Die turbulente politische Situation in Europa und die im Vergleich zu den USA und China verhaltende BIP-Entwicklung ist auch bei der MIPIM, der wichtigsten europäischen Standort- und Immobilienmesse, die noch bis Freitag im südfranzösischen Cannes stattfindet, ein bestimmendes Gesprächsthema. „Die politischen Initiativen rund um eine Lösung der Ukrainekrise beeinflussen die europäischen Immobilienmärkte auf vielen Ebenen, sodass Investoren zum Teil nach wie vor Investitionsentscheidungen weiter hinauszögern“, analysiert Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe. „Aktuell ist noch völlig unklar, wie sich diese auf Konjunktur, Energiepreise und in weiterer Folge auf Baukosten, die Budgets der europäischen Staaten sowie Zinsen und Inflation auswirken werden. Derart unklare Rahmenbedingungen motivieren nicht gerade zu großen, langfristigen Investitionsentscheidungen.“
Ehlmaier erwartet trotz der vielfältigen Herausforderungen die Trendwende im Laufe des Jahres: „Die starke Nachfrage auf den Nutzermärkten in de facto allen Assetklassen wird in Mietsteigerungen münden und sehr interessante Chancen für Renditesteigerungen bieten. Kapital scheint ausreichend vorhanden zu sein und sowohl private wie auch institutionelle Player beginnen sich wieder verstärkt nach Investitionsmöglichkeiten umzusehen.
Die wichtigsten MIPIM-Trends auf einen Blick
Investment: Das Investoreninteresse steigt merklich bei gleichzeitig geringer Risikobereitschaft
Die 2023 und 2024 stark zurückgegangenen Investments in europäische Immobilien beginnen sich langsam zu erholen, die Investoren kehren aber nur sukzessive und sehr sicherheitsorientiert zurück: „Die Entwicklung im operativen Geschäft, also in der Vermietung von Gewerbe- und Wohnflächen ist deutlich schneller angesprungen als das Investoreninteresse“, konstatiert Franz Pöltl, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting. „Das gilt insbesondere für den Wiener Markt, der neben interessanten Renditen im Unterschied zur Vergangenheit im Moment auch vielfach Mietsteigerungspotential bietet.“
Aktuell haben die Investoren noch mit den schwierigen Finanzierungsbedingungen zu kämpfen: die Leitzinssenkungen haben sich noch nicht in den Konditionen der Hypothekarfinanzierungen niedergeschlagen und sind in erhöhten Risikomargen aufgegangen. Parallel dazu erwartet die Branche, dass die Insolvenzwelle bei Entwicklern noch bis in den Herbst andauern wird. Baustarts sind nach wie vor selten und die Pipeline an neu auf den Markt kommenden Objekten ist schlecht gefüllt, sodass mittelfristig Preisanstiege aufgrund des zukünftig geringen Angebots zu erwarten sind.
Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, sieht aktuell einen zweigeteilten Markt: „Objekte, die einen nachhaltig gesicherten Cash Flow generieren, sind wieder gefragt, wenn auch zu geringeren Preisen. Leerstände oder kurze Mietvertragslaufzeiten münden in einem überproportionalen Preisabschlag und bewirken signifikant geringeres Kaufinteresse.“
Insgesamt überwiege bei EHL aber die Zuversicht: „Die erwarteten weiteren Leitzinssenkungen werden stärker als bisher auf die Hypothekarzinsen und Renditen durchschlagen und in vielen Märkten beginnt sich auch die Konjunktur zu erholen. Wenn die Politik in Europa, vor allem aber in Deutschland und Österreich die notwendigen Impulse für Wirtschaftswachstum und Konkurrenzfähigkeit schafft, werden die Auswirkungen auf dem Immobilieninvestmentmarkt unmittelbar zu verzeichnen sein“, so Pöltl und Mendel.
Büroimmobilien: ESG-Kompatibilität bleibt Schlüsselfaktor in der Vermietung
Die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen ist europaweit besser als es die Konjunktursituation vermuten ließe. „Manche Segmente erweisen sich als erstaunlich resilient“, erklärt Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien, „und trotz schwieriger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen gibt es weiterhin einen klaren Trend hin zu qualitativ hochwertigen und nicht zu den besonders kostengünstigen Flächen.“
Dabei erfährt aber eine alte Binsenweisheit der Immobilienbranche eine Adaptierung: „Früher hieß es ‚Lage, Lage, Lage‘, heute wird die goldene Regel um das Thema Nachhaltigkeit und ESG-Kompatibilität erweitert. Wenn beides gegeben ist, gibt es in vielen großstädtischen Märkten in Europa einen klaren Nachfrageüberhang und dementsprechend auch stabil hohe Spitzenmieten. Der Druck, unter dem vor allem börsennotierte Unternehmen und öffentliche Mieter durch ESG und Taxonomie im Hinblick auf nachhaltige Unternehmensstandorte stehen, zeigt tatsächlich weiterhin Wirkung“, so Wernhart. Mit Nachhaltigkeit Standortnachteile zu kompensieren, funktioniere allerdings nicht: „An mäßig attraktiven Standorten ist auch bei hochwertigen Objekten durchaus eine längere Vermarktungsdauer bis zur Vollverwertung erkennbar.“
Der Mangel an nachhaltigen Büroflächen in Toplagen könnte sich in den kommenden Jahren noch verschärfen, wenn das Entwicklungsgeschäft nicht bald wieder anspringe. Wernhart: „Wir haben aktuell eine etwas herausfordernde Situation. Viele Entwickler wissen, welche Qualitäten nachgefragt werden, können diese im aktuellen Umfeld jedoch nicht immer realisieren. In vielen Metropolen werden die dafür notwendigen Mietpansätze noch nicht akzeptiert, um derartige topmoderne, nachhaltige Smart Buildings wirtschaftlich sinnvoll errichten zu können.“
Wohnimmobilien: Größere Vielfalt der Vermietungsformen und Sharing Economy
Die europäischen Wohnungsmärkte sind ihrer Natur entsprechend stark lokal und regional geprägt. Dennoch gibt es auch hier Trends, die die Entwicklung vieler und oftmals unterschiedlicher Märkte in den Großstädten prägen. Besonders auffällig ist aktuell die Herausbildung einer immer breiteren Vielfalt von Vermietungsformen, die die konventionelle Langzeitvermietung unmöblierter Wohnungen ergänzt.
„Projektentwickler und Eigentümer reagieren damit auf die sich wandelnden Bedürfnisse der Wohnungssuchenden“, sagt Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen. „Die Verschmelzung aus Wohnen und Arbeiten sowie die verstärkte Mobilität der Menschen sind dabei der wichtigste Motor für Innovationen. Auch wenn diese neuen Wohnformen derzeit nur einen kleinen Teil des Angebotsmarktes ausmachen, bringt diese zugleich Veränderung in den Nachfragemarkt.“ Einen stetigen Aufschwung verzeichnen unter anderem verschiedenste Formen von Vermietung möblierter Wohnungen bis hin zu Serviced Apartments und Vermietungen mit flexibleren Laufzeiten zwischen einem Monat und einem Jahr. Auf Projektebene werden damit Kurz- und Langfristvermietungen stärker durchmischt.
Ebenfalls immer größere Bedeutung kommt der Schaffung von Allgemeinflächen, mit denen Wohnprojekte aufgewertet werden, zu. „Gut ausgestattete Fitnessräume, Werkstätten, Gemeinschaftsküchen mit Speisezimmer für größere Gesellschaften, Gästeapartments, etc. verbessern die Wohn- und Lebensqualität. In gewisser Weise ist damit auch die Sharing Economy im Wohnungsmarkt angekommen“, so Schunker.
