Trendwende? Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt zeigt Anzeichen einer Erholung

Langsam scheint sich der deutsche Markt wiederzufinden. Allerdings bestehen immer noch Unsicherheiten. Eines ist aber klar: 2024 wird das Jahr der Restrukturierung.

Fotocredit: westend61

germany berlin berlin tiergarten reichstag buil 2023 11 27 05 16 08 utc

Werbung

Nachdem das Transaktionsvolumen deutscher Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr um 60 Prozent auf circa 24 Milliarden Euro gesunken ist, rechnen die meisten Experten mit einem Anstieg auf rund 30 Milliarden Euro im laufenden Jahr. Der Rückgang ist zum großen Teil auf die Assetklasse Büroimmobilien zurückzuführen, weil viele institutionelle Investoren den Büroanteil in ihren Portfolios wegen des Strukturwandels in dem Sektor reduzieren wollen. Dies dürfte die Nachfrage nach Büroimmobilien auch mittel- bis langfristig dämpfen. Da viele größere Transaktionen in den vergangenen Monaten aufgrund der ungewissen Marktlage aufgeschoben wurden und vermehrt notleidende Projekte auf den Markt kommen dürften, hält beispielsweise Colliers für 2024 ein Transaktionsvolumen von 30 Milliarden Euro für erzielbar. Wenn die europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen früher und stärker senken sollte, was aufgrund der mauen Konjunkturlage im Euroraum nicht unwahrscheinlich ist, könnte das Volumen laut Colliers sogar auf 40 Milliarden Euro steigen.

Toxische Mischung

Aktuell leidet die deutsche Wirtschaft und somit die Immobilienbranche unter einer toxischen Mischung aus hoher Inflation, hohen Zinsen und hohen Energiekosten. Da die Finanzierungskosten so hoch sind wie seit vielen Jahren nicht mehr, ist ein neues Preisniveau auf dem Immobilienmarkt noch nicht (überall) erreicht. Da die EZB den Zinserhöhungszyklus beendet hat und die Inflationsraten spürbar gesunken sind, hat sich zwar die Planbarkeit für die Branche etwas verbessert, die Stimmung der Investoren insbesondere hinsichtlich Büro- und Handelsimmobilien dürfte sich aber erst allmählich aufhellen.

Phase der Restrukturierung

Segmentübergreifend dürfte sich der Immobilienmarkt im laufenden Jahr wieder etwas positiver präsentieren, ist einer Umfrage von EY zu entnehmen. Nur 25 Prozent der im Rahmen der Studie befragten 250 in Deutschland aktiven Investoren erwarten für dieses Jahr ein noch weiter sinkendes Transaktionsvolumen. Allerdings werden nicht alle Immobiliensegmente gleichmäßig profitieren. Dem „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt“ von EY zufolge verdichten sich allmählich die Zeichen einer Bodenbildung am Immobilien-Investmentmarkt. Die Krise sei aber noch nicht überwunden, auch weil weitere Insolvenzen entlang der Wertschöpfungskette alles andere als unwahrscheinlich seien. Dies wiederum würde die Marktpreise der Assetklasse Immobilien weiter unter Druck bringen, ist sich EY sicher. Daher schlage 2024 die Stunde der Restrukturierung.

Hoffnung bereitet auch der leichte Anstieg des Immobilienklima-Indexes der Deutschen Hypo. Dieser startete mit einem Plus von 1,9 Prozent auf 72,3 Punkte ins neue Jahr. Der Optimismus der rund 1.200 für den Index befragten Experten speist sich vor allem aus den steigenden Mieten in manchen Bereichen und einem Rückgang der Zinssätze. Das größte Plus gab es in dem Segment, das im Jahr 2023 den größten Einbruch verzeichnete, bei den Büroimmobilien, die zwar um 6,8 Prozent stiegen, aber mit 53,2 Punkten auf einem niedrigen Stand verharren. Einen kleinen Dämpfer gab es hingegen bei den Logistikimmobilien mit minus 1,3 Prozent (106,7 Punkte). Leichte Rückgänge verzeichneten auch das Handels- (-3 % Prozent auf 58,1 Punkte) und Hotelklima (-3,5 % auf 80,6 Punkte).

