Vermietungsleistung bei starken 89.300 m² im 3. Quartal 2025. Vermietungsleistung Q1-Q3 2025 von 166.300 m² liegt 44 Prozent über dem Vorjahr. Spitzenmieten steigen in guten Lagen. Leerstand bleibt bei 3,6 Prozent stabil. Mehrere große Projektfertigstellungen zum Jahresende erwartet. CBRE mit einem Marktanteil von 17 Prozent in Q1-Q3 2025.
Der Wiener Büromarkt hat sich über die Sommermonate äußerst dynamisch gezeigt. Die erzielte Vermietungsleistung von 89.300 m² im dritten Quartal 2025 liegt satte 305 Prozent über dem Vorjahresquartal und 82 Prozent über dem fünfjährigen Mittelwert. Es ist damit das stärkste Einzelquartal seit 2018. Die Vermietungsleistung für die ersten drei Quartale 2025 liegt zusammengerechnet bei 166.300 m² und damit 44 Prozent über dem Vorjahreswert. CBRE Austria konnte davon einen Anteil von 17 Prozent am Maklermarkt begleiten. Für das Gesamtjahr 2025 wird eine Vermietungsleistung von 210.000 m² erwartet.
„Nachdem die vergangenen Quartale Großabschlüsse auf dem Wiener Büromarkt rar waren, überschritten im 3. Quartal gleich drei Neuanmietungen die 5.000 m²-Marke, zwei davon waren sogar deutlich größer als 10.000 m². Größter Abschluss war die Central European University, die sich entschieden hat an ihrem Standort in der Quellenstraße zu bleiben und die bisherige Untervermietung in einen Hauptmietvertrag umgewandelt hat. Der Trend zu hochwertigen ESG-konformen Neubauten und generalsanierten Flächen mit guter Anbindung bleibt dabei ungebrochen. Das gute Quartalsergebnis darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Anmietungsprozesse weiterhin sehr lange dauern, insbesondere im Großflächensegment“, so Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE.
Der Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen folgend konnten insbesondere die Spitzenmieten weiter zulegen. Die Wiener Spitzenmiete legte vor allem aufgrund von fehlendem Neubauprodukt im 1. Bezirk auf € 28,50/m² im Vergleich zum Vorjahr lediglich um zwei Prozent zu, jedoch wuchsen die guten Lagen mit neun Prozent zum Vorjahr auf nun € 25,00/m² deutlich stärker. Die Durchschnittsmiete klettert mit um vier Prozent zum Vorjahr auf € 17,35/m².
„Die Schere auf dem Büromarkt geht trotz insgesamt steigender Preise weiter auseinander. Während ESG-konforme Neubauflächen die Spitzenmieten treiben, sind viele Mieter bei der aktuellen Wirtschaftslage preissensibel und entscheiden sich für Bestandsflächen, die aber nichtdestotrotz gut angebunden sein sollten“, sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE.
Entsprechend ist der Anteil der Central Business Districts (Wiener Innenstadt plus Bezirke innerhalb des Gürtels) am Vermietungsumsatz in den ersten drei Quartalen 2025 mit 27 Prozent vergleichsweise gering. Dicht dahinter folgen, bedingt durch die Großanmietungen, mit 22 sowie 13 Prozent die Submärkte Hauptbahnhof und Donau City.
Im Hinblick auf die Branchen bleibt die Öffentliche Verwaltung mit 32 Prozent knapp auf Platz 1 vor Bildungsdienstleistern. Der IT-Sektor zeigt sich dieses Jahr mit einem Marktanteil von bislang 7 Prozent auffällig zurückhaltend.
Die Leerstandsquote für den Gesamtbestand bleibt zum Vorquartal konstant bei 3,6 Prozent und damit europaweit auf niedrigstem Niveau. Die Leerstandsrate für den modernen Bestand der Klasse A+B, wie vom Vienna Research Forum ausgewiesen, steigt zum Vorquartal um 30 Basispunkte auf 4,5 Prozent. Insgesamt stehen 263.700 m² moderne Büroflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung. Der Leerstand wird unter anderem durch einige noch nicht komplett vorverwerte Projektentwicklungen perspektivisch weiter leicht steigen, jedoch weiter im moderaten Bereich bleiben.
Heuer wird die Fertigstellungspipeline mit rund 128.000 m² neuen oder generalsanierten Büroflächen ein kleines Hoch erleben. Das Leopold Quartier, Village Works und das Vienna Twenty Two sowie das Twenty One – Central Hub sind bereits fertig gestellt oder werden bis Jahresende fertig. Bereits ab 2026 sinkt das Fertigstellungsvolumen jedoch auf gut 82.000 m² ab, 2027 wird sie vermutlich noch einmal weiter sinken. „Insbesondere die Neubauflächen in Top-Lagen bleiben also trotz des aktuellen wirtschaftlichen Umfelds mittelfristig knapp“, so Schild.