Raiffeisen Immobilien: 10 Jahre mit Höhen und Tiefen

Was 2016 als ARGE acht selbständiger Landesgesellschaften unter einer gemeinsamen Dachmarke begann, ist heute ein Verbund mit 37 Millionen Euro Honorarumsatz, 7.489 Transaktionen im Jahr und einer unmissverständlichen Botschaft an die Politik. Ein Rückblick – Jahr für Jahr.

2016 – Der Startschuss unter dem Raiffeisen-Prinzip

Im Februar 2016 schlossen sich die Immobilienmakler-Gesellschaften aller acht Raiffeisenlandesbanken zur Arbeitsgemeinschaft „Raiffeisen Immobilien Österreich" zusammen – keine neue Gesellschaft, sondern ein bewusstes Bekenntnis zum Genossenschaftsprinzip: Was einer nicht schafft, das schaffen viele. Der Honorarumsatz lag im Gründungsjahr bei 27 Millionen Euro, die Transaktionszahl bei rund 6.900 Vermittlungen, 253 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter standen hinter der neuen Dachmarke. Beim ersten Antritt im Maklerranking des Immobilien Magazins landete der Verbund sofort auf Platz 1 unter den Verbundmaklern – ein Ergebnis, das sich in den Folgejahren zum Dauerzustand entwickeln sollte. Peter Weinberger und Nikolaus Lallitsch übernahmen die Sprecherrolle für den neuen Verbund.

2017 – Wachstum mit System

Das zweite Jahr brachte ein Umsatzplus von rund neun Prozent auf geschätzte 29,4 Millionen Euro, die Transaktionszahl stieg auf rund 7.600. Parallel zur guten Marktlage – der österreichische Immobilienmarkt befand sich in einem soliden Wachstumsmodus, weit entfernt von den späteren Exzessen – arbeitete der Verbund an seinen Grundlagen. Das Netzwerk wurde ausgebaut, die operative Zusammenarbeit zwischen den Landesgesellschaften intensiviert. Es war das Jahr der stillen Arbeit: keine Schlagzeilen, aber ein stetig wachsender Honorarumsatz als bestes Argument.

2018 – Die Software als strategischer Pfeiler

Auf 32 Millionen Euro kletterte der Honorarumsatz 2018 – abermals ein Plus von rund neun Prozent. Doch wichtiger als die Zahlen war eine strategische Weichenstellung: Die gemeinsame Raiffeisen Immobilien Software, entwickelt und betrieben durch die Tochterfirma Immonow Services GmbH in Wien, wurde eingeführt. Zusammen mit der Plattform raiffeisen-immobilien.at bildet sie bis heute das technologische Rückgrat des Verbunds. Dass ein Maklerverbund, der auf dem Genossenschaftsprinzip fußt, in gemeinsame Infrastruktur investiert statt jede Landesgesellschaft in IT-Insellösungen zu belassen – das war 2018 alles andere als selbstverständlich.

2019 – Die Akademie als Qualitätsversprechen

Am 6. März 2019 gründete RIÖ die Raiffeisen Immobilien Akademie (RIAK) unter Leitung von Mag. Helmut Hüller. Ein dreijähriges Ausbildungsprogramm, das Immobilienrecht, Liegenschaftsbewertung, Verkaufstraining und Persönlichkeitsbildung umfasst – alle Kurse kostenlos für Mitarbeitende. Im Gründungsjahr wurden 68 Seminare mit 36 Trainern abgehalten. Der Honorarumsatz wuchs auf geschätzte 33,8 Millionen Euro, die Transaktionszahl auf rund 7.663. Der Markt summte noch in bester Verfassung, die EZB hielt den Leitzins bei null – und kaum jemand ahnte, dass die goldenen Jahre bereits ihrem Höhepunkt entgegensteuerten.

2020 – Resilienz in der Pandemie

Das Jahr der Lockdowns und der virtuellen Besichtigungen. RIÖ reagierte schnell: 360°-Rundgänge und digitale Begehungen wurden zur neuen Normalität – und erwiesen sich als erstaunlich wirksam. Der Honorarumsatz stieg trotz Pandemie auf 34,5 Millionen Euro, die Transaktionszahl lag bei 7.384 – nahezu unbeeindruckt von den wirtschaftlichen Turbulenzen rund herum. Intern wurde der erste Joe-Gasser-Wanderpokal an Thomas Kircher (Kärnten) für besondere Verdienste im Verbund vergeben. Der österreichische Immobilienmarkt zeigte sich in diesem Jahr von seiner zähesten Seite: Wohnraum war Sicherheit, und Sicherheit hatte 2020 Hochkonjunktur.

