2025 für Österreich

„Immobilien in guten Lagen und mit hoher Qualität werden ihren Wert auch in schwierigen Zeiten stabil halten und sich nach einer Phase der Stagnation langfristig positiv entwickeln - jedoch nicht in der Dynamik wie in vergangenen Jahren“, analysiert Dr. Pfeffer. „Die bisherigen Preissteigerungen waren stark von den Zinsen getrieben, doch aufgrund der aktuellen Zinssituation sind ähnliche Entwicklungen nicht mehr realistisch. Wohnungseigentum bleibt kostenintensiv und wird sich vorerst eher seitwärts entwickeln. Gleichzeitig verknappt sich das Angebot: Gestiegene Bau- und Finanzierungskosten erschweren die Errichtung neuer Projekte, während verschärfte regulatorische Anforderungen, wie die EU-Taxonomie, zusätzlich für höhere Komplexität und steigende Kosten sorgen.“

Im Bereich der kommerziellen Immobilien, insbesondere bei Bürogebäuden, zeigen sich Investoren nach wie vor abwartend. Dr. Pfeffer dazu: „Die gestiegenen Zinsen und die Zurückhaltung institutioneller Anleger, die ihr Kapital in alternative Anlagen wie Staats- oder Unternehmensanleihen umgeschichtet haben, bremsen den Markt. Mit der Korrektur der Zinskurve wird sich jedoch langsam wieder Bewegung zeigen.“

Dr. Pfeffer weist darauf hin, dass die Zinskurve derzeit eine inverse Struktur aufweist, bei der kurzfristige Zinssätze höher sind als langfristige, was eine schrittweise Normalisierung der Märkte erwarten lässt: „Allerdings wird das Zinsniveau nicht auf das Niveau der Null-Zins-Phase zurückkehren, da diese Entwicklung langfristig nicht nachhaltig ist. Gleichzeitig steigen die Bau- und Materialkosten weiter an, was ein Sinken der Immobilienpreise unmöglich macht. Neubauwohnungen zu den früher üblichen Preisen von rund 5.000 Euro pro Quadratmeter sind daher nicht mehr realisierbar.“

„Österreich verliert auch zum Teil an Attraktivität“, erläutert Dr. Pfeffer abschließend. „Wer in vielen Ländern unterwegs ist, erkennt in anderen Ballungsräumen, wie etwa in Bratislava im Vergleich, jedoch unterschiedliche Entwicklungen. Die Immobilienkrise war in Westeuropa diesmal besonders ausgeprägt, während die Märkte Osteuropas zwar ebenfalls betroffen waren, jedoch nicht in gleichem Ausmaß. Zwar gab es auch dort ein gewisses Erliegen der Investitionstätigkeit, aber Preiskorrekturen im Ausmaß wie in Westeuropa blieben aus. Ein wesentlicher Faktor dafür ist, dass in den osteuropäischen Märkten nie ein solch hohes Preisniveau wie etwa in Wien erreicht wurde. In Wien hingegen sanken die Renditen je nach Lage um bis zu 1,5 Prozentpunkte. Diese Korrektur wird voraussichtlich nicht zur Gänze verschwinden.“

Höhepunkte 2024

Zu den Highlights der RPHI im Jahr 2024 zählen das Studentenwohnheim Milestone Vienna Erdberg und das European Handball House, die jeweils zwei wichtige Meilensteine beim Stadtquartier@WienArena markieren. Das 50.000 m² große Areal mit fünf Projektphasen wird zu einem modernen Viertel entwickelt, das in den kommenden Jahren noch weiter ausgebaut wird.

Das Milestone-Studentenwohnheim, das Anfang Oktober eröffnet wurde, erzielte von Anfang an eine Auslastung von 90 Prozent - ein Wert, der die Erwartungen deutlich übertraf.

