Die Einfamilienhaus-Stückzahlen stiegen absolut betrachtet 2025 stärker als 2024 (um +1.739 nach +1.591) und kommen mit 11.551 Einheiten zum bisher viertbesten Ergebnis, um +7,0 % über dem Zehnjahresschnitt.
Alle Bundesländer melden Mengensteigerungen: Zwischen +1,9 % in Vorarlberg, +8,5 % im Burgenland und +24,3 % in Kärnten oder +31,7 % in Wien. Die großen Drei am Einfamilienhausgeschehen kommen auf +15,9 % (OÖ), +17,5 % (Stmk.) und +19,0 % (NÖ).
Die Einfamilienhauspreise sind in sieben Bundesländern gestiegen, nur in Tirol und Vorarlberg gefallen. Österreichweit ergibt das +2,0 %.
Einfamilienhauspreise im Österreich-Mittel: 340.223 Euro sind um +0,6 % über 2023 und um -3,5 % unter 2022.
Regionalpreisentwicklung sehr unterschiedlich: von -8,8 % in Tirol und -8,5 % in Vorarlberg bis +4,0 % in Wien und +6,9 % in der Steiermark. Der Mengenleader Niederösterreich bleibt mit +1,1 % stabil unter der Inflationsrate.
Zweizonenpreis bleibt: Entweder über 626.100 Euro im Westen plus Wien oder unter 349.069 Euro in Oberösterreich und ost- und südwärts.
Durchschnittshauspreise von über einer Million Euro (in Bezirken mit mehr als 20 Verkäufen) finden sich nur in Wien-Döbling (3,12 Mio. Euro) und Kitzbühel (1,57 Mio. Euro). 2024 noch im Millionenclub sind 2025 nicht mehr dabei: Wien-Hietzing, Salzburg-Stadt und Innsbruck-Stadt.
Fünfjahrespreisvergleich: von +56,1 % (2022), +40,0 % (2023) und +32,4 % (2024) auf +22,7 % (2025) gesunken.
Top-Dutzend-Bezirke absteigend nach Preis 2025 außerhalb Wiens (Rang 2024 in Klammer): 1. Kitzbühel (1.), 2. Salzburg-Stadt (3.), 3. Innsbruck-Stadt (2.), 4. Zell/See (10.), 5. Innsbruck-Land (12.), 6. Bregenz (5.), 7. Dornbirn (8.), Kufstein (4.), 9. Schwaz (6.), 10. Feldkirch (7.), 11. St. Johann/Pongau (14.), 12. Hallein (15.)
Detailzahlen auf Landes- und Bezirksbasis, Grafiken und Fotos finden Sie auf www.remax.at/de/presse/presseaussendungen
Alle Bundesländer haben ihre Verbücherungszahlen erhöht. Herausragend sind die Zuwächse in Stück von Niederösterreich (+602) und prozentuell von Wien mit +31,7 %. „Die Entwicklung am Einfamilienhausmarkt ist insgesamt sehr erfreulich. Die Mengendynamik im Jahr 2025 hat unsere Erwartungen sogar übertroffen, und auch unsere RREFIX-Preisprognose aus dem Jahr 2024 für 2025 von +1,7 % hat sich mit einem tatsächlichen Anstieg von +2,0 % erneut als äußerst treffsicher erwiesen“, freut sich Bernhard Reikersdorfer, MBA, Managing Director von REMAX Austria. „Spannend wird die weitere Entwicklung bzw. der Blick nach vorne. Aufgrund der Ausgangslage, dass die aktuellen Verbücherungszahlen bereits spürbar über dem Zehnjahresmittel liegen, sind große Mengensprünge nach oben eher unwahrscheinlich. Zusätzlich beobachten wir aufgrund der globalen Entwicklungen – insbesondere im Zusammenhang mit dem Nahostkonflikt – einen zunehmenden Druck auf die Energiepreise. Diese Entwicklung wirkt inflationstreibend, verteuert Finanzierungen und führt in weiterer Folge zu spürbar steigenden Baukosten. Vor diesem Hintergrund gehen wir davon aus, dass insbesondere Bestandsimmobilien tendenziell profitieren werden, während sich die Rahmenbedingungen für Neubauprojekte leider weiter verschärfen werden“, erläutert Reikersdorfer und fügt hinzu „es bleibt zu hoffen, dass der Konflikt zeitnah ein Ende nimmt.“
Alle Bundesländer im Plus
Aufwärts entwickelten sich alle Bundesländermengen, allerdings mit einer großen Bandbreite: Während in Niederösterreich um +602 mehr Einfamilienhäuser verbüchert wurden (+19,0 %) waren es in Vorarlberg nur +6 (+1,9 %). Dazwischen platzierten sich die Steiermark mit +325 (+17,5 %), Oberösterreich mit +267 (+15,9 %) und Kärnten mit +206 Käufen (+24,3 %). 2025 sorgten die „großen-Vier“ für 77,5 % des österreichischen Gesamtmarkts und 80,5 % des Wachstums. Beim Wachstum folgen dann noch Wien mit +99 Verbücherungen (+31,7 %), Salzburg mit +96 (+24,2 %), Tirol mit +72 (+15,4 %) und das Burgenland mit +66 (+8,5 %).
