Ein herausforderndes Jahr für die Immobilienbranche

Für Immobilienmakler:innen und die Baubranche war 2024 gleichermaßen ein herausforderndes Jahr. Während letztere mit gestiegenen Baukosten zu kämpfen hatte, waren es für Immobilienmakler:innen vor allem die gestiegenen Zinsen und die KIM-Verordnung, die Immobilienfinanzierungen und somit die Vermittlungen erschwerten. Die Raiffeisen Immobilien Gruppe trotzte einmal mehr dem negativen Markttrend. 2024 konnte man den Honorarumsatz um 13% auf Ꞓ 35 Mio steigern (2023: Ꞓ 31 Mio). Österreichweit wickelte die Immobilienmakler-Organisation der Raiffeisenbanken Gruppe 2024 rund 7.300 Transaktionen ab. Der Wert der dabei vermittelten Objekte belief sich auf mehr als eine halbe Milliarde Euro (Ꞓ 567 Mio, +13%). Bei Raiffeisen Immobilien sieht man denn auch Licht am Ende des Tunnels: „Die Talsohle ist durchschritten. Wer seine Hausaufgaben gemacht hat konnte auch 2024 reüssieren. Vor allem unsere konsequente Ausrichtung auf höchste Servicequalität, ein verstärkter Fokus auf Dienstleistungen abseits des klassischen Maklergeschäftes wie z.B. Liegenschaftsbewertungen, und die enge Zusammenarbeit mit den Raiffeisenbanken haben sich im angespannten Marktumfeld bewährt.“ resümieren die Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, Ing. Mag. (FH) Peter Weinberger und Prok. Peter Mayr.

Positive Vorzeichen für 2025

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) empfiehlt, die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (kurz: KIM-VO) nicht zu verlängern und somit planmäßig per Ende Juni 2025 auslaufen zu lassen. Ein Aufatmen für die Immobilienbranche, denn vor allem Jungfamilien und Erstkäufer:innen wurde die Kreditfinanzierung ihres Eigenheims erschwert. Viele konnten die strengen Auflagen (20% Eigenmittelquote, Rückzahlungsquote maximal 40% des Nettoeinkommens) nicht erfüllen. Erschwerend hinzu kamen die gestiegenen Kreditzinsen. Für einige Käufer:innen hieß das, sich räumlich nach etwas Kleinerem umzusehen. Für viele andere bedeutete es: mieten statt kaufen. "Das planmäßige Auslaufen der KIM-VO markiert eine Zäsur für den Immobilienmarkt. Im Verein mit möglichen weiteren Zinssenkungen und der erstarkten Kaufkraft durch gute Lohnabschlüsse sind das positive Vorzeichen für 2025“, so Peter Weinberger.

Nachfragetrends: österreichweit...

Österreichweit zeigt sich eine gestiegene Nachfrage nach günstigen Objekten im unteren Preissegment einerseits, sowie im Hochpreis-Segment andererseits. Der erschwerte Zugang zu Finanzierungen für Immobilienkäufe hat zu einem starken Nachfrage-Plus am Mietmarkt geführt. Neubaumarkt und Gebrauchtimmobilien-Markt drifteten auseinander: Während die Preise im Neubaubereich aufgrund der hohen Zinsen und Baukosten stagnierten oder sogar leicht zulegten, hat sich der Markt für gebrauchte Objekte rascher an die geänderten Gegebenheiten angepasst als erwartet. Gebrauchte Immobilien sind in vielen Regionen Österreichs günstiger geworden, was sich positiv auf die Nachfrage ausgewirkt hat. Neben finanziellen Aspekten spielen auch neue Trends wie nachhaltiges Bauen und digitale Lösungen eine Rolle. Energieeffizienz und smarte Technologien werden zunehmend nachgefragt und beeinflussen die Entscheidung beim Immobilienkauf.

... und in den einzelnen Bundesländern

Natürlich gibt es auch eine Reihe regionaler Besonderheiten. Hier ein Überblick über die Trends in den Bundesländern, von West nach Ost:

Vorarlberg: Eigenheime sind weiterhin stark gefragt, insbesondere im erschwinglichen Preissegment. Familienfreundliche Wohnungen und Immobilien mit Garten, vor allem in Seenähe und im Bregenzerwald, erfreuen sich großer Beliebtheit. Bestehende Förderungen, wie der Jungfamilienbonus, unterstützen diese Nachfrage.

