Nachdem das Transaktionsvolumen deutscher Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr um 60 Prozent auf circa 24 Milliarden Euro gesunken ist, rechnen die meisten Experten mit einem Anstieg auf rund 30 Milliarden Euro im laufenden Jahr. Der Rückgang ist zum großen Teil auf die Assetklasse Büroimmobilien zurückzuführen, weil viele institutionelle Investoren den Büroanteil in ihren Portfolios wegen des Strukturwandels in dem Sektor reduzieren wollen. Dies dürfte die Nachfrage nach Büroimmobilien auch mittel- bis langfristig dämpfen. Da viele größere Transaktionen in den vergangenen Monaten aufgrund der ungewissen Marktlage aufgeschoben wurden und vermehrt notleidende Projekte auf den Markt kommen dürften, hält beispielsweise Colliers für 2024 ein Transaktionsvolumen von 30 Milliarden Euro für erzielbar. Wenn die europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen früher und stärker senken sollte, was aufgrund der mauen Konjunkturlage im Euroraum nicht unwahrscheinlich ist, könnte das Volumen laut Colliers sogar auf 40 Milliarden Euro steigen.

Toxische Mischung

Aktuell leidet die deutsche Wirtschaft und somit die Immobilienbranche unter einer toxischen Mischung aus hoher Inflation, hohen Zinsen und hohen Energiekosten. Da die Finanzierungskosten so hoch sind wie seit vielen Jahren nicht mehr, ist ein neues Preisniveau auf dem Immobilienmarkt noch nicht (überall) erreicht. Da die EZB den Zinserhöhungszyklus beendet hat und die Inflationsraten spürbar gesunken sind, hat sich zwar die Planbarkeit für die Branche etwas verbessert, die Stimmung der Investoren insbesondere hinsichtlich Büro- und Handelsimmobilien dürfte sich aber erst allmählich aufhellen.

Phase der Restrukturierung

Segmentübergreifend dürfte sich der Immobilienmarkt im laufenden Jahr wieder etwas positiver präsentieren, ist einer Umfrage von EY zu entnehmen. Nur 25 Prozent der im Rahmen der Studie befragten 250 in Deutschland aktiven Investoren erwarten für dieses Jahr ein noch weiter sinkendes Transaktionsvolumen. Allerdings werden nicht alle Immobiliensegmente gleichmäßig profitieren. Dem „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt“ von EY zufolge verdichten sich allmählich die Zeichen einer Bodenbildung am Immobilien-Investmentmarkt. Die Krise sei aber noch nicht überwunden, auch weil weitere Insolvenzen entlang der Wertschöpfungskette alles andere als unwahrscheinlich seien. Dies wiederum würde die Marktpreise der Assetklasse Immobilien weiter unter Druck bringen, ist sich EY sicher. Daher schlage 2024 die Stunde der Restrukturierung.

Hoffnung bereitet auch der leichte Anstieg des Immobilienklima-Indexes der Deutschen Hypo. Dieser startete mit einem Plus von 1,9 Prozent auf 72,3 Punkte ins neue Jahr. Der Optimismus der rund 1.200 für den Index befragten Experten speist sich vor allem aus den steigenden Mieten in manchen Bereichen und einem Rückgang der Zinssätze. Das größte Plus gab es in dem Segment, das im Jahr 2023 den größten Einbruch verzeichnete, bei den Büroimmobilien, die zwar um 6,8 Prozent stiegen, aber mit 53,2 Punkten auf einem niedrigen Stand verharren. Einen kleinen Dämpfer gab es hingegen bei den Logistikimmobilien mit minus 1,3 Prozent (106,7 Punkte). Leichte Rückgänge verzeichneten auch das Handels- (-3 % Prozent auf 58,1 Punkte) und Hotelklima (-3,5 % auf 80,6 Punkte).

Büroimmobilien: Mieter geben den Ton an

Im Jahr 2023 wurden auf den deutschen Büroimmobilienmärkten nach Berechnungen diverser Maklerhäuser nur rund 5,5 bzw. knapp sechs Milliarden Euro investiert, das schlechteste Ergebnis seit der Finanzkrise und ein Rückgang im Vergleich zum Vorjahr um etwa drei Viertel. Auch heuer erwarten Investoren gemäß der EY-Umfrage für Büroimmobilien sinkende Preise. Laut 82 Prozent der von EY befragten Marktakteure kann ohne vermieterseitige Incentives kein langfristiger Mietvertragsabschluss mehr erzielt werden. Knapp 70 Prozent der Umfrageteilnehmer würden verbindliche Anwesenheitsregeln einführen. Weitere 77 Prozent gehen davon aus, dass 2024 durch Homeoffice ein „unsichtbarer Leerstand“ ausgelöst werde, der wiederum den Büroflächenleerstand weiter ansteigen lasse. Die EY-Berater gehen außerdem davon aus, dass die Büromärkte gerade einen „war for tenants“ erleben, in dem die Mieter den Ton angeben. Letztlich habe sich der Büromarkt zu einem Mietermarkt gedreht.

Logistik- und Hotelsegment bieten größere Chancen

Im zurückliegenden Jahr war das Logistiksegment der einzige Immobilien-Investmentmarkt, der eine positive Entwicklung verzeichnen konnte. Obwohl die zweite Jahreshälfte einen erheblichen Einfluss auf die Performance hatte, ist der Markt nahezu vollständig zurückgekehrt, heißt es hierzu bei JLL Germany. Logistikimmobilien, bei denen die Preiskorrektur im letzten Jahr sehr schnell und stark eingesetzt hat, dürften 2024 noch stärker in den Fokus der Investoren rücken. Hier scheint die Dekompression zu einem Ende zu kommen, auch weil das Mietwachstum zuletzt wieder ziemlich stark angezogen hat.