Fünf Bundesländer über dem Zehnjahresschnitt
Bei der Frage nach der Zukunft des Einfamilienhaushandels in den einzelnen Bundesländern ist ein wichtiger Indikator der Vergleich mit dem Zehnjahresschnitt. Die Wahrscheinlichkeit ist hoch, dass jene Bundesländer, die schon weit darüber sind, nicht mehr so stark wachsen werden wie jene, die unter dem Zehnjahresschnitt liegen, also schon einmal über ein Jahrzehnt lang im Durchschnitt mehr umgeschlagen haben.
Jeweils mit einem Ausreißer liegen die „günstigen“ Bundesländer bei den Mengen über dem Zehnjahresschnitt und die „teuren“ darunter. „Der Grund liegt oftmals in der mühsamen Finanzierbarkeit und auch schon einfach in der Bereitschaft, eine derartig anspruchsvolle Investition in derart volatilen Zeiten überhaupt anzudenken“, meint Anton Nenning, Head of Research & Communication, REMAX Austria. Im Vergleich zum Verbücherungsdurchschnitt der letzten zehn Jahre liegt Niederösterreich bereits um +19,5 % darüber. Auch das Burgenland mit +16,4 % zeigt sich sehr dynamisch. Wien mit +8,0 % ist die Ausnahme unter den teuren Bundesländern, gefolgt von der Steiermark mit +5,9 % und Oberösterreich, mit +0,1 % hauchdünn im Plus. Salzburg hat der These folgend noch -0,6 % Spielraum nach oben, Kärnten als zweite Regelausnahme noch +0,8 %. Erheblich mehr „Luft nach oben“ haben Tirol (-8,0 %) und Vorarlberg mit +19,3 %.
Inflation macht Häuser eigentlich billiger
Im Jahr 2022 kostete ein Einfamilienhaus im Österreichmittel 352.485 Euro. Drei Jahre und +11,8 % Inflation (lt. Verbraucherpreisindex) später, sind es 340.223 Euro. Rein rechnerisch hätte die Inflation den Preis aber auf 394.079 Euro treiben müssen. Inflationsbereinigt sind Einfamilienhäuser also um -53.856 Euro billiger geworden. Selbst die Baukosten (Gesamtbaukosten inkl. Material und Lohnkosten lt. Statistik Austria) sind im selben Zeitraum um +8,9 % gestiegen, also auch deutlich geringer als der VPI. Die Schere zwischen Neubaukosten und Kosten für ein Bestandsobjekt ist also zugunsten der Gebrauchtimmobilien auseinandergegangen. „Die geringere finanzielle Gesamtbelastung und die vergleichsweise günstige Preisentwicklung sind wohl die wesentlichen Treiber für die außerordentlichen Zuwachsraten bei Einfamilienhäusern“; mutmaßt Bernhard Reikersdorfer.
Ein Haus im Westen oder zwei im Osten
Der Österreich-Durchschnittspreis von 340.223 Euro trifft noch am ehesten in Oberösterreich (349.069 Euro) zu, am wenigsten im Burgenland (209.795 Euro) und in Wien (776.364 Euro). Die zwei Preisklassen – einerseits Wien plus Salzburg, Tirol und Vorarlberg und andererseits Oberösterreich und Niederösterreich, Kärnten, Steiermark und das Burgenland driften bei den Einfamilienhauspreisen seit Jahren auseinander: 2009 und 2010 kostete ein Haus im Westen im Durchschnitt ziemlich exakt doppelt so viel wie der Durchschnitt im Osten und Süden. Dieses Verhältnis hat sich Jahr für Jahr auseinanderentwickelt. Höhepunkt war 2021, als die „Westhäuser“ fast das Dreifache (2,8x) von den "Ost- und Südhäusern" kosteten. 2022 bis 2024 lautete der Faktor 2,6x, 2,7x und 2,6x. 2025 ist er auf 2,4x gesunken. Betrachtet man die Extremwerte der Bundesländerpreise, Wien und Burgenland, dann geht die Preisspreizung vom 3,2-Fachen im Jahr 2009 bis zum 4,8-Fachen im Jahr 2021, um 2024 und 2025 auf das 3,7-Fache zu sinken.
