Wie haben sich die Preise im Corona-Jahr 2020 entwickelt und wie geht es am Wiener Wohnungsmarkt weiter? Welche Bezirke liegen im Trend und wo entstehen neue Projekte? #Wien, das neue Wohnmarktmagazin von OTTO Immobilien liefert dazu seit heute konkrete Fakten. So haben im Vorjahr die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand um 4,5 Prozent, im Neubau-Erstbezug – ohne Vorsorgewohnungen – um 4,6 Prozent zugelegt. Diese Preissteigerungen liegen damit unter dem von OTTO Immobilien erhobenen 10-Jahres-Schnitt, zeigen aber deutliche regionale Unterschiede, berichtet Dr. Eugen Otto als Herausgeber von #Wien am Montag in einer Aussendung. Weiterhin auf hohem Niveau sind die Angebotspreise für frei vermietbare Neubauwohnungen mit € 13,01 netto pro Quadratmeter und Monat (ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer).

Seit zehn Jahren entwickelt sich der Kaufpreis pro m² für Erstbezugs-Neubauwohnungen, die di­rekt vom Bauträger verkauft werden und keine Vor­sorgewohnungen sind, kontinuierlich nach oben. Daran hat sich laut OTTO Immobilien auch im Corona-Jahr 2020 nichts geändert. Martin Denner BSc, Leiter Immobilien Research, beobachtet allerdings im Vergleich zu 2019 in den einzelnen Bezirken unterschiedliche Entwicklungen: „Am besten performen die Bezirke vier, zwölf, 20 und 23 mit zweistelligen Zuwachs­raten. Im 4. Bezirk etwa sind die Preise für Neubauwohnungen auf durchschnittlich € 7.120 pro m² gestiegen, im 12. auf € 5.217 pro m². € 5.547 pro m² legt man aktuell im 20. Bezirk auf den Tisch, während der Quadratmeterpreis im Neubau im 23. Bezirk bei € 4.648 liegt,“ so Martin Denner. Im Durchschnitt betrug letztes Jahr die Wien-weite Preisstei­gerung für Wohnungen im Neubau-Erstbezug 4,6 Prozent, was zum Schnitt der letzten 10 Jahre mit 5,17 Prozent einen leichten Rückgang bedeutet, sagt Denner.

Bestandswohnungen im Vorjahr um 4,5 Prozent teurer

Für Wohnungen, die im Bestand verkauft werden, also keine Neubauwohnungen direkt vom Bauträger sind, sieht OTTO Immobilien in den Bezirken fünf, 15, und 22 mit Werten von über 10 Prozent die deutlichsten Preissteigerungen. Demnach kostet der Quadratmeter in diesem Segment in Margareten nun durchschnittlich € 5.557 und in Rudolfsheim-Fünfhaus € 4.296. Erstmals geknackt wurde die 5.000er Marke nun auch im 22. Bezirk: Hier liegt der durchschnittliche Preis für eine Bestandswohnung nun bei € 5.071 pro m². Im Durchschnitt sind im Vorjahr Bestandswohnungen Wien-weit um 4,5 Prozent teurer geworden, was zur durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate der letzten 10 Jahre (6,4 Prozent) ebenfalls einen Rückgang bedeutet. Mag. Richard Buxbaum, Leiter Wohnimmobilien, erwartet für heuer jedenfalls keine Preisreduktion: „Mit Ende der Pandemie und weiterhin großer Nachfrage werden wir 2021 steigende Preise sehen“.

Mieten auf hohem Niveau

Die Angebotsmietpreise verharren nach einem starken Anstieg in den letzten Jahren auf hohem Niveau, heißt es in #Wien weiter. „Ein Blick auf das derzeitige Angebot an freifinanzierten Miet­wohnungen zeigt einen Durchschnittspreis von aktuell € 13,01 netto, also ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer, pro Quadratmeter und Monat“, berichtet Martin Denner. Dies sei ein Plus von 1,7 Prozent im Vergleich zu 2019 über ganz Wien. Für die Bezirke innerhalb des Gürtels beträgt der Wert € 13,83 pro m² und Monat, au­ßerhalb des Gürtels € 12,49 pro m² und Monat. „Die höchsten Mietpreise werden mit durchschnittlich € 18,07 pro m² und Mo­nat im ersten Bezirk bezahlt, die niedrigsten mit € 10,89 im 21. Bezirk“, berichtet Denner. Das größte Angebot an Mietwohnungen ist mit Abstand in den Bezirken zehn, zwölf, 21 und 22 zu finden.

