Rund 80 Prozent des Gebäudebestands in der Europäischen Union wurden vor dem Jahr 2001 errichtet, und da aktuell weniger gebaut wird, fokussieren sich die Eigentümer wieder auf ihren Bestand. Immobilien werden nicht mehr so schnell gedreht, sondern strategisch entwickelt und bewirtschaftet. „Der Fokus auf den Bestand nimmt definitiv zu“, sagt Peter Engert, Geschäftsführer der ÖGNI: „Allerdings weniger aus Überzeugung als aus Notwendigkeit.“ Neubau ist aufgrund von Kosten, Finanzierung und regulatorischen Rahmenbedingungen deutlich schwieriger geworden: „Eigentümer und Entwickler achten daher verstärkt auf bestehende Immobilien, insbesondere auf Aufstockungen, Umnutzungen und schrittweise Sanierungen.“
Im Bestand liegt der entscheidende Hebel – weniger in der technischen Umsetzung als im „Entscheidungshorizont“, meint Alina Dekas, Leitung Konzern-Immobilien bei der Österreichischen Post AG: „Wer Sanierung kurzfristig bewertet, unterschätzt ihren strategischen Wert. Wer aber in Lebenszyklus, Energieeffizienz und Asset-Qualität denkt, erkennt sie als zentrale Zukunftsaufgabe.“ Nicht nur der langfristige Werterhalt einer Immobilie ist damit gewährleistet. „Eine sinnvolle Sanierung bedeutet auch einen Vorteil gegenüber dem Mitbewerber bei der Nachnutzung oder Neuvermietung“, so Thomas Tischler, Geschäftsführer Österreichische Facility Management Gesellschaft mbH.
Die Maßnahmen
Im Vordergrund stehen Maßnahmen, die wirtschaftlich darstellbar sind: die Verbesserung der Energieeffizienz (darunter fallen unter anderem die Heizung oder die Gebäudehülle), die Reduktion der Betriebskosten oder die Erhöhung der Nutzungsflexibilität. Dabei zeigt sich aber auch: Sanierung ist für Peter Engert: „Kein Selbstläufer. Sie ist wirtschaftlich nur sinnvoll, wenn gleichzeitig verdichtet wird.“ Parteipolitisch aufgeladenes Bashing der Hauseigentümer, extrem lange und komplexe Genehmigungsläufe sowie eine ausschließlich auf Neubau ausgerichtete Gesetzes-, Normungs- und Verordnungslage machen Sanierungen mit Verdichtungen allerdings anstrengend. Das zentrale Thema ist die Diskrepanz zwischen Anspruch und Realität in Österreich. Politisch und gesellschaftlich wird Sanierung stark gefordert – „in der Praxis verhindern Politik und Administration viele Projekte bzw. machen sie mit vielen unnötigen Vorschriften und ewigen Genehmigungsläufen wirtschaftlich uninteressant“, sagt Peter Engert.
Große, umfassende Sanierungen werden seltener umgesetzt als gezielte, schrittweise Maßnahmen. Viele Eigentümer versuchen, die Risiken zu minimieren und aufgrund der aktuellen Wirtschaftslage Investitionen über längere Zeiträume zu strecken. „Fehlende wirtschaftliche Anreize und zunehmende regulatorische Eingriffe führen dazu, dass notwendige Sanierungen oft aufgeschoben werden“, bestätigt Alina Dekas. Nicht nur regulatorische Eingriffe lassen die Sanierung stocken. „Die Sanierungsrate wird wesentlich durch die Verfügbarkeit von Fördermitteln und kompetenten Professionisten zu wirtschaftlich vernünftigen Kostenangeboten beeinflusst“, ergänzt Thomas Tischler.
Geld zurück!
Der Hauptaspekt beim Sanieren ist für die Eigentümer der Return on Investment für getätigte Investitionen. Allerdings lassen sich durch Mietpreisdeckel und MRG „Investitionen ins Gebäude nur sehr schwer rückverdienen“, erklärt Georg Greutter, Geschäftsführer Grüne Immobilien. Die Ausnahme dabei sind Investitionen in die energetische Bewirtschaftung von Gebäuden – sei es durch Investitionen in die Stromerzeugung und den direkten Verkauf von Strom vom Dach in die Wohnung oder ins Geschäftslokal oder aber auch durch Investitionen in die Wärme- und Kälteaufbereitung. „Dadurch ist es möglich, diese direkt bilateral mit dem Mieter zu verrechnen“, so Greutter. Wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um einen gewerblichen oder einen privaten Mieter handelt. Dieses Investitionsfeld ist für Eigentümer, Bauträger und Immobilienentwickler bei Bestandsimmobilien aber noch Neuland. PV-Anlagen bieten sich in diesem Zusammenhang an, dagegen spricht jedoch „eine hohe Unsicherheit der Eigentümer im Umgang mit gesetzlichen Regularien und einer wirtschaftlich ausgelegten Nutzung der produzierten Energie“, meint Georg Greutter, da Eigentümer und Hausverwaltungen aufgrund der Komplexität das Thema noch nicht angreifen: „Die Möglichkeiten gibt es aber bereits.“
Von ESG zur Nachhaltigkeit
ESG ist in dem aktuellen schwierigen Marktumfeld etwas in den Hintergrund getreten, nicht inhaltlich, sondern in der Kommunikation. Die öffentliche Debatte hat sich zuletzt teilweise verschoben, Priorität und Bedeutung sind gesunken. „ESG war eine herausgehobene Thematik, und sie wurde jetzt zurückgeführt auf das, was sie sein soll. Zur echten Nachhaltigkeit“, stellt Johannes Endl, Vorstand der ÖRAG, fest. ESG ist ein wirtschaftlicher Faktor geworden. Geringe Betriebskosten, Vorteile bei der Neuvermietung oder beim Verkauf zählen mehr als Normen. „Was bringt mir das Engagement in Nachhaltigkeit am Ende des Tages?“, fasst es Markus Mendel, EHL Investment Consulting, zusammen.
Fakten:
Sanierung ist deutlich aufwendiger als Neubau, weil jedes Gebäude ein Einzelfall ist. Genau hier fehlt die notwendige Standardisierung, die Industrialisierung der thermischen Sanierung, und der Verdichtung und damit die Skalierbarkeit, die starken Einfluss auf die Leistbarkeit hat.
Der Return on Investment ist oft schwer darzustellen – hier müsste man zumindest Möglichkeiten finden, die Abschreibungen der Investitionen an den Mieter weiterverrechnen zu dürfen. Die RED (Renewable Energy Directive) sowie die EED (Energy Efficiency Directive) und damit verbundene Mindestwerte könnten dabei die Unterkante bilden, sodass Sanierungen, die nach diesen beiden Richtlinien durchgeführt werden müssen, in einem vertretbaren Ausmaß auch an die Mieter weiterverrechnet werden dürfen.