Tirol: Die Nachfrage konzentriert sich auf Immobilien unter 250.000 Euro sowie auf hochpreisige Objekte ab 1,5 Millionen Euro. Die Einführung von Zinszuschüssen für Wohnbaukredite hat für etwas Entspannung gesorgt.

Salzburg: Die Immobilienpreise sind nach wie vor hoch, was auf die attraktive Lage und begrenzte Verfügbarkeit zurückzuführen ist. Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt stabil, insbesondere in zentralen Lagen. Gefragt sind auch hier Objekte im unteren Preisspektrum, insbesondere kleine Wohnungen, sowie das gehobene Preissegment ab 1 Mio Euro. Regional boomt der Flachgau. Trotz starker Nachfrage muss mit längeren Verwertungszeiträumen gerechnet werden.

Oberösterreich: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist gestiegen, mit einem Anstieg der Suchanfragen um 13%. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern bleibt stabil, wobei gute Verkehrsanbindungen und Infrastruktur entscheidend sind.

Niederösterreich und Burgenland: Verstärkte Nachfrage nach gebrauchten Wohnhäusern und Eigentumswohnungen in den Randgebieten von Ballungszentren. Eine gute Verkehrsanbindung bleibt entscheidend, wobei die Preisspanne von 300.000 bis 400.000 Euro am stärksten nachgefragt wird. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist um 15% gestiegen.

Wien: Die Nachfrage nach sanierten Altbauwohnungen und gebrauchten Einfamilienhäusern in Randlagen ist gestiegen. Gleichzeitig suchen junge Menschen und Familien vermehrt nach günstigen Mietwohnungen. Gut situierte Käufer sind bereit, für erstklassige Lagen und hochwertige Ausstattung höhere Preise zu zahlen.

Leichter Aufwärtstrend bei Eigentumserwerb

Das von der Bundesregierung 2024 verabschiedete Baukonjunkturpaket sollte leistbaren Wohnraum fördern und den Erwerb von Immobilien erleichtern. In einigen Bundesländern, wie Niederösterreich und der Steiermark, zeigen sich auch tatsächlich erste positive Effekte. Hier erhalten Antragsteller seit 2024 zusätzliche Zuschüsse von bis zu 10.000 Euro. In anderen Bundesländern wie Wien, Kärnten und Burgenland fehlen jedoch konkrete Umsetzungen (siehe dazu auch die beiliegende Übersicht über den Status der Förderdarlehen auf dem „Zusatzblatt“). "Das Baukonjunkturpaket hat zweifellos dazu beigetragen, das Thema leistbarer Wohnraum in den Fokus zu rücken. Erste Erfolge sind sichtbar, aber der breite Durchbruch blieb bisher aus. Entscheidend wird sein, wie schnell und zielgerichtet die Mittel in den kommenden Jahren eingesetzt werden. Allen voran müssen die versprochenen zinsgünstigen Darlehen aus dem Baukonjunkturpaket endlich umgesetzt werden - hier sind vor allem die einzelnen Bundesländer gefordert", betont Peter Mayr.

Wo es möglich ist: Jetzt kaufen, statt später mehr bezahlen

Doch ist es sinnvoll, bis Juni auf das Auslaufen der KIM-VO zu warten, um sich den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen? Wer denkt, dass die Immobilienpreise bis dahin (weiter) fallen, irrt. Viele Experten rechnen mit weiteren Zinssenkungen, was im Verein mit dem Auslaufen der KIM-VO zu steigenden Kreditvergaben und damit zu steigender Nachfrage nach Immobilien führen dürfte. Dementsprechend ist eher mit einem Preisanstieg bei Immobilien zu rechnen, denn das Angebot an (neugebauten) Immobilien ist knapp. Für die Baubranche ist laut Raiffeisen Research zwar auch eine positive Entwicklung zu erwarten, aufgrund langer Vorlaufzeiten allerdings erst 2026.