Die Immobilien Redaktion startet eine Branchenumfrage zur GU-Vergabe in Österreich. Adressiert sind rund 30 Bauträger und Projektentwickler – darunter SORAVIA, ÖSW, BUWOG, ARE, UBM Development, Sozialbau, Neue Heimat Tirol, GESIBA, JP Immobilien und Rhomberg Bau. Zehn Fragen, anonyme Auswertung, Veröffentlichung als Artikelserie in den kommenden Monaten.
Auslöser ist ein Befund, der sich in der Recherche aufgedrängt hat: Die Vergabepraxis österreichischer Bauträger hat sich in den vergangenen 18 Monaten substantiell verändert, ist aber publizistisch kaum dokumentiert. Konjunkturberichte, Rankings und Marktprognosen vermessen die Bauwirtschaft regelmäßig. Die operative Frage, an welchen Kriterien Vergabekomitees ihre Generalunternehmer heute tatsächlich auswählen, bleibt offen.
Warum gerade jetzt
Die Rahmenbedingungen sind 2025 gleichzeitig auf vier Ebenen gekippt.
Erstens hat die Insolvenzwelle den Markt umgewälzt. Der KSV1870 zählte 2025 in der heimischen Bauwirtschaft 1.080 Insolvenzen, dazu kamen prominente Bauträger-Pleiten: Süba mit 226 Millionen Euro Passiva, Imfarr mit 572,9 Millionen, die Restrukturierung von 6B47, die Privatinsolvenz von Klemens Hallmann. Damit ist nicht nur Marktbereinigung passiert, sondern eine Verschiebung der Risikoverteilung zwischen Bauträger, Generalunternehmer und Subunternehmer.
Zweitens ist die KIM-Verordnung zum 30. Juni 2025 ausgelaufen, ohne dass an ihrer Stelle gleichwertige Bonitätsfilter etabliert wurden. Wer das Insolvenzrisiko in der Wertschöpfungskette weiter abfedern will, muss eigene Werkzeuge mitbringen.
Drittens läuft mit der EPBD die Umsetzungsfrist für die novellierte EU-Gebäuderichtlinie auf den 29. Mai 2026 zu. Viertens wurde die Lieferkettenrichtlinie CSDDD im Februar 2026 durch das Omnibus-Paket reformiert – mit Auswirkungen bis in einzelne GU-Verträge.
Die Folge: Bauträger sortieren ihre Auswahlkriterien neu. Bonitätsprüfung, Eigenleistungsanteil und Subunternehmer-Risikomanagement gewinnen gegenüber dem reinen Preis. Allianz- und Open-Book-Verträge nach ÖNORM B 2118 wandern aus der Infrastruktur in den Hochbau – das TIWAG-Kraftwerk Imst-Haiming mit 450 Millionen Euro und einem Allianzvertrag zwischen Swietelsky, Implenia und Bodner ist das öffentlichste Beispiel. ESG-Zertifikate – klimaaktiv, ÖGNI, EU-Taxonomie – entwickeln sich vom Marketing-Argument zum harten Vergabekriterium.
Was die Umfrage abfragt
Die zehn Fragen folgen der Vergabekette von der Marktbeobachtung bis zum Ausblick:
Wie hat sich die Auswahl von Generalunternehmern seit den Insolvenzen von Signa, Imfarr und Süba verändert?
Mit welchen Tools und Schwellenwerten werden Bonität und Insolvenzrisiko geprüft?
Welche ESG-, Taxonomie- und CSRD-Nachweise werden vertraglich gefordert?
Nach welchen Kriterien wird zwischen Pauschalpreis, GMP, Cost-Plus und Allianzvertrag entschieden?
Wie wird das Subunternehmer-Risiko nach dem Sozialbetrugsbekämpfungsgesetz gesteuert?
Was ändert die EU-Lieferkettenrichtlinie nach dem Omnibus-Paket konkret für die Auftragsvergabe?
Wie werden BIM-Reifegrad und Digitalisierungsstand vor der Beauftragung bewertet?
Welche Rolle spielen Lebenszykluskosten und Total Cost of Ownership in der Vergabeentscheidung?
Welche Erfahrungen liegen mit seriellem, modularem und Holzhybrid-Bau vor?
Welcher Typ von Bauunternehmen wird 2030 in Österreich noch Aufträge bekommen?
Die Antworten werden anonymisiert und nach Segmenten ausgewertet. Gewerbliche Bauträger, gemeinnützige Bauvereinigungen und Bestandshalter antworten unter unterschiedlichen Vorzeichen – Wohnbauförderungslogik, Renditeerwartung und Lebenszyklusoptik unterscheiden sich erheblich. Die Auswertung soll diese Unterschiede sichtbar machen, statt sie unter einem Branchen-Mittelwert verschwinden zu lassen.
Wem die Auswertung nützt
Bauträgern als Selbstvermessung der eigenen Vergabepraxis im Vergleich zur Branche. Wer prüft heute mehrstufige Subunternehmer-Ketten, wer bleibt beim Pauschalpreis, wer verhandelt ESG-Klauseln im GU-Vertrag aus – diese Fragen werden in Vorständen und Aufsichtsräten gestellt, ohne dass es belastbare Vergleichsdaten gibt.
Generalunternehmern und Bauunternehmen als Standortbestimmung: Wer wissen will, woran er 2026 gemessen wird, findet in der Auswertung Antworten aus erster Hand. Die Befragung ist bewusst aus Auftraggeberperspektive angelegt – nicht als Selbstauskunft der GUs, sondern als Spiegel, in den sich Bauunternehmen halten lassen müssen.
Politik und Verbänden – ÖVI, GBV, OIAV, ÖGNI – als belastbare Datenbasis für Diskussionen, die bisher überwiegend anekdotisch geführt werden. Die Artikelserie wird mit dem Bau & Immobilien Report distribuiert.
Teilnahme
Der Fragebogen ist unter immobilien-redaktion.com/fragebogen erreichbar. Bearbeitungszeit: rund zehn Minuten. Die Fragen sind als Freitext ausgelegt. Qualitative Tiefe ist erwünscht, kurze Antworten reichen aus. Antworten werden ausschließlich aggregiert publiziert, einzelne Häuser werden in der Auswertung nicht namentlich zugeordnet.
Wer als Bauträger oder Projektentwickler in Österreich Aufträge an Generalunternehmer vergibt, ist eingeladen, mitzuwirken. Die zehn Antworten prägen das Bild, das die Branche von sich selbst zeichnet – und das Bild, an dem sich Generalunternehmer und Bauunternehmen 2026 ausrichten werden.