• Büroimmobilien – verzeichnen eine unterdurchschnittliche Investitionstätigkeit, während die Nachfrage nach modernen Flächen in zentralen Lagen stabil ist.
• Wohnimmobilien – bleiben weiterhin die stärkste Assetklasse und das geringe Neubauvolumen treibt die Mietpreise weiter an.
• Handelsimmobilien – stoßen bei ausgewählten High-Street-Shops auf hohe Nachfrage, wobei für 2025 keine großen Sprünge im Transaktionsvolumen zu erwarten sind.
• Gesundheitsimmobilien – wie Pflegeheime und Betreutes Wohnen rücken stärker in den Fokus der Investoren, da sich die finanzielle Lage der Pflegeheimbetreiber zuletzt deutlich verbessert hat.
• Hotelimmobilien – erleben einen Aufschwung und profitieren von der Erholung der Tourismusbranche sowie steigenden Übernachtungszahlen.
• Logistikimmobilien – bleiben eine gefragte Assetklasse, wobei ausländische Investoren weiterhin einen Großteil des Kapitals stellen.

Die EZB setzte ihre Zinssenkungspolitik fort. Allerdings entsprachen die Zinssenkungen den Erwartungen des Marktes, sodass keine großen psychologischen Impulse zu erwarten sind. Zudem erhöht die unsichere geopolitische Lage das Risiko eines sprunghaften Anstiegs der Inflation, sollte beispielsweise die USA einen globalen Handelskrieg auslösen.

Das gesamte Transaktionsvolumen 2024 lag mit 28,4 Mrd. Euro nahezu auf dem Niveau des Vorjahres und entspricht rund 38 % des Durchschnitts der Boomjahre 2018 bis 2022. Während sich der Wohnimmobilienmarkt als stabil erweist und die beliebteste Assetklasse bei Investoren bleibt, sind Büroimmobilien weiterhin das große Sorgenkind. 

„Auch 2025 ist kein großer Aufschwung in Sicht, aber es besteht Grund zur Hoffnung, dass die Immobilienwirtschaft den Krisenmodus allmählich verlassen wird. Neben den Investorenlieblingen Wohnen und Logistik stehen auch alle wohnnahen Nutzungen wie Senior Living, Micro Living und Hotel hoch im Kurs“, fasst Florian Wenner, Head of Research & ESG bei Praemia REIM Germany, in seinem aktuellen „Standpunkt Q4/2024“ den Ausblick auf den deutschen Immobilienmarkt 2025 zusammen.

Die Assetklassen im Detail

Büroimmobilien

Die Investoren bleiben dem Bürosektor gegenüber weiterhin skeptisch, was sich deutlich im schwachen Transaktionsvolumen von 6,3 Mrd. Euro für das Jahr 2024 widerspiegelt. Bereits zum dritten Mal in Folge liegt dieses unterhalb des Zehnjahresdurchschnitts. Unterstrichen werde die Krise durch den geringen Anteil ausländischer Investoren sowie der schwächelnden deutschen Wirtschaft, die im letzten Jahr erneut schrumpfte. Dagegen zeigte sich der Arbeitsmarkt 2024 stabil, allerdings könne sich diese Entwicklung 2025 bereits wieder ändern.

Trotz dieser Unsicherheiten zeigte sich der Bürovermietungsmarkt weiterhin stabil. So sei unter anderem der Büroflächenumsatz im Jahresverlauf gestiegen.„Treiber des Vermietungsmarktes sind nach wie vor moderne Büroimmobilien in zentralen Lagen“, erklärt Wenner. Mit Blick auf die Spitzenrendite sei im vierten Quartal in Folge kein Renditeanstieg zu erkennen, was für eine Stabilisierung des Büroinvestmentmarkts spreche und ebenfalls den verbesserten finanziellen Rahmenbedingungen zuzuschreiben sei.

Insgesamt bleibe der Büromarkt das Sorgenkind des deutschen Immobilienmarkts, da er weiterhin von einem Transaktionsvolumen begleitet werde. „Auch 2025 werden Homeoffice, eine veränderte Arbeitswelt und die schwächelnde Konjunktur die zentralen Herausforderungen bleiben“, so Wenner.

Wohnimmobilien

Wohnimmobilien sind mit einem Transaktionsvolumen von 9,3 Mrd. Euro und damit einem Anteil von 33 % am Gesamtmarkt die beliebteste und resilienteste Assetklasse. Rund 45 % des investierten Kapitals kamen von ausländischen Investoren. Auch die unveränderte Spitzenrendite von 3,4 % spreche für die hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. 

Allerdings bleibe die Bautätigkeit weiterhin gering. Aktuell werde für 2024 mit 250.000 fertiggestellten Wohnungen gerechnet. Vor dem Hintergrund der Wohnungsknappheit zeichneten die Genehmigungszahlen ein noch dramatischeres Bild: Von Januar bis November 2024 wurden mit 190.000 Wohnungen 19 % weniger als im Vorjahr genehmigt. „Unter den gegebenen Rahmenbedingungen ist daher in den nächsten Jahren mit deutlichen Mietsteigerungen in den stark nachgefragten Ballungszentren zu rechnen“, erläutert Wenner.