Büroimmobilien: Mieter geben den Ton an

Im Jahr 2023 wurden auf den deutschen Büroimmobilienmärkten nach Berechnungen diverser Maklerhäuser nur rund 5,5 bzw. knapp sechs Milliarden Euro investiert, das schlechteste Ergebnis seit der Finanzkrise und ein Rückgang im Vergleich zum Vorjahr um etwa drei Viertel. Auch heuer erwarten Investoren gemäß der EY-Umfrage für Büroimmobilien sinkende Preise. Laut 82 Prozent der von EY befragten Marktakteure kann ohne vermieterseitige Incentives kein langfristiger Mietvertragsabschluss mehr erzielt werden. Knapp 70 Prozent der Umfrageteilnehmer würden verbindliche Anwesenheitsregeln einführen. Weitere 77 Prozent gehen davon aus, dass 2024 durch Homeoffice ein „unsichtbarer Leerstand“ ausgelöst werde, der wiederum den Büroflächenleerstand weiter ansteigen lasse. Die EY-Berater gehen außerdem davon aus, dass die Büromärkte gerade einen „war for tenants“ erleben, in dem die Mieter den Ton angeben. Letztlich habe sich der Büromarkt zu einem Mietermarkt gedreht.

Logistik- und Hotelsegment bieten größere Chancen

Im zurückliegenden Jahr war das Logistiksegment der einzige Immobilien-Investmentmarkt, der eine positive Entwicklung verzeichnen konnte. Obwohl die zweite Jahreshälfte einen erheblichen Einfluss auf die Performance hatte, ist der Markt nahezu vollständig zurückgekehrt, heißt es hierzu bei JLL Germany. Logistikimmobilien, bei denen die Preiskorrektur im letzten Jahr sehr schnell und stark eingesetzt hat, dürften 2024 noch stärker in den Fokus der Investoren rücken. Hier scheint die Dekompression zu einem Ende zu kommen, auch weil das Mietwachstum zuletzt wieder ziemlich stark angezogen hat.

Meistgelesen in den letzten 7 Tagen:

Artikel

16.02.2024 07:00

Walter Senk

BUWOG, CBRE, BIG, S+B Gruppe – Karriere-News aus der Immobilienbranche

Der Jahresanfang hatte es in sich, und daher ist es an der Zeit für die Personalities. Selbst in großen Unternehmen kam und kommt es zu Führungswechseln beziehungsweise Ergänzungen der Führungsriege. Und Management-Buy-outs gab es auch.

JETZT LESEN
Views: 3181
Lesezeit: 3 min
0

Artikel

19.02.2024 06:00

Walter Senk

10 Jahre DBH – ein geselliges Branchentreffen

Wie schnell die Zeit vergeht, denkt man sich doch manchmal, und tatsächlich, DBH – drinks before home feierte das zehnjährige Jubiläum. Obwohl es einem bei Weitem nicht so lange vorkommt, denn jede Veranstaltung ist anders, aber immer gesellig und mit hervorragender Verköstigung und Weinen aus der Winiwarter Winery.

JETZT LESEN
Views: 2359
Lesezeit: 1 min
0

Artikel

21.02.2024 07:00

Walter Senk

Wohnbaudebakel – wo das wirkliche Problem liegt

Der Einbruch beim Wohnungsneubau betrifft nicht nur die unmittelbar Betroffenen, also diejenigen, die eine Wohnung suchen, oder die Projektenwickler und Immobilienunternehmen – viel zu kurz gedacht! Es betrifft uns alle. Auf uns kommt nicht nur eine Krise am Wohnungsmarkt zu – es droht, damit zusammenhängend, auch eine soziale Krise.

JETZT LESEN
Views: 1850
Lesezeit: 5 min
0

Newsletter Abonnieren

Abonieren Sie unseren täglichen Newsletter und verpassen Sie keine unserer redaktionellen Inhalte, Pressemeldungen, Livestreams und Videos mehr.

Bitte geben Sie Ihren Vor- und Nachnamen ein, es sind exakt 2 Worte beginnend mit Großbuchstaben erlaubt.

Vielen Dank! Ihre Daten wurden gespeichert. Damit Ihre Anmeldung gültig wird klicken Sie bitte den Link in dem Bestätigungsmail das wir Ihnen gesendet haben.

Dieser Inhalt:
  • Erschienen am:
    06.02.2024
  • um:
    07:00
  • Lesezeit:
    3 min
  • Aufrufe:
    1187
  • Bewertungen und Kommentare:
    0
  • Jetzt bewerten
Geschrieben von:

Karl-Heinz Goedeckemeyer

Karl-Heinz Goedeckemeyer ist Real Estate Investment Analyst und Freier Autor in Frankfurt am Main.