1. Sieben Dörfer Immobilien GmbH
Eckdaten
Merkmal | Detail |
|---|---|
Firmenname | Sieben Dörfer Immobilien GmbH |
Firmenbuchnummer | FN 315291 p |
Sitz | Marc-Aurel-Straße 4/16, 1010 Wien |
Gründung | 2008 |
Geschäftsführer | Markus Bauer (alleinvertretungsberechtigt, 6 % Anteil) |
Mehrheitseigentümer | MaBau Beteiligungs GmbH (94 % Anteil) |
Verfahrensart | Sanierungsverfahren mit Eigenverwaltung |
Gericht | Handelsgericht Wien |
Verbindlichkeiten | ca. 20,3 Mio. € |
Gläubiger | 67 |
Dienstnehmer | 0 (kein eigenes Personal) |
Sanierungsquote | 30 %, zahlbar binnen 2 Jahren |
Geschäftstätigkeit
Die Sieben Dörfer Immobilien GmbH war als Bauträger und Projektentwickler mit Fokus auf hochwertige Neubauwohnungen tätig. Die Standorte umfassten Wien, Graz, Velden am Wörthersee und das Salzkammergut (Mondsee). Das Geschäftsmodell basierte auf der Generierung von Mieteinnahmen sowie der Realisierung von Gewinnen aus Objektverkäufen. Die gesamte Wertschöpfungskette – Entwicklung, Vermarktung, Verwaltung – wurde abgedeckt.
Bemerkenswert: Das Unternehmen beschäftigte kein eigenes Personal. Sämtliche operativen Leistungen wurden von verbundenen Unternehmen zugekauft – insbesondere von der MaBau Beteiligungs GmbH, die zugleich 94 % der Gesellschaftsanteile hält.
Beteiligungsstruktur
Die Sieben Dörfer Immobilien GmbH hielt ihrerseits Beteiligungen an mehreren Tochtergesellschaften: der Hotel Villa Flora GmbH (100 %), der Steyeregg 217 Projektentwicklung GmbH (94 %) sowie der 7 Destinations Immobilien GmbH (65 %).
Insolvenzursachen
Das Unternehmen führt das Abgleiten in die Insolvenz auf drei Hauptfaktoren zurück:
Zinsbedingte Liquiditätskrise: Die Leitzinserhöhungen der EZB seit 2022 haben die Finanzierungskosten massiv verteuert und die Nachfrage nach Neubau-Eigentumswohnungen einbrechen lassen.
Stagnation am Immobilienmarkt: Sowohl im Verkauf als auch in der Projektentwicklung herrschte über einen längeren Zeitraum Marktschwäche, die Mieteinnahmen und Verkaufserlöse drückte.
Fixkostenbelastung durch Leistungsbezug: Da das Unternehmen kein eigenes Personal beschäftigte und alle Leistungen von verbundenen Unternehmen zukaufte, entstanden laufende Fixkosten, die bei rückläufigen Einnahmen nicht reduziert werden konnten.
Sanierungsplan
Das Unternehmen strebt eine Fortführung unter Aufsicht eines Insolvenzverwalters an. Den Gläubigern wird eine Quote von 30 % angeboten, zahlbar innerhalb von zwei Jahren nach Annahme des Sanierungsplans. Die Finanzierung soll durch den Verkauf einzelner Liegenschaften sowie aus dem laufenden Geschäft (Mieteinnahmen) erfolgen. Die Liquidität für den Fortbetrieb soll aus den Mieteinnahmen jener Immobilien stammen, die nicht veräußert werden sollen.
Quellen
AKV Europa: akv.at/akv-newsroom/presse/sieben-doerfer-immobilien-gmbh (10.03.2026)
Leadersnet: leadersnet.at/news/98073 (10.03.2026)
5min.at: 5min.at/wien/5202603100851 (10.03.2026)
Immomedien: immomedien.at (10.03.2026)
FirmenABC: firmenabc.at/sieben-doerfer-immobilien-gmbh
2. Magic Square Immobilien GmbH
Eckdaten
Merkmal | Detail |
|---|---|
Firmenname | Magic Square Immobilien GmbH |
Firmenbuchnummer | FN 367324 h |
Sitz | Opernring 1 R, Top Nr. 548, 1010 Wien (laut Creditreform) / Seilergasse 4, Top 5, 1010 Wien (laut Website) |
Geschäftsführer | Mag. Georg Basalka (100 % Eigentümer) |
Verfahrensart | Sanierungsverfahren ohne Eigenverwaltung |
Gericht | Handelsgericht Wien |
Insolvenzverwalter | Dr. Matthias Schmidt, Rechtsanwalt in Wien |
Passiva | ca. 6,67 Mio. € (laut Creditreform) bzw. 6,468 Mio. € (laut AKV) |
Freies Vermögen | ca. 132.000 € |
Liquidationsquote | 2,1 % |
Gläubiger | 14 (laut Creditreform) bzw. 13 (laut 5min.at) |
Dienstnehmer | 3 |
Sanierungsquote | 20 %, zahlbar binnen 2 Jahren |
Anmeldefrist Forderungen | 27. April 2026 |
1. Gläubigerversammlung | 11. Mai 2026 |
Geschäftstätigkeit
Die Magic Square Immobilien GmbH war eine klassische Immobilientreuhänderin. Ihr Tätigkeitsspektrum umfasste Hausverwaltung, Bauträgertätigkeit und Maklertätigkeiten. Das Unternehmen wurde von Mag. Georg Basalka als alleinigem Eigentümer und Geschäftsführer geführt.
