Die gute Nachricht vorweg: „Die Wirtschaft kehrt auf den Wachstumspfad zurück“, sagt Andreas Ridder, Managing Director von CBRE Austria anlässlich des Austrian Real Estate Market Outlook Events vor den wichtigsten Kunden des internationalen Immobiliendienstleisters. Nach zwei Jahren der Rezession ist laut CBRE im kommenden Jahr wieder ein leichtes BIP-Wachstum zu erwarten. Dafür verantwortlich zeichnen in erster Linie gesunkene Leitzinsen und eine starke, von teils hohen kollektivvertraglichen Gehaltsanpassungen gestützte Konsumnachfrage.
Positiv fallen auch die Prognosen bezüglich der Inflation aus, die 2025 wieder das von der EZB angestrebte Stabilitätsziel von zwei Prozent erreichen sollte. Der Arbeitsmarkt erweist sich als robust, ein starker Anstieg der Arbeitslosenquote wird längerfristig durch die demographische Entwicklung und den Fachkräftemangel verhindert.
Wie sich die gesamte Wirtschaftslage 2025 im Detail entwickeln wird, ist laut Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Austria nicht zuletzt davon abhängig zu machen, wie rasch die Bildung und Konsensfindung der neuen Regierung nennenswerte Wachstumsimpulse herbeiführen kann. Fest steht hingegen jetzt schon, dass ESG-Aspekte das Geschehen im Immobilienbereich maßgeblich mitbestimmen werden. Umweltbewusstsein und „Greenvestments“ werden in der Immobilienbranche weiterhin belohnt, sowohl auf dem Miet- als auch dem Investmentmarkt.
(Internationale) Belebung am Investmentmarkt
Ein Blick auf die Entwicklungen 2024 zeigt, dass der Investmentmarkt die Talsohle durchschritten hat. „Im gesamten Jahresverlauf 2024 konnten wir eine sukzessive Zunahme der Aktivität beobachten. Die sinkenden Leitzinsen trugen dazu ebenso bei wie angepasste Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite“, sagt Ridder, der für 2025 erwartet, dass sich der Aufschwung weiter fortsetzen wird.
Nachdem im vergangenen Jahr inländische Player sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite noch einen Marktanteil von jeweils mehr als 80 Prozent hielten, könnten 2025 bei verbesserten Rahmenbedingungen insbesondere internationale Investoren wieder aktiver werden. Als Treiber des Interesses gilt vor allem die Renditekompression - also sinkende Renditen in Folge steigender Preise - in besonders nachgefragten Assetklassen. So notierten die Spitzenrenditen bei Büroimmobilien zum Jahresende bei 5,00 Prozent und damit 25 Basispunkte unter dem Höchststand zur Jahresmitte. Logistikimmobilien haben zum Jahresende um 15 Basispunkte auf 5,00 Prozent nachgegeben und die Spitzenrenditen im Wohnen lagen Ende 2024 bei 4,25 Prozent und damit 50 Basispunkte unter dem Vorjahr. „Für 2025 ist davon auszugehen, dass die Renditen in allen Assetklassen weiter sinken“, sagt Steinke.
Herausforderungen bei Büro, Logistik und im Einzelhandel
Mit 160.000 Quadratmeter Vermietungsleistung lag der Wiener Büromarkt 2024 rund neun Prozent unter dem Ergebnis von 2023. Zurückzuführen ist dies einerseits auf den Angebotsmangel an modernen, hochwertigen Büroflächen und andererseits auf strukturelle Herausforderungen: Home-Office, neue Arbeitsgewohnheiten sowie die globale wie nationale Wirtschaftslage dämpfen die Nachfrage. Bemerkenswert ist, dass Wien im europäischen Vergleich der großen Büromärkte über die niedrigste Leerstandsquote verfügt (3,4 Prozent zum Jahresende 2024). Entsprechend wird wieder verstärkt gebaut und die Bautätigkeit wird sich laut CBRE-Outlook in den kommenden Jahren auf rund 100.000 Quadratmeter pro Jahr belaufen. „Der Angebotsmangel sollte sich demnach sukzessive entspannen und der Markt 2025 an Dynamik gewinnen, wenn in Anbetracht verbesserter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen die Mieternachfrage steigt“, sagt Ridder.
