Der österreichische Pflegeimmobilienmarkt steht vor tiefgreifenden strukturellen Veränderungen. Dieser rasch fortschreitende demografische Wandel wird den Bedarf an stationären Pflegeplätzen in den kommenden Jahrzehnten massiv erhöhen und damit auch zum zentralen Treiber für Investitionen, Projektentwicklungen und strategischen Verschiebungen am Immobilienmarkt.
Während die Gesamtbevölkerung Österreichs bis 2040 moderat auf rund 9,4 Millionen Menschen wächst, steigt die Zahl der über 75-Jährigen von derzeit rund 901.000 Personen – das entspricht etwa zehn Prozent der Bevölkerung – auf rund 1,3 Millionen im Jahr 2040. Bis 2050 könnte ihr Anteil sogar 16 Prozent erreichen. Im Jahr 2024 nahmen rund 259.000 Personen Pflege- und Betreuungsleistungen in Anspruch, wobei mobile Pflege weiterhin dominiert. Etwa 54 Prozent der betreuten Personen werden im häuslichen Umfeld versorgt, während rund 37 Prozent – rund 96.000 Menschen – stationäre Pflege in Anspruch nehmen.
Bis 2050 entsteht damit in Österreich laut der neuesten Studie des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE zusätzlicher Bedarf von rund 50.000 stationären Pflegebetten. „Die kommenden Jahre werden entscheidend dafür sein, wie gut es gelingt, diesen Mehrbedarf finanziell nachhaltig zu bewältigen,“ sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE.
Besonders hoch ist der Druck in den urbanen Ballungsräumen der Ostregion, also Wien und Niederösterreich. Bis 2050 entsteht hier mit rund 15.600 zusätzlichen Betten der größte absolute Mehrbedarf. Das erhöht wiederum den Druck auf geeignete Grundstücke, insbesondere in gut angebundenen Lagen mit medizinischer Infrastruktur.
Auch in den übrigen Regionen zeigt sich ein erheblicher Erweiterungsbedarf, wenngleich auf unterschiedlichem Niveau. In der Südregion (Steiermark, Kärnten) werden bis 2050 rund 13.900 zusätzliche Betten benötigt, in der Nordwestregion (Oberösterreich, Salzburg) rund 12.400 und in der Westregion (Tirol, Vorarlberg) etwa 6.800.
Vom Nischenprodukt zum gefragten Zukunfts-Asset
Aktuell sind Pflegeeinrichtungen allerdings noch eine Art Nischenprodukt der Immobilienwirtschaft. Dementsprechend überschaubar ist seit Jahren auch die Zahl an Transaktionen in Österreich. So wurde beispielsweise vergangenes Jahr kein einziger Verkauf registriert. „Einige Deals befanden sich zwar in Vorbereitung. Abgeschlossen wurde aber keiner davon“, so Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE - gemeinsam mit Andrea Buchegger, Associate Director CBRE zuständig für den Bereich Pflegeimmobilien.
Im internationalen Umfeld hat die Investmentdynamik allerdings bereits wieder deutlich angezogen.
Mittelfristig rechnet Steinke deshalb auch für Österreich mit einem deutlich spürbaren Anstieg der Zahl an Transaktionen. Denn Pflegeimmobilien gelten aufgrund langfristiger Mietverträge und weitgehend konjunkturunabhängiger Auslastung als resilient. Betreiberrisiko, Fachkräftemangel und regulatorische Vorgaben dämpfen dagegen die Attraktivität der Assetklasse moderat.
Ohnehin ist aber die Betreiberstruktur der rund 900 Pflegeheime mit 78.300 Betten in Österreich stark von öffentlichen und gemeinnützigen Trägern geprägt. Und genau darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu anderen europäischen Märkten. Auch die Immobilien sind oft im Eigentum der öffentlichen Hand. Allerdings könnte die budgetäre Situation von Ländern und Gemeinden in naher Zukunft dazu führen, dass zwar der Betrieb weitergeführt wird, aber die Liegenschaften den Eigentümer wechseln.
Zu welchen Konditionen sei aufgrund mangelnder Transaktionen aktuell schwierig ableitbar. „Derzeit sehen wir die Spitzenrenditen bei knapp über fünf Prozent. Mit zunehmender Angebotsknappheit moderner Objekte dürfte sich auch der Wettbewerb um Core-Produkte aber künftig deutlich intensivieren“, sagt Bugl.
Parallel zum steigenden Bedarf an stationären Pflegeplätzen wird sich auch der klassische Wohnimmobilienmarkt infolge des demografischen Wandels strukturell verändern. Mit der stark wachsenden Gruppe der über 75-Jährigen steigt die Nachfrage nach barrierefreien, kleineren und infrastrukturell gut angebundenen Wohnungen deutlich an. Zentrale Standorte mit medizinischer Versorgung, Nahversorgung und öffentlicher Anbindung gewinnen weiter an Bedeutung. Gleichzeitig wächst auch das Segment zwischen selbstständigem Wohnen und stationärer Pflege: Betreutes Wohnen, betreubares Wohnen sowie serviceorientierte Wohnkonzepte entwickeln sich zunehmend zu eigenständigen Marktsegmenten mit klarer Nachfragebasis.