Während sich das BIP im Jahr 2023 um -1 % zum Vorjahr reduziert hat, fiel dieses im Jahr 2024 um weitere -1,2 % [A1]. Österreich war damit in der längsten Rezession seit dem zweiten Weltkrieg angekommen. Jüngste Schätzungen aus Dezember 2025 gehen davon aus, dass Österreichs Wirtschaft im abgelaufenen Jahr 2025 um +0,5 % gewachsen ist und damit ein Ende der Durststrecke erreichbar scheint [A2].
Demgegenüber bleibt die Inflation höher als das mittelfristige Ziel der Europäischen Zentralbank, was reale Kosten für Unternehmen erhöht und Einfluss auf Flächennachfrage sowie Mietpreisentwicklung nimmt. Laut OeNB-Schnellschätzung wird die Inflation 2025 bei etwa +3,5 % liegen, bevor sie 2026 wieder sinken soll [A3].
Diese makroökonomische Lage führte dazu, dass Standortentscheidungen und Expansionsplanungen verstärkt längerfristig und risikobewusst getroffen werden. Insbesondere steigende Kosten, Unsicherheiten im exportstarken Euroraum und bürokratische Herausforderungen beeinflussen heute die Flächennutzung, ohne jedoch pauschal zu einem drastischen Nachfragerückgang geführt zu haben.
Wirtschaftlicher Spannungsbogen: Kosten, Mieten und Marktsegmentierung
Vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wirken mehrere Faktoren gleichzeitig auf den österreichischen Büromarkt ein und prägen die Entwicklung von Kosten, Mieten und Nachfrage.
Steigende Bau- und Finanzierungskosten, ein verändertes Zinsumfeld sowie höhere Anforderungen an technische Ausstattung und Energieeffizienz erhöhen den wirtschaftlichen Druck entlang der gesamten Wertschöpfungskette von Büroimmobilien.
Diese Entwicklungen schlagen sich nicht nur in der Kalkulation neuer Projekte nieder, sondern wirken sich zunehmend auch auf bestehende Büroflächen aus. Insbesondere klassische und ältere Büroobjekte geraten unter Druck, wenn notwendige Investitionen in Modernisierung, Energieeffizienz oder Flächenqualität ausbleiben.
Gleichzeitig werden Standort- und Qualitätsunterschiede für Mieter immer relevanter, da Büroentscheidungen heute stärker unter Kosten-, Effizienz- und Zukunftsaspekten getroffen werden. Der Markt zeigt dadurch eine zunehmende Segmentierung. Moderne, gut ausgestattete und an aktuelle Nutzeranforderungen angepasste Büroflächen können sich auch in einem herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld vergleichsweise stabil behaupten.
Demgegenüber sehen sich Bestandsimmobilien ohne entsprechende Anpassungen mit längeren Vermarktungszeiten, höherem Wettbewerbsdruck und steigenden Anforderungen seitens der Nutzer konfrontiert.
Diese Entwicklung ist nicht ausschließlich auf urbane Kernmärkte beschränkt, sondern lässt sich – mit regional unterschiedlichen Ausprägungen – auch in Landeshauptstädten und regionalen Bürostandorten beobachten. Insgesamt wird deutlich, dass sich der Büromarkt weniger über reine Quantität definiert, sondern zunehmend über Qualität, Anpassungsfähigkeit und langfristige Wirtschaftlichkeit.
„Wir beobachten aktuell keine pauschale Nachfrageschwäche, sondern eine klare Verschiebung hin zu qualitäts- und zukunftsorientierten Büroflächen. Immobilien, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, geraten zunehmend unter Druck – unabhängig davon, ob sie sich in einem Ballungsraum oder in einer regionalen Lage befinden“, erklärt Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.