Das „European Handball House“, die neue Zentrale der Europäischen Handballföderation (EHF), mit einer Bruttogeschossfläche von 5.800 m², wurde rechtzeitig zur Finalphase der Europameisterschaft der Frauen in Wien noch im Dezember 2024 eingeweiht. Es bietet modernste Büroflächen für über 120 Mitarbeiter aus 25 Ländern, einen 250 Quadratmeter großen Vortragssaal, mehrere Besprechungsräume und ein eigenes TV-Studio. Selbstverständlich werden höchste Umweltstandards erfüllt und dem Gebäude wurde das klimaaktive Zertifikat des Bundesministeriums in Gold verliehen. Die Stadt Wien würdigte das Bekenntnis des EHF zum Standort Wien mit der Übergabe eines speziellen Ortsschildes - so residiert der EHF nun am „Platz des Europäischen Handballs“.

Bis Ende des Jahrzehnts sollen noch ein Hotel sowie weitere Serviced Apartments im Stadtquartier@WienArena errichtet werden.

Slowakei, Bulgarien, Rumänien, Ukraine und Ungarn

Auch in Mittel- und Osteuropa setzt die RPHI weiterhin wichtige Akzente: 2025 wird mit dem Umbau eines denkmalgeschützten Gebäudes, dem Palais Esterhazy in Bratislava, ein exklusives Flagshipprojekt begonnen.

In Sofia realisiert die RPHI mit der Expo Forest Premiumbüros, die in drei Bauphasen entstehen. Die erste Phase umfasst rund 17.000 m², wovon bereits ca. 30% vorvermietet sind. Laut Dr. Pfeffer wirkt das antizyklisch, da viele Bauprojekte in der Region derzeit pausieren.

„Eine ähnliche Situation beobachten wir in Rumänien, wo wir ebenfalls langfristiges Potenzial sehen. Der Markt wird sich stabilisieren, und wir werden gut positioniert sein“, fügt er hinzu.

In Kyiv hat die RPHI 2024 den Frühstücksbereich und das Restaurant des Hotels RadissonBlu Kyiv City Center komplett umgebaut und neugestaltet. Trotz der schwierigen Umstände verzeichnet das von der Radisson Gruppe betriebene Hotel in Kyiv eine ausgezeichnete Auslastung.

„In Budapest sind wir in einer frühen Phase für eine ca. 15.000 m2 große Büroentwicklung und bereiten uns für einen zu erwartenden Aufschwung bei Bürovermietungen vor“, so Dr. Pfeffer.

ESG-Herausforderungen in Mittel- und Osteuropa

Als Vorreiter in der Implementierung von ESG-Standards in Mittel- und Osteuropa benennt Pfeffer zwei zentrale Herausforderungen in der Region: Zum einen erweist sich die Aufarbeitung der erforderlichen Daten oft als sehr aufwendig, zum anderen erschweren länderspezifische Unterschiede eine einheitliche Umsetzung. „Obwohl alle Länder Energieausweise kennen, basieren diese auf unterschiedlichen Anforderungen und Formaten“, erklärt Pfeffer. „Ein europaweit einheitlicher Standard wäre daher wünschenswert. Darüber hinaus führen unterschiedliche Interpretationen von ESG und Nachhaltigkeit zu zusätzlichen Herausforderungen in den einzelnen Ländern. Maßnahmen, die in einem Land als Standard gelten, müssen in einem anderen erst etabliert werden.“

Raiffeisen Property Holding International (RPHI)
Die Raiffeisen Property Holding International (RPHI) ist das Immobilien-Kompetenzzentrum der Raiffeisen Bank International (RBI) AG. Die RPHI entwickelt, verwaltet, betreibt und verwertet Immobilien in Österreich und der CEE-Region. Zum Leistungsspektrum der RPHI zählen Eigenentwicklungen ebenso wie umfassende Immobiliendienstleistungen, in diversen Assetklassen. Die erfolgreichen Eigenentwicklungen bestechen durch zeitlose, ansprechende Architektur, sind energieeffizient und optimiert hinsichtlich Betriebskosten. Alle Neuentwicklungen seit dem Jahr 2011 wurden mit Nachhaltigkeits-Zertifikaten (ÖGNI, DGNB oder LEED) in den jeweiligen Topsegmenten ausgezeichnet. Seit 2022 werden RPHI Projekte auch nach dem SHORE - Safe Asset Standard zertifiziert. www.rphinternational.com