Die schwierige wirtschaftliche Gesamtsituation macht auch vor der als äußerst krisensicher geltenden Immobilienbranche nicht Halt: Immobilienakteur:innen in Österreich schätzen den heimischen Markt zwar weiterhin mehrheitlich (61 %) als attraktiv ein, allerdings werden in fast allen Immobilienklassen – egal ob Wohn-, Büro-, Handels-, Hotel- oder Logistikimmobilien – sinkende Preise erwartet. Nur in Bestlagen sollen sich die Preise weiterhin stabil entwickeln und weitgehend gleichbleiben.
Diese Einschätzung unterstreicht auch eine Analyse der Entwicklungen am Immobilienmarkt 2023: Das Transaktionsvolumen ist im Vergleich zum Vorjahr um 30 Prozent gesunken.
Stephan Größ, Leiter des Immobiliensektors bei EY Österreich, dazu: „Der Immobilienmarkt galt über Jahre als sehr stabil, aktuell zeichnet sich eine leichte Trendumkehr ab. Aber: Krisenzeiten waren schon immer ein Katalysator für Innovation. Wenn der Markt die Karten richtig spielt, kann die Krise auch zur Chance werden.“
Das sind die Ergebnisse des EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2023, für das über 80 Marktteilnehmer:innen der Immobilienbranche in Österreich befragt wurden. Dazu zählen unter anderem Banken, Immobilienfonds, Projektentwickler:innen und institutionelle Investorengruppen.
Sinkende Preise für 2024 erwartet – außer in Bestlagen
Nur bei Immobilien in Bestlagen sollen die Preise 2024 gleichbleiben – überall sonst ist in allen Immobiliensegmenten von sinkenden Preisen auszugehen.
Auch die Kaufpreise im äußerst stabilen Wohnsegment sollen im Jahr 2024 sinken – außer in Bestlagen, wo 41 Prozent der Befragten von konstanten Preisentwicklungen ausgehen. In 1b-Lage und der Peripherie werden die Preise voraussichtlich sinken.
Im Bürosegment erwartet die Immobilienbranche wie schon im Vorjahr teilweise sinkende Preise. Nur in 1a-Lagen soll sich das Niveau konstant entwickeln (56 %), überall sonst geht die Mehrheit der Befragten von rückläufigen Preisen aus (1b: 69 %; Peripherie: 84 %).
Auch im Handel zeigen die Preise nach unten: Sowohl für Einkaufszentren (47 %) als auch bei Einzelhandelsimmobilien (55 %) sollen die Preise nur in Spitzenlagen gleichbleiben, überall sonst geht mehr als die Hälfte der Befragten von sinkenden Preisen aus. Besonders bei Shopping-Centern in der Peripherie ist das Bild sehr eindeutig: 83 Prozent rechnen mit fallenden Preisen.
Im Bereich der Hotelimmobilien sollen die Preise 2024 ebenfalls fallen – vor allem bei Objekten in 1b-Lagen und in der Peripherie. Das gilt sowohl für Business-Hotels als auch für Ferienimmobilien. In Bestlagen werden auch hier stabile Preise für 2024 erwartet.
Einzig für Logistikimmobilien gilt: Auch in 1b-Lagen sollen sich die Preise stabil entwickeln, das gilt wie in allen übrigen Segmenten auch für Logistikimmobilien in Bestlagen. Nur in der Peripherie sollen auch bei Logistikimmobilien die Preise sinken.
„Wir beobachten eine Trendwende am österreichischen Immobilienmarkt, die 2024 zu einer flächendeckenden Preisadjustierung führen dürfte. Gleichzeitig lässt sich erkennen, dass exklusive Standorte als wertstabile Anlage-Inseln herausragen", so Größ.
Investmentfokus liegt auf Wohnimmobilien
Obwohl die Prognosen hinsichtlich der Preisentwicklungen über alle Asset-Klassen hinweg deutlich eingetrübt sind, wollen die Befragten aus der Immobilienbranche weiterhin in Wohnimmobilien investieren – für drei Viertel (74 %) stehen diese auch 2024 im Investmentfokus. Auch für Immobilien im Gesundheitsbereich (61 %) wird die Nachfrage im kommenden Jahr hoch bleiben. Auf allen anderen Immobilienklassen liegt 2024 für die Mehrheit der Befragten nur ein geringer oder kein Investmentfokus.
