Jetzt stehen wir am Ende des Jahres und man kann nur sagen: Es war sehr verrückt und brachte umfassende Veränderungen mit sich und wird weitere mit sich bringen. Veränderungen, die wir so noch nicht hatten und letztendlich die gesamte Welt erfasst haben. Neben dem Umgang mit der aktuellen Situation sind für das Jahr 2021 weitere Herausforderungen abzusehen.
Wir müssen alle davon ausgehen, dass sich die Veränderungen weit in die nächsten Jahre hineinziehen werden und wir alle damit umgehen müssen. Einerseits innerhalb der Unternehmen und andererseits auch persönlich. Wir lassen heute in der ersten Fragerunde noch kurz das Jahr Revue passieren und dann blicken wir ein wenig voraus.
Es diskutierten am Podium:
Alexandra Kassler, Geschäftsführerin von Wohnsalon Immobilien
Andreas Holler, Geschäftsführer der BUWOG Österreich, verantwortlich für die Bereiche Projektentwicklung, Baumanagement, Vertrieb
Maxim Zhiganov, CEO/CFO des Projektentwicklers WK-Development
Axel Schulz, Global Head of Investment Management bei Real I.S.
Die wesentlichen Veränderungen im besonderen Jahr 2020
Alexandra Kassler eröffnet die Runde: Immobilienkäufe seien im Jahr 2020 effizienter verlaufen, denn „der Wohnungstourismus ist stark zurückgegangen“. Die Branche brauche ja „immer nur den einen Kunden, der kauft“ – und der sei heuer schneller gefunden worden. „Wir haben viel übers Telefon verkauft“, meint Kassler, weil die persönliche Beratung Corona-bedingt nicht möglich war. Gleichzeitig sei die Finanzierungsfrage schwieriger geworden, „die Frist bis zur Zusage der Bank hat sich enorm verlängert“.
Andreas Holler ergänzt um den „außerordentlichen Digitalsierungs-Schub“. Ganze Transaktionen seien über den digitalen Weg erfolgt, ohne persönlichen Kontakt zu Treuhändern oder anderen Abwicklungs-Beteiligten. Vom „Baubetrieb bis zur Wohnungs-Übergabe: Wie lässt sich paperless arbeiten“, skizziert Holler die Neuerungen der letzten Monate. Der Lockdown habe nachfrageseitig zu einem Trend Richtung „Freifläche, Grünraum, Zugang zur Natur“ geführt.
Axel Schulz unterstreicht den „Digi-Schub“: Möglichkeiten zur virtuellen Besichtigung habe es schon vor der Pandemie gegeben, „bloß, da wollte es keiner“. Jetzt werde die Not zur Tugend, und es stellt sich die Sinnfrage laut Schulz: „Muss ich für jedes 90-minütige Investment-Gespräch wirklich quer durch Deutschland reisen?“ – das „Digitale funktioniert!“. In der Investmentfrage meint Schulz: Ein Portfolio lasse sich nicht innerhalb eines knappen Jahres umstrukturieren. Er beobachte jedenfalls eine Rückbesinnung auf das „Core-Projekt“; Leerstände würden als ebensolche wahrgenommen und nicht mehr als „upside“. Schulz spricht für die I.S. Real, welche die „Assetklasse Hotel einmal auf Pause gestellt hat – da wird ja wohl niemand nachfragen, warum“; unabhängig von der Asset-Klasse werde jetzt „noch genauer auf die Mieter-Bonität geschaut“.
Maxim Zhiganov und seine WK-Development „spüren den zweiten Lockdown überhaupt nicht“, es gebe „einiges abzuschließen“. Zahlreiche Kunden wollten „unbedingt noch heuer investieren“, um kein Risiko einzugehen – immerhin würden die Preise 2021 weiter steigen. Erfreut erinnert Zhiganov an sein Projekt „The Shore“, das als Luxus-Wohnprojekte jüngst auf europäischer Ebene ausgezeichnet wurde. Rückblickend zeigt er sich kritischer als die Vorredner: „Wir sind in einem Preissegment, wo der virtuelle Rundgang nicht reicht.“ Eine „digitale Erstbesichtigung“ sei machbar, aber im siebenstelligen Verkaufsbereich „wollen die Kunden unbedingt persönlich hin, und ich soll mit zur Baustelle kommen und gemeinsam die Baugrube anschauen“. Zhiganov wolle sich mit der WK-Development im kommenden Jahr jedenfalls von „der heimischen Wohnimmobilie“ wegbewegen und den „Fokus aufs Ausland“ legen.
Pläne für das kommende Jahr 2021
Alexandra Kassler sieht ihre „Wohnsalon Immobilien“ mit „sechs Vollblut-Maklern und drei Kollegen im Back-Office“ gerüstet für den mittel- und hochpreisigen Wohnbereich. „Intensiv“ dazu komme die Bauträger-Beratung, die – genauso wie die Investment-Beratung – im Jahr 2021 für Kassler im Fokus stehen werde, auch das Thema „Zinshaus“ werde für sie im Kommen sein.
