Seit Jahrzehnten in der Branche, aber erst seit einem guten Jahr tatsächlich selbstständiger CEO seines eigenen Unternehmens „Allora Immobilien“ – wie geht es Ulm dabei? „Es gibt keinen Zeitpunkt, der nicht herausfordernd ist“, beginnt Ulm den Executive Talk. Die aktuelle Pandemie und der Lockdown brächten „massive ökonomische Herausforderungen“, aber „meine persönliche Meinung ist: Der Virus ist Beschleuniger von Entwicklungen, die ohnehin gekommen wären“. Dass nach zehn Jahren ungebremsten Wirtschaftswachstums irgendwann eine Verlangsamung kommen müsse, „ist für mich völlig normal“.
Mit Erfahrung in der Branche zu „Allora“
Ulm berichtet über das „Bodenständige, das Erdige, das Anpacken an den Wurzeln“, das mit seiner im Herbst 2019 gegründeten „Allora“-Immobilien einher gegangen sei – davor war Ulm in größeren Konzernen tätig, zuletzt bei der „6B47“-Investment-Gruppe. Der neue Name „Allora“ stehe – aus dem Italienischen übersetzt – für „packen wir’s an“, und „mit ein bisschen Italophilie geht es auch leichter“, berichtet Ulm schmunzelnd.
Mit „Allora“ wolle sich Ulm auf Österreich – mit Schwerpunkt Wien – konzentrieren. Im Fokus stünden „größere Developments, also 10.0000 Quadratmeter aufwärts“, wobei er keinen Unterschied zwischen Wohn- und Büroimmobilien mache. Aktuell sei „Allora“ an Projekt-Developments in der Größenordnung von 180.000 Quadratmeter Nutzfläche beteiligt.
Vorteile des Neueinstiegs, die Zukunft des Büros und Aussichten für 2021
Ulm berichtet, erst im Q4 2019 mit konkreten Akquisitionen begonnen zu haben. „Wird sind dann rasch in die Beschleunigung der Situation gerutscht, aber gleichzeitig muss ich mich nicht mit Dingen beschäftigen, die schon seit drei bis vier Jahren am Laufen sind“, wiegt Ulm die Vor- und Nachteile der Firmengründung ab.
„Der Office Markt ist nicht tot! Ich glaube an den Wiener Büromarkt, Totgesagte leben länger“, fasst Ulm seine Einschätzung zu Office-Immobilien zusammen.
Grundsätzlich werde das kommende Jahr einen Fokus auf „green buildings“ sowie soziale und energetische Nachhaltigkeit bringen – aber auch eine ungebremste Nachfrage nach (Wohn-)Immobilien als Anlageprodukt. „Ich habe jüngst einem Kollegen eine Wette angeboten“, erzählt Ulm, „wir werden 2021 im Wohnbereich 3 Prozent Rendite sehen“.
Bei aller Freude über konstante Renditen und guter Nachfrage schaut Ulm mit ernstem Blick auf die makroökonomische Lage: Die Finanzreserven der Privathaushalte schrumpfen, durch Teilzeit- und Kurzarbeit würden die Geldbörsen knapper. „Die Leistbarkeit der privaten Haushalte geht zurück“, sagt Ulm; „wir müssen im privaten Sektor vor dem Blick auf die Rendite schon noch darauf schauen – wer uns diese Mieten noch zahlt“.
Die Zukunft der Hotellerie und Menschen im Home-Office
Ulm zeigt sich überzeugt von Aussagen, die er „im Gespräch mit Experten gehört“ habe: 2022, 2023 komme der Tourismus zurück nach Wien – aber „nur“ er Individualtourismus. Wien ist seit Jahren Top-3-Kongress-Stadt weltweit; aber der Kongresstourismus werde sich nicht so schnell erfangen. Große Benchmarks wie der Radiologen-Kongress würden wohl künftig als „Hybdrid-Veranstaltung“ abgehalten. „Die normale Hotellerie erlebt jetzt eine Talsohle, aber die Kongresse kommen nicht mehr zurück“, zeichnet Ulm ein dunkles Bild.
