Nach den Bundesländern Wien, Niederösterreich, Burgenland und der Steiermark über „Wohnbauprojekte in der Pipeline“ wurde in der neuen Studie die Situation in Oberösterreich beleuchtet. „Wie wir bereits nach unserer ersten Studie angekündigt haben, setzen wir sukzessive die Aufarbeitung des österreichischen Marktes fort“, erklärt Georg Edlauer, Fachverbandsobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder: „Was im Herbst 2019 mit Wien begann, findet jetzt eine weitere Fortsetzung.“

Wie bereits in den vorangegangenen Studien über Wien, Niederösterreich, Burgenland und der Steiermark wurde die Projektentwicklung von Wohnbauten auch in Oberösterreich detailliert festgehalten. Diese umfassenden Ergebnisse sind für alle Bauträger, die sich im Bundesland engagieren, von enormem Vorteil, wie Georg Edlauer sagt: „Mithilfe dieser Unter- lagen können sie ihre Strategien dem Marktgeschehen und der Nachfrage anpassen. Die Verantwortlichen können entscheiden, welche Wohnungen sie in welcher Region errichten wollen und damit sollten auch nur diejenigen Projekte gebaut werden, die tatsächlich auf dem Markt benötigt werden.“

Die Baudatenbank liefert auch dem Endkunden wichtige Informationen als Entscheidungsgrundlage. Die Baudatenbank beinhaltet derzeit 6.800 Wohnbauprojekte mit 211.000 Wohnungen und spannt erstmalig einen Bogen von der Vergangenheit (Dokumentation der Verkaufspreise im Neubausegment inkl. Generalsanierungen) über die aktuellen Angebotsobjekte (56.000 Wohnungen) in der Gegenwart bis hin zur Aufzeichnung von Grundstückstransaktionen und geplanten Bauträgerprojekten mit einem Blick in die Zukunft.

Das gläserne Projekt

„In Oberösterreich wurden circa 800 Projekte mit rund 23.000 Wohneinheiten ausgewertet. Rund 3.900 Wohneinheiten (überwiegend Wohnungen) wurden im Detail erfasst und analysiert“, erklärt der oberösterreichische Fachgruppenobmann Mario Zoidl. Eine durchschnittliche Wohnung hat in Oberösterreich 76,9 Quadratmeter und weicht damit nur marginal von Niederösterreich ab, wo die Durchschnittsgröße 80 Quadratmeter beträgt. Lediglich 63,9 Quadratmeter haben sie in Wien, wobei sich in der Bundeshauptstadt die zahlreichen kleineren Wohnungen auf Grund der vielen Singlehaushalte – und natürlich auch die höheren Preise – auf die Wohnungsgröße auswirken.

„Ich denke, dass der Vergleich zwischen Oberösterreich und Niederösterreich wohl am anschaulichsten ist“, meint Mario Zoidl. Das zeigt sich auch bei den Freiflächen. 97 Prozent aller Wohneinheiten in beiden Bundesländern besitzen entweder Garten, Loggia oder Terrasse. Und auch bei der Anzahl der Wohneinheiten zeigt sich eine klare Übereinstimmung. 25 Wohnungen sind es durchschnittlich pro Projekt, während in Wien in einem Wohnbau im Durchschnitt 61 Einheiten errich- tet werden. Auch für Pkw bleibt in Oberösterreich genug Platz: 1,67 Pkw-Stellplätze sind pro Wohneinheit vorgesehen (in Niederösterreich sind es 1,63).

Interessanterweise herrscht aber ein größerer Unterschied bei der Kategorie der Wohneinheiten. In Niederösterreich werden mit 13 Prozent der untersuchten Wohnbauprojekte deutlich mehr Reihen-/Doppelhaus-Bauträgerprojekte errichtet als in Oberösterreich, wo es lediglich 5 Prozent sind.

Über alle Kategorien hinweg lässt sich aber feststellen, „dass der Preis für eine Bauträgerwohnung im Angebot in Oberösterreich aktuell etwas unter jenem von Niederösterreich liegt, obwohl die Fläche etwas größer ist“, erklärt Alexander Bosak, Mitbegründer und Geschäftsführer von EXPLOREAL. Besonders deutlich zeigt sich der Preisunterschied allerdings bei einem Vergleich mit Wien: In der Bundeshauptstadt liegt der Preis für eine Wohnung mit durchschnittlich 10 Quadratmetern weniger rund ein Drittel höher.