Hybride Arbeitsformen verändern den Büroflächenbedarf
Die Diskussion rund um das Thema Homeoffice hat sich in Österreich in den vergangenen Jahren deutlich weiterentwickelt. Während flexible Arbeitsmodelle mittlerweile fixer Bestandteil vieler Unternehmensstrategien sind, zeigt sich zunehmend, dass nicht der vollständige Verzicht auf Büroarbeit, sondern eine ausgewogene Kombination aus Präsenzarbeit und Homeoffice unter Berücksichtigung der jeweiligen Tätigkeit selbst, langfristig den größten Mehrwert bieten können.
Studien und Marktbeobachtungen zeigen, dass hybride Arbeitsmodelle – also die gezielte Verbindung von Büropräsenz und ortsunabhängigem Arbeiten – positive Effekte auf Zusammenarbeit, Wissensaustausch und Unternehmenskultur haben können.
Gleichzeitig wird deutlich, dass eine dauerhaft stark reduzierte physische Präsenz auch Nachteile mit sich bringt. Dazu zählen unter anderem ein geringerer informeller Austausch, erschwerte Einarbeitungsprozesse, eine schwächere Identifikation mit dem Unternehmen sowie eine höhere Mitarbeiterfluktuation. Diese Effekte können in weiterer Folge zu steigenden Onboarding-, Recruiting- und Koordinationskosten führen.
Vor diesem Hintergrund verschiebt sich der Bürobegriff zunehmend vom klassischen Arbeitsplatz hin zu einem strategischen Arbeits-, Kommunikations- und Identitätsraum.
Büros übernehmen verstärkt die Funktion von Orten der Zusammenarbeit, der sozialen Interaktion und der gemeinsamen Wertschöpfung. Diese Entwicklung ist nicht nur in Wien oder anderen Ballungszentren zu beobachten, sondern betrifft Unternehmen in ganz Österreich – von Landeshauptstädten bis hin zu regionalen Wirtschaftsstandorten.
In der Flächenplanung spiegelt sich dieser Wandel in einer steigenden Nachfrage nach flexiblen Nutzungskonzepten wider. Desk-Sharing-Modelle, multifunktionale Zonen, projektbezogene Arbeitsbereiche sowie anpassbare Raumstrukturen gewinnen an Bedeutung. Gleichzeitig werden auch Mietverträge zunehmend unter dem Aspekt der Flexibilität betrachtet, etwa im Hinblick auf Laufzeiten, Erweiterungs- oder Reduktionsoptionen.
Für Unternehmen bietet diese Form der Arbeitsraumflexibilität die Möglichkeit, sowohl den Bedürfnissen der Mitarbeitenden nach zeitlicher und räumlicher Flexibilität gerecht zu werden als auch betriebliche Anforderungen effizient zu steuern. Gerade in einem wirtschaftlich herausfordernden Umfeld kann eine optimierte Flächennutzung dazu beitragen, Kosten zu kontrollieren, ohne auf die positiven Effekte persönlicher Zusammenarbeit verzichten zu müssen.
ESG: Vom Trend zur Marktzugangsvoraussetzung
Nachhaltigkeit, also ökologische und soziale Faktoren sowie Aspekte der Unternehmensführung – kurz ESG, hat sich im österreichischen Büromarkt in den vergangenen Jahren von einem zusätzlichen Qualitätsmerkmal zu einer zentralen Voraussetzung für Vermietbarkeit und Investitionsfähigkeit entwickelt.
Energieeffizienz, Betriebskostenstabilität und langfristige Nutzbarkeit beeinflussen heute maßgeblich, wie Büroimmobilien von Mietern, Investoren und Finanzierungspartnern bewertet werden. Dabei zeigt sich jedoch ein differenziertes Bild je nach Markt und Standort. In international geprägten Bürostandorten – allen voran Wien – sind ESG-Kriterien für institutionelle Investoren und größere Nutzergruppen mittlerweile weitgehend Standard. Hier werden neben der energetischen Qualität auch formale Nachhaltigkeitsnachweise und Zertifizierungen zunehmend vorausgesetzt.
In Landeshauptstädten und regionalen Bürostandorten steht hingegen häufig ein pragmatischer Zugang im Vordergrund. Aspekte wie ein effizienter Energieverbrauch, planbare Betriebskosten, funktionale Grundrisse und eine nachhaltige Gebäudestruktur spielen eine größere Rolle als formale Zertifikate.