2021 – Das Rekordjahr

37,9 Millionen Euro Honorarumsatz, mehr als 7.000 Transaktionen, über 300 Mitarbeitende – 2021 war das beste Jahr in der Geschichte des Verbunds. Der Gesamtmarkt verzeichnete mit rund 106.000 Wohnimmobilienverkäufen ebenfalls einen historischen Höchststand, erstmals wurden österreichweit Transaktionen im Wert von mehr als 30 Milliarden Euro abgewickelt. Die Preise stiegen um über elf Prozent, die Nullzinspolitik der EZB befeuerte die Nachfrage, und Eigenkapital suchte verzweifelt nach Rendite. Peter Mayr erhielt in diesem Jahr den Wanderpokal für sein Engagement bei Qualitätsmanagement und Marketing – ein symbolischer Moment kurz vor dem bevorstehenden Führungswechsel an der Verbundspitze.

2022 – Allzeithoch und abrupte Wende

Der Höchststand: 38,03 Millionen Euro Honorarumsatz im Gesamtjahr – dann der Schock. Die EZB beendete im Juli 2022 die Ära der Nullzinsen und begann mit zehn aufeinanderfolgenden Leitzinserhöhungen bis auf 4,50 Prozent. Variable Hypothekarzinsen vervierfachten sich nahezu. Im August trat die KIM-Verordnung in Kraft – 20 Prozent Eigenkapital, maximale Schuldendienstquote von 40 Prozent, maximale Laufzeit 35 Jahre. Der Wohnimmobilienpreisindex drehte im dritten Quartal erstmals seit Jahren ins Minus. Der Gesamtmarkt registrierte 87.000 Transaktionen – ein Rückgang von fast 18 Prozent gegenüber dem Rekordjahr davor. Nikolaus Lallitsch übergab die Co-Sprecherrolle an Peter Mayr; das neue Führungsduo Weinberger & Mayr stand ab sofort vor einer grundlegend veränderten Marktrealität.

2023 – Der Absturz, der keiner war

Der Honorarumsatz brach 2023 um 17 Prozent auf 31,2 Millionen Euro ein. Klingt nach Katastrophe – ist aber im Marktvergleich ein Erfolgsbericht. Der österreichische Gesamtmarkt verlor rund 30 Prozent, die Wohnbaukreditvergabe kollabierte um 55 Prozent auf 10,4 Milliarden Euro. RIÖ bezeichnete sich daher selbst als „klar besser als der Markt" – und hatte damit schlicht recht. Rund 61.000 Wohnimmobilientransaktionen wurden österreichweit noch gezählt, ein Einbruch auf das Niveau von 2010. Für viele kleinere Marktteilnehmer wurde das Jahr zur Existenzfrage. Dass RIÖ die Krise mit seiner Verbundstruktur, der gemeinsamen Plattform und der Akademie als Rückhalt besser abfederte als der fragmentierte Wettbewerb – das war 2023 der eigentliche Beweis für die Tragfähigkeit des Konzepts.

2024 – Erholung mit Substanz

Zweistelliges Wachstum: Der Honorarumsatz kletterte 2024 auf 35,3 Millionen Euro, ein Plus von 13 Prozent. Mit 7.300 Transaktionen und einem vermittelten Immobilienwert von rund 567 Millionen Euro kehrten die Zahlen in vertrautes Territorium zurück. Die EZB senkte ab Juni 2024 schrittweise die Zinsen, die KIM-Verordnung wurde gelockert. RIÖ feierte sein zehntes Jahr in Folge als Nummer 1 im Maklerranking und expandierte ins Burgenland mit Kompetenzzentren in Eisenstadt und Stegersbach. Dazu kam die Auszeichnung als „Bester Arbeitgeber" (ÖGVS Great Jobs Siegel) und die Einführung des neuen Servicepakets ImmoAnalyse ab 490 Euro. Der Leistbarkeitsindex zeigte erstmals wieder eine spürbare Entspannung: Das durchschnittliche Einfamilienhaus kostete nur noch 7,6 Jahreseinkommen – 2022 waren es noch über 10 gewesen.

2025 – Solide Zahlen, beunruhigende Aussichten

7.489 Transaktionen, 36,6 Millionen Euro Honorarumsatz, ein Plus von vier Prozent – das zehnte Jahr des Verbunds schließt solide ab. Das Kreditvolumen im Wohnbau erholte sich nach Auslaufen der KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 auf 16,7 Milliarden Euro (+47 Prozent). Doch hinter den guten Zahlen wächst eine strukturelle Bedrohung: Die Fertigstellungszahlen für neue Wohnungen brachen von 71.200 im Jahr 2021 auf geschätzte 34.000 im Jahr 2025 ein – Halbzeit. Wien fehlen laut Verbund aktuell 30.000 bis 40.000 Wohnungen. Die Baubewilligungsdauer hat sich von sechs Monaten auf zwei Jahre vervierfacht. Die Wohnbaupipeline läuft leer, während die Nachfrage nicht nachlässt. Beim Jubiläums-Pressegespräch am 17. März 2026 in Wien brachte Peter Weinberger die Lage auf den Punkt: „Für die Zukunft des Immobilienmarktes wird das Jahr 2026 richtungsweisend sein."