Mietregulatorische Eingriffe sowie hohe Kosten für die energetische Gebäudesanierung könnten für den insgesamt positiv gestimmten Wohnimmobilienmarkt die größten Risiken darstellen. 

Handelsimmobilien

Das Transaktionsvolumen des Einzelhandelsmarkts lag 2024 bei 5,6 Mrd. Euro und damit auf dem dritten Platz der beliebtesten Assetklassen. Allerdings erreichte das Transaktionsvolumen auch den niedrigsten Wert im Zehnjahresdurchschnitt. Hohe Nachfrage gebe es vor allem nach Core-Objekten mit Innenstadtlage wie High-Street-Shops, deren Spitzenrendite leicht auf 4,6 % gesunken seien. Supermärkte und Shopping-Center verzeichneten unveränderte Spitzenrenditen von jeweils 4,8 % und 5,9 %. 

Im Vergleich zum Vorjahr seien die Konsumausgaben aufgrund des negativen Wirtschaftswachstums und der hohen geopolitischen Unsicherheit kaum gestiegen. Laut dem aktuellen HDE-Handelsbarometer ist die Laune der Konsumenten weiter gesunken, sodass für viele Verbraucher Sparen wichtiger als Konsum sei.

Wenner geht davon aus, dass die Aussicht für Handelsimmobilien im Jahr 2025 verhalten ausfällt: „Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien war im vergangenen Jahr von größeren Einzeldeals und Portfolioverkäufen mit Fokus auf den Lebensmitteleinzelhandel geprägt. Abgesehen vom weiterhin stark nachgefragten Lebensmitteleinzelhandelsobjekten und ausgewählten Highstreet-Assets ist auch 2025 mit einer verhaltenen Nachfrage nach Handelsimmobilien zu rechnen, sodass keine großen Sprünge im Transaktionsvolumen zu erwarten sind.“

Gesundheitsimmobilien

Gesundheitsimmobilien bleiben ein Nischenmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 0,7 Mrd. Euro, allerdings ist die Wahrnehmung des Markts positiv. „Insbesondere zum Jahresende 2024 nahm das Transaktionsgeschehen an Fahrt auf und lässt auf ein vielversprechendes Jahr 2025 hoffen“, weiß Wenner.

Viele Investoren suchten verstärkt nach konjunkturunabhängigen Assetklassen, wobei vor allem Gesundheitsimmobilien aufgrund der demografischen Entwicklung im Fokus stünden. Das würden auch ausländische Investoren sehen, die mit 66 % den deutlichen Großteil der Investitionen in deutsche Gesundheitsimmobilien ausgemacht hätten. 

Dabei böten Pflegeinvestments mit Spitzenrenditen von unverändert 5,4 % weiterhin ein attraktives Rendite-Risiko-Verhältnis. Dank neu verhandelter Pflegesätze stabilisiere sich die finanzielle Situation der Pflegeheime. Zeitgleich seien die Immobilienpreise aber noch weit vom Peak im Jahr 2021 entfernt, sodass der Einstieg für Pflegeinvestments aktuell besonders attraktiv sei. 

Hotelimmobilien

Deutsche Hotelimmobilien setzten ihren Aufwärtstrend 2024 fort, mit einem Investitionsvolumen von 1,3 Mrd. Euro und 7 % über dem Vorjahreswert. Die konstante Spitzenrendite von 5,3 % bestätigte die positive Stimmung und auch die Zahlen des Deutschen Tourismusverbandes zeigen einen positiven Trend für touristische Übernachtungszahlen: 2024 verzeichneten deutsche Beherbergungsbetriebe rund 465 Millionen Übernachtungen und damit ein Plus um 1,8 % im Vergleich zum Vorjahr. 

Wenner sieht auch 2025 eine Fortsetzung des positiven Trends: „Die guten Transaktions- und Tourismuszahlen deuten auf eine vollständige Erholung der deutschen Hotellerie hin. Auch Investoren schauen wieder verstärkt auf die seit der Corona-Pandemie gebeutelte Assetklasse.“

Logistikimmobilien

Logistikimmobilien erzielten 2024 mit 5,2 Mrd. Euro ein um 18 % geringeres Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr. Besonders ausländische Investoren blieben aktiv und machten 77 % der Investitionen aus. Die Spitzenrenditen verweilten fast unverändert bei 4,4 %. 

Die schwächelnde Konjunktur wirke sich auch auf den Logistikmarkt aus und zeige sich in einem leichten Rückgang des Flächenumsatzes. Trotz einiger Neubauprojekte bestünden die Herausforderungen weiterhin in der Flächenknappheit und hohen Baukosten. Dennoch zeigte sich die Logistikbranche in den letzten zwei Jahren der Immobilienkrise robust, was neben den Transaktionen auch am Vermietungsmarkt liege. Hier konnten Logistikimmobilien 2024 steigende Spitzen- sowie Durchschnittsmieten erzielen.

„Die hohe Nachfrage in- und ausländischer Investoren dürfte auch in diesem Jahr für stabile Transaktionsvolumina und Spitzenrenditen sorgen. Allerdings besteht auch in der Logistikbranche kein Anlass zu übertriebener Euphorie, da sowohl die Flächenknappheit als auch das fehlende Wirtschaftswachstum die Aussichten etwas eintrüben“, schließt Wenner.