Wie entwickelt sich der Wiener Zinshausmarkt aktuell?
Gerhard Hudej: Wir erleben derzeit keinen schwachen Markt, sondern einen Markt mit neuer Logik. Die Phase, in der vor allem Preisfantasie viele Entscheidungen getragen hat, ist vorbei. Heute zählen wieder Qualität, Struktur und ein klarer Blick auf das Entwicklungspotenzial einer Immobilie. Genau das macht den Wiener Zinshausmarkt für strategische Investoren gerade jetzt besonders interessant.
Was macht den Wiener Zinshausmarkt so attraktiv?
GH: Das Wiener Zinshaus verbindet historische Substanz, urbane Lagequalität, langfristige Werthaltigkeit und unternehmerisches Entwicklungspotenzial. Wien bleibt ein gefragter Wohnstandort, der Bestand klassischer Zinshäuser ist begrenzt, und genau diese Kombination aus Knappheit und Qualität macht das Segment so besonders. Das Zinshaus ist weit mehr als eine Immobilie – es ist Sachwert, Stadtbaustein und langfristige Perspektive zugleich.
Welche Themen beeinflussen den Markt derzeit besonders stark?
GH: Regulierung, ESG, Inflation und Finanzierungskosten prägen heute jede strategische Entscheidung. Gerade im Zinshausbereich braucht es einen realistischen Zugang: Die Erhaltung und die Modernisierung historischer Häuser sind kapitalintensiv. Nachhaltigkeit ist zentral, aber sie muss so umgesetzt werden, dass sie Qualität schafft, Substanz bewahrt und langfristig auch wirtschaftlich tragfähig bleibt.
Ein zentrales Thema, das den Zinshausmarkt derzeit prägt, ist die zunehmende Regulierung, insbesondere der Mietpreis-Stopp im Altbau. Wie sehen Sie dieses Eingreifen der Politik?
GH: Diese Eingriffe führen zu einer beispiellosen Entwertung des privaten Eigentums und mögen kurzfristig eine Entlastung bedeuten. Langfristig müssen wir jedoch die Investitionsanreize für die Erhaltung des wertvollen Altbaubestands im Auge behalten. Während die Mieten im Altbau durch diverse Regulierungen der letzten Jahre künstlich gebremst werden (aktuell bei durchschnittlich 10,40 Euro/m²), zeigt der freie Neubau mit Durchschnittsmieten von über 20 Euro/m², was Mieter für hochwertigen Wohnraum tatsächlich zu zahlen bereit sind. Die Differenz zwischen diesen beiden Marktsegmenten liegt mittlerweile bei rund zehn Euro pro Quadratmeter und Monat. Diese Differenz ist enorm, und die Schere wird, wie es aussieht, weiter auseinandergehen.
Wie sehen Sie den Markt in Bezug auf Einstiegspreise und Chancen?
GH: Die Attraktivität eines Investments bemisst sich nicht allein am Kaufpreis! Im Jahr 2015 lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein schönes innerstädtisches Gründerzeit-Zinshaus pro Quadratmeter bei etwa 2.900 Euro – bei einer damaligen Miete von rund 6,50 Euro. Heute bewegen wir uns nach der Rally der letzten zehn Jahre wieder bei Kaufpreisen um etwa 3.400 Euro pro Quadratmeter, können aber im entwickelten Zustand Mieteinnahmen von über zehn Euro realisieren. Man erwirbt heute deutlich mehr Ertragskraft pro investiertem Euro als noch vor einigen Jahren. Aus unserer Sicht ist der Markt wieder stärker auf reale Ertragskraft und auf die Qualität des einzelnen Hauses ausgerichtet. Das schafft Chancen für Investoren, die langfristig denken, Substanz verstehen und Wert nicht nur in laufenden Mieterträgen, sondern auch in Struktur, Entwicklung und kluger Nutzung sehen.
Auf Ihrer Website sprechen Sie von drei Zinshausklassen. Was bedeutet das konkret?
GH: Mit den Hudej-Zinshausklassen schaffen wir Orientierung in einem sehr heterogenen Markt. „Zinshaus Exzellent“ steht für hochwertige Objekte mit stabiler Ertragssituation und langfristiger Qualität. „Zinshaus Potenzial“ beschreibt Häuser mit konkreten Entwicklungsmöglichkeiten und aktiver Wertsteigerungsperspektive. „Zinshaus Vision“ gilt für strategische Modelle mit besonderem Entwicklungspotenzial, insbesondere dort, wo aus einem Zinshaus durch Strukturierung, Parifizierung und Verwertung neue Eigentumsprodukte entstehen.
Wo sehen Sie aktuell die interessantesten Chancen?
GH: Besonders spannend ist derzeit die Kombination aus klassischer Substanz und konkreter Verwertungs- beziehungsweise Entwicklungsmöglichkeit. Ein zentrales Thema ist dabei das Wiener Zinshausparifikat. Gleichzeitig sehen wir eine hohe Nachfrage nach saniertem Eigentum in guten Wiener Lagen. Genau hier entsteht ein Marktfenster, das aus unserer Sicht derzeit besonders attraktiv ist.
Was genau verstehen Sie unter dem Wiener Zinshausparifikat?
GH: Das Parifikat bezeichnet die rechtliche Aufteilung eines Hauses in einzelne Wohnungseigentumseinheiten. Für uns ist es aber weit mehr als ein juristischer Vorgang, es ist ein strukturiertes Wertschöpfungsmodell. Wenn aus einem Zinshaus durch professionelle Strukturierung, Parifizierung und Aufbereitung attraktive Eigentumswohnungen entstehen, wird aus klassischer Substanz ein Produkt, das am Markt stark nachgefragt ist.
Warum ist die Nachfrage nach saniertem Eigentum so relevant?
GH: Modernisierte, bezugsfertige Altbauwohnungen in guten Wiener Lagen treffen auf eine Zielgruppe, die Qualität, Charakter und Lage schätzt. Diese Nachfrage ist hoch. Dadurch entstehen interessante Chancen für Investoren, die Entwicklungspotenziale professionell heben und marktfähige Produkte schaffen können. Und für Eigentümer, die an einen Verkauf ihres Hauses denken, ist dies auch eine wichtige Information: „Warum soll ich mein Haus für fünf Millionen verkaufen, wenn ich auch zehn Millionen bekommen kann!“
Welche Botschaft möchten Sie Eigentümern von Zinshäusern mitgeben?
GH: In einem differenzierten Markt ist Erfahrung entscheidend. Wer über den Verkauf eines Zinshauses nachdenkt, braucht keinen allgemeinen Zugang, sondern einen Partner, der das Objekt in seiner wirtschaftlichen, strukturellen und strategischen Dimension versteht. Eigentümer wollen heute neben dem höchsten erzielbaren Kaufpreis vor allem Sicherheit, Verlässlichkeit und das Gefühl, dass ihr Haus wirklich verstanden wird – genau darin sehen wir unsere Verantwortung.