. Salzburg kommt auf Platz drei (2022: 5). Kitzbühel rutscht auf vier (3), Linz auf fünf (8). Baden erreicht Platz sechs (12), Salzburg-Umgebung Rang sieben (10), Wien-Landstraße schafft den achten Platz (14), Innsbruck-Land unverändert den neunten und Mödling den zehnten (7). Dagegen sind 2023 Wien-Leopoldstadt (2022: 4) und Wien-Döbling (6) aus den nationalen Top-Ten gefallen.

• Rückgänge nach Immobilientypen gegenüber 2022:

  • Etwa jeweils ein Drittel weniger Reihenhäuser, Doppelhaushälften, Dachgeschoßwohnungen, Büroflächen und PKW-Abstellplätze,

  • ein Viertel weniger Wohnungen, Hausanteile und Gebäude und

  • ein Sechstel weniger Einfamilienhäuser und Grundstücke wurden verbüchert.

Auch beim Transaktionswert ist der Rückgang sichtbar, sogar noch stärker als bei den Stückzahlen: Von 21,73 Mrd. Euro ist der Verkaufswert auf 16,58 Mrd. Euro im ersten Halbjahr von 2022 auf 2023 gesunken, also um -23,7 % oder -5,15 Mrd. Euro.

Die Auswirkungen der prognostizierten Trendwende sind voll da

Während im ersten Halbjahr 2022 noch Coronakrise, Ukrainekrise, Energiekrise und steigende Inflationswerte eine Trendwende vermuten ließen, haben die starken und raschen Zinserhöhungen ab der 2. Jahreshälfte 2022 sowie die Verschärfungen im Bereich der Hypothekarkreditfinanzierungen „KIM-V“ (Kreditimmobilienmaßnahmen-Verordnung) ab September 2022 den Markt tatsächlich schwer getroffen. Die „KIM-V“ hat dabei – auch im Vergleich zu Deutschland – die Bedingungen zusätzlich und teilweise unverständlich erschwert. Denn, „die um mittlerweile rund 4 % gestiegenen Kreditzinsen und die immer bereits geltenden strengen Vergaberichtlinien – speziell bei variablen Krediten – haben die Immobilien-Preisentwicklung schon ausreichend gedämpft. Durch die KIM-V wurden grundvernünftige Zwischenfinanzierungslösungen unnötig erschwert und alle Kreditnehmer – vom ‚Normalverdiener‘ bis zu ‚Einkommens-Millionären‘ über einen Kamm geschoren“, berichtet Mag. Bernd Ebner von realfinanz, einem der führenden bankenunabhängigen Hypothekarvermittler Österreichs. „Alle Branchenexperten gehen aktuell davon aus, dass die KIM-V im jetzigen Marktumfeld obsolet ist. Der politische Fokus sollte – speziell für Jungfamilien – auf angepasste Wohnbauförderungsmodelle gelegt werden. Es braucht hier Eigenmittel-Unterstützungslösungen für förderungswürdige Gruppen und wieder flexiblere Rückzahlungs- und Ratenmodelle, die sich an die Lebens-Einkommensentwicklung anpassen.“

„Konkret sind Immobilien im Bereich von 400.000 bis eine Million Euro von einem massiven Nachfrageeinbruch betroffen. Darunter lässt es sich leichter finanzieren, darüber brauchen die Interessenten oft dank ‚gefüllter Portokassa‘ eher kaum oder wenig Kreditunterstützung“, erklärt Mag. Anton Nenning, RE/MAX Austria.

Wie stark der Einbruch von den schlechteren Finanzierungsmöglichkeiten getrieben ist, zeigen erste Mengenerhebungen: Jene Immobilienformen, die als besonders finanzierungsabhängig gelten, haben den RE/MAX-Analysen zufolge die höchsten Rückgänge: Doppelhaushälften (-34 %) und Reihenhäuser (-33 %). Denn, wer liquider ist, kauft sich ein Einfamilienhaus (-16 %), eine Villa (-17 %) oder einen Hausanteil (-25 %), und wer sparsamer sein will/muss, muss zu einer (kleineren) Wohnung (-24 %) greifen.

Mitgefangen und mitgehangen sind PKW-Abstellplätze mit -29 %. Dagegen sind Waldstücke (+1 %), Weingärten (-4 %), Seegrundstücke (-7 %), Kleingärten (-8 %) und Gebäude am See (+28 %) davon völlig unbeeindruckt.

Unter den Grundstücken (-15 %) finden sich sowohl Baugrundstücke, die deutlich gelitten haben, als auch landwirtschaftliche Grundstücke, die es weniger getroffen hat.

Im Gewerbebereich treffen die Mengenrückgänge vor allem Landwirtschaften (-35 %), Büroflächen (-33 %), und Lagerflächen (-23 %), weniger die Zinshäuser (-10 %) und Geschäftslokale (-8 %). Rückgänge verzeichnen auch die sonstigen Gebäude (-24 %), Zuwächse jedoch die Bürogebäude (+11 %).