Am Wiener Logistikmarkt wurde 2024 ein Angebotsüberhang aufgebaut. Verantwortlich dafür war, dass erstmals seit 2020 die Fertigstellungsleistung den Flächenumsatz übertroffen hat − und dies in eindeutigem Ausmaß. 2025 sollte sich laut dem CBRE-Research-Team die Diskrepanz zwischen Fertigstellungen und Flächenumsatz allerdings wieder annähern. Ein Trend, der sich weiter fortsetzt, ist die zunehmende Relevanz von Lagekriterien bei der Suche nach Miet- und Entwicklungsflächen. Die Mieten dürften insbesondere in gut gelegenen Top-Objekten mit besonders hochwertigen Ausstattungsmerkmalen weiter steigen.
„Top“ und „hochwertig“ sind auch passende Stichworte für den Einzelhandel – sofern man den Blick auf den anhaltenden Boom im Luxussegment richtet. Betrachtet man allerdings die gesamte Branche, haben sich die inflationsbereinigten Umsätze 2024 gegenüber 2023 kaum verändert. Die Kauflust der Österreicher hält sich in Grenzen, einem Anstieg der Kaufkraft stand 2024 ein noch größerer Anstieg der Sparquote gegenüber. Festzustellen ist ein Trend, weniger Geld für Waren und mehr Geld in der Gastronomie auszugeben. Auch die Ausgabebereitschaft für Erlebnisse gewinnt an Stellenwert. „Bei Retailern gewinnen Flagships mit Erlebnischarakter immer mehr an Bedeutung. Betreiber von Einkaufszentren wiederum funktionieren ihre Flächen teilweise in Entertainmentflächen um“, so Ridder.
Wohnbau kommt weiterhin nicht in Schwung, Zuversicht am Hotelmarkt
Seit 2022 hat sich die Zahl der Fertigstellungen im Wohnbau kontinuierlich verringert. „Dass für 2025 keine Trendumkehr zu erwarten ist, zeigt sich bei der rückläufigen Anzahl der als Frühindikator dienenden Baubewilligungen. Fest steht: Mit einem prognostizierten Rückgang von rund 22 Prozent im aktuellen Jahr verstärkt sich die angespannte Wohnungsverfügbarkeit in den Ballungszentren weiter“, meint Steinke. Der starke Rückgang des Neubauvolumens ist unter anderem der abwartenden Haltung vieler Entwickler geschuldet. Aufgrund stark angestiegener Baukosten und teuer erworbener Grundstücke in der Vergangenheit lassen sich Projekte zurzeit oft nicht rentabel umsetzen. Durch die aktuell schwierigen Rahmenbedingungen ist im Jahr 2025 vor allem die Politik gefragt, um mit strukturellen Eingriffen in die Bauwirtschaft positive Entwicklungssignale zu senden, so die CBRE Experten.
Während der Wohnmarkt zunehmend unter Druck gerät, profitiert die österreichische Hotelbranche vom nach der Pandemie wieder aufblühenden Tourismus. Mit 152,7 Millionen Nächtigungen im Jahr 2024 wurde ein neuer Allzeitrekordwert aufgestellt. Ein gestiegenes Interesse am Hotelsegment war im Vorjahr auch am Investmentmarkt zu beobachten: Rund zehn Prozent des österreichischen Transaktionsvolumens entfielen auf Hotel-Deals, während dieser Anteil 2022 noch unter fünf Prozent lag. 2025 sollten sich diese Trends fortsetzen.