Unabhängig vom Standort wird jedoch deutlich, dass Immobilien ohne entsprechende Anpassungen zunehmend mit längeren Vermarktungszeiten und geringerer Nachfrage konfrontiert sind.
„Nachhaltigkeit ist heute kein abstraktes Zukunftsthema mehr, sondern ein ganz konkreter wirtschaftlicher Faktor. Nutzer und Investoren achten verstärkt darauf, wie effizient ein Gebäude betrieben werden kann und ob es langfristig nutzbar bleibt. Dabei unterscheiden sich die Anforderungen je nach Standort, das Grundprinzip ist jedoch österreichweit dasselbe“, erklärt Mag. Stefan Krejci, RE/MAX Commercial.
Gleichzeitig zeigt sich, dass nachhaltige und zukunftsfähige Büroimmobilien – abhängig von Lage und Nutzungsprofil – auch eine höhere Zahlungsbereitschaft auf Mieterseite erzielen können. Ein pauschaler „Green Premium“-Wert lässt sich daraus jedoch nicht ableiten, da dieser stark von regionalen Marktgegebenheiten, Objektqualität und Nutzeranforderungen abhängt.
Insgesamt unterstreicht diese Entwicklung, dass ESG weniger als kurzfristiger Trend zu verstehen ist, sondern vielmehr als integraler Bestandteil einer langfristig erfolgreichen Positionierung am Büroimmobilienmarkt – sowohl vermehrt in urbanen Zentren als auch in regionalen Märkten.
Fakten:
Wien
Neuflächenproduktion 2025 deutlich erhöht, Rückgang für 2026 erwartet
Vermietungsleistung stabil bei rund 200.000 m² trotz herausforderndem Umfeld
Spitzenmieten steigen moderat, Bestandsflächen zunehmend unter Druck
Graz
Knappes Angebot trifft auf selektive Nachfrage nach modernen Büroflächen
Verlagerung der Nachfrage von der Innenstadt in gut angebundene Stadtteile
Mehrere Projekte in Umsetzung, jedoch stark qualitäts- und lageabhängig
Linz
Bedarfsorientierte Neubauten prägen den Markt, spekulative Projekte aufgeschoben
Mehrere Großprojekte fertiggestellt, Aufnahmefähigkeit des Marktes im Fokus
Mietniveau stabil auf hohem Niveau, weitere Projekte vorerst vertagt
Salzburg
Projektpipeline weiterhin sehr begrenzt, Markt bleibt ruhig
Landesdienstleistungszentrum verändert Angebotsstruktur, nicht Nachfrage
Mieten stabil, Marktimpulse vor allem durch Umnutzungen erwartet
Innsbruck
Strukturelle Flächenknappheit begrenzt Marktbewegung
West Park als seltener Neubauimpuls, Umland gewinnt an Bedeutung
Mietentwicklung stabil, größere Marktbewegungen bleiben aus
Klagenfurt
Selektiver Markt mit punktuellen Erweiterungen im Lakeside-Umfeld
Koralmbahn stärkt Standortperspektive mittelfristig
Mieten stabil, geringe Volatilität bei Angebot und Nachfrage
Vorarlberg / Bregenz
Hohe Kosten und eine angespannte Wirtschaftslage bremsen Büroentwicklungen
Unsicherheit statt Pipeline – größere Projekte unter Planungsdruck
Neue Büroflächen entstehen überwiegend in Quartiers- und Campusprojekten
St. Pölten
Verwaltungs- und Behördenstandort mit stabiler Büronachfrage
Keine nennenswerte Projektpipeline, Neubauimpulse bleiben die Ausnahme
Mietniveau seit Jahren konstant
Weiterführende Informationen zu den einzelnen Bundesländern:
https://www.remax.at/de/presse/presseaussendungen/bueromarkt-zwischen-stabilitaet-und-zurueckhaltung