Top-100-Verbücherungen verlieren rund um ein Fünftel an Wert

Insgesamt eine Konsolidierung am Immobilienmarkt zeigt der Wert aller Top-100-Immobilienverkäufe im ersten Halbjahr. Er setzt sich aus Großprojekten zusammen und ist den RE/MAX-Experten zufolge von 1,75 Mrd. Euro (2021) auf 1,96 Mrd. Euro (2022; +12 %) gestiegen, um 2023 auf 1,61 Mrd. Euro (-18 %) zu sinken.

„Auch hier wieder ein Indiz für die immobilienwirtschaftliche Beruhigung, auf die die Finanzierungsklemme der Privatkäufer nicht zutrifft und demzufolge auch wesentlich geringere Einbußen verzeichnet“, führt Nenning weiter aus.

Die Eintrittsgrenze für den Top-100-Club lag 2021 bei 8,4 Mio. Euro, 2022 bei 10,0 Mio. Euro (+19 %) und sank 2023 auf 7,8 Mio. Euro, also um -22 %.

Bundesländermengen gehen mehr oder weniger nach unten

Auch wenn der Rückgang an Kaufakten national -21,6 % beträgt, so sind die Bundesländer unterschiedlich betroffen und daraus ergeben sich auch Verschiebungen im Ranking.

Mit 11.864 Objekten und -22,1 % behält Niederösterreich die Nase vorne. Aufgrund des geringeren Rückgangs in der Steiermark (-17,9 %) kämpft sie sich mit 9.313 Kaufakten auf Rang zwei und verdrängt Wien mit 9.295 Immobilien (-24,8 %) auf Platz drei.

Oberösterreich mit 8.424 Transaktionen (-19,3 %) und Tirol mit 5.368 (-18,9 %) halten unverändert die Ränge vier und fünf.

Kärnten rutscht mit 4.592 Objekten (-14,8 %) auf Platz sechs und verdrängtSalzburg – mit 3.627 Kaufakten und mit -34,2 % dem größten Rückgang im Bundesgebiet – auf Rang sieben.

Auch das Burgenland und Vorarlberg tauschen das erste Mal seit 2020 wieder die Plätze: Burgenland mit 3.156 Einheiten und -13,8 %, dem geringsten Rückgang unter allen Bundesländern kommt nach oben auf Rang acht, während Vorarlberg mit dem zweithöchsten Rückgang unter den Bundesländern (-30,6 %) und 2.556 Immobilien das schlechteste Ergebnis seit acht Jahren einfährt.

Regionale Unterschiede belegen Finanzierungsproblem

„Auch die regionalen Unterschiede weisen deutlich auf den Finanzierungs-zusammenhang hin. Dort, wo Immobilien billiger sind und damit weniger zu finanzieren ist, ist der Einbruch der Verbücherungen gering. In Regionen mit höheren Immobilienpreisen für eine typische Wohnimmobilie sind die Abhängigkeiten von der Hypothekarfinanzierung größer. In diesem Bereich sehen wir auch die höchsten Einbrüche“, erklärt Reikersdorfer.

Wien beim Immobilienumsatz im ersten Halbjahr 2023 schwer getroffen

Beim Immobilienumsatz, dem „Transaktionswert“, verlieren alle Bundesländer. Das Ausmaß ist aber höchst unterschiedlich: Während dem Burgenland nur -3,5 % auf das Halbjahresergebnis von 2022 fehlen, sind es in Salzburg -12,6 %, in der Steiermark -13,3 %. Vom Spitzentrio ein Stück entfernt sind Oberösterreich mit -19,4 %, Kärnten und Niederösterreich mit jeweils -20,0 %, ebenso Tirol mit -20,3 %.

Finanziell am schwersten getroffen sind Vorarlberg mit -27,9 % und vor allem Wien mit -35,9 %. Während mit Ausnahme vom Burgenland in allen anderen Bundesländern zwischen 205 und 675 Mio. Euro auf den Vorjahrsumsatz fehlen, sind es in Wien -2,40 Mrd. Euro, das sind 46,5 % vom Bundesrückgang.

Trend noch unverändert

Beim Frühindikator, den „Tagebuchzahlen“, also den eröffneten Verbücherungsverfahren im Grundbuch, zählte IMMOunited im ersten Quartal um -15,4 % weniger als 2022, im zweiten Quartal um -19,1 % und im Juli und August um -27,3 % weniger. Gegenüber 2021 ist der Rückgang noch stärker (Q1 -14,0 %; Q2 -23,5 %; Juli-August -38,5 %). „Ein Silberstreif für die Gesamtwirtschaft sieht anders aus. Die Hoffnung, dass die Talsohle bereits erreicht wäre, lässt sich mit diesen Zahlen im Moment noch nicht belegen”, meint Nenning.