Wer in Oberösterreich baut

Vergleicht man die Aktivitäten der Bauträger in Oberösterreich, so lässt sich feststellen, dass sich die gemeinnützigen Bauvereinigungen und die gewerblichen Bauträger genau die Waage halten. Jeweils die Hälfte der Projekte werden von einer der beiden Unternehmensgruppen realisiert –mit einem auffälligen Unterschied, wie Alexander Bosak feststellt: „Von den privaten Projektentwicklern werden 34 Prozent der Wohneinheiten im Eigentum angeboten, während bei den Genossenschaften 33 Prozent der errichteten Einheiten in Miete vergeben werden und nur sechs Prozent im Eigentum.“

Pipeline der Projekte

Im Vergleich zur Haushaltsentwicklung ist die Neubauleistung zwischen 2015 und 2018 in Oberösterreich deutlich angestiegen. Seitdem entspricht die Anzahl der neuen Wohnungen etwa dem Zuwachs an Haushalten. „Den Höhepunkt der Bauaktivitäten werden wir im heurigen Jahre erreichen“, so Herwig Pernsteiner, Obmann-Stv. des Verbands Gemeinnütziger Bauvereinigungen. Nach 2019 und 2020 mit jeweils rund 4000 Projekten pro Jahr werden es heuer 5500 sein, die auf den Markt kommen. „Die größten Teile der neuen Wohneinheiten sind mit 2600 Einheiten freifinanziertes Eigentum und 1700 Wohnungen geförderte Miete.“ Für 2022 ist allerdings wieder mit einem Rückgang auf 3300 Einheiten zu rechnen.

Wo gebaut wird

Der Großteil der Neubauleistung findet in und um die Landeshauptstadt statt. Linz dominiert den Wohnungsmarkt mit rund 7000 fertiggestellten und geplanten Wohnungen ab dem Jahr 2019. Danach folgen Vöcklabruck, Gmunden und Wels.

Noch ein Blick auf die Bauträger: In der Stadt Linz sind die gemeinnützigen Bauträger etwas stärker vertreten als die gewerblichen, in den Bezirken Linz-Land und Gmunden sind wiederum die gewerblichen Bauträger etwas präsenter. „Die meisten Projekte in der Vermarktung befinden sich daher auch logischerweise in Linz sowie in den Bezirken Linz-Land und Vöcklabruck“, so Alexander Bosak. In der Landeshauptstadt sind es derzeit 13,1 Wohneinheiten pro 1000 Einwohner, im Umland von Linz sind es 10,8 und 10 Einheiten pro 1000 Einwohner rund um Wels.

Mit Baurechtsmodellen gegen die Baulandverknappung

Die Schlussfolgerung für Mario Zoidl für den oberösterreichischen Immobilienmarkt: „Durch die Baulandverknappung werden neue Notwendigkeiten zur Grundstücksbeschaffung erforderlich. Hierfür eignen sich beispielsweise Baurechtsmodelle. Ein Baurecht ist ein Gebäude auf fremdem Grund. Somit verbleibt das Grundstück beim Alteigentümer und Wohnbauten sind dennoch möglich. Auf Grund von COVID ist ein Trend zu Wohnen am Land, im Speckgürtel rund um die größeren Städte spürbar.“

Heterogene Marktanforderungen vollumfänglich erfüllt

„Anspruch und Wirklichkeit sind kongruent. Die Auswertung der empirischen Daten durch EXPLOREAL zeigt, dass wir in Oberösterreich die heterogenen Marktanforderungen vollumfänglich erfüllen. Wohnraum nach Lebenswünschen, vice versa“, so Herwig Pernsteiner. „Die Gemeinnützigen Bauvereinigungen ergänzen sich mit den gewerblichen Bauträgern in Oberösterreich bei der Umsetzung von Wohnbauprojekten zu Gunsten der Wohnraumsuchenden und BewohnerInnen.“

Grafiken Oberösterreich