Die Abwanderung ist ein europaweit präsentes Problem. Aber ein Schrumpfungsprozess ist in der Regel kein einheitlicher und flächendeckender Vorgang und betrifft zumindest in Westeuropa kein ganzes Land, sondern es handelt sich dabei um ein strukturelles Problem. Abwanderung vollzieht sich nämlich hauptsächlich in ländlichen Regionen beziehungsweise in Randlagen von Städten, die schlecht an die Stadtzentren angebunden sind. So können schrumpfende Regionen mit städtischen Konzentrationsprozessen einhergehen. Das heißt, obwohl in der Region insgesamt die Bevölkerung sinkt, ist in den Zentren ein Anstieg der Bevölkerung zu verzeichnen.
Welche Gebiete in Europa betroffen sein werden
Für die westdeutschen Zentren geht die Prognose von einem anhaltenden Bevölkerungswachstum von über 0,5% bei tendenziell stagnierender Entwicklung im restlichen Westdeutschland aus. Auch die Zentren in den neuen deutschen Bundesländern werden in den nächsten Jahren wachsen, während das restliche Ostdeutschland um mehr als 0,5% pro Jahr schrumpfen wird. Wenn man den bis zum Jahr 2030 zu erwartenden demographischen Wandel in Europa betrachtet, nämlich die Änderung der Einwohnerzahlen und die Alterung der Gesellschaft, so lässt sich erkennen, dass vor allem die ostdeutschen Bundesländer, die osteuropäischen Staaten sowie Randlagen in Süd- und Nordeuropa negativ betroffen sein werden. Eine positive Entwicklung wird für Westeuropa und Teile Nordeuropas prognostiziert.
Die Gewinner um Wien
Beispielsweise ist das nördliche und südliche Wiener Umland bereits Nutznießer dieser Entwicklung, die sich auch am Immobilienmarkt widerspiegelt. So konnte schon in den beiden letzten Jahren in diesen Gegenden eine allgemeine Steigerung der Nachfrage und ein Anziehen der Preise beobachtet werden. Da diesen Gemeinden nicht unbegrenzt Platz zur Parzellierung mit Baugrundstücken zur Verfügung steht, auf denen individuell Einfamilienhäuser errichtet werden können, muss umgedacht werden. Nach wie vor hat jede Gemeinde aus finanziellen Gründen das Interesse, möglichst viele Bürger im Gemeindegebiet anzusiedeln. Um die Nachfrage nach leistbarem Wohnraum zu decken, sollten Reihenhäuser oder Mehrfamilienwohnhäuser errichtet werden.
Schrumpfung erfolgt von außen nach innen
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sowohl Unternehmen als auch private Haushalte aufgrund von Fahrt- und Zeitkosten sowie Agglomerationsvorteilen eine Präferenz für innenstadtnahe Flächen haben. Dies bedeutet, dass die Schrumpfung tendenziell– umgekehrt zum Wachstum einer Stadt– von außen nach innen erfolgen wird. Frei werdende Flächen in zentralen Lagen werden leichter einen Nachnutzer finden als dezentral gelegene. Aufgrund der geringen Elastizität des Immobilienangebots ist jedoch davon auszugehen, dass dieser Prozess sehr langsam verläuft und sich zunächst eine perforierte Siedlungsstruktur ergibt. Ein Abriss wird in der Regel erst dann erfolgen, wenn die Mieten so weit gesunken sind, dass sie die Instandhaltungskosten nicht mehr decken.
Organisierter Rückzug
Viele kleinere Kommunen haben allerdings die demographischen Wahrheiten immer noch nicht akzeptiert und setzen nach wie vor auf althergebrachte Wachstumsstrategien. Für die Zukunft dieser Regionen sind allerdings drei Aspekte maßgeblich: Erstens muss der demographische Wandel als Tatsache akzeptiert werden. Neben dem Verzicht auf Neubaugebiete in der Peripherie bedeutet dies auch den Rückbau von Splittersiedlungen und die Nutzung innerstädtischer Brachflächen sowie Baulücken bei kurzfristig vorhandener Nachfrage. Zweitens müssten leerstehende innerstädtische Immobilien so lange wie möglich der Zwischennutzung zugeführt werden, da so deren negative Auswirkungen, beispielsweise auf die Nachbargebäude, abgemildert werden könnten. Der dritte Aspekt wären wohl sinnvollere Fördermodelle, die statt der interkommunalen Konkurrenz die Zusammenarbeit zwischen den Gemeinden fördern würden. Ein organisierter Rückzug ist zwar aufwendig, in vielen Regionen gibt es jedoch keine Alternative dazu.