Axel Schulz (Real I.S.) will den Fokus auf das Thema Wohnen legen, und erinnert an das 400-Millionen-Euro-Volumen des „pan-europäischen“ Fonds „Modern Living“. Dabei werde der „gesamte Lebenszyklus“ abgedeckt – vom „student housing“ bis zum „senior living“, also vom Studentenwohnhaus bis zum Pflegeheim. Hotels werden laut Schulz „frühestens in zwei, drei Jahren“ wieder zum Thema. Zweites großes Thema für Real I.S. sei die Logistik – „eine Asset-Klasse, die von E-Commerce profitiert hat“. Nichtsdestoweniger werde das Asset „Office“ ein „Steckenpferd“ für die Real I.S. bleiben, meint Schulz, und erinnert an die Akquisition von Immobilien im Wiener „TownTown“, einem Bürokomplex im dritten Wiener Bezirk. „Wir haben auch im Krisenjahr Stellen ausgeschrieben und Leute eingestellt. Wir stehen auf soliden Füßen“, sagt Schulz.
Andreas Holler erinnert an die Rolle der BUWOG als reines Wohnbauunternehmen. „Dieser Fokus hat uns nicht geschadet“, der Bedarf sei vorhanden genauso wie der Willen zu investieren. „Es ist tatsächlich Wohnraumbedarf da, die Nachfrage steigt“, und die BUWOG setze auf Wachstum. Es stünden „Großbauprojekte“ an, da „sprechen wir nicht von Kleinprojekten, sondern von Türmen“. Holler sieht die BUWOG auf das weitere Wachstum gut vorbereitet.
Fragen aus dem ImmoLive-Chat zu Brexit und dem „Invest-Run“ auf Wohnungen
Welche Folgen wird der Brexit für die Branche haben, fragen User aus dem ImmoLive-Chat. Axel Schulz (Real I.S.) antwortet „mit persönlicher Meinung“: London als Immo-Standort bleibe auf der „Watchlist, London wird so schnell nicht untergehen“. Viele Headquarters hätten sich in den vergangenen Jahren für Irland entschieden, was ja in der EU bleibt. London werde jedenfalls weiter beobachtet, was „Opportunities“ betrifft.
Investoren hätten zuletzt ihre Mittel nicht investieren können – kommt 2021 ein zusätzlicher Boom? Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) sah in der Pandemie „vor allem ein Abwarten“ – auch ob die Preise weiter steigen würden oder nicht; auch die Zinsfrage sei zuletzt Thema gewesen. Im Wohnbereich würden die Preise trotz Pandemie steigen – „da haben wir die prognostizierte Decke noch immer nicht erreicht“. Viele, die aufgrund von Covid-19 auf stagnierende oder sinkende Preise gesetzt hätten, seien enttäuscht worden. Sie, Kassler, merke jetzt eine Nachfrage beim „Investieren ins Betongold“, gerade bei Anlegewohnungen.
Axel Schulz (Real I.S.) unterstreicht aus deutscher Sicht: „Auch in B-Städten wurden im Core-Segment Wohnen gute Preise gezahlt.“ Der „Run“ auf Immobilien bleibe aufrecht, es gebe viel Geld am Markt, das investiert werden wolle. Grundsätzlich seien Anleger „risiko-averser“ geworden und seien sensibilisiert auf Leerstände und mögliche Insolvenzen.
Maxim Zhiganov (WK-Development) kann einen Boom indirekt bestätigen: „Wir haben Projekte von unserer Webseite genommen und schauen, wo die Preise im Februar, März stehen.“ Ebenso stünden mehr Investoren und Fonds in der Tür, als er überhaupt Projekte anbieten könne. Die Nachfrage sei also jedenfalls da.
Die Wohn-Nachfrage ist hoch – spielt dann die Lage noch eine Rolle?
Andreas Holler (BUWOG) verneint die Frage aus dem Chat: Infrastruktur, Umgebung, Öffis, Grünräume und Nachhaltigkeit machen „die Qualität einer Immobilie wohl aus – die Location bleibt wichtig“.
Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) unterstreicht die „drei großen Ls: Lage, Lage, Lage“. Aber: der vielbeschworene „Speckgürtel“ um Wien dehne sich „mittlerweile bis Hollabrunn“ aus (Kleinstadt in Niederösterreich, Anm.). Dazu brauche es aber auch eine Belebung der „Innenstädte der Städtchen“, so Kassler, um die Lebensqualität zu erhöhen.
Die größte Konkurrenz gebe es bei den Grundflächen, sagt Andreas Holler (BUWOG); die „vertikale Verdichtung“ im urbanen Raum werde an Bedeutung gewinnen. „Wir bekommen kaum neue Grundstücke“, die Konkurrenz zwischen den Bauträgern sei zu groß, „und das wird sicherlich nicht besser“, sagt Holler. Unabhängig vom effizienten Bau würden Wohnungen schon alleine deswegen teurer, weil eben die Grundstückspreise steigen. Die BUWOG sei mit dem „Donau Marina Tower“ im 22. Wiener Bezirk und dem „Helio Tower“ im dritten Bezirk mit Wohn-Hochhäusern gut unterwegs – „generationenübergreifend“ gebe es hier Nachfrage.
