Die Wertsicherungsklausel besagte, dass sich der Mietzins jedes Jahr nach dem Verbraucherpreisindex (VPI 1976) verändert – also erhöht oder senkt – je nachdem, wie sich dieser Index entwickelt. Zusätzlich stand in der Klausel, dass der Mietzins jedes Jahr mindestens um 2 % steigen müsse, auch wenn der Index selbst weniger steigt. Außerdem war geregelt, welcher Ersatzindex gelten soll, falls der VPI 1976 nicht mehr veröffentlicht wird.
Im Jahr 2023 erhöhte der Vermieter die Miete um 10,6 %, gestützt auf diese Klausel. Die Mieterin zahlte sechs Monate lang unter Vorbehalt und klagte dann das zu viel gezahlte Geld zurück. Ihre Argumente: Die Klausel sei überraschend, benachteilige sie grob und sei teilweise unklar oder gesetzeswidrig.
Der Fall landete schließlich vor dem Obersten Gerichtshof (OGH).
Rechtliche Beurteilung
Das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) schützt Verbraucher – in diesem Fall also die Mieterin – vor überraschenden oder ungerechtfertigten Preiserhöhungen. Wertsicherungsklauseln sind sohin nur dann erlaubt, wenn sie fair und nachvollziehbar sind, also z. B. eine Preissenkung genauso ermöglichen wie eine Erhöhung und wenn die Änderungen auf klaren, sachlichen Gründen beruhen.
Obwohl einige Meinungen in der Lehre der Ansicht sind, dass das KSchG nicht auf Wertsicherungsklauseln angewendet werden sollte, bleibt der Oberste Gerichtshof (OGH) bei seiner bisherigen Haltung: Auch solche Klauseln müssen den Anforderungen des KSchG standhalten.
Der OGH befand, dass der Teil der Klausel, der eine jährliche Mindeststeigerung von 2 % vorsieht, nicht zulässig ist – er verstößt gegen das KSchG. Eine solche fixe Untergrenze bei der Mieterhöhung sei unfair, da sie eine Preissenkung nicht genauso ermögliche wie eine Preiserhöhung.
Allerdings prüfte der OGH, ob diese unzulässige Regelung den ganzen Klauseltext unwirksam macht oder nur diesen einen Teil. Der OGH kam zum Schluss, dass man die Klausel in mehrere Einzelregelungen aufteilen kann:
· Die Regelung zur Wertsicherung nach dem VPI 1976,
· die 2 %-Mindestanpassung,
· die Regelung zum Ersatzindex.
Diese Teile kann man laut Gericht getrennt betrachten. Da der Vermieter seine Erhöhung nur auf die Index-Entwicklung gestützt hatte und nicht auf die unzulässige 2 %-Untergrenze oder die Ersatzindex-Regelung, prüfte der OGH nur den ersten Teil.
Die Wertsicherung nach dem VPI 1976 ist laut OGH rechtlich in Ordnung. Sie wurde sachlich und klar vereinbart und entsprach den gesetzlichen Anforderungen. Auch gegen das Verbot, den Mietzins in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss zu erhöhen, wurde nicht verstoßen – denn die erste mögliche Erhöhung war über zehn Monate nach Vertragsabschluss erlaubt.
Die Erhöhung des Mietzinses durch den Vermieter erfolgte daher zu Recht.
Schlussfolgerung
Auch wenn ein Teil einer Wertsicherungsklausel ungültig ist (wie hier die fixe 2 %-Mindestanpassung), kann der Rest der Klausel gültig bleiben. Der OGH hat damit klargestellt: Wenn die verschiedenen Regelungen in einer Klausel unabhängig voneinander verständlich sind, kann man sie getrennt prüfen – und nicht gleich die ganze Klausel für ungültig erklären.