Kündigung trotz Krankheit? Die Grenzen des Mieterschutzes bei psychischem Fehlverhalten

Ein Mieter hörte aufgrund einer psychischen Erkrankung in wiederkehrenden Episoden Stimmen und verhielt sich gegenüber dem anderen Mitbewohner aggressiv. Die Kinder im Haus entwickelten Angstzustände, andere Bewohner mieden das Stiegenhaus oder die eigene Terrasse, um dem Mieter zu entgehen. Das Mietverhältnis wurde daher mit der Begründung, dass er den anderen Mitbewohnern das Zusammenleben verleide, gerichtlich aufgekündigt. Der OGH beschäftigte sich nunmehr mit der Frage der Aufkündigung.

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Wie ist die Rechtslage? 

Die außerordentliche Kündigung eines Bestandsverhältnisses kann aus wichtigem Grund gem. §30 MRG ohne Bindung an Termine oder Fristen erfolgen. Einer dieser wichtigen Gründe ist, dass ein Mieter durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet. Bei diesem Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 3, 2. Fall MRG kommt es darauf an, ob nach objektiven Maßstäben das Verhalten als grob ungehörig und das Zusammenwohnen als unerträglich angesehen werden muss. In solchen Fällen ist eine Interessenabwägung aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Abzuwägen sind die Interessen des rücksichtslosen Mieters mit jenen des Bestandgebers und jenen der anderen Hausbewohner. Dabei wird kein Verschulden vorausgesetzt, sodass auch ein unkontrolliertes oder unabsichtliches Verhalten unter diesen Kündigungsgrund fällt. In diesem Fall wurden somit die Interessen des geisteskranken Mieters mit denen der anderen Hausbewohner abgewogen. Das Verhalten einer geisteskranken Person ist zwar laut OGH nicht unter allen Umständen genauso unerträglich für die Mitbewohner, wie ein gleichartiges Verhalten einer zurechnungsfähigen Person, trotzdem müssen die Mitbewohner nicht jedes Verhalten einer solchen Person in Kauf nehmen, wenn dadurch ihre Lebensqualität in gravierender Weise beeinträchtigt wird.

Der OGH kam daher in der Entscheidung 3Ob16/24k zu dem Schluss, dass das Verhalten des geisteskranken Mieters hier die Grenze des Akzeptablen überschritten hat und die Interessenabwägung zu seinen Lasten ausgefallen ist, auch wenn das Verhalten auf eine geistige Erkrankung zurückzuführen ist. Die Aufkündigung erfolgte daher zu Recht.

Schlussfolgerung

Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3, 2. Fall MRG setzt kein Verschulden voraus, sodass er auch ein unkontrolliertes oder unabsichtliches Verhalten eines geisteskranken Mieters umfasst. Ob das Verhalten eines Mieters als grob ungehörig und das Zusammenwohnen als unerträglich angesehen wird, wird mittels Interessenabwägung eruiert. Die Mitbewohner müssen nicht jedes Verhalten einer solchen Person in Kauf nehmen, wenn dadurch ihre Lebensqualität in gravierender Weise beeinträchtigt wird.

Weinrauch Rechtsanwälte

Stubenring 16, 1010 Wien

Die Kanzlei Weinrauch Rechtsanwälte wurde von Dr. Roland Weinrauch 2008 gegründet. Bereits im Jahr 2009 folgte eine erste Niederlassung in der Steiermark (Fehring). Im Jahr 2014 gründete Roland Weinrauch eine weitere Niederlassung in Graz. Die Beratungsschwerpunkte in den Bereichen Immobilien-, Versicherungs- und Vertriebsrecht vertieften sich über die Jahre und wurden um weitere Themenbereiche ergänzt, sodass von den aktuell über 50 Mitarbeitern nun sämtliche Bereiche des Wirtschaftsrechts abgedeckt werden.

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  • Erschienen am:
    28.06.2025
  • um:
    09:00
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