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© natalya_mona via Twenty20

Umdenken im Büro und im Einzelhandel

In der Immobilienwirtschaft ist derzeit nichts so beständig wie die Unbeständigkeit. Die letzten 15 Monate haben die Immobilienwirtschaft verändert und auch bereits in den Immobilien selbst Veränderungen bewirkt. Die besten Beispiele dafür sind sicherlich der Büromarkt und der Einzelhandel.

Inland

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Sowohl im Büro als auch im Einzelhandel werden neue Strukturen gesucht, um die Veränderungen der letzten Monate in den Flächen abbilden zu können. Bei Büros sind nicht nur durch das Homeoffice neue Nutzungen der Flächen zu erwarten, die Unternehmen selbst beginnen sich neu zu strukturieren.

Flächen und Flächenwidmung

Diese Entwicklungen hängen aber – nicht nur in Österreich, aber hier besonders – weltweit von einem Umdenken der Gesetzgeber ab. Wolfdieter Jarisch, Vorstand der S+B Gruppe, spricht das Spannungsverhältnis zwischen Nutzungskonzept und Flächenwidmungsplan an: „Da braucht es bei der Stadt mehr Umdenken“; denn: Der Trend gehe zu integrierten Büroflächen in Wohngebäuden, die gemeinsam genutzt werden könnten. Die S+B Gruppe plant, im Bezirksteil Neu-Marx im dritten Wiener Bezirk eine hybride Form aus Wohnen, Arbeiten und Leben zu schaffen. Die Flächenwidmung aber spricht ausschließlich von Wohn- bzw. Büroeinheiten – in dieser Hinsicht müsse der Magistrat flexibler werden, wenngleich „die Stadt unsere Ideen mit offenen Armen aufgenommen hat“, sagt Jarisch.

Wann wird wo gearbeitet?

Und noch ein „rechtlicher“ Punkt wird in den kommenden Monaten schlagend werden. „Insgesamt sind viele Unternehmen bereit, den Schritt zur Flexibilisierung zu gehen“, sagt Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult, allerdings gibt es rechtliche Rahmenbedingungen, „die das gar nicht erlauben“. Ein wiederkehrendes Thema sind die Arbeitszeiten: „Es geht nicht darum, meinen Mitarbeiter zu zwingen, um 22 Uhr noch E-Mails zu schreiben“, sagt Anton Bondi, sondern „es geht um seine Mündigkeit. Es ist mir egal, ob es um 16 Uhr passiert oder um zwei Uhr früh, solange der Job erledigt wird.“ Ähnlich sieht es auch Wolfdieter Jarisch. Er richtet einen Appell zum Umdenken nicht nur an Unternehmen, sondern vor allem auch an die Gesetzgebung: „Die Arbeit muss gemacht werden. Aber wann, kann mir doch eigentlich egal sein. Wenn mein Mitarbeiter den sonnigen Nachmittag lieber auf der Donauinsel verbringt, ist mir das recht. Dafür sitzt er um 22 Uhr am Computer und ist glücklich. Und wer glücklich ist, macht bessere Arbeit!“

Der Handel

Die Retailmieten in Österreich sind durch zwei Trends bestimmt: einerseits durch die Nachverhandlung bestehender Mietverträge und andererseits durch die von Corona verstärkten Rückgänge der erzielbaren Mieten bei Neuverträgen. Allerdings zeigen sich bei den Neuabschlüssen bereits sehr interessante Entwicklungen, die in weiterer Folge die Flächen an sich, aber auch die Innenstädte verändern werden.

„Es kam für uns überraschend, wie intensiv das letzte halbe Jahr war“, so Mario Schwaiger, Bereichsleiter der Sparte Einzelhandel bei EHL Gewerbeimmobilien: „Generell ist das Thema Lebensmitteleinzelhandel im ersten Halbjahr am prägendsten gewesen.“ Nicht nur die eingesessenen Einzelhändler, sondern auch länderspezifische türkische, asiatische oder russische Supermärkte suchen Flächen zum Expandieren … und Biosupermärkte: „Die Konzepte kommen an“, so Schwaiger: „Nachhaltigkeit zeigt sich aber nicht nur im Lebensmittelbereich, sondern spiegelt sich auch in den Gastronomiekonzepten wider.“

Shopping und Kultur

Der Online-Lebensmittelladen drängt immer mehr in die Städte. Vorerst werden noch weniger frische Waren angeboten als andere Güter des täglichen Lebens. Gesucht werden Flächen bis 500 Quadratmeter, die mehr der Logistik denn der Präsentation dienen.

Auch die Verbindung von Shoppingcentern und Kunst war vor wenigen Jahren nicht denkbar. Jetzt gibt es bereits die ersten faszinierenden Ansätze. SES SPAR European Shopping Centers macht es möglich. Aktuell ist mit dem Kunsthistorischen Museum Wien eine der weltweit renommiertesten Kunstinstitutionen im EUROPARK Salzburg zu Gast. Erstmals werden hochwertige Repliken weltberühmter Kunstwerke von Tizian, Bruegel, Raffael, Vermeer oder Cranach aus der Gemäldegalerie des Kunsthistorischen Museums in einem Shoppingcenter ausgestellt.

„Freilich haben sich die bisherigen Innenstadtkonzepte mit ihrer Monokultur aus austauschbaren Retailflächen immer gleicher Filialisten als unrentabel erwiesen. Aktuell werden die Prozesse, die zum Untergang führen, durch die Pandemie nur weiter beschleunigt. Es lebe also die Innenstadt der Zukunft – sie ist Chance und Herausforderung zugleich. Und besitzt das Potenzial, die moderne City abzulösen, meint Stefan Schillinger, Managing Partner des deutschen Unternehmens ACCUMULATA.

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