Österreichischer Immobilienmarkt bleibt trotzdem auch 2024 attraktiv
Trotz aller Unsicherheiten: Der Immobilienmarkt in Österreich wird auch für 2024 als attraktiv eingeschätzt – allerdings gibt es deutliche Einbußen in den Detailbewertungen: 2022 waren noch mehr als die Hälfte (52 %) der Befragten der Meinung, dass der Immobilienstandort Österreich „sehr attraktiv“ ist, schon 2023 war es nur mehr jede:r Fünfte (20 %), heuer sind es nur noch 18 Prozent. 43 Prozent schätzen den heimischen Immobilienmarkt heuer als „attraktiv“ ein (Vorjahr: 70 %), mehr als jede:r dritte Befragte (39 %) befindet den Markt für „weniger attraktiv“ (2023: 10 %, 2022: 7 %).
„Der Markt wird heuer bereits zum zweiten Mal in Folge deutlich vorsichtiger eingeschätzt als in den Zeiten davor. Auch in Deutschland zeigt sich ein ähnliches Bild – hier schätzen 42 Prozent der Marktteilnehmer den heimischen Markt als weniger attraktiv ein“, erläutert Größ.
Bundeshauptstadt Wien erneut attraktivster Immobilienstandort Österreichs
Auch 2024 liegt die Bundeshauptstadt im Hauptinteresse der Befragten. Vor allem bei Büroimmobilien (40 %), Wohnimmobilien (30 %) und Einzelhandelsimmobilien (31 %) liegt Wien weit vor allen übrigen Landeshauptstädten. Die beliebtesten Standorte nach Wien sind Salzburg, Graz, Linz und Innsbruck.
Größ dazu: „Wien bleibt einer der wichtigsten Investitionsstandorte in Österreich, getrieben durch Nachfrage nach Wohn-, Einzelhandels- und Büroimmobilien. Die Attraktivität von Wien als Investitionsziel ist kein Zufall, weil diese Stadt nicht nur ein wirtschaftliches, sondern auch ein kulturelles Zentrum ist.“
Demografischer Wandel, Nachhaltigkeit und Zinsen beschäftigen Immobilienbranche, KI noch eher Randthema
Mit 93 Prozent Zustimmung ist der demographische Wandel das Thema, das den Immobilienmarkt laut Einschätzung der Befragten langfristig am stärksten beeinflussen wird. Darauf folgen der Klimawandel und ESG (92 %) sowie die Zinsentwicklung (90 %). Die Digitalisierung hat zwar gegenüber dem Vorjahr an Bedeutung verloren, bleibt aber weiterhin ein wichtiger Trend (78 %).
Die Hälfte der Befragten (49 %) geht davon aus, dass das eigene Unternehmen von signifikanten Veränderungen für ihr Geschäftsmodell durch Künstliche Intelligenz betroffen sein wird. Derzeit wird aber im Wesentlichen noch abgewartet und beobachtet, wie sich das Thema in den nächsten Jahren entwickelt. Etwa jede:r sechste (16 %) setzt KI aktiv in täglichen Geschäftsprozessen ein. Etwa genauso viele (14 %) prüfen derzeit, wie sie KI in ihre Geschäftsmodelle integrieren können. Ein Fünftel (21 %) ist der Meinung, dass KI ihr Geschäftsmodell in Zukunft wenig beeinflussen wird und daher kein Thema ist.
Größ rät allen Immobilienunternehmen, sich bereits jetzt intensiv mit dem Thema KI zu beschäftigen: „Die Integration von KI in Geschäftsmodelle und Strategien ist für Unternehmen der Immobilienbranche inzwischen unerlässlich. KI kann helfen, ineffiziente Prozesse zu straffen, Analysen zu verbessern und Entscheidungen zu treffen. Auch für die effizientere Verwaltung von Immobilien lässt sich KI einsetzen. Unternehmen, die KI in ihre Strategie und Prozesse einbeziehen, bereiten sich bestmöglich auf die Anforderungen der digitalen Zukunft vor und bleiben wettbewerbsfähig."