Wiener Ziegelgold punktet – Anfragen aus dem Ausland steigen

Eines hat sich im Vorjahr neuerlich gezeigt: Wohnungen in Wien sind in unsicheren und herausfordernden Zeiten ein wichtiger Anker für Anleger. „Die Nachfrage ist in den letzten Monaten speziell im Bereich der Anlagewohnungen stärker gestiegen“, sagt Buxbaum. Er führt dies darauf zurück, dass in schwierigen Zeiten viele Menschen eine sichere Veranlagung in Wiener (Anlage-)Wohnungen mit kompakten und gut vermietbaren Grundrissen in bereits entwickelten oder auch neuen Wohnlagen zu schätzen wüssten. Aber auch Interessenten aus dem Ausland zeigen verstärkt Lust auf einen Wohnsitz in Wien: „Ihre Anfragen haben um 30 Prozent zugenommen“, berichtet Buxbaum, der auch das internationale Netzwerk bei OTTO Immobilien leitet.

Wohnungsneubau in Wien: Die Hälfte ist freifinanziert

OTTO Immobilien hat für #Wien gemeinsam mit EXPLOREAL auch wieder sämtliche wichtigen Neubau-Projekte unter die Lupe genommen. Dabei zeigt sich neuerlich, dass der Hauptfokus der Wohnbauträger eindeu­tig auf dem Bau von freifinanzierten Ei­gentums- bzw. Mietwohnungen liegt. Im Jahr 2021 werden nun erstmals knapp ein Viertel aller fertiggestellten Wohnungen in Wien freifinanzierte Mietwohnungen sein. Freifinanzierte Eigentumswohnungen und Mietwohnungen zusammen werden 2022 auf ungefähr demselben Niveau sein und ge­meinsam rund die Hälfte des gesamten Fer­tigstellungsvolumens ausmachen, heißt es in #Wien.

Ausblick auf 2021: Trendige Bezirke von Leopoldstadt bis Favoriten

Der zentral gelegene zweite Bezirk vor allem im Bereich des Karmelitermarktes ist trendiger denn je, Gleiches gilt für das Grätzel im Bereich des LeopoldQuartiers entlang des Donaukanals in der Leopoldstadt, wissen die Expertinnen und Experten von OTTO Immobilien. Auch der 20. Bezirk, durch seine Nähe zum 1., 2., und 9., Bezirk mit den Erholungsgebieten Augarten und Donaukanal ist bei Käufern sehr beliebt. Zentral und grün, eine attraktive Kombination“, so Sonja Kaspar, Vorsorgeexpertin und Leiterin der OTTO Immobilien Boutique.

Ein deutlich besseres Image hat laut Kaspar der 10. Bezirk bekommen, der nun am Hauptbahnhof mit dem 3. Bezirk verschmilzt. Der neue Ausbau des Wiener U-Bahnnetzes wiederum wertet verschiedene Grätzel in den Bezirken 5 und 17 auf, was sich ebenfalls positiv auf den Wohnungsmarkt auswirken wird. Gleiches gilt für Oberlaa, das durch die U1 erschlossen wird. Interessant für Käufer sind auch der 21. und 22. Bezirk, wo die Anbindung an den öffentlichen Verkehr gut ist, sowie der 12. Bezirk rund um die Meidlinger Hauptstraße, berichtet Kaspar.

Nicht ohne Balkon: Erstmals Studie zu Zahl und Größe der Außenflächen

Durch die Corona-Einschränkungen mussten Wohnungen auf einmal verschiedenste Funktionen unter einem Dach vereinen: Sie waren nicht mehr nur ein Ort der Erholung, sondern auch Büro, Restaurant, Klassenzimmer, Spielplatz, Turnsaal und vieles mehr. So hat der Wunsch bei Interessenten in allen Bezirken und bei allen Wohnungsgrößen nach einer attraktiven Freifläche (Balkon, Terrasse, Garten) deutlich an Dynamik gewonnen. „Das Gefühl von mehr FREIheit durch FREIflächen ist in den letzten Monaten massiv als größter Wunsch der Wohnungssuchenden zu spüren gewesen. Ein Lockdown nach dem anderen treibt die Menschen auf ihre Balkone, Terrassen und (Dach-) Gärten, die sie nun wesentlich mehr schätzen, wenn sie diese schon besitzen“, sagt Mag. Buxbaum. Für #Wien hat OTTO Immobilien daher gemeinsam mit dem Datenexperten IMMOunited erstmals den gesamten Bestand der Eigentumswohnungen in Wien in Bezug auf Außenflächen genau untersucht.