Dynamik der Schnäppchen
Ein Viertel aller Einfamilienhäuser wurde 2025 in Österreich unter 185.000 Euro verkauft. Das ist um +2,8 % teurer als 2024. Die regionale Spreizung dieser Grenze vom ersten Quartil reicht – auf Bundesländerbasis betrachtet – von 120.000 Euro im Burgenland bis 465.000 Euro in Wien. Im Burgenland, in Kärnten und Oberösterreich haben sich die Preise im unteren Preissegment nicht verändert (0,0 %), in Niederösterreich, der Steiermark, Salzburg und Wien sind sie gestiegen, in Tirol und Vorarlberg gefallen.
Top-Qualität und Luxus
Auch der Mindestpreis für das obere Preisviertel kostet, je nach Bundesland, unterschiedlich. Zwischen: 290.000 Euro und 950.000 Euro wieder im Burgenland und in Wien. Der Österreichschnitt stieg um +3,3 % auf 470.000 Euro. In den Bundesländern haben wieder alle, außer den drei im Westen, zugelegt, zwischen +8,3 % in der Steiermark und +1,3 % in Niederösterreich. Salzburg ist mit -0,1 % knapp negativ, Tirol und Vorarlberg geben es mit -5,6 % und -6,6 % um -50.000 Euro und -55.000 Euro im oberen Viertel günstiger als 2024.
Gesamtverkaufswert so hoch wie noch nie
Auch wenn die Stückzahlen 2016, 2018 und 2019 höher und die Einzelpreise 2022 teurer waren, der Gesamttransaktionswert 2025 stellt einen neuen Höhepunkt in der Einfamilienhausmarkthistorie dar. 4,57 Mrd. Euro sind um +17,8 % mehr als 2024 und +11,1 % mehr als 2021, dem bisherigen Spitzenjahr. Zum Österreich-Zuwachs von +691 Mio. Euro steuert Niederösterreich +200 Mio. Euro bei. Zusätzlich +133 Mio. Euro kommen aus der Steiermark, +122 Mio. Euro mehr aus Oberösterreich und +116 Mio. Euro aus Wien. Zweistelliges Millionenwachstum liefern Kärnten (+77 Mio. Euro), Salzburg (+53 Mio. Euro) und das Burgenland mit +23 Mio. Euro. Dämpfend wirken die Entwicklungen in Vorarlberg (-21 Mio. Euro) und Tirol (-10 Mio. Euro).
Datensicherheit zählt für den Marktführer
Der REMAX-ImmoSpiegel und weitere Analysen, die REMAX Austria, Österreichs klare Nummer 1 in der Immobilienvermittlung, veröffentlicht, basieren auf dem amtlichen Grundbuch in Form einer Gesamtauswertung aller Immobilien-Kaufverträge, die 2025 verbüchert und von IMMOunited, den Experten für Immobiliendaten, ausgelesen und als Kaufvertragssammlung veröffentlicht wurden. „Wir verwenden bei unseren Marktanalysen und Marktwerteinschätzungen ausschließlich Gesamtauswertungen und nicht irgendwelche Stichproben und nur Preise tatsächlicher Verkäufe und nicht Verkäufer-Wunschpreise im Internet, von Objekten, von denen niemand weiß, ob sie überhaupt und, wenn ja, zu welchem Preis sie tatsächlich gekauft wurden“, versichert Mag. Anton Nenning, REMAX Austria Head of Research. „Wir erheben Transaktionsdaten aus dem österreichischen Grundbuch und ergänzen diese z. B. um historisch erfasste Nutzwertgutachten, Flächenwidmungs- und Gebäudeinformationen aus dem Grundstücksverzeichnis sowie Daten aus Immobilieninseraten. So entstehen vollständige Transaktionsdatensätze, die für einen transparenten Immobilienmarkt sorgen und für unsere Partnerunternehmen eine wertvolle Entscheidungsgrundlage darstellen“, sagt Mag. Roland Schmid, Gründer und Eigentümer der IMMOunited GmbH.