Beteiligungsstruktur
Die Magic Square Immobilien GmbH hielt zwei wesentliche Unternehmensbeteiligungen:
Magic Square Projektentwicklungs GmbH (100 % Geschäftsanteil, FN 393674h): Gegen die Muttergesellschaft ist ein Verfahren bezüglich Gewährleistungsansprüchen anhängig. Die Werthaltigkeit dieser Beteiligung hängt vom Ausgang des Verfahrens ab.
Stadtplatz 10-11 Errichtungs GmbH (50 % Anteil, FN 441887i): Über diese Tochtergesellschaft wurde bereits ein Insolvenzverfahren am Handelsgericht Wien eröffnet (Aktenzeichen: 3 S 21/25w). Die weiteren 50 % hält Mag. Georg Basalka persönlich.
Insolvenzursachen
Die Insolvenzursachen sind vielschichtig und reichen tiefer als bei Sieben Dörfer:
Insolvente Tochtergesellschaft: Der Hauptgrund ist die Pleite der Tochtergesellschaft Stadtplatz 10-11 Errichtungs GmbH. Dort kam es zu überschießenden Baukosten, für die die Magic Square Immobilien GmbH und Geschäftsführer Basalka persönlich eine Haftungsübernahme abgegeben hatten. Diese Haftung wurde schlagend.
Baukosten-Explosion durch Covid: Laut Creditreform-Sprecherin Iris Scharitzer führten stark gestiegene Baukosten durch die Covid-Krise, mangelhaftes Baumanagement und nicht weitergebbare Mehrkosten zur Insolvenz.
Übernommene Haftungen: Die zusätzlichen Belastungen durch übernommene Haftungen für die Tochtergesellschaft verstärkten die Schieflage.
Negative Marktentwicklung: Die allgemein negative Entwicklung des Wiener Wohnungsmarktes verschärfte die Situation weiter.
Sanierungsplan
Das Unternehmen soll unter Aufsicht des Insolvenzverwalters Dr. Matthias Schmidt fortgeführt werden. Den Gläubigern wird ein Sanierungsplan mit einer Quote von 20 % angeboten, zahlbar binnen zwei Jahren nach Annahme. Bemerkenswerterweise hat das Unternehmen als Ziel ausgerufen, den Gläubigern eine 100-prozentige Quote zu ermöglichen – finanziert durch Fortbetrieb und Reorganisationsmaßnahmen. Ob Unterstützungsmaßnahmen durch Dritte möglich sind, wird geprüft.
Die Gegenüberstellung der Zahlen verdeutlicht allerdings die schwierige Ausgangslage: Den Passiva von 6,67 Mio. € stehen nur 132.000 € freies Vermögen gegenüber – eine Liquidationsquote von nur 2,1 %.
Quellen
AKV Europa: akv.at/akv-newsroom/presse/magic-square-immobilien-gmbh (10.03.2026)
Creditreform / MeinBezirk.at: meinbezirk.at (11.03.2026)
5min.at: 5min.at/wien/5202603101542 (10.03.2026)
FirmenABC: firmenabc.at/magic-square-immobilien-gmbh
3. Vergleich der beiden Insolvenzen
Kriterium | Sieben Dörfer Immobilien | Magic Square Immobilien |
|---|---|---|
Verfahrensart | Sanierung mit Eigenverwaltung | Sanierung ohne Eigenverwaltung |
Verbindlichkeiten | 20,3 Mio. € | 6,67 Mio. € |
Gläubiger | 67 | 14 |
Dienstnehmer | 0 | 3 |
Sanierungsquote | 30 % / 2 Jahre | 20 % / 2 Jahre |
Geschäftsfeld | Bauträger / Projektentwickler | Treuhänder / Hausverwaltung / Makler |
Standorte | Wien, Graz, Velden, Mondsee | Wien |
Eigentümerstruktur | MaBau Beteiligungs GmbH (94 %) | Mag. Georg Basalka (100 %) |
Hauptursache | Zinswende + Marktstagnation | Insolvente Tochtergesellschaft + Baukostenexplosion |
Besonderheit | Kein eigenes Personal | Haftungsübernahme für Tochter wurde schlagend |
4. Einordnung: Anhaltende Insolvenzwelle in der österreichischen Immobilienbranche
Die beiden Insolvenzen vom 10. März 2026 reihen sich in eine besorgniserregende Serie von Pleiten in der österreichischen Immobilien- und Bauwirtschaft ein. Allein in den vergangenen Wochen und Monaten wurden zahlreiche weitere Insolvenzverfahren eröffnet, darunter die Revo Hotel-Gruppe (140 Gesellschaften, Januar 2026), diverse Bau-GmbHs und Projektgesellschaften.
Die strukturellen Ursachen sind bei beiden Fällen identisch: Die Leitzinserhöhungen der EZB ab 2022 (von 0 % auf bis zu 4,5 % Einlagenzins, mittlerweile wieder auf 2,00 % gesenkt) haben die Finanzierungskosten vervielfacht, die Nachfrage nach Wohn-Eigentum massiv einbrechen lassen und eine Marktstagnation ausgelöst, die insbesondere kapitalschwächere Entwickler und Treuhänder in die Insolvenz treibt.
Die beiden Fälle zeigen dabei zwei unterschiedliche Ansteckungswege: Bei Sieben Dörfer war es die direkte Abhängigkeit von verbundenen Unternehmen bei gleichzeitig fehlender eigener Personalstruktur; bei Magic Square wurde eine Mutter-Haftung für Tochtergesellschafts-Schulden zum existenzbedrohenden Dominostein. Beide Muster dürften bei weiteren Unternehmen der Branche anzutreffen sein.
Recherche und Zusammenstellung: 11. März 2026 Alle Angaben basieren auf öffentlich zugänglichen Quellen (AKV, Creditreform, KSV1870, Medienberichte). Keine Rechtsberatung.