Macht Home Office Wohnungen größer, Büros kleiner?
Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) meint: „Ich habe immer gesagt: Super-designte Mikro-Wohnungen sind nicht praktikabel.“ Zumindest Platz „für einen Schreibtisch oder eine angenehme Arbeitsumgebung“ sollte schon vorhanden sein – womit der Trend wieder zu größeren Wohnungen gehe. Spätestens jetzt beiße sich die Katze in den Schwanz, sagt Kassler – wenn nämlich mit steigenden Preisen auch größere Wohnungen teurer würden. Da komme ihrer Ansicht die „neue Assetklasse Self-Storage“ ins Spiel: Die bislang unbeliebten Lagen im Keller und Erdgeschoss bzw. in niedrigen Stockwerken im Hochhausbau könnten intelligenter als Stauraum verwendet werden, um Platz in der – kleinen – Wohnung zu machen, sagt Kassler.
Angesprochen auf den Büroraum meint Axel Schulz (Real I.S.) sieht einen „Hybriden“ entstehen, wobei das klassische Büro nicht abgelöst würde. „Ich will nicht am selben Tisch arbeiten, essen, und dann nebenan schlafen gehen“, erklärt Schulz seine Meinung. Was das für Büroräumlichkeiten – die bestehen bleiben – heißt, fasst Schulz zusammen: Wieder weg von den großen Gruppenräumen, die Abstandsregel wieder mehr im Fokus haben, eventuell zurück ins Einzelzimmer, so Schulz.
Andreas Holler (BUWOG) sieht eine wachsende Nachfrage nach kleinen, flexiblen und „shared“ Büroeinheiten innerhalb von Wohneinheiten. In der „Seestadt“, einem Stadtentwicklungsgebiet im Nordosten Wiens, gebe es jetzt schon Neubau-Wohnungen mit integriertem „Allgemeinraum“ im Gebäude, der auch als Office-Space genutzt werden könne. Ähnliches verfolge die BUWOG bei einem Wohnbauprojekt im Südwesten Wiens in der „Breitenfurter Straße“, wo es integrierte Office-Flächen im Wohnbereich gebe.
Maxim Zhiganov ergänzt: Die WK-Development denke weniger ans „räumliche Auslagern“ des Büros – sondern im Premium-Segment auch im jeweiligen Gebäude eine Spielfläche bzw. Aufenthaltsräume für Kinder zu schaffen, um in der Wohnung mehr Platz zu schaffen.
Was kommt neu in 2021?
Axel Schulz (Real I.S.) sieht die Branche in einer „Luxus-Situation: Wir sind nicht in Kurzarbeit, wir haben unsere Jahresziele erreicht“. Schulz spricht sich für den persönlichen Kontakt aus, „das kann eine Videokonferenz nicht ersetzen“. Die andere Seite der Medaille: Wer einander kenne, wer einander vertraue, könne viel Zeit sparen. Schulz wiederholt das Argument vom Gesprächsbeginn: „Ich muss nicht für jedes 90-Minuten-Gespräch quer durch Deutschland fliegen.“
Maxim Zhiganov (WK-Development) freut sich auf neue Finanzierungskonzepte, die alternativ zu Banken laufen – etwa Mezzanin-Anleihen oder Equity-Formen, die günstiger würden weil viel Kapital am Markt sei; zumal die Abwicklungen über Banken immer komplizierter würden. „Wir brauchen und wollen die Banken. Aber bei der Ankaufsfinanzierung schauen wir auch Richtung Equity“, sagt Zhiganov.
Andreas Holler (BUWOG) sieht für 2021 ein Umsetzen „der Learnings aus 2020, vor allem die Digitalisierung“. Es gelte, die „Customer Journey“ noch mehr digital zu begreifen und Angebote Richtung Kunden zu geben. Beim Bauen brauche es mehr „Smartness“ – nämlich den ein oder anderen Quadratmeter mehr für Wohnraum und Freiraum zu schaffen, sagt Holler.
Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) freut sich im kommenden Jahr auf mehr persönliche Begegnungen: „Wir werden wieder viel Freude miteinander haben.“
Noch kurz Zeit für einen Wunsch an 2021
Was wünscht sich die Expertenrunde für das kommende Jahr?
Axel Schulz (Real I.S.) wünscht sich einen funktionierenden Impfstoff, „damit wir alle unseren Job machen können wie gewohnt“.
Maxim Zhiganov (WK-Development) spricht den Klimawandel an: „Wir müssen energiesparend bauen und leben. Die Kühlung ist mittlerweile eine größere Herausforderung als das Heizen.“ Alle müssten bewusst und nachhaltig leben, um Energie zu sparen.
Andreas Holler (BUWOG) wünscht sich eine rasche Erholung für die Wirtschaft, Jobs und Arbeitsplätze. „Wir haben es in der Immo-Branche gut, aber ich möchte eine schnelle Erholung für alle, die es schlimm getroffen hat.“ Alexandra Kassler (Wohnsalon Immobilien) schließt mit ihrem abschließenden Wunsch: „Positive Menschen auf der Straße, mit einem breiten Lächeln – und ohne Maske.“