Das Ergebnis: Im Durchschnitt haben rund 20 Prozent aller Eigentumswoh­nungen in Wien eine Außenfläche mit mehr als fünf m² – allerdings mit großen lokalen Unterschie­den“, betont Martin Denner. Während der Anteil in den Bezirken 21 und 22 schon über 40 Prozent beträgt, liegt er in den inneren Bezirken eins bis neun durchschnittlich nur bei neun Pro­zent. Die Bezirke 13, 19, 22 und 23 weisen mit zwölf Prozent den höchsten Anteil an Wohnungen mit Balkonen und Terrassen von mehr als 20 m² auf. Eine Analyse der Neubauwohnungen in den nächsten Jahren zeigt zudem, dass mittlerweile für über 90 Prozent eine Außenfläche geplant ist, wodurch der Anteil am Gesamtbestand wird deutlich steigen wird. „Gerade die letzten Monate haben gezeigt, dass Freiflächen im städtischen Bereich die Lebensqualität enorm positiv beeinflussen. Unsere gemeinsame Auswertung hat gezeigt, dass die Baubranche dieses Bedürfnis über die letzten Jahre erkannt hat und erfreulicherweise in ihren Projekten umsetzt, um die steigende Nachfrage zu befriedigen.“, betont Roland Schmid, CEO von IMMOunited. Neben der Freifläche ist darüber hinaus ein anderer Wunsch auf der Liste weit nach oben gerückt: nämlich jener nach einem Arbeitszimmer oder zumindest der Möglichkeit, einen Arbeitsplatz räumlich abzuteilen. Aber auch Infrastruktur und Lage sind weiterhin wichtig – Grünflächen und Cooling Zonen in der Nähe haben ebenfalls an Wert gewonnen, wissen die Experten von OTTO Immobilien. Das gilt weiters auch für Projekte mit Gewerbesockelzonen – frei nach dem Motto„ Alles im Haus“.

Kaufen, um zu vermieten

Wer zur Vermietung kauft, setzt mehr denn je auf gut geschnittene 2-3 Zimmer Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in bevorzugt zentralen Lagen mit guter öffentlicher Anbindung oder der Aussicht darauf, also in Bezirken, wo das U-Bahnnetz aktuell ausgebaut wird. „Das gilt wie erwähnt etwa für den 5. oder 17. Bezirk“, betont Mag. Buxbaum. Besonders groß ist in diesem Segment in allen Wiener Wohnlagen die Nachfrage nach Wohnungen bis zu einer Gesamtmiete von € 1000.-. „Also muss insbesondere auch darauf geachtet werden, wie hoch die Nebenkosten, wie beispielsweise die Betriebskosten, sind“, sagt Buxbaum. Ein Trend, der sich ebenfalls abzeichnet, ist jener, dass private Anleger und Investoren vermehrt am Gebrauchtwohnungsmarkt suchen. „Bauten aus den 1960er bis 1980er Jahren sind sehr gesucht d bieten aufgrund der Relation Kaufpreis zu Miete bessere Renditeerwartungen als Erstbezug Neubau oder klassischer Altbau“, erklärt Mag. Buxbaum. Oftmals findet man bei diesen Baujahren darüber hinaus sehr praktische Grundrisse mit Balkonen und Lift sowie einen großen Keller.

Prominente und ihr Corona-Jahr: Flóres, Spera, Rohla berichten

Neben den aktuellsten Trends am Wohnungsmarkt geben für #Wien Prominente wie Juan-Diego Flóres, Danielle Spera, Manfred Stallmajer oder Lilli Hollein wieder persönliche Einblicke in „ihr“ Wien – und wie sie die Corona-bedingt herausfordernde Zeit erlebt haben. Dr. Otto wiederum lädt zu einem Spaziergang über den Naschmarkt und verrät dabei seine Lieblingsstandln. „Wir zeigen mit unserem Magazin auch das Lebensgefühl der Menschen in dieser Stadt. Wer in Wien wohnt oder sich hier ansiedeln will, möchte nicht nur wissen, wieviel dafür zu bezahlen ist. Sondern auch, wie man im neuen Grätzel lebt“.

#Wien ist gratis über www.otto.at/Marktberichte erhältlich. Im Magazin findet sich zudem ein QR-Code für einen umfangreichen Serviceguide mit 25 Tipps für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf.