Leistbares Wohnen als zentraler Auftrag
Die Gemeinnützigen Bauvereinigungen Österreichs (GBV) - rund 180 Unternehmen - verwalten etwa eine Million Wohnungen. Laut Verfassung sind sie für „leistbares Wohnen“ und das „Volkswohnungswesen“ verantwortlich. Das WGG verpflichtet sie zu strengen Kriterien wie dem Kostendeckungsprinzip, dem Vermögensbindungsprinzip und dem Generationenvertrag.
Kostendeckungsprinzip ist Garant für faire Mieten
Nach dem WGG dürfen nur jene Kosten weitergegeben werden, die tatsächlich für Errichtung, Instandhaltung und Verwaltung anfallen. Sobald alle Finanzierungen zurückgeführt sind, wird die Miete auf die sogenannte WGG-Grundmiete reduziert (derzeit 2,05 Euro pro m²). Hinzu kommt ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) von derzeit 2,33 Euro pro m². Damit liegen die gesamten Basiskosten (ohne Betriebskosten und Steuer) bei 4,38 Euro pro m² und sind damit die mit Abstand günstigsten Wohnungen am Markt. Rund 250.000 Einheiten unterliegen diesen Bedingungen und stehen laut Regierungsprogramm besonders einkommensschwachen und vulnerablen Personen zur Verfügung.
Unterkostendeckende Vermietung hätte gravierende Folgen
Unumstritten ist, dass das Kostendeckungsprinzip nicht angetastet werden darf. Eine „Mietpreisbremse“, die unter den tatsächlichen Kosten liegt, wäre wirtschaftlich ruinös und würde dauerhafte Verluste für die gemeinnützigen Bauvereinigungen bedeuten.
Mietendeckel führt zu Verlusten in Milliardenhöhe
Bereits mit dem 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz 2024 (3. MILG) wurden die WGG-Grundmiete sowie der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag einem Mietendeckel unterworfen, was für die Branche Einbußen von hunderten Millionen Euro pro Jahr bedeutet hat und ihr langfristig Milliarden Euro kostet.
Regierungsprogramm vs. Realität
Obwohl die Regierung die Bedeutung des gemeinnützigen Sektors im Regierungsprogramm betont und dessen Stärkung ankündigt, wird mit der neuen Mietpreisbremse abermals eine Beschränkung eingeführt und alte Fehler wiederholt. Dabei hatten die Gemeinnützigen in den vergangenen Jahren die niedrigsten Mietensteigerungen - niedriger als private Vermieter und sogar kommunale Anbieter.
Erneute Deckelung: Keine Anhebung trotz Inflation
Durch das 3. MILG 2024 wäre eigentlich eine Erhöhung der Mieten und des EVB um 2,9 Prozent vorgesehen gewesen - bei einer 50-m²-Wohnung rund 7 Euro pro Monat. Doch anstatt Rechtssicherheit zu schaffen, werden die Gemeinnützigen erneut benachteiligt und dürfen die Mieten nicht erhöhen. In Zeiten hoher Inflationsraten haben sie bereits auf mehr als 10 Prozent Wertsicherung verzichtet.
Ungleichbehandlung gegenüber privatem Wohnungsmarkt
Während im privaten Sektor Mieten von 12 bis 25 Euro pro m² weiter steigen dürfen, werden die gemeinnützigen Wohnungen erneut gedeckelt. Diese Schieflage führt zu einer immer größeren Kluft am Wohnungsmarkt und benachteiligt ausgerechnet jene, die leistbaren Wohnraum garantieren sollen. Es ist nicht nachvollziehbar, warum der sozial gebundene Wohnungssektor der Gemeinnützigen erneut von der Mietpreisbremse betroffen sein soll, der unregulierte Wohnungsmarkt mit seinem hochpreisigen Mieten hingegen abermals unbeachtet bleibt.
Auswirkungen auf Sanierung und Neubau
Die reduzierten Einnahmen wirken sich unmittelbar auf Investitionen für Sanierungen und Neubauprojekte aus. Notwendige Impulse für die Bauwirtschaft bleiben dadurch aus, die Konjunktur wird gebremst, und das Angebot an leistbarem Wohnraum könnte mittelfristig zurückgehen.
Forderung: Mietpreisbremse für WGG-Bereich überdenken
Der Verein für Wohnbauförderung appelliert an die Politik, die Mietpreisbremse im WGG-Bereich neu zu bewerten - vor allem, weil die weit höheren Mieten am privaten Wohnungsmarkt nicht in die Deckelung einbezogen werden. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen benötigen eine stabile wirtschaftliche Basis und Planungssicherheit, um weiterhin ihren verfassungsmäßigen Auftrag erfüllen zu können: nämlich die Versorgung der Bevölkerung mit leistbarem und qualitätsvollem Wohnraum sicherzustellen.