„Home Office hat eine Luxustangente“, sagt Ulm bezogen auf das Arbeiten von zuhause: „Es macht dann Spaß, wenn ich die technischen Voraussetzungen habe und die Wohnung, wo ich in Ruhe arbeiten kann.“ Aber diesen Luxus hätten bei weitem nicht alle. Deswegen, so Ulms Prognose, werde „die Arbeit als Bürofläche in die Wohnquartiere reinkommen“. Statt riesenhafter, monolithischer Konzern-Headquarters vermutet Ulm einen Trend zu „Corporate-Sub-Locations“, die mit kleineren Büro-Einheiten in die Wohngrätzl gehen und die MitarbeiterInnen ebendort erreichen.
Frage aus dem Chat: Ist der Ertrag nicht egal, solang das Kapital sicher ist?
Macht es wirklich Sinn, die Rendite zu beäugen, solange doch die Wohnung als Kapital sicher sei?, stellt die ImmoLive-Community die Frage im Chat. Ja, die Frage aus dem Chat sei durchaus richtig selbst beantwortet, meint Ulm. „Als Privatanleger schaue ich: Habe ich mit meiner Wohnung auch ein Produkt, das in zehn Jahren auch noch wen interessiert?“ Ob die Wohnung nun „2 oder 2,5 Prozent Rendite“ abwerfe, sei irrelevant – solange das Produkt (also die Wohnung, die Immobilie) gut ist.
ImmoLive-Frage: Was bringt die neue Wiener Stadtregierung für die Stadtplanung?
Das Stadtplanungs- und Flächenwidmungsressort soll in der neuen SPÖ-NEOS-Stadtkoalition zu einem „Innovations-Ressort“ werden, dass der SPÖ untersteht. Was erwartet sich Ulm von diesem Switch – immerhin waren jetzt zehn Jahre lang die Grünen für das Thema zuständig? „Ich erwarte mir keine disruptive Veränderung“, bleibt Ulm gelassen; schließlich war die Stadtplanung „ja auch vor den Grünen in SPÖ-Hand“. Wien habe ein „wunderbares“ Smart-City-Konzept und einen Stadtentwicklungsplan („STEP2025“), der Dinge „wichtiger verortet als Pop-Up-Radwege“, wie Ulm einen Wahlkampf-Sager von SPÖ-Bürgermeister Michael Ludwig schmunzelnd paraphrasiert. „Ich freue mich auf schlaue Konzepte wie die ‚Super-Blocks‘ in Barcelona, wo ganze Stadtviertel autofrei geplant werden“, schaut Ulm optimistisch in die Wiener Zukunft.
Alphatiere vereint – im VÖPE die Interessen der Branche bündeln
Zuletzt spricht Ulm über den VÖPE, den „Verein der Österreichischen Projektentwickler“. Es sei Zeichen des Wandels, dass die Branche in „eine gemeinsame Kommunikation gemeinsamer Anliegen“ komme – gerade wo die Immo-Branche von „Alphatieren“ geprägt sei. Gemeinsam mit Erwin Soravia arbeite Peter Ulm an der Entwicklung des VÖPE – „wir haben schon 32 Mitglieder an Bord, weitere stehen vor der Türe“. Es gehe dem VÖPE um konkrete Projektentwickler – egal welcher Größe – die „nicht jammern wollen, sondern gestalten, und der öffentlichen Hand als Ansprechpartner dienen“ wollen.
Nicht zuletzt brauche es den Verein VÖPE, um den – zu unrecht – ramponierten Ruf der Immo-Entwickler in der öffentlichen Meinung aufzuwerten. Diese Gemeinsamkeit gelte für das ganze Land, sagt Ulm: „Wir sind keine Wiener. Wir sind ein österreichischer Verein.“
Mit unserer eigenen Corporate Governance gehen wir aktiv als gute Partner voran – im Sinne der sozialen Nachhaltigkeit.
