Die Lage an der Zinsfront wird ernster: Notenbanken müssen ihrem Auftrag nachkommen und die hohe Inflation bekämpfen. Das traditionelle Mittel dafür sind Zinserhöhungen. Ganz deutlich zeigte dies zuletzt die amerikanische Notenbank, doch auch im Euroland ist das Zins-Schlaraffenland für Kreditnehmer nicht mehr in Stein gemeißelt.
Aber nicht nur die Inflation steigt und das Zinsniveau dreht langsam nach oben. Die europaweit steigenden Immobilienpreise und Baukosten rufen nationale Aufsichtsbehörden auf den Plan, welche die Kreditvergabe von Kreditinstituten überwachen. Ein Blick nach Deutschland lohnt sich. Die dortige Bundesbank sieht dort die Immobilienpreise aktuell 10 bis 30 Prozent über dem fundamental gerechtfertigten Niveau. Erst mit Ende Jänner wurde daher für Kreditinstitute durch die deutsche BAFIN ein antizyklischer Kapitalpuffer von 0,75 Prozent verfügt. Eine zweite Verfügung über notwendiges Eigenkapital bei der Vergabe von Wohnimmobilienkrediten in Höhe von weiteren 2 % wird vermutlich bald folgen. Das bedeutet zusätzliche Kosten, die Kreditinstitute auf neue Kreditkunden abwälzen könnten. Auch in Österreich, und hier besonders in den Großstädten, haben sich die Immobilienpreise bereits stark von den Fundamentalpreisen entfernt (Beispiel Wien: 31 %).
Auch für die österreichische Finanzmarktaufsicht (FMA) leiten sich aus diesen Entwicklungen systemische Risiken für die Kreditvergabe ab. Der Markt erwartet daher auch hierzulande Maßnahmen durch die Aufsicht in Form einer Verordnung, die gewisse Mindeststandards für die Vergabe bei Wohnkrediten umfasst. Kritikpunkte seitens der FMA sind beispielsweise, dass bei sechs von zehn Krediten der Eigenmittelanteil unter 20 Prozent und bei zwei von zehn Krediten die Rückzahlungsrate über 40 Prozent des verfügbaren Nettofamilieneinkommens liegt. Auch der noch immer hohe Anteil an variabel verzinsten Krediten in der Größenordnung von rund 40 Prozent des Kreditvolumens steht im Fokus, da diese für Kreditnehmer ein nicht kalkulierbares Zinsänderungsrisiko aufweisen. Auf die genauen Inhalte der Verordnung darf man jedenfalls gespannt sein, da die Regelungen unmittelbaren Einfluss auf die Immobilienkreditvergabe von österreichischen Kreditinstituten haben werden.
Aktuell befinden sich die Kreditzinsen aber weiter auf einem äußerst niedrigen Niveau. Dies zeigt auch die Entwicklung der aktuellen Marktstichprobe des Infina Kredit Index (IKI). Über das Jahr 2021 sind die durchschnittlichen Nettozinsen zumindest noch leicht gesunken. Das zeigt auch wiederum den enormen Wettbewerb, der am Markt für Immobilienkredite in Österreich vorherrscht. Zusätzlich wird das Angebot bei den langfristigen Fixzinssätzen einerseits immer vielfältiger, andererseits verzichten Kreditinstitute teilweise auf die Vergabe von Fixzinskrediten, da sie das bilanzielle Zinsänderungsrisiko nicht tragen wollen. Alle diese Entwicklungen führen dazu, dass der Markt für Immobilienkredit noch intransparenter wird und eine breite Marktkenntnis Voraussetzung ist, wirklich das beste und richtige Kreditmodell zu einem bonitätsgerechten Zins herauszufiltern. Hier hilft die Zusammenarbeit mit einem unabhängigen Wohnbau-Finanz-Experten, der einen österreichweiten, umfassenden Marktüberblick bietet.
Fazit: Wer den Erwerb einer Immobilie oder ein privates Bauvorhaben plant und einen Wohnbaukredit benötigt, sollte die nächsten Monate nutzen. Mit einer Verschlechterung der Rahmenbedingungen ist vermutlich spätestens im zweiten Halbjahr 2022 zu rechnen.
