Die österreichische Finanzmarktaufsicht (FMA) veröffentlicht heute ein Rundschreiben zur soliden Vergabe von privaten Wohnimmobilienkrediten (WIK-Rundschreiben), das den Rahmen für die Kreditvergabe nach dem Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 festlegt. Damit setzt die FMA einen Auftrag des Finanzmarktstabilitätsgremiums um.

Kernstück des Rundschreibens sind im Einklang mit der Empfehlung des FMSG die drei einfachen Grundregeln für die Kreditvergabe, die mit der KIM-V etabliert wurden: 1. Eigenmittel mitbringen (konkret: maximal 90% Beleihungsquote), 2. bei der Höhe der Kreditrate vorsichtig bleiben (maximal 40% des Jahres-Nettoeinkommens) und 3. möglichst vor der Pension schuldenfrei sein (maximale Laufzeit 35 Jahre). Derartige Regeln sind in vielen Ländern der EU und auf der ganzen Welt bei Wohnbaukrediten Standard und die konkrete Bemessung ist vergleichsweise moderat.

„Wohnbaukredite sind heuer in Österreich der einzige Bereich, in dem das Kreditvolumen ordentlich wächst“, so die Vorstände der FMA, Helmut Ettl und Eduard Müller. „Von Jänner bis April sind sie um zwei Drittel auf Ꞓ5,2 Milliarden gestiegen – vor allem dank der derzeit sinkenden Zinsen. Es ist offensichtlich, dass solide Vergabestandards mit Hausverstand ein gesundes Kreditwachstum nicht behindern.“

Was sich mit dem Auslaufen der KIM-V ändert, ist, dass Banken von diesen drei Vorgaben nun abweichen können, solange trotzdem eine solide Kreditvergabe gewährleistet ist. Das Rundschreiben definiert daher auch die Voraussetzungen für Abweichungen von diesen Vorgaben. Die Vorgaben werden aber weiterhin von der FMA als Richtwert für die solide Kreditvergabe angesehen. Wenn Banken von diesen Vorgaben abweichen, müssen sie zeigen können, dass dieser größere Risikoappetit durch ihre Risikostrategie gedeckt ist, was indes ein höheres Kapitalerfordernis bedeuten kann.

Das Grundproblem, das die KIM-V überhaupt notwendig machte, war das seit 2010 massive Auseinanderdriften von Immobilienpreisen und Einkommen in Österreich. Diese auch in Europa ungewöhnliche Fehlentwicklung hat sich in den letzten beiden Jahren zwar zurückgebildet, Immobilien sind aber immer noch deutlich überbewertet. „Hier besteht weiter ein Potenzial für die Entwicklung von Systemrisiken, etwa wenn einer starken Preisentwicklung mit überschießender Kreditvergabe begegnet würde“, so der FMA-Vorstand. „Auch ein Absinken der zuletzt sehr soliden Eigenkapitalquoten bei österreichischen Banken könnte dazu führen, dass das FMSG eine Maßnahme wie die KIM-V wieder in Betracht ziehen muss.“

Das Rundschreiben finden Sie auf der FMA-Webseite unter dem folgenden Link: https://www.fma.gv.at/fma/